| 2016年不動産（規制および開発）法 | |
|---|---|
 | |
| インド議会 | |
| |
| 引用 | 2016年第16号 |
| 通り過ぎた | 国会 |
| 合格した | 2016年3月15日 |
| 制定 | 2016年3月25日 |
| 通り過ぎた | ラージヤ・サバー |
| 合格した | 2016年3月10日 |
| 同意した | 2016年3月25日 |
| 開始 | 2016年5月1日 - 92セクションのうち61セクションを通知 2017年5月1日 - 残りの31セクションを通知 |
| 立法史 | |
| 第一院：ローク・サバー | |
| 法案タイトル | 2016年不動産（規制および開発）法案 |
| 法案引用 | 2013年のXLVI-C |
| 紹介者 | ギリジャ・ヴィヤス博士、住宅・都市貧困緩和大臣 |
| 紹介された | 2013年8月14日 |
| 委員会報告書 | 常任委員会報告書 特別委員会報告書 |
| ステータス:有効 | |
2016年不動産（規制および開発）法は、インド議会の法律であり、住宅購入者の保護と不動産業界への投資促進を目的としています。この法律は、各州に不動産規制庁（RERA）を設立し、不動産セクターの規制を行うとともに、迅速な紛争解決のための裁定機関としての役割も担っています。この法案は、2016年3月10日にラージヤ・サバー（上院）で、2016年3月15日にローク・サバー（下院）で可決されました。この法律は、92条項のうち61条項が通知され、2016年5月1日に施行されました。[1]残りの条項は2017年5月1日に施行されました。[2]中央政府および州政府は、この法律に基づく規則を6ヶ月の法定期間内に通知する義務を負っていました。[3]
歴史
不動産規制庁（RERA）法案は2013年に提出された。[4] 2015年12月、インド連邦内閣は、法案を審査したラージヤ・サバー委員会の勧告に基づき、法案に対する20項目の主要な修正を承認した。[5]法案は選定委員会に付託され、同委員会は2015年7月に報告書を提出した。[6]しかし、インド国民会議派、左派、AIADMKは、反対意見書を通じて報告書に対する留保を表明した。[6]ラージヤ・サバーは2016年3月10日に法案を承認し、ローク・サバーは2016年3月15日に法案を承認した。[7] [8]
その後、住宅都市貧困緩和省は、RERA法第1条に与えられた権限により、 2016年4月26日付通知SO 1544(E) [1]で92セクションのうち61セクションを2016年5月1日に通知し、2017年4月19日付通知SO 1216(E) [2]で残りの31セクションを通知した。
構造
2016年RERA法は10の章に分かれており、さらに92のセクションに分類されています。[9]
この法律は前文から始まり、名称、範囲、施行、不動産プロジェクトと不動産業者の登録、プロモーターの機能と義務、割当者の権利と義務、不動産規制当局、中央諮問委員会、不動産上訴裁判所、さまざまな犯罪、罰則、裁定、財務、会計、監査、報告書、その他の雑則について規定している。[9]
以下は2016年レラ法の概要を表形式で示したものです。
| 章番号 | 章のタイトル | 対象セクション |
|---|---|---|
| 私 | 予備 | 1と2 |
| II | 不動産プロジェクトおよび不動産業者の登録 | 3から10 |
| 3 | プロモーターの役割と義務 | 11～18歳 |
| IV | 割当先の権利と義務 | 19 |
| V | 不動産規制当局 | 20～40 |
| 6 | 中央諮問委員会 | 41と42 |
| 7章 | 不動産控訴裁判所 | 43から58 |
| 8章 | 犯罪、罰則、裁定 | 59から72 |
| 9 | 財務、会計、監査、レポート | 73から78 |
| X | その他 | 79から92 |
主な規定
定義条項
法律第2条の定義条項には、法律全体で使用されている複数の用語の意味が列挙されている。[10]以下は重要な定義を列挙した表である。
| サブセクション | タイトル |
|---|---|
| （イ） | 広告 |
| （エ） | 割当先 |
| （ホ） | アパート |
| （ク） | カーペットエリア |
| （名詞） | 共用エリア |
| （ざ） | 興味 |
| （中国語） | 計画エリア |
| （zk） | プロモーター |
| （ズル） | 目論見書 |
| （zn） | 不動産プロジェクト |
| （zq） | 承認された計画 |
| （zr） | 救済条項 |
不動産プロジェクトおよび不動産業者の登録
