リバーサイド・サウス、マンハッタン
ニューヨーク市の複合ビル

リバーサイドサウス
ハドソン川から見た複合施設の眺め
リバーサイドサウスのインタラクティブマップ
その他の名前フリーダムプレイスとリバーサイドセンター（一部）
位置マンハッタン、ニューヨーク市、ニューヨーク
座標北緯40度46分41秒 西経73度59分20秒 / 北緯40.778度 西経73.989度 / 40.778; -73.989
状態すべての建物が完成。高速道路の移設が開始されたが、まだ完了していない。
画期的な1997
構築済み1997～2020年
使用居住の
Webサイトエクステルデブ
企業
建築家ダニエル・ガットマンとポール・ウィレン、マリリン・テイラーとデビッド・チャイルズ、SOM
開発者トランプ・オーガニゼーション、ハドソン・ウォーターフロント・アソシエイツ、エクステル・デベロップメント・カンパニー
所有者エクステル・デベロップメントとカーライル・グループ
プランナーリバーサイドサウスプランニングコーポレーション
技術的な詳細
料金30億ドル
建物19
サイズ840万平方フィート（78万平方メートル）
提案1989年（現在の計画）
1961年（最初の計画）

リバーサイド・サウスは、アメリカ合衆国ニューヨーク市マンハッタンのアッパー・ウエスト・サイド、リンカーン・スクエア地区における都市開発プロジェクトです。実業家で後にアメリカ合衆国大統領となったドナルド・トランプ氏がアジアの投資家グループと共同で開発した、主に住宅からなるこの複合施設は、59丁目から72丁目までのハドソン川沿いの57エーカー（23ヘクタール）の土地に建っています。ニューヨーク・セントラル鉄道の操車場（通称60丁目ヤード）を建て替えたこの30億ドル規模のプロジェクトには、複数の住宅タワーとリバーサイド・パークの拡張が含まれています。

20世紀後半には、この敷地をめぐる複数の提案があった。これらには、1960年代のリソ・シティ計画、トランプによる1970年代の計画、そして1980年代初頭のリンカーン・ウェスト計画などがある。現在の提案は、トランプによる1980年代後半のテレビジョン・シティ計画に端を発している。テレビジョン・シティは当初、16棟のアパート、180万平方フィート（17万平方メートル）のスタジオスペース、30万平方フィート（3万平方メートル）のオフィススペース、付随する小売スペース、そして75エーカー（30ヘクタール）の公園用地（主に巨大なショッピングモールの屋上）を含むように設計されていた。トランプは後にこの計画を断念し、市民団体連合が提出した大幅に縮小された提案を採用した。トランプ氏はリバーサイド・サウスを香港と中国本土の投資家に売却し、彼らは1997年から7棟の建物を建設した。2005年、投資家たちは残りの未完成部分をカーライル・グループとエクステル・デベロップメント・カンパニーに売却し、彼らはさらに3棟の建物を開発した。一方、エクステルは2010年代に最南端の区画の一部を売却し、これらの敷地はウォーターライン・スクエアとなった。

60番街鉄道ヤード

リバーサイド・サウスが開発される前、この場所は59丁目と72丁目の間にあるニューヨーク・セントラル鉄道所有の貨物ヤードだった。 [1] 1849年までにウエスト・エンド・アベニュー近くの潮汐ラグーンをまたぐ土手にハドソン川鉄道が通っていた。この鉄道は後にニューヨーク・セントラル鉄道の一部となった。当時、現在のリバーサイド・サウスの敷地の大部分はまだ水面下にあった。[2] 1880年までに、かつて川だった場所は埋め立てによってニューヨーク・セントラル鉄道の広大な60丁目ヤードに変貌した。[2] [3] 60丁目ヤード内にはハドソン川に400フィート（120メートル）の橋脚が伸びており、ここで艀が貨車を川越しにニュージャージーまで運んでいた。[4]橋脚は55度の角度で突き出ており、それぞれに線路が敷かれていた。[5]

1930年代、ニューヨーク市公園局長ロバート・モーゼスは、ウェストサイド改良計画の一環として、ニューヨーク・セントラル鉄道の72番街以北の線路を覆工し、同時に60番街以南の線路を地下に移設した。[6] [7] : 696–698 モーゼス計画はフーバーダムよりも規模が大きく、ヘンリー・ハドソン・パークウェイを建設した。隣接するリバーサイド・パークはハドソン川まで拡張された。[8]

1970年代まで、操車場周辺は概ね工業地帯でした。[2] 1959年から1975年にかけて、このエリアにはニューヨーク・タイムズの印刷工場があり、 [9] ABCテレビスタジオもありました。同時に、公営住宅がウェストエンド・アベニュー（印刷工場とテレビスタジオの向かい側）まで建設され、リンカーン・タワーズ再開発プロジェクトはフリーダム・プレイス沿いの操車場境界線まで広がりました。[10]ニューヨーク・セントラル鉄道は、深刻な財政難に陥っていたペンシルバニア鉄道と合併し、1968年にペン・セントラル鉄道となりました。 [11]鉄道会社は1970年に破産し、[12]連邦裁判所で資産が売却されました。[13]

初期の再開発計画

20世紀後半には、操車場の上に建物を建設する提案がいくつかあった。[1] [15]これらには、1965年のリソシティ計画や、1960年代後半のニューヨーク市教育建設基金による様々な計画が含まれる。ロバート・A・M・スターンは著書『ニューヨーク2000』の中で、この場所を「市内で最も切望され、争われた空き地の一つ」と評している。[1]この場所は道路や公共施設が整備されておらず、再開発を行うには操車場の上に建物を建てる必要があったため、開発が困難だった。[15] 1975年のペン・セントラル鉄道の倒産により、地上部分も利用可能になり、開発の可能性が高まった。これが、実業家ドナルド・トランプによる1970年代後半の計画、1980年代初頭のリンカーン・ウェスト計画、そして1980年代後半のテレビジョン・シティ計画へとつながった。

1960年代の計画

1970年に撮影された60番街ヤード

1961年、鉄道会社は、アマルガメイテッド・リソグラファーズ・ユニオンと提携して、線路上に多目的開発であるリソ・シティを建設することを提案した。 [1] [16] 47階建てのビルが6棟、41階建てのビルが3棟建設される予定で、すべてケリー＆グルーゼンが設計した。開発には北向きのアーティスト・スタジオが200戸含まれ、残りのユニットは賃貸アパートまたは住宅協同組合として構成されることになっていた。[16]情報源によると、リソ・シティは12,500人[17]または25,000人を収容するために建設されたと諸説ある。 [16]ニューヨーク市計画委員会（CPC）は、リソ・シティが近隣の交通に及ぼす影響を検討している間、リソ・シティ提案に関する措置を1年間延期した。 [18]コンサルティング会社のデイ＆ジマーマンは、開発によって交通が悪化する可能性があると警告した。[19]それにもかかわらず、組合長のエドワード・スウェイダックと市の交通局長ヘンリー・A・バーンズは両者ともリソシティ計画を支持した。[18]

CPCは1962年10月にウエストサイドの鉄道操車場を都市再開発地域に指定し、リソ・シティの計画を進めることを許可した。[17] [20]その後まもなく、アマルガメイテッド・リソグラファーズ・ユニオンは、開発地に1,500万ドルをかけて1,000人の留学生を収容する寮を建設する計画を発表した。[21]計画ではまた、ハドソン川沿いの公園に加えて、リンカーン・センターに繋がる遊歩道も求められていた。 [22]リソ・シティの縮尺模型は1963年にグランド・セントラル駅で公開された。[ 22 ]その時点では、プロジェクトは中所得者向け開発ではなく、高所得者向け開発として計画されており、リソ・シティの費用は1億7,500万ドルと見積もられた。[23] 6,000戸のアパートが建設される予定で、[24] 66丁目と70丁目の間で操車場と平行に走る新しい道路も提案された。[25]モーゼスはウェストサイドハイウェイからリソシティへの出口を建設する計画も立てたが、街路網が交通量の増加に対応できないという反対意見が出た。 [26]

リソシティの計画は、空中権をめぐる紛争のため、1966年1月に正式に中止された。鉄道会社は2か月前に組合の土地リース契約を解除していた。[27] 1960年代後半には、市の教育建設基金から、住宅と学校の混合プロジェクトに関する様々な提案があり、これも一部は埋め立て地に建設された。[1] [28]この開発には、複数の運動場と6,000戸から12,000戸のアパートが含まれる予定だった。[1] 1970年代初頭、ロバート・モーゼスはリバーサイドパークの拡張を容易にするために、59番街と72番街の間の高速道路を内陸に移設することを提案したが、州運輸局を説得できなかった。[29] [30]州は、開発機会への悪影響が想定されることと、リバーサイドパークを変更する高速道路建設を禁じたブルーメンソール修正条項に違反することを理由に、この提案を却下した。[31] [32]

