共用部維持費（CAM ）は、商業用トリプルネット（NNN）リースにおいてテナントに請求される純額料金の一つであり、テナントから商業用不動産の所有者に支払われます。CAM料金は、基本賃料に加えて請求される追加賃料であり、主に物件の 共用部で行われる作業に対する維持費で構成されています。
各テナントは、物件の CAM 料金合計の比例配分額を支払います。この比例配分額は、物件の賃貸可能総面積に対する テナントの賃貸面積の割合です。
CAM項目の一般的な例としては、ショッピングモールの通路清掃費用が挙げられます。すべてのテナントが清潔な環境の恩恵を受けると想定されているため、その費用を負担すべきです。一部のテナントのみに請求されるCAMの例としては、フードコートエリアの清掃費用が挙げられます。フードコート内のすべての出店者が、頻繁にテーブルを清掃するための高額な費用を共同で負担します。
料金の内訳
貸主と借主は賃貸契約締結前にCAM料金について交渉するため、料金は賃貸契約ごとに異なり、貸主がCAM料金として請求できる運営費用も借主ごとに異なります。一般的に、貸主はCAM料金を広く定義し、運営費用の大部分を借主に転嫁することを望みます。一方、借主は一般的に、CAM料金を狭く定義し、貸主が運営費用の大部分を負担することを期待します。
CAM料金として入居者に請求されることが多いサービスの例としては、ポーターサービス、駐車場の線引き、駐車場の照明、造園などが挙げられます。[1] CAM料金は、管理可能なものと管理不可能なものの 2つのサブカテゴリに分けられます。管理不可能なCAM料金には、税金、警備費用、公共料金、除雪費用が含まれます。CAM料金として請求されるその他の費用はすべて管理可能とみなされます。
一部の賃貸契約では、CAM料金に管理費と管理費も含まれる場合があります。管理費は、物件の運営・維持にかかる全費用に対する交渉済みのパーセンテージです。管理費は、徴収された総賃料に対するパーセンテージで、管理会社と物件所有者との間の管理契約で定められています。[2]
キャップとフロア
CAM料金は、テナントの入居・退去や様々なインフレ要因の発生により、大きく変動します。そのため、テナントと貸主の双方にとって、将来のキャッシュフローを正確に予測することが困難になる場合があります。この問題に対処するため、一部の賃貸契約では「キャップ」条項と「フロア」条項を設けており、これらの変動を前年比で固定値に制限しています。
CAM料金の上限は、CAM料金の年間上昇額を制限するもので、パーセンテージで表示されます。CAM料金自体と同様に、上限も借主と貸主の間で交渉されるため、賃貸契約ごとに異なります。上限は累積型または複利型で、前年比または前年比で計算されます。[3]
前年比ベース上限は、あらかじめ定められた初期（ベース）CAM料金の一定割合で、毎年上限を引き上げることを可能にします。前年比上限とは、増加率がベース額ではなく、前年の実際のCAM料金に適用されることを意味します。累積上限は、CAM上限の年間増加率を累積させることを意味します。例えば、年間5%の上限を設定すると、上限は毎年5%ずつ増加し、1年目は5%、2年目は10%、3年目は15%というように、上限が徐々に増加していきます。複利上限は、CAM上限の年間増加率を毎年複利で増加させることを可能にします。
実際のCAM料金が上限額を下回る場合、上限額は適用されません。[2]このような場合、代わりに下限額が適用される場合があります。下限額は、たとえ特定の年にインフレが発生していなくても、CAM料金が時間の経過とともにインフレすると想定される場合に有効です。下限額は、料金の最小限の増加を予算に計上し、将来の大幅な増加を緩和することを期待します。
回復
CAM 回収は、調整、調整額調整、事前請求、または請求書バックとも呼ばれ、会計年度の実際の共用エリア維持費とテナントに請求される月額料金との年次調整です。
賃料の一部として入居者が支払う毎月のCAM料金は、実際には当該年度における当該入居者の毎月のCAM料金の概算額です。この概算額は、物件管理者が物件の予算に基づいて作成します。年度末には、支払われたCAM料金と実際のCAM料金を比較し、その差額が家主または入居者に支払われます。[1]
参考文献
- ^ ab 「CAMコスト、キャップ、監査、そして新しいアイデア：テーブルの両側からの視点」（PDF） 。 2014年1月20日閲覧。
- ^ ab Betesh, Marc E. and Nancy M. Davis (May–June 2009), Negotiating Common Area Maintenance Costs, Probate & Property, pp. 40– 45, archived from the original on 2014-01-23 , retrieved 2014-01-20
- ^ Misonzhnik, Elaine (1999年9月1日). 「CAM料金をめぐる戦い | National Real Estate Investor誌コンテンツ」. Nreionline.com . 2014年1月20日閲覧。