この法律は、第3条において、不動産事業及び不動産業者の登録に関する方針並びに関連規定を定めている。[11]
法律第3条第1項は、プロジェクトのマーケティングと実行における透明性を高めるため、すべての不動産プロジェクトは、プロジェクトを開始する前にRERA [12]に登録することを義務付けている。 [11]法律の施行日に完了証明書を受け取っていない進行中のプロジェクトについては、3ヶ月以内に登録を申請する必要がある。[11]
各州不動産規制庁（RERA）は、プロモーターが申請を提出した日から30日以内に、登録申請を承認または却下しなければなりません。登録が完了すると、不動産プロジェクトのプロモーターには登録番号、ログインID、パスワードが付与され、州不動産規制庁のウェブサイトで必要事項を入力することができます。[13]
プロモーターが登録を怠った場合、最大でプロジェクト推定費用の10%に相当する罰金が科せられる。さらに、州RERA（Republic of Rera：州再開発庁）の命令、指示、決定に従わなかった場合、最長3年の懲役刑、またはプロジェクト推定費用の10%に相当する罰金が科せられる。[14] [15]
不動産の売買を仲介する不動産業者は、事前に登録を受けなければならない。これらの業者には、州または連邦直轄地ごとに単一の登録番号が発行され、仲介するすべての売買において、この番号を提示しなければならない。[16]不動産業者が登録を怠った場合、または第9条（不動産業者の登録）および第10条（不動産業者の機能と義務）に違反した場合、当該違反が継続する間、1日あたり10,000ルピーの罰金が科せられる。この罰金は、不動産プロジェクトの土地、アパート、または建物（状況に応じて）の費用の最大5％まで累積的に加算される可能性がある。
不動産規制当局および上訴裁判所の設立
同法第20条および第43条に基づく設立は、住宅および商業プロジェクトに関連する取引を規制し、それらの適時完了および引渡しを確実にするための州レベルの不動産規制当局の設立を支援する。 [17]控訴裁判所は、従来の90日以内の規定に代わり、60日以内に事件を裁定することが義務付けられる。また、規制当局は、以前の法案では期限が示されていなかった60日以内に苦情を処理することが義務付けられる。[17]
犯罪、罰則、裁定
法律第8章第59条から第72条には、犯罪、罰則、裁定に関する規定が定められています。
未登録に対する罰則
法律第 59 条、第 60 条および第 62 条では、RERA に基づく登録をしていないプロモーターおよび不動産業者に対する罰則を規定しています。
以下に、刑罰と懲役刑を記した表を示します。
| セクション | サブセクション | 罰を受ける者 | 処罰の条件 | ペナルティ | 投獄 | 罰の棍棒打ち |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 59 | （1） | プロモーター | プロモーターが第3条[18]に違反した場合 | この金額は、不動産プロジェクトの見積り費用の最大 10% に達する場合があります。 | ゼロ | 罰金のみ |
| （2） | プロモーターが（１）項に基づく命令、決定、または指示に従わなかった場合[18] | （１）に規定する金額＋不動産プロジェクトの見積費用の最大10％までの範囲で増額できる金額。 | 懲役刑は最長3年まで延長される可能性がある。 | 罰金か懲役、またはその両方。 | ||
| 60 | 該当なし | プロモーター | プロモーターが第4条に基づいて虚偽の情報を提供した場合。[19] | この金額は、不動産プロジェクトの見積り費用の最大 10% に達する場合があります。 | 該当なし | 罰金のみ |
| 62 | 該当なし | 不動産業者 | 不動産業者が法律第9条および第10条に従わなかった場合。 | 当該債務不履行が継続する間、1日あたり10,000ルピーの罰金が科せられます。この金額は、不動産プロジェクトの推定費用の最大5%に達する場合があります。 | 該当なし | 罰金のみ |
命令、決定、指示に従わなかった場合の処罰
| セクション | 罰を受ける者 | 命令の不遵守 | ペナルティ | 投獄 | 罰の棍棒打ち |
|---|---|---|---|---|---|
| 63 | プロモーター | 不動産規制当局 | 不履行が継続する日数に応じて罰金が課せられ、その額は不動産プロジェクトの見積り費用の5％まで及ぶ可能性がある。[20] | 該当なし | 罰金のみ |
| 64 | プロモーター | 不動産控訴裁判所 | 不履行が継続する日数に応じて罰金が課せられ、その額は不動産プロジェクトの見積り費用の10％まで及ぶ可能性がある。[20] | 懲役刑は最長3年まで延長される可能性がある | 罰金か懲役、あるいはその両方 |