トランプ氏の最初の提案と売却

外部画像
画像アイコンリソシティ
画像アイコンロバート・モーゼスの高速道路と住宅提案、1975年
画像アイコンドナルド・トランプの1975年の提案
画像アイコンドナルド・トランプの1976年の提案
画像アイコンリンカーン・ウェスト
画像アイコンテレビシティ
画像アイコントランプシティ

1974年7月、トランプが支配するトランプ・エンタープライズ社は、100エーカー（40ヘクタール）の60番街ヤードと44エーカー（18ヘクタール）の30番街ヤードのオプションを合計1億ドルで購入すると申し出た。[33]トランプは頭金を支払わなかった。[34] [13]当時、破産により管財人の管理下にあったペン・セントラル鉄道は、管財人に売却の承認を請願した。 [33 ]両方のヤードはまだ貨物列車が使用していたが、[33]敷地内の唯一の建物は倉庫と線路だった。[35]トランプ、父親のフレッド、エイブラハム・ビーム市長との非公開会議の後、ペン・セントラル鉄道の管財人は、トランプが「区画整理と政府からの融資を得るのに最も有利な立場にあるように思われた」ため、トランプにオプションを与えた。[13]米国連邦裁判所は1975年3月にペン・セントラルによるトランプへのオプション売却を承認した。[35]

当初、トランプはこの場所に最大2万戸の住宅を建設したいと考えていた。[36] [37] [13]当時、彼は大規模な不動産開発を一度も成し遂げたことがなかった。[38]米国下院議員ベラ・アブズグなど地元の政治家は、60番街の再開発が主に中流・上流階級の家族を対象としているという事実に懸念を表明した。[37]トランプは1976年4月に開発計画を地元住民に提示した。 Gruzen & Partnersが設計したこの提案の一部として、この場所はそれぞれ少なくとも4棟の建物がある3つの住宅団地に分割され、開発地の約40%はオープンスペースとなり、1つか2つの学校と中央ショッピングモールが建設される予定だった。[39]トランプの計画では、川の近くにスペースを多く確保するためにウエストサイドハイウェイを内側に移設することが求められており、これは都市計画局が概念的に承認していた。[40]その場所には連邦政府の補助金で賄われ、14,500戸のアパートが建てられる予定だった。[39] [41] 操車場を含む地域を代表するマンハッタンコミュニティ委員会7はこの計画に反対した。 [36] [39]州は以前、高速道路を内陸に移動するという案を検討したが、開発の可能性に悪影響があると想定されて却下した。[31] トランプはどうやら、計画を説得するほどには進んでいなかったようだ。

トランプ氏の提案は公的資金に依存していたが、それは実現しなかった。[42]彼は様々な建築案を試し、操車場の計画を2度縮小した。[43] [36] 1979年5月、トランプ氏はその土地に対するオプションを行使し、操車場を2,800万ドルで購入することに同意した。[44]トランプ氏が買収を完了していれば、18～30ヶ月かけて支払いを行い、その後、その土地の所有権を取得できたはずだった。[45]しかし、トランプ氏は購入を完了することはなく、父親の長年の友人であるエイブ・ヒルシュフェルド氏が代わりにオプションを引き継ぐことに同意した。[46] その頃には、市当局はその土地にピギーバック列車用の貨物操車場を建設することを検討していた。[47] [48]ペン・セントラル鉄道は1980年3月に売買契約を締結し、ヒルシュフェルド氏とその息子エリー氏にその土地を2,800万ドルで売却することに同意した。[49]契約条件では、ヒルシュフェルド夫妻は40万ドルの頭金を支払い、今後1年間で70万ドルを計画費として支出することが求められた。[47]トランプ氏は後に、オプションを失効させるという決断は「私の人生で最も難しいビジネス上の決断だった」と述べた。[50]

リンカーン・ウェスト

アベ・ヒルシュフェルトとアルゼンチンの天体物理学者カルロス・ヴァルサフスキーは1980年後半に60番街ヤードの敷地を取得した。[51] [52]ヴァルサフスキーの会社であるマクリ・グループがプロジェクトの過半数のパートナーとなり、65%の所有権を獲得した。ヒルシュフェルト夫妻は残りの35%の株式を保有した。[47] [51] [15]

当初の計画

ヒルシュフェルドとヴァルサフスキーはリンカーン・ウェスト・アソシエイツというパートナーシップを組み、60番街ヤードの場所にリンカーン・ウェストとして知られるプロジェクトを開発しました。 [53]マクリはグルーゼン＆パートナーズにプロジェクトの計画を立案させ、また元副市長のジョン・ズコッティと弁護士のジュダ・グリベッツにプロジェクトのコンサルタントとして雇いました。[47] ラファエル・ヴィニョリがグルーゼンの計画を支援しました。[54] 1981年1月に発表された最初の計画では、リンカーン・ブールバードと呼ばれる新しい通りの周囲に16棟の住宅タワーと合計4,850戸のアパートを建設することになっていました。[53] [55 ] [54]また、500室のホテル、[55] 1～2棟のオフィスタワー、42エーカー（17ヘクタール）のオープンスペースも建設される予定でした。[53] [56]敷地の地形により、北端と南端の建物はプラットフォーム上に配置され、リンカーン・ブールバードは2階建てになる予定でした。[54]最初のアパートの建設は1982年に開始され、残りの開発は10年かけて段階的に建設される予定でした。[55] [56]

リンカーン・ウェスト・アソシエイツ社は、1981年11月にこの用地の正式な提案を提出した。[15] 1981年後半、リンカーン・ウェスト・アソシエイツ社は、プロジェクトの影響を調査するため、コミュニティ委員会7に1万ドルを提供すると申し出た。 [ 57 ]計画は、地域社会のレビューを受ける必要があった。 [ 58]反対派は、開発により地域のインフラに過負荷がかかると主張し、[ 56] [59]他の批評家は、開発の規模[ 56] [60]と手頃な価格の住宅の不足を問題視した。 [56] [61]マッキーン＆フランツ社がこの用地の環境影響評価（EIS）を実施した。[50] EISによると、このプロジェクトにより7,000人の雇用が創出されるが、9,200人の通勤者が新たに発生するため、既存の交通インフラに過負荷がかかることも判明した。 [62] [63]最終的に、ヒルシュフェルドとヴァルサフスキーは、近隣地域のインフラ整備費用を負担することに合意した。[64]ニューヨーク・タイムズの建築評論家ポール・ゴールドバーガーは、「リバーサイド・ドライブやセントラル・パーク・ウェストの密に織り込まれた都市景観のような」デザインを好むとしながらも、このプロジェクトが「過度な世論調査によって研究され、議論され、消滅させられる」ことがないように願っていると記している。[61]

マクリは1982年3月に計画をCPCに送付し検討を求めたが、リンカーン・ウェストの規模に関する懸念にもかかわらず、当初は計画の縮小を拒否した。[65]同月、市はリンカーン・ウェスト・アソシエイツに対し、そこに新しい貨物ターミナルを建設するかどうかを市が決定できるよう計画の延期を要請し、[66] [67]リンカーン・ウェスト・アソシエイツはコミュニティ検討プロセスを再開することに同意した。[58]さらに、駐車場の一部はトラック会社用のスペースに置き換えられ、アパートの数は4,700戸に削減された。[54]マンハッタン区長アンドリュー・スタインは、プロジェクトをさらに3,700戸に削減することを望んだが、ヴァルサフスキーはこれを拒否した。[59] [68]エンジニアリング会社ティペッツ・アベット・マッカーシー・ストラットンは、提案された貨物鉄道センターの実現可能性調査を実施し、リンカーン・ウェストの下に建設することは実現可能であると判断したが、[69]ヴァルサフスキーは貨物センターに反対した。[70] [71]

承認、訴訟、変更

CPCは1982年7月にリンカーン・ウェスト計画を承認したが、[70] [72]反対派の反対意見のほとんどを無視したが、開発業者に計画規模の縮小を求めた。[73]ニューヨーク市予算委員会も同年9月に承認した。[74] [75] [76]計画では1,100戸の賃貸アパート（その5分の1は低価格住宅）に加え、3,200戸の高級共同住宅またはコンドミニアムを建設することになっていた。[64]さらに、開発業者は、スイミングプール、公園、近くの地下鉄駅2駅の改修など、いくつかのアメニティを追加することに同意した。[77]リンカーン・ウェスト・アソシエイツは、計画が承認された直後に北側5ブロックに1,300万ドルを支払い、同年12月に南側8ブロックに2,160万ドルを支払った。[78] 開発者は1983年4月に建設を開始する予定だったが、[76] 1983年初頭のヴァルサフスキーの急死により計画は延期された。 [79] フランシスコ・マクリはヴァルサフスキーのプロジェクトにおける65%の権益を引き継いだ。[15]

