不動産において、烙印を押された物件とは、その物理的な状態や特徴とは無関係の理由で、購入者や借主が避ける物件のことです。[1]これには、居住者の死亡、[1] [2] 殺人、[1] [2] 自殺、[2]過去の違法行為、さらには家に幽霊が出るという信念などが含まれます。[3]
スティグマの定義と、売却時に開示すべきスティグマの種類については議論があります。売主は物件に関するあらゆるスティグマの履歴を開示する義務があると主張されています。実際には、これは実証可能な（身体的）スティグマと感情的スティグマの2つのカテゴリーに分類されます。これらの問題の解釈は地方自治体によって大きく異なり、連邦法と矛盾する場合もあります。
スティグマの種類
多くの法域では、様々な形態の烙印を押された不動産を認識しており、それらに対処するための決議や法令を制定しています。これらの法域を区別する一つの要素は、情報開示です。住宅の管轄区域によっては、売主はすべての事実を開示する義務がない場合があります。特定の種類の不動産は必ず開示する必要がありますが、他の種類は管轄区域の判断に委ねられ、さらに他の種類は不動産業者の判断に委ねられています。[3]
スティグマの種類は次のとおりです。
- 犯罪的烙印：当該物件が進行中の犯罪の実行に使用されていたこと。例えば、売春宿、解体屋、麻薬密売所として使用されていた場合、その家屋は烙印を押されます。麻薬密売所の場合、麻薬中毒者が違法薬物を購入しようとして、うっかりその住所を訪れる可能性があります。ほとんどの法域では、この種の要素の完全な開示が義務付けられています。[3]
- 債務の烙印：債務者が特定の住宅から退去したことを知らない債権回収業者は、同じ場所で回収活動を続ける可能性があり、その結果、無実の後続居住者への嫌がらせとなる。これは、債権回収業者が強引な手段や違法な手段を用いる場合に特に顕著となる。[3]
- 軽微な汚名は、ごく一部の限られた人々だけが認識し、または真剣に受け止めており、そのような汚名が物件の販売に影響を与える可能性は低い。そのような場合、不動産業者はケースバイケースでこの情報を開示することを決定するかもしれない。[4]
- 殺人／自殺の汚名：米国の一部の法域では、不動産の売主に対し、敷地内で殺人または自殺があった場合、その旨を明らかにすることを義務付けています。カリフォルニア州法では、過去3年以内に発生した事件について通知が義務付けられています。フロリダ州法では、通知義務はなく、売主を訴訟から保護しています。[2]ノースカロライナ州では、売主と仲介業者は、以前の居住者の死亡に関する情報を自発的に開示する必要はありませんが、直接質問された場合は、正直に答えなければなりません。[1]
- 現象の汚名：多くの（ただしすべてではない）管轄区域では、家が「幽霊が出る」、幽霊の目撃情報などで有名である場合、その情報開示を義務付けています。これは、「幽霊が出る」という知識が地域市場に限定されている一般の汚名とは別のカテゴリーです。[3]超常現象の認識は、一酸化炭素や有毒カビなどの大気汚染の兆候となる可能性があります。[5]
- 公衆の烙印：烙印が広く国民に知られており、常識ある人なら誰でも知っていると予想される場合。例としては、アミティヴィルのホラーハウスやメネンデス兄弟の家などが挙げられます。アメリカとヨーロッパのほぼすべての法域において、公衆の烙印は常に開示されなければなりません。[3]
法的地位
少なくともアメリカ合衆国では、長年にわたり売買においてはcaveat emptor （買主は用心せよ）の原則が重視されてきました。しかし、居住適格性の黙示的保証という考え方が浸透し始めると、行為、幽霊現象、犯罪行為などに基づく不動産への烙印といった問題が判例に反映されるようになりました。[6]
スタンボフスキー対アクリー事件において、ニューヨーク州最高裁判所控訴部は、「烙印を押された不動産」という概念の狭義の解釈を支持した。裁判所は、問題の不動産は売主が以前に「幽霊屋敷」として販売していたため、売主が反対の主張をすることは禁制であると判断した。多数意見は、超常現象に関する主張の真偽は判決の範疇外であると明確に指摘した。これらの結論にもかかわらず、裁判所は詐欺的不実表示訴訟の棄却を支持し、不動産業者には購入希望者に幽霊現象を告知する義務はないと述べた。