| 65 | 不動産業者 | 不動産規制当局 | 当該債務不履行が継続する日数ごとに罰金が課せられ、その額は不動産プロジェクトの見積り費用の 5% まで及ぶ可能性があります。 | 該当なし | 罰金のみ |
| 66 | 不動産業者 | 不動産控訴裁判所 | 当該債務不履行が継続する日数ごとに罰金が課せられ、その額は不動産プロジェクトの見積り費用の最大 10% に達する場合があります。 | 懲役刑は最長1年まで延長される可能性がある | 罰金か懲役、あるいはその両方 |
| 67 | 割当先 | 不動産規制当局 | 当該債務不履行が継続する日数ごとに罰金が課せられ、その額は不動産プロジェクトの見積り費用の 5% まで及ぶ可能性があります。 | 該当なし | 罰金のみ |
| 68 | 割当先 | 不動産控訴裁判所 | 当該債務不履行が継続する日数ごとに罰金が課せられ、その額は不動産プロジェクトの見積り費用の最大 10% に達する場合があります。 | 懲役刑は最長1年まで延長される可能性がある | 罰金か懲役、あるいはその両方 |
住宅購入者の保護
この法律は、未計上の資金が住宅セクターに流入することを禁止しており、現在、資金の70%は小切手を通じて銀行口座に強制的に入金されることが義務付けられている。[17]この法律に含まれる消費者にとっての大きなメリットは、建設業者がスーパービルトアップ面積ではなくカーペット面積に基づいて価格を提示しなければならないことである。この法律では、カーペット面積にはキッチンやトイレなどの使用可能なスペースも含まれると規定されている。[7] RERAの下では、建設業者はカーペット面積を開示することが義務付けられている。RERAは、銀行がSARFAESI法に基づいて担保権を行使している場合でも、介入して住宅購入者の利益を保護する権限を有する。[21]
RERAに基づく州規制
不動産法第84条[22]は、各州政府が同法の施行後6ヶ月以内に同法の規定を実施するための規則を制定しなければならないと規定している。当該規則は州政府により告示されなければならない。2016年10月31日付けで、中央政府は「不動産（規制及び開発）（一般）規則」[23] 2016を公布した（住宅都市貧困緩和省（HUPA）の告示参照）。[24]中央政府により公布された規則は、議会のない5つの連邦直轄領、すなわちアンダマン・ニコバル諸島、ダドラ・ナガル・ハヴェリ、ダマン・ディーウ、ラクシャディープ諸島、チャンディーガルに適用される。規則は、意見募集のための草案が先に公開された後に公布された。[25]
2019年7月13日現在、アルナーチャル・プラデーシュ州、メガーラヤ州、シッキム州、ナガランド州は同規則を未だ届出していない。北東部5州については、これらの州の土地がコミュニティ所有であるため、RERA法は憲法上の問題に直面している。西ベンガル州は、2017年西ベンガル住宅産業規制法という同様の法律を届出しており、2018年6月1日に施行された。[26]しかし、2019年7月現在、多くの州が同法を施行しておらず、常設規制機関、上級機関、またはウェブサイトへの通知も行っていない。2019年7月時点の各州の施行状況を示すチャートは、こちらで閲覧できる。
| S.No. | 州/UT | 一般規則 | 通知日 | ルール | RERAウェブサイトリンク |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | アンダマン諸島・ニコバル諸島 | 通知済み | 2016年10月31日 | [27] | http://www.tnrera.in/ |
| 2 | アンドラ・プラデーシュ州 | 通知済み | 2017年3月28日 | [28] | https://www.rera.ap.gov.in |
| 3 | アルナーチャル・プラデーシュ州 | 通知なし | 該当なし | 該当なし | 該当なし |
| 4 | アッサム | 通知済み | 2017年5月6日 | [29] | |
| 5 | ビハール州 | 通知済み | 2017年5月1日 | [30] | https://rera.bihar.gov.in/ |
| 6 | チャンディーガル | 通知済み | 2016年10月31日 | [31] | http://rera.chbonline.in 2019年1月15日アーカイブWayback Machine |
| 7 | チャッティースガル州 | 通知済み | 2017年4月26日 | [32] | https://rera.cgstate.gov.in/%5B%5D |