遅延の原因は、様々な訴訟によるものもあった。[79]反対派は1983年2月にニューヨーク州最高裁判所に提訴し、環境影響評価書（EIS）が不適切に作成されたと主張した。[ 80 ] EISは翌月無効とされたが[81] 、市政府は判決を不服として控訴した。[82]州の最高裁判所であるニューヨーク控訴裁判所は1983年10月、EISは適切に作成されたとの判決を下した。[83]さらに、 61番街から65番街のスーパーブロックのオプションを所有していたハリー・ヘルムズリーは、市が彼の土地を通る3本の道路を建設しようとしているとして、市とリンカーン・ウェスト・アソシエイツを相手取って訴訟を起こした。[84]

1984年初頭まで工事はまだ始まっていなかったものの、リンカーン・ウェストの開発業者は既に計画を大幅に修正しており、会長は辞任に追い込まれた。[85]さらに、1984年7月、チェース・マンハッタン銀行は、この敷地に設定された2件の住宅ローンの差し押さえ手続きを開始した。[86]市政府は、同年9月までに街路網の最終承認が得られなかった場合、開発を中止する予定だったが[87]、市議会予算委員会は期限を1ヶ月延長することを決議した。[88]同年10月、市議会予算委員会はリンカーン・ウェストの街路網の計画を承認し、リンカーン・ウェスト・アソシエイツ社に資金調達のための4ヶ月間の追加期間を与えることを決議した。[89]その頃には、リンカーン・ウェスト・アソシエイツ社は、プロジェクトへの反対が続く中、完成の見込みがないと疑っていた。[90]リンカーン・ウェスト・アソシエイツ社は、マクリ大統領が市に譲歩したことと、トランプ氏が敷地の所有権を取り戻そうとしていたことが重なり、最終的に開発資金を調達することができなかった。[91]

テレビシティ

トランプは1984年半ばにリンカーン・ウェストの買い戻し交渉をしたが、最初は断念した[90]が、最終的には同年11月にその場所への購入を提案した。[92]トランプは1984年12月にリンカーン・ウェストの敷地に9500万ドルを支払うと発表した。[93]これは、トランプが鉄道操車場の経営権を獲得した1億1500万ドルの取引の一部だった。[36]その合意に基づき、トランプはプロジェクトの80％を管理し、エリー・ヒルシュフェルドは20％の株式を保持し、フランシスコ・マクリはプロジェクトに対する権益を放棄した。[93]トランプは当初、リンカーン・ウェスト・アソシエイツが提案したさまざまな低層ビルではなく、60階建ての高さのタワーを建設することを想定していた。[94]彼は1985年1月、その場所でのまだ名前のない開発の設計をするためにシカゴを拠点とする建築家ヘルムート・ヤーンを雇った。 [95]リンカーン・ウェスト地区を「国内でも最高の不動産の一つ」と呼んだトランプ氏は、そこに最大8,000戸のマンションを建設することを検討していた。[96]また、ニューヨーク・コロシアム跡地とウォール街で超高層ビルの建設が2度承認されなかったことを受けて、トランプ氏は超高層ビルの建設も望んでいた。[97]

当初の計画

1985年、テレビシティ建設計画の模型の横に立つトランプ氏

1985年11月、トランプはテレビスタジオ本部を併設するテレビシティ複合施設の計画を発表した。[98] [99] [100]この計画では7,900戸のマンションのほか、小売店、オフィス、テレビスタジオスペースが建設される予定だった。[99]複合施設の中央、[98] [99] 66丁目付近には150階建ての超高層タワーがそびえ立つ予定だった。[101]この超高層ビルには750室のホテル客室と60階建ての住宅が含まれ、[102]高さは1,670フィート（510メートル）となり、世界一高いビルになるはずだった。[98] 150階建てのタワーの両側には72階建て[103]または76階建てのタワーがいくつか建つことになり、 [36] [62] [101] 360万平方フィート（330,000 m 2）のテレビスタジオスペースが設けられる予定である。[98] [100] [101]さらに、開発地には8,500台の駐車スペース、[104] 40エーカー（160,000 m 2）の公園、170万平方フィート（160,000 m 2）の小売スペースが含まれる。[62] [105]計画が発表されて間もなく、トランプとメディア企業NBCは、NBC本社をロックフェラーセンターからテレビジョンシティに移転する可能性について話し合った。[105] [106] [107]トランプはABCやCBSなど他のテレビネットワークとも会談した。[100] [108]かつてグルーゼンで働いていた都市計画家のノーマン・レビンは、このプロジェクトに取り組んでいた20の別々のチームを率いていました。[109]

クレインズ・ニューヨークは、トランプ氏の計画を「ニューヨーク史上最も野心的な開発プロジェクト」と評した。[109]ゴールドバーガーは、テレビジョン・シティは「嘆かわしいほど単純」であり、タワーの設計は街路網との関連性が希薄だと記した。[110] ニューヨーク・マガジンの建築評論家カーター・ワイズマンも同意見で、テレビジョン・シティで提案されているような「孤立したタワー」は、「世界のほとんどの主要都市で生き残り、都市計画者たちに、この不安を煽る排他性は住みにくいものだという警告を与えている」と記した。[111]ワイズマンはまた、この開発によってニューヨーク市地下鉄72丁目/ブロードウェイ駅の混雑が引き起こされると述べた。[111]ニューヨーク・デイリー・ニュースの記者は、これらの建物を「威圧的で心理的に不安を掻き立て、人間的なスケールのすべてを矮小化している」と評した。[112]

この提案には新たな環境影響評価書（EIS）と住民によるレビューが必要だったため、[62] [101]、トランプは環境影響評価書（EIS）の実施をマケオン・アンド・フランツに委託した。[ 50]そのため、建設は1987年まで開始されず、トランプは完成まで5年かかると予測した。[ 113]この計画はすぐに大きな反対に遭った。 [114] 地元住民は、計画の規模と上流中流階級をターゲットにしている点を理由に、この計画に懐疑的な見方を示した。 [113] [115] [116 ]リンカーン・ウェスト反対連合は、テレビジョン・シティを「二重に過剰」と呼び、リンカーン・ウェスト計画よりもさらに過激だと非難した。 [106]一方、他の反対派は150階建てのタワーに特に反対した。[108]反対派は小規模な団体からウェストプライド・グループまで多岐にわたり、[50]ウェストプライド・グループは著名な地域住民を動員し、この事業の資金として数十万ドルを調達した。[36] [117]トランプ氏は当初、反対派の要求に応じることに消極的だった。そうすることで開発が危うくなることを恐れたからだ。[118]トランプ氏は1986年に熊谷組に開発事業の所有権25%を売却することに暫定的に同意したが、熊谷組が支払うべき金額をめぐる意見の相違により合意は破棄された。[119] [120]

計画の変更

ヘルムート・ヤーンの計画が都市計画委員会に承認されないことが明らかになったとき、[116]トランプはテレビジョン・シティのマスタープランナーの職をヤーンに交代させることを決めた。[36] [121] 1986年6月、トランプはアレクサンダー・クーパーをこの場所の新しいマスタープランナーに任命した。[121] ヤーンは提案された超高層ビルの建築家として残った。[122] ニューズデイ紙は、クーパーを「スケール感に敏感」で、トランプの大胆なスタイルとは対照的だと評した。[123]トランプとクーパーは1986年10月にテレビジョン・シティの改訂計画を発表した。[124] [125] 150階建てではなく136階建てのままとなる世界一高いビルの正当性を主張し、[104] [125] [126]クーパーは、超高層ビルのオフィス床面積はシアーズ・タワーやワールド・トレード・センターのツインタワーよりも小さいと主張した。[102] 修正後のプロジェクトは、スタジオと小売スペースがそれぞれ150万平方フィート（14万平方メートル）と7,600戸の住宅を含む、ほぼ同じ広さのスペースを含んでいました。72階建ての6棟のタワーは、やや小規模な45階から57階建ての高層ビルに建て替えられました。これらの高層ビルは、開発区域の大部分を南北に走る大通りの片側に並ぶように建てられました。[125] [126]この計画では、駐車スペースの削減と公園の拡張も計画されていました。[104]

クーパーのテレビジョン・シティ構想は依然として批判を浴びた。[104] [103] コロンビア大学のピーター・マルクーゼは、150階建てのタワーが経済的に実現可能かどうか疑問を呈し、同じくコロンビア大学のケネス・フランプトンは、この建物を「全く的外れ」と評した。[102]一方、ゴールドバーガーは、クーパーの意図に共感を示しつつも、[116] CPCがプロジェクトを適切な規模に縮小することを期待する一方で、テレビジョン・シティの縮小版でさえ「この場所に何を建てるのが最善かという基本的な問いを問うことから始めていない」ため「間違った問いへの答え」になるのではないかと懸念し、揺れ動いていた。[124] [127]