アメリカ合衆国では、いくつかの州が「汚名を着せられた財産」という文言を法典に追加する特別な法令を制定している。[7]
例
テレビ番組や映画の撮影に使用されたような有名な家も、実際にその家を見たいファンの増加によって汚名を着せられることがある。一例として、ニューヨーク州アミティヴィルのオーシャン・アベニュー112番地にある家がある。ロナルド・デフェオ・ジュニアが家族を殺害したこの家は、のちにベストセラーとなった小説『アミティヴィルの恐怖』や数多くの映画化によって有名になった。ラッツ家は、その家には悪霊がおり、彼らを追い出したと主張した。彼らの主張は、エドとロレイン・ウォーレン夫妻やハンス・ホルツァーといった超常現象調査家によって裏付けられているが、ロバート・トッド・キャロルなどの懐疑論者からは詐欺だと一蹴されている。[8]映画の公開後、家は改築され、住所も変更された。観光客が近隣に迷惑をかけないようにするためである。
もう一つの例は、ニューヨーク州モントークのサーフサイド・アベニュー74番地にある家です。この家は、ブロードウェイのプロデューサー、ノーマン・キーンが所有していました。彼は1988年に妻のグウィダ・ドンハウを60回以上刺した後、自殺しました。[9]女優のチューズデイ・ウェルドは1990年にこの家を購入しましたが、2006年に売却を決意した際、買い手を見つけるのに3年かかりました。2009年、彼女は最終的に希望価格より約225万ドル安い価格で売却しました。[10]
参照
参考文献
- ^ abcd Tomei, Marilyn E. (1992年春). 「ANSWERLINE: STIGMATIZED PROPERTIES」(PDF) . Real Estate Bulletin . 23 (1). ノースカロライナ州不動産委員会: 5.
- ^ abcd 「タイトルXL > 章689 > 第25条: 不動産居住者における殺人、自殺、死亡、またはHIVもしくはAIDS感染の診断の開示の不履行」。2011年フロリダ州法。フロリダ州上院。2011年。 2011年11月17日閲覧。
- ^ abcdef ライリー、ジョン・W. (2000). 『不動産の言語』 ディアボーン不動産教育. pp. 312– 315. ISBN 978-0-7931-3193-8。
- ^ スティーツ、ジーン（2004年）『不動産の冒険』ルル社、p.92、ISBN 978-1-4116-0560-2。
- ^ 「『幽霊』が空気の悪さを引き起こす？室内の空気の質の悪さと『目撃情報』」
- ^ パンカック、キャサリン・A. (2004).コネチカット州不動産実務と法律. ディアボーン不動産教育. pp. 194– 195. ISBN 1-4195-0167-4。
- ^ Zygmunt, Raine (2003年12月). 「Stigmatized Property: Haunted Sales」. REALTOR® Magazine .全米不動産業者協会. 2017年10月15日閲覧。
- ^ キャロル、ロバート (2011). 『懐疑論者の辞典：奇妙な信念、愉快な欺瞞、そして危険な妄想集』 ジョン・ワイリー・アンド・サンズ. ISBN 978-1-118-04563-3。
- ^ フライフェルド、カレン（1988年2月9日）「殺人と自殺 ― 徹底した男が語る」ニューズデイ。
- ^ ファスト、バイロン（2022年6月23日）。「ハリウッドを生き抜いたティーンエイジャー、チューズデイ・ウェルドの衝撃的な事実」Factinate。
外部リンク
- ホラーハウスをめぐり、エージェントらが法廷に
- USA Today: 自宅で亡くなった人を知りたいですか？USA Today紙、2013年10月19日号のこちらのサイトをご覧ください。
- サイエンスデイリー：「幽霊」が空気の悪さを引き起こす？室内の空気の質の悪さと「目撃情報」