| 8 | ダドラ・ナガル・ハヴェリ | 通知済み | 2016年10月31日 | [33] | http://maharera.mahaonline.gov.in/ |
| 9 | ダマン・ディウ | 通知済み | 2016年10月31日 | [34] | http://maharera.mahaonline.gov.in/ |
| 10 | デリー | 通知済み | 2016年11月24日 | [35] | http://dda.org.in/rera/index.aspx |
| 11 | ゴア | 通知済み | 2017年11月24日 | [36] | https://rera.goa.gov.in/ |
| 12 | グジャラート | 通知済み | 2016年10月29日 | [37] | http://gujrera.gujarat.gov.in/ |
| 13 | ハリヤナ州 | 通知済み | 2017年7月27日 | [38] | http://www.haryanarera.gov.in/ |
| 14 | ヒマーチャル・プラデーシュ州 | 通知済み | 2017年9月28日 | [39] | http://www.hprera.in/ |
| 15 | ジャンムー・カシミール | 適用できない | 該当なし | 該当なし | 該当なし |
| 16 | ジャールカンド州 | 通知済み | 2017年5月18日 | [40] | https://jharera.jharkhand.gov.in/ |
| 17 | カルナータカ州 | 通知済み | 2017年7月10日 | [41] | https://rera.karnataka.gov.in/ |
| 18 | ケーララ州 | 通知済み | 2018年6月18日 | [42] | https://rera.kerala.gov.in/ |
| 19 | ラクシャディープ諸島 | 通知済み | 2016年10月31日 | [43] | |
| 20 | マディヤ・プラデーシュ州 | 通知済み | 2016年10月22日 | ルール | http://rera.mp.gov.in/ |
| 21 | マハラシュトラ州 | 通知済み | 2017年4月19日 | [44] | https://maharera.mahaonline.gov.in/ |
| 22 | マニプル | 通知済み | 該当なし | 該当なし | 該当なし |
| 23 | メガーラヤ州 | 通知なし | 該当なし | 該当なし | 該当なし |
| 24 | ミゾラム | 通知済み | 2019年3月15日 | [45] | http://udpamizoram.nic.in/RERA.HTML 2019年7月19日アーカイブWayback Machine |
| 25 | ナガランド | 通知なし | 該当なし | 該当なし | 該当なし |
| 26 | オリッサ州 | 通知済み | 2017年2月25日 | [46] | https://rera.odisha.gov.in/ |
| 27 | ポンディシェリ | 通知済み | 2017年7月18日 | [47] | |
| 28 | パンジャブ | 通知済み | 2017年6月8日 | [48] | https://www.rera.punjab.gov.in/ |
| 29 | ラジャスタン州 | 通知済み | 2017年5月1日 | [49] | http://rera.rajasthan.gov.in/ |
| 30 | シッキム | 通知なし | 該当なし | 該当なし | 該当なし |
| 31 | タミル・ナードゥ州 | 通知済み | 2017年6月22日 | 該当なし | https://rera.tn.gov.in |
| 32 | テランガナ州 | 通知済み | 2017年8月4日 | [50] | http://rera.telangana.gov.in/ |
| 33 | トリプラ | 通知済み | 2017年10月27日 | [51] | https://udd.tripura.gov.in/acsnrules |
| 34 | ウッタル・プラデーシュ州 | 通知済み | 2016年10月11日 | [52] | www.up-rera.in |
| 35 | ウッタラーカンド州 | 通知済み | 2017年4月28日 | [53] | http://uhuda.org.in/?page_id=1354 |
| 36 | 西ベンガル州 | 通知なし | 該当なし | 該当なし | 該当なし |
参考文献
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