1987年初頭までに、トランプは当時NBCを所有していたゼネラル・エレクトリック（GE）に超高層ビルのオフィススペース全体をリースする交渉をしていた。 [128]トランプは、その土地をニューヨーク州都市開発公社に売却し、99年間リースバックすることを提案した。[129] [130]その見返りに、トランプはテレビジョン・シティに対する20年間[131] [132]または30年間の減税を受けることになっていたが、 [129]これはニューヨーク市でこれまでに認められた減税の中でも最高額のものであった。[131]トランプはまた、テレビジョン・シティの利益の一部を市政府に渡すことも提案した。[133] [134]トランプの減税は広く一般市民の支持を集めていたにもかかわらず、[132]市はトランプの提案を拒否し、[133] [134]エド・コッホ市長はトランプではなくNBCに直接減税を申し出た。[36] [133]トランプとコークの交渉は口汚い罵り合いに発展した。[135]トランプはコークに辞任を要求し、コークはトランプを「行き詰まった豚」に例えた。[119] [136]計画では、1987年半ばまでに11棟の住宅、約200万平方フィート（19万平方メートル）のオフィススペース、複数の公園、そして152階建てのタワーを建設する予定だった。 [ 137]百貨店チェーンのブルーミングデールズもテレビジョン・シティのスペースを借りる交渉を行った。[138]

この計画は依然として大きな反対に直面した。[114]例えば、ウェストプライドは1987年後半にテレビジョンシティ反対のための資金集めイベントで2万ドル以上を集めた。[139]トランプは同年9月、テレビジョンシティの区画の一部をNBCに2000万ドルで売却したいと示唆し、[140]金融サービス企業を誘致しようとした。[141]トランプ・オーガニゼーションもテレビジョンシティに対する反対派の懸念を和らげるため、新たな環境影響評価書（EIS）を作成した。[142] 1987年10月に公表されたこの新たなEISでは、開発によって近隣地域に影が落ち、地元の交通インフラに過負荷がかかり、テレビ放送に支障が出ると指摘された。[143]当時公園協議会として知られていたニューヨーカーズ・フォー・パークスは、テレビジョンシティの縮尺模型を委託し、開発によってリバーサイドパークに影が落ちる様子や、高層タワーが公園にもたらす強風の様子を示した。[114] [144]

名称変更とさらなる改訂

1987年10月末、NBCはテレビジョン・シティへの移転を取りやめた。[119] [145] [146]しかしトランプ・オーガニゼーションの役員らは環境影響評価書（EIS）が承認間近であると主張していた。[118] ポリティコの記者マイケル・クルーズはCPCがトランプ・シティを承認することはおそらくなかったと書いたが、 [36]ニューヨーク・タイムズのデイビッド・W・ダンラップはプロジェクトの大部分が実際に承認されたかもしれないと書いた。[147]その後、トランプは当初、計画の他の部分を維持しながら、テレビ・スタジオを公園か映画館に置き換える計画を立てていた。[146] 1988年2月、トランプはプロジェクトの改訂計画を発表し、トランプ・シティと改名した。テレビ・スタジオのスペースは公園に置き換えられ、2棟の小さなオフィスビルが追加され、760戸のアパートが高齢者向けの低価格住宅に指定された。[ 148] [149]ゴールドバーガーは、トランプが手頃な価格の住宅ユニットを追加したのは、地域の承認を得る可能性を高めるためだと書いているが、[150]この意見はプロジェクト反対派も共有している。[151] 1988年10月までに、トランプは敷地を売却するかもしれないという憶測を煽った。[152]トランプの主張が信じられるならば、5件の申し出があり、すべて数億ドルであったにもかかわらず、[153]トランプは最終的に敷地を保持することを決定した。[154] [155]

1988年末時点で4,200人の会員を擁していたウェストプライドは、トランプ・シティとの闘いを続け[155] [156]、地元の市民団体はトランプ・シティが承認された場合、市政府を訴えると約束した[157] 。主な標的は、トランプが提案したハドソン川下の19エーカー（7.7ヘクタール）の土地から450万平方フィート（42万平方メートル）[158]の空中権をトランプ・シティの他の地域に移転することだった[147][149][159]。一方、コミュニティ・ボード7と市立芸術協会は共同で「ウェストサイド・フューチャーズ」調査を後援し、リバーサイド・パークとマンハッタンの街路網をこの敷地まで延長し、建物密度を中程度に制限することを提言した[160] [161] 。

さらに、1989年に市政府がトランプ・オーガニゼーションがトランプ・シティからフレッシュキルズ埋立地に汚染の可能性のある土砂を移送しているという苦情を調査し​​たため、遅延が発生した。[159]トランプは、コッホ政権がプロジェクトの環境影響評価書の審査を遅らせていると主張した。[162] 1990年初頭、トランプはニューヨーク市議会に環境影響評価書の草案を提出し、[163]その中で構造物を数段階に分けて建設するよう求めていた。[38]建設が始まっていないにもかかわらず、トランプは現在までに2億ドル近くを費やしていた。[38]トランプは敷地の維持管理のためだけに年間数千万ドルを支払っていた。[114] [38]

アメリカ建築家協会ニューヨーク支部はトランプ・シティについて詳細な批判を発表した。[164] [165]ゴールドバーガーは、トランプ・シティが「大規模で行き過ぎた開発と、それに対する地域住民の強硬な反対の象徴」になってしまったと記した。[166]これに対し、トランプはニューヨーク都市圏の住民に開発を宣伝する広告主を雇った。[167]同年8月までに、環境審査手続きで義務付けられた敷地の縮小計画が定期的に実施され、トランプ・シティの提案は頓挫するのではないかという憶測が広がった。[168]しかし、環境審査は継続され、1991年2月頃に完了した。[169]

マンハッタン・ウェストとABCの提案

1985年、開発者のダニエル・ブロツキーは、61丁目と64丁目の間のヤードのすぐ東の土地を取得した。[170]彼は、マンハッタン・ウェストとして知られる開発を提案した。当初は1,375戸のアパートが計画されていたが、[171]また、NBCをその場所に移転させたいと考えていた。[172] 1987年までに、彼の計画では、2.5エーカー（1.0ヘクタール）の公園に加えて、1,200戸の低価格および高級アパートを100万平方フィート（93,000平方メートル）以上に建設することが求められていた。[171] [173]アパートは、39階建てまでの複数の屋根を持つL字型の建物と、南側の28階建ての建物に建設される予定だった。[173] CPCは、マンハッタン・ウェストをテレビジョン・シティの敷地計画に従わせることを強制した。その計画には、63番街と64番街の間に東のウエストエンド・アベニューまで延びるブロック幅の公園が含まれていた。[126] [174] 1989年に提案された新しい計画では、1,000戸のアパートと60万平方フィート（56,000平方メートル）の面積が提案された。 [173]予算委員会は1990年2月にこの改訂を承認し、[170]マンハッタン・ウェストの工事は1994年に開始された。[175] [176]

一方、ブロツキーは1986年にマンハッタン西側の敷地の最北端2エーカー（0.81ヘクタール）をキャピタル・シティーズ/ABCに売却していた。 [177] 1990年代までに、キャピタル・シティーズ/ABCは3棟の39階建て住宅と複数のテレビスタジオを建設する計画を立てていた。[178] [179]住宅棟は合計930戸で、64丁目から65丁目にかけて建設され、スタジオは北側に建設される予定だった。[177]キャピタル・シティーズ/ABCの提案は1992年に公開レビューにかけられたが、[177]コミュニティ委員会7は当初の計画を却下した。[180] [181]その後、キャピタル・シティーズ/ABCはタワーの1棟をキャンセルし、プロジェクトを500戸のアパートに縮小した。[180]

リバーサイドサウス

市民団体の提案

当初の計画

外部画像
画像アイコン市民の選択肢
画像アイコンリバーサイド・サウス（提案）
リバーサイドパークピアI

1989年末、3つの市民団体、すなわち市立芸術協会、ニューヨーカーズ・フォー・パークス（当時は公園協議会と呼ばれていた）[182]、地域計画協会が、高架道路を内陸に移設して平地化し、リバーサイド公園の25エーカーの拡張部分を作るという代替案を提案した。[183] ​​[184]その構想を基に、環境計画家ダニエル・ガットマンと建築家ポール・ウィレンが考案したより完成度の高い計画では、マンハッタンの街路網の延長上に730万平方フィート（68万m 2）の専有住宅プロジェクトを建設するというものだった[166] [103]移転後の高速道路の上に新しいリバーサイド大通りが走り、道路東側の住宅開発と、ウォーターフロントに向かって下り坂になっているリバーサイド公園の拡張部分を分けることになる。[103]ポール・ゴールドバーガーはこの提案を「現実的で実行可能であり、ニューヨークの未来にとって正しい」と称賛した。[166] [103]さらに3つの市民団体、リバーサイド・パーク・コンサバシー（当時はリバーサイド・パーク・ファンドとして知られていた）、ウェストプライド、天然資源保護協議会が加わり、ポール・ゴールドバーガーの好意的なレビュー、特にスティーブン・エヴァヌサによるレンダリングによって生み出された大きな宣伝効果により、市民団体のビジョンは高まり、トランプの運命は衰退し始めた。[185]

まず、1990年6月、市民団体がトランプ・シティの承認を容易にする大規模開発のためのゾーニング規則の変更を覆す訴訟を起こした。[186] 1990年11月、ニューヨーク州最高裁判所の判事はゾーニング変更を無効とした。[187]第二に、市民の反対に後押しされた地元政治家たちは、市政府に対しトランプから敷地を買い取るよう求めた。[188]第三に、トランプに対する財政的圧力は限界に達していた。 トランプに敷地の住宅ローンを融資していたチェース・マンハッタン銀行は、ローンの返済が滞る可能性を懸念していた。また、トランプが所有するアトランティックシティのカジノのローンも深刻な問題を抱えていた。[189]

1991年初頭までに、トランプは6つの市民団体と譲歩の交渉を進めていた。[190]彼は1991年3月にトランプ・シティ計画を正式に放棄した。[191] [103] [192]交渉の結果、総面積830万平方フィート（77万平方メートル）の敷地が確保されることとなった。[ 103] [193] [194]この計画では、5,500戸のアパート[192] [193]と最大180万平方フィート（17万平方メートル）のテレビスタジオが建設されることになっていた。[192] [103]ニューヨーク市とニューヨーク州は、この計画と高架道路の最終的な移転を承認した。[193] ゴールドバーガーは、トランプがトランプ・シティを放棄したことを「奇跡」と呼んだ。[195]

トランプ氏と6つの市民団体は、プロジェクトの設計を行うリバーサイド・サウス計画会社（RSPC）を設立し、同プロジェクトをリバーサイド・サウスと名付けた。[36] [114] [196]チェース・マンハッタン銀行は、まだその敷地に2億ドル以上の住宅ローンを抱えており、当初RSPCの経費を全額負担した。[197] 1991年4月、RSPCはSOMのデイビッド・チャイルズ氏をポール・ウィレン氏とともに雇い、リバーサイド・サウスの設計を監督させた。[196] [198]マンハッタン区長ルース・メッシンジャー氏の要請により、アメリカ建築家協会は計画者と建築家の代表団を招集し、彼らは週末にわたる集中的な研究の後、全体的なコンセプトを承認したが、床面積はリンカーン・ウェストに以前承認された730万平方フィート（680,000 m 2 ）よりもいくぶん少なく制限するよう勧告した。 [199] [185] RSPCは1991年8月にその提案の縮尺模型を発表した。それは、40階から50階建ての最も高い住宅ビルが敷地の両端に密集し、曲線を描く建物のラインを示した。[200] [178]住宅ビルは16棟あり、3棟を除くすべてが新しいリバーサイド大通り沿いに、オフィスビルは11番街に2棟建設される予定だった。[178]トランプは、地元住民の要望にもかかわらず、近くの地下鉄駅の改良に資金を投じることを約束しなかった。[197]また、手頃な価格の住宅ユニットを増やすことは採算が取れないとして、それを望んでいなかった。[194]

公園の設計

リバーサイド・サウス計画の主な動機は、現在リバーサイド・パーク・サウスとして知られるリバーサイド・パークを25エーカー（10ヘクタール）拡張することであった。 [166]リバーサイド・ブールバードとその下の鉄道操車場との間の標高差は20フィート（約6メートル）あり、 北側のランドマークであるリバーサイド・パークと同様の傾斜と勾配が実現可能となった。 [201] 4人の芸術家と造園家のマイケル・ヴァン・ヴァルケンバーグが公共公園の設計に雇われたが、彼らはまとまらず、ヴァン・ヴァルケンバーグは辞任した。彼に代わって新しい造園家トーマス・バルズリーが就任した。後に芸術家たちも、彼らの「生態学的設計」が市の公園局に完全に受け入れられなかったため辞任した。[103] [202]バルズリーは2つの公園設計を完成させた。1つは高架道路を設置した暫定設計、もう1つは高架道路を公園の東側に移設した最終設計である。[103]最終設計では、リバーサイドパークを72番街と68番街の間に平坦に拡張し、67番街の人工丘に円形劇場を建設し、そこから63番街にかけて高速道路の弧を反映する弧状の土地を描き、ウォーターフロントに向かって緩やかに傾斜する広い芝生を特徴としていました。ウォーターフロントには、高さ750フィート（約220メートル）の桟橋が再建され、起伏のある歩道網と古い鉄道連絡橋が整備されました。崩壊した2つの桟橋の朽ちかけた残骸は、絵のように美しい廃墟として残されました。[103]

検討プロセスにおいて、芸術家の構想の遺物である2つの美しい遺跡は物議を醸し、承認された計画から削除されました。また、円形劇場は規模が縮小され、観客席は芝生のテラスに改装されました。[103]

承認プロセスと異議

1992年5月、CPCはリバーサイド・サウス計画に認可を与え、公的なレビュー手続きの開始を許可した。[197] [203] [204] しかし、計画は規模、交通問題、手頃な価格の住宅の不足、トランプとの関連などの理由で反対に直面した。[205]鉄道操車場に隣接するリンカーン・タワーズの住民の中には、その場所でのあらゆる開発に反対する者もいた。[103]軽微な反対意見としては、タワーが72丁目のチャッツワース・アパートの西側の窓を遮る可能性があるというものがあった。[206] [207]行き止まりの71丁目の住民は、自分たちの通りがリバーサイド・ブールバードまで延長されることに反対した。[208]第7コミュニティ委員会に委託された報告書によると、リバーサイド・サウスは4,300戸のアパートに削減されない限り、近隣の交通インフラを圧迫することが判明し、[209]コミュニティ委員会は1992年7月にこのプロジェクトを進めないことを勧告する投票を行った。[210]さらに、メッシンジャーは、さらなる変更がなければ計画を支持しないと述べた。[114] [211]

これらの反対を受けて、トランプ氏はプロジェクトの規模を若干縮小し、オフィススペースを撤去し、72番街地下鉄駅の資金を提供し、アパートの12%を低所得者向け住宅に確保し、新しい公園を建設・維持することに同意した。[114] [212] RSPCは、車両の通行を妨げつつ71番街を歩行者用に延長することに同意し、[208]各建物のセットバックも拡大された。 [103]トランプ氏が地下鉄の改良、公園、低所得者向け住宅の建設に同意した後、メッシンジャー氏はプロジェクトを支持することに同意したが、[213] [214]他の批評家は依然としてプロジェクトに強く反対した。[215]ジェリー・ナドラー下院議員は、計画中の公園を1エーカーあたり1000万ドル（1ヘクタールあたり2500万ドル）の「これらの建物に住む人々のためのプライベートな裏庭」と表現した。[216]反対が続く中、トランプ氏は敷地売却の計画を否定した。[214] CPCに計画を承認してもらうため、トランプは72丁目地下鉄駅にさらに多くの資金を提供し、アパートの最大20％を手頃な価格の住宅に指定することに同意した。[217] [103]トランプはまた、ウェストエンドアベニューの混雑を緩和するためにリバーサイドドライブを南に延長することにも同意した。[218] CPCは1992年10月にリバーサイドサウス計画を承認した。[219]トランプがテレビスタジオの開発を遅らせることに同意した後、ニューヨーク市議会の小委員会は11月に計画を承認し、[220] [221]翌月には市議会全体がリバーサイドサウスを承認した。[222]

最終的なプロジェクト規模は610万平方フィート（57万平方メートル）で、南側の2つのブロックに180万平方フィート（17万平方メートル）のテレビスタジオを建設するオプションと、公園の建設、既存のフリーダムプレイスの改修が含まれていた。[ 223 ]ゴールドバーガーは、最終計画は「恥ずかしいものではなく、祝福される可能性が高い」と書いた。[200]メディアは、リバーサイドサウス、マンハッタンウェスト、キャピタルシティーズ/ABCプロジェクトを合わせると、1万5000人から2万人の住民が住むことになると推定した。[179] [224] 3つの開発地区の合流点には、1エーカー（0.40ヘクタール）の公園が作られる予定だった。[224]リバーサイド・サウスの第一フェーズでは、65番街と69番街の間に18階から40階建てのタワー4棟と約1,600戸のアパートを建設する予定だった。[225] [226]最終的には、23エーカー（9.3ヘクタール）の公園と180万平方フィートの小売店に加えて、5,700戸のアパートを備えた16棟の建物が計画された。[218] [227]

1993年3月までに、トランプはニューヨーク州政府に減税と資金援助を申請していた。[228]当時、彼は市に440万ドルの未払い税金を抱えていた。[229]コスタス・コンディリスとともに、フィリップ・ジョンソンはその年の11月に開発プロジェクトの建築家の一人として雇われた。[230]反対派は高速道路プロジェクトへの資金援助を拒否しようとし、そうすれば開発が止まると考えていた。[114] [231]

アジアの投資家とのパートナーシップ

リバーサイド パークの南端にある野球場。背景にはリバーサイド サウスの建物が見える。

一方、1990年代半ば、チェース・マンハッタンはトランプに対し、この土地のローン返済を迫り、[232]トランプはローン返済のためにプロジェクトの借り換えを望んでいた。[233] コロニー・キャピタルは1993年後半にリバーサイド・サウスのローン債権の買い取りを申し出たが、[234] [232]この交渉は失敗に終わった。[235]アメリカの金融機関から資金を得ようとするさらなる試みも失敗に終わり、[232]トランプは1994年初め、米国住宅都市開発省にローンを申請すると述べた。[236]その後、トランプは実業家ヘンリー・チェンと交渉するため香港へ向かった。[237]このプロジェクトは当時2件の訴訟にも巻き込まれており、[232] [238] そのうち1件ではプロジェクトがリンカーン・ウェストの環境影響評価書(EIS)に適合していないと主張されていた。[114] [239]もう一つの訴訟は下水処理をめぐるものであった。[114]当時トランプ氏は、開発によって1日あたり500万米ガロン（19,000,000リットル）の下水が発生すると見積もっていたが、開発の下水道管をノースリバー下水処理場に接続する許可を得ていませんでした。[240]

トランプは1994年6月にプロジェクトの経営権を売却し、[241] [242] [243]、香港と中国本土のニューワールドオーガニゼーションとポリリンクスインターナショナルを含む4つの開発業者グループが経営権を取得した。[238]ポリリンクスはチェイスにプロジェクトの負債を返済するために9000万ドルを支払い、さらに未払いの税金とその他の手数料として2000万ドルを支払った。[242]このグループはまた、プロジェクト自体に25億ドルを費やすことを約束した。[244]チェンはリバーサイドサウスの主要な資金提供者兼開発業者となり、[238 ] [245]トランプはリバーサイドサウスの主任プロモーターのままであった。[243] [ 246 ]トランプはリバーサイドサウスの30％の所有権を保持し、 [247 ]一定数のアパートを販売または賃貸すれば、この所有権を増やすことができた。[248] [238]彼らはリバーサイドサウスの設計に関するアドバイスを提供するために風水コンサルタントを雇った。 [249]

リバーサイド・サウスの財務問題は解決していたが、開発をめぐる訴訟は依然係争中だった。[232] [238]訴訟が解決し景気が回復したため、建設は遅れた。[250] 1995年2月、市政府は、トランプ氏にリバーサイド・サウスの下水道管をノース・リバー処理場に接続することを認めることで、法的紛争の1つを解決した。[251]その年の6月、ニューヨーク控訴裁判所は、リバーサイド・サウスの環境影響評価書は適切に実施されたとの判決を下した。[252] RSPCが70丁目と72丁目の間に仮設の遊び場を建設する計画についても論争があった。[253]その間に、新しい投資家たちは公的資金を求めた。[114] [254]トランプ氏は、連邦政府にリバーサイド・サウスのために3億5500万ドルの住宅ローンを申請した。[255] [256]住宅ローンが承認されれば、アパートの最大20％が低所得者層または中所得者層の居住者向けに確保される予定だった。[226]トランプ氏は、承認を得るためにニューヨーク州上院多数党院内総務のジョセフ・ブルーノ氏に賄賂を贈ったと非難されている。 [256] [257]また、この計画の反対派は、トランプ氏が住宅ローン申請に関してルディ・ジュリアーニ市長と共謀したと非難している。[255]ナドラー氏は連邦住宅局に対し、リバーサイド・サウスに住宅ローンを付与しないよう要請した。 [258]

建設開始

最初の構造

リバーサイドサウス200番地、最初の2棟のうちの1棟

トランプ氏とニューワールド・オーガニゼーションは、1995年4月にリバーサイド・サウスの建設マネージャーとしてレーラー・マクガバン・ボヴィス氏を雇い、[259]リバーサイド・サウスの8つのタワーを建設しました。[260]工事はさらに2年間延期されました。[261] [262] 1996年12月、ニューヨーク市環境保護局はトランプ氏に開発の最初の建物を処理施設に接続する許可を与え、[261]トランプ氏はその建物のために民間からの資金援助を受けました。[262]市が1997年1月に建設許可を与えた後、[263]翌月には近くのスラム街が撤去されました。[ 264 ]

1997年半ばまでに、レーラー・マクガバン・ボヴィスとHRH建設は、リバーサイド・ブールバード180番地と200番地に最初の2棟のタワーを建設していた。 [265]合計990戸のアパートがあった。[266]リバーサイド180番地の104戸は低所得世帯向けに確保された。[267]トランプはまた、リバーサイド・サウスに探検家クリストファー・コロンブスの巨大な像を設置する交渉もしていた。[268]リンカーン・タワーズの住民は、ハドソン川の眺望が遮られるとして、この計画に反対し続けた。[269]別の反対派グループは、トランプにリバーサイド・パーク・サウスの建設を強制するために訴訟を起こした。[270]

200 リバーサイド ブルバードの建設中、下請け業者がビルの構造技術者の警告を無視して、5 階を支える柱を建設するために基準以下のコンクリートを使用した。[271]ニューヨーク市建築局(DOB) は、同年 11 月にタワーが 20 階に達した時点でタワーの建設を中止した。[272]さらに、最初の 7 つのタワーは祖父条項 により市の新しい耐震コードの適用を免除され、[273] 2 つのタワーは高さが 300 フィート (91 メートル) 未満であったためスプリンクラー規制の適用も免除された。[274] 200 リバーサイド ブルバードの工事は、欠陥のあるコンクリートが交換された後、1998 年 1 月に再開された。[275]同年半ばまでに、テレビ ネットワークのCBS がリバーサイド サウスのスタジオ スペースを使用する交渉を行い、[276]ニュー ワールドがリバーサイド サウスの最初の 2 つのビルの売却を試みていた。[277]開発業者はリバーサイド・ブールバード180番地のアパートも賃貸し、[278]ペース広告代理店がアパートの宣伝のために雇われた。[279] CBSは最終的にリバーサイド・サウスへの移転を断念した。[280]

1999年初頭までに、いくつかの小売業者が最初の2つの建物への入居交渉を行っており、[281]多くのコンドミニアムや賃貸アパートが賃貸に出されていました。[282] [283]最初の建物は当初トランププレイスというブランド名で販売されていました。[284]ニューワールドとトランプは59番街と61番街の間にある9エーカー（3.6ヘクタール）の土地を同年5月に売りに出しましたが、[285]買い手が見つからなかった。[286]

高速道路の移設

リバーサイドパークサウスから北を眺める。背景には建物とウェストサイドハイウェイ、前景には公園の要素が見える。

最初の2棟の建設が始まった後、高速道路が喫緊の課題となった。70丁目の南側の次の建設段階では、移設された高速道路は、開発業者が建設する予定のリバーサイド・ブールバードの下をくぐり抜ける必要があった。[103]反対派は高速道路の設計プロセスを停止させ、開発業者にリバーサイド・ブールバードを構造物の上に建設するよう強制する訴訟を起こし、プロジェクトを混乱させようとした。[287]承認された高速道路計画がない状態では、移設された高速道路の正確な配置が決まっていないため、リバーサイド・ブールバードの支持物を建設するのは危険である。また、市は、一部は敵意から、リバーサイド・ブールバードの次の部分は埋め立て地に建設するよう主張した。[270] [288] [289]ジェリー・ナドラー下院議員も、交通法案から高速道路移設のための資金を除外することに成功した。[270] 高速道路の設計プロセスは最終的に再開され、2001年に連邦道路局は高速道路の移転を承認した。[287] [290] [291]

第2フェーズ

1999年には、リバーサイド・ブールバード160番地に33階建ての3棟目のビルの建設が開始された。[292]ティシュマン・スパイヤーのウェストエンド・アベニュー101番地の賃貸ビルなど、他の開発物件も近くで建設中だった。[293] M72番バスは複合施設へのルート変更が行われ、近隣住民から苦情が寄せられた。[294] [295]

140 Riverside Boulevard、2000年代初頭の拡張の一環として建設されました

2000年初頭までに、トランププレイスの4棟目の建物であるコンドミニアムタワーの建設が始まろうとしていた。[296]その年の後半、コロンビア大学はトランププレイスの南端にサテライトキャンパスを建設する交渉を始めた。 [297]ゴールドマンサックスは大学に土地の適正価格は6,500万から9,000万ドルであると助言したが、トランプは4億ドルの価格に固執し、コロンビア大学は代わりにマンハッタンビルに拡張することとなった。[298] [299]同時に、トランプはリバーサイドパークサウスとして知られるウォーターフロントの公共公園を開発した。[300]トランプは、追加の建物が建てられるにつれて公園を拡張する必要があり、[300] [301]また、69番街トランスファーブリッジを保存する必要があった。[300] [302]公園の建設中、下水の臭いに対する苦情により、トランプオーガニゼーションは180リバーサイドのパイプを交換した。[303]公園の第一段階は1400万ドルの費用がかかり、2001年1月に非公式にオープンし[5] [304]、同年4月に開園した。[305]トランププレイスの不動産ブローカーであるコーコラングループは、開発地が比較的辺鄙な場所にあるにもかかわらず、アパートへの関心が予想以上だったと報告した。[306]同年後半の9月11日の同時多発テロによる若干の落ち込みにもかかわらず、アパートの需要は依然として高かった。 [307]また2001年、コミュニティ委員会7はリバーサイド大通りに別の公園を追加することを承認した。[308]

トランプは2001年に開発への積極的な関与をやめたが、30％の有限責任事業組合の持ち分は保持した。[309]トランプ・プレイスの最初の小売店であるワインショップは2002年にオープンしたが、[310]トランプが小売テナントを探し始めてから4年後であった。[311]トランプは同年、複合施設の6番目の建物である240 リバーサイド・ブールバードの建設を開始する予定だったが、[312] [ 313]そのためにウエストサイド・ハイウェイの72丁目出口ランプを閉鎖する必要があった。[218] 240 リバーサイドの工事は、建物が窓を遮ることを恐れた近隣のチャッツワース・アパートメンツの住民の反対や、[295] [312] 72丁目高速道路出口ランプを閉鎖する計画を再審理したい地元住民の反対によって遅れた。[218] [313]反対にもかかわらず、240リバーサイドは2003年までに建設が開始されました。[218] [314]リバーサイドパークサウスの2番目のセグメントはその年の6月にオープンしました。[315] 2つの廃墟となった桟橋へのノスタルジアが再び高まりましたが、すぐに却下され、最終的に撤去が命じられました。[316]市政府は2004年初頭に72番街の出口ランプを閉鎖することに同意しました。[295] [317]州裁判所はランプの閉鎖を阻止する仮差し止め命令を出しましたが、 [318]控訴裁判所は計画を支持しました。[319] 2004年末までに、120リバーサイドブールバードの7番目の建物が完成しました。[320] 72番街の出口ランプは3年後に最終的に閉鎖されました。[321]

敷地の再販と完成

カーライルとエクステルの買収

トランプと彼のパートナーは、 2005年6月に完成したコンドミニアムを除いて、リバーサイドサウスをカーライルグループとエクステル開発会社に17億6000万ドルで売却した。[322] [323]このシンジケートは、リレイテッドカンパニー、ボルネードリアルティトラスト、ダーストオーガニゼーションを含む他のいくつかの入札者に勝利した。[247]カーライルはプロジェクトの所有権の50％を取得し、エクステルは25％を取得し、残りの25％をアイルランドの開発コンソーシアムに売却した。[324]その後まもなく、カーライルとエクステルは3棟の賃貸アパートをエクイティレジデンシャルに8億1600万ドルで転売した。[325] [326]売却価格は物件価値のちょうど半分強であると主張したトランプは、パートナーを訴えたが、[34] [327]敗訴した。[328]コーコラン・グループもトランプ氏を訴え、そこで販売されたアパートの販売手数料を支払わなかったと主張した。[329]カーライルとエクステルも59番街と61番街の間の土地の売却を試みたが[322] 、 2005年12月に計画を撤回した。[325] 7番目の建物であるリバーサイド・ブールバード120番地は2006年初頭にオープンした。[330]リバーサイド・パーク・サウスの第3期は同年8月にオープンし[331]、開発地初のスーパーマーケットも2006年にオープンした。[311]

外部画像
画像アイコンGoogle マップ ストリートビューから見た高速道路と北行きトンネル（右側の黒いくさび形）
画像アイコン高速道路の移設計画。

また、2006年には、開発業者がウェストサイド・ハイウェイの最終的な移設に備えて、61番街と65番街の間にトンネルの建設を開始しました（右の外観写真参照）。[332]合意では、開発業者がリバーサイド・ブールバードの補助として北行きトンネルを建設し、州運輸局が隣接する南行きトンネルを建設することになりました。[290]

2000年代半ば、エクステル社はリバーサイド大通り100番地のエイブリーコンドミニアムビルと、その近くのリバーサイド大通り80番地のラッシュモアビルを開発した。[334]ウエストサイドハイウェイの72丁目出口は最終的に2007年6月に閉鎖されたが、[321]リバーサイド大通りからリバーサイドドライブへの接続はさらに4年後に開通した。[335]リバーサイドパークサウスの4番目のセクションは2008年にオープンした。 [336]その後、トーマス・バルズリーがさらに3つの公園セクションを設計した。[337]さらに、エクステル社は2008年初頭に62丁目と63丁目の間にアルディンコンドミニアムと賃貸タワーの開発を開始し、[338]タワー開発のために6億1,300万ドルの融資を受けた。[339]エイブリーは2008年に完成し、続いてラッシュモアが2009年に[340]、アルディンが2010年に完成しました。[341]アルディン、エイブリー、ラッシュモアのコンドミニアムの需要が弱まる中、複数の購入希望者が購入をキャンセルしました。[342]ラッシュモアの複数の購入希望者は、開発業者がアパートの手付金の返金を拒否したため、2009年にカーライルとエクステルを訴えました。[343]彼らは3年間の訴訟の末、1500万ドルの返金を受けました。 [ 344]エクステルは2009年にリバーサイドセンターのすぐ北にある40リバーサイドブールバード（後のワンリバーサイドパーク）の設計図を提出し、[345]ヒルウェストアーキテクツがその場所に33階建ての建物の設計を依頼されました。[ 345

リバーサイドセンターとウォーターラインスクエア

川沿いから敷地の南側を望む

リバーサイド・サウスの最南端のセクションはテレビスタジオ用に確保されていたが、住宅を建てる前に用途変更する必要があった。[347] [348] 2008年10月、エクステルは開発を完了するために59丁目と61丁目の間に5棟の主に住宅タワーからなるリバーサイド・センターを建設することを提案した。[349]当初、クリスチャン・デ・ポルザンパルクが建物の設計を依頼された。 [ 349] [350] 310万平方フィート (290,000 m 2 )のリバーサイド・センターはバッテリー・パーク・シティのデザインをモデルにしており、[351] 2,500戸の住宅、小売店、映画館、K-5学校、ホテル、オープンスペースを備えている。[352]サイト2として知られる最初のサイトには、616戸のアパートと学校が建てられる予定だった。[ 353]とりわけ、彼らは1,800台分の駐車場と自動車販売店の存在に反対した。[354] 2010年半ば、コミュニティ委員会7は市政府にリバーサイドセンターの計画を不承認とするよう勧告する投票を行い、[355]マンハッタン区長スコット・ストリンガーも計画の受け入れを拒否した。[356]これを受けて、エクステルの弁護士2人とロビイスト3人が市政府との交渉を開始した。[357]エクステルは学校と手頃な価格の住宅を追加し、[358]デパートの計画をキャンセルし、[357]地域の公園を改善することに同意した。[359]

市議会は、ゾーニングをめぐる長引く論争の末、 2010年12月にリバーサイドセンターのタワーを承認した[348] [360] 。 [340]エクステルは、2011年にリバーサイドセンターの学校の設計をダットナー・アーキテクツに依頼し、[361]コミュニティ委員会7は、2012年8月にサイト2に最初のリバーサイドセンターの建物を建設する計画を承認した。[362]カーライル・グループはその後、リバーサイドセンターの敷地の開発の入札を募り、エクステルにも入札を求めた。[347]ダーモット・リアルティ・マネジメント・カンパニーがサイト2の開発入札に勝利し、[347]同社は2012年12月に7000万ドルでその敷地を購入した。[363]ダーモットはまた、サイト2の建物の設計をデ・ポルザンパルクに代わりSLCEアーキテクツに依頼した。[347] [350] シルバースタイン・プロパティーズとエル・アド・グループは、 2013年にリバーサイドセンタープロジェクトの5つの敷地のうちの1つであるワン・ウエストエンド・アベニューを1億6000万ドルで購入しました。[364]シルバースタインとエル・アドの敷地はワン・ウエストエンドのコンドミニアムビルとなり、ダーモットの敷地は21ウエストエンド・アベニューの賃貸ビルとなりました。[365]

2014年、エクステルはリバーサイドセンターの残りの3つの敷地の計画を発表しました。[366]エクステルはリバーサイドセンターの残りの敷地を開発することはありませんでした。ゼネラル・インベストメント・アンド・デベロップメント・カンパニーズ（GID）は2015年5月に400 West 61st Streetの敷地を購入し、[367]同年11月にGIDは20 Riverside Boulevardで追加の土地を購入しました。[352] GIDは2015年12月にリバーサイドセンターの残りの区画を購入しました。[352] [368]このプロジェクトはウォーターラインスクエアとなり、2020年に完成しました。[369]ウォーターラインスクエアプロジェクトには、合計1,132ユニットの3つのタワーが含まれます。[370] リチャード・マイヤー＆パートナーズ、コーン・ペダーセン・フォックス、ラファエル・ヴィニョリーがウォーターラインスクエアの3つのタワーを設計しました。[371]

2010年代から現在

カレッジ・スクールは2013年にリバーサイド・サウスへの移転に同意し[372]、翌年にはフリーダム・プレイス・サウス301番地に10階建てのキャンパスビルを建設する計画を発表した。[373]エクステルは2013年後半にワン・リバーサイド・パークのユニットの販売を開始し[374]、その後、そのビルの低価格アパートの抽選を開始した。[375]シルバースタインとエル・アドは2015年にワン・ウェスト・エンドのコンドミニアムの販売を開始し[376]、そのビルの低価格住宅の抽選も開始した。[377] ダーモットも2016年にウェスト・エンド・アベニュー21番地のユニットの賃貸を開始した。[378]

リバーサイド・サウスの最初の7棟はもともとトランプ・プレイスとして知られており、[379]これらの建物のうち6棟（リバーサイド・ブールバード240番地を除く）の正面にはその名前が書かれた大きな看板がありました。[380]トランプ氏が2016年の米国大統領選挙に勝利した後、リバーサイド・ブールバード140番地、160番地、180番地の住民は、それぞれの建物からトランプ・プレイスの看板を撤去することに投票しました。[381]これらの住民の多くはトランプ氏に政治的に反対しており、トランプ氏の名の撤去を支持する請願書に署名していました。[382]リバーサイド・ブールバード200番地の住民も看板の撤去に投票した後、2018年10月にその建物からトランプの看板は撤去されました。[383]トランプの看板は2019年にリバーサイド・ブールバード120番地の正面からも撤去されました。[384]その後すぐに、リバーサイド・ブールバード220番地にあったトランプの看板が撤去された。この建物は複合施設内でトランプ・プレイスの名称が残っていた最後の建物だった。[380] [385]

リバーサイドパークサウスの第5期は2020年にオープンしました。[386] A&Eリアルエステートは2022年にリバーサイドブールバード140番地を2億6,600万ドルで購入し、[387]同社は同年にリバーサイドブールバード160番地を4億1,500万ドルで購入しました。[388]

公園

リバーサイドパークサウス

外部画像
画像アイコンリバーサイドパークサウス暫定計画。
画像アイコンリバーサイドパークサウス最終計画。
画像アイコンリバーサイド パーク サウス (既存の高速道路がある場合とない場合)。
リバーサイドパークサウスのリトルエンジンプレイグラウンド

公園建設資金はリバーサイドサウスの住民が支払う料金で賄われている。[389]フェーズ1は、72丁目から68丁目までの7エーカー（2.8ヘクタール）の区間で、2001年4月にオープンした。[305] 70丁目の操車場の一部である桟橋Iは再建され、元の長さ795フィート（242メートル）を維持しているが、幅は元より55フィート（17メートル）狭くなっている。[390]フェーズ2は、70丁目から65丁目までのウォーターフロント部分で構成され、2003年6月にオープンした。[315] 66丁目と68丁目の2つの広場と、ギザギザのウォーターフロントがある。[391]フェーズ3は、2006年8月にオープンし、[331] 65丁目から62丁目までのウォーターフロントに広がっている。[391]第4フェーズは2008年にウォーターフロント沿いに開通し、63番街から59番街まで（第3フェーズと重複）延長されました。[336] [392]また、高速道路の下には、ハドソン川公園とリバーサイド公園を結ぶ新しい多目的自転車道と歩道も建設されました。[393]

高架道路の東側に位置する第5期と第6期の設計は、高速道路の移設の運命と結びついていました。[290]市はリバーサイド・ブールバードの前半を埋め立て地に、後半を新しい高速道路トンネルの上に建設することを要求したため、公園の輪郭が変わりました。また、レクリエーションスペースを増やすという圧力もありました。その後、公園は再設計され、公園の中心であった緩やかな傾斜の広い芝生[103]が撤去され、野球場として使用できる平坦なスペースが設けられました。リバーサイド・ブールバードに隣接する埋め立て地には、遊び場が増設されました。[394]

リバーサイドパークサウスの北端にあるサッカー場

高速道路の移設には公園の一部の改築が必要となる。[395]リバーサイドパークサウスの第5期は2020年10月にオープンし、ウェストサイドハイウェイの東側、65番街から68番街までの土地をカバーしている。[386]市は公園を拡張し、新しい野球場、サッカー場、自転車道、芝生、ピクニックエリア、トイレを設置する予定である。[396]

公園には、場所特有の彫刻、鉄道の廃墟、庭園、ウォーターフロントの遊歩道、歩道、そしてリバーサイド・サウス計画を策定した市民連合を組織した公園協議会の元会長リンダ・ダビドフを称える「リンダの芝生」がある。[397] [398]旧操車場の一部は新しい公園に組み込まれた。[391] [393]これらには、国家歴史登録財に登録されているニューヨーク・セントラル鉄道69番街トランスファー橋[ 14] [399]が含まれる。[400]この場所の歴史を思い出させるものとして、ニューヨーク・セントラル鉄道のロゴが公園のベンチに刻まれている。[393] ピアDと呼ばれる木製の桟橋は、もともと公園の一部として保存されていたが[401]、2011年に極度の老朽化のため取り壊された。[402]

その他の公園

ウェストエンド・アベニューには、1847年に築かれた土塁の残骸である石垣が民有公園として残されている。1994年の建設中に建設作業員がこれらの石を発掘したが、考古学的発掘調査のため4日間の建設中断があった際に、一部の石が新しい公園のために回収された。[2]また、ワン・ウェストエンドには3エーカー（1.2ヘクタール）の私有公園がある。[403]

建物

リバーサイドサウスの建物のストリートビュー

この開発は、19棟のアパート、分譲マンション、賃貸物件で構成されています。[404] 2012年時点で[アップデート]、これらの建物には合計8,000人が居住していました。この地域は、メインストリートにちなんで「リバーサイド・ブールバード」、または細長い形状にちなんで「ザ・ストリップ」と呼ばれていました。合計3,000戸の6棟のタワー、学校、ホテル、小売店、レストラン、映画館のスペースがまだ完成していませんでした。建物の間には、3.4エーカー（1.4ヘクタール）の公園が計画段階にありました。[404]これらのタワーはグリーンビルディングとして建設されました。[405]各建物のファサードは、道路から125～150フィート（38～46メートル）以下のセットバック（後退）となっています。これは、建物の視覚的な影響を軽減するためです。[282]

リバーサイド・サウスの住居ユニットのほとんどは高級住宅で、1平方フィートあたり少なくとも2,000ドル（22,000/m 2）の費用がかかる。[404]リバーサイド・サウスの住宅の1平方フィートあたりの不動産価格は、2004年から2014年にかけて66％上昇した。一方、アッパー・ウエスト・サイド全体の不動産価格は43％上昇した。[365]例えば、野球選手のアレックス・ロドリゲスは、2011年3月にラッシュモアの39階にあるコンドミニアムを550万ドルで購入し、2012年1月に800万ドルで売却した。[404]同時に、プロジェクトのCPC承認の要件に従い、ユニットの12％から20％が手頃な価格として指定されている。 [406]ワン・リバーサイド・パークのような開発中の建物の中には、低所得者向け住宅の居住者用に別々の入り口を設けているものがあり、物議を醸した。 [407] [ 408]混合住宅の建物ではこのような「貧困者用ドア」は合法であるにもかかわらずである。[409]

注目すべき建造物

住所 / 氏名 完了日 高さ（フィート/メートル） ストーリー アパート 注釈/参考文献
40 リバーサイド・ブールバード / ワン・リバーサイド・パーク 2015 375フィート（114メートル） 33 219 [410]
60 リバーサイド・ブールバード / ジ・アルディン 2011 395フィート（120メートル） 38 136 [411]
80 リバーサイド・ブールバード / ザ・ラシュモア 2008 425フィート（130メートル） 41 271 [412]
100 リバーサイド・ブールバード / ジ・エイブリー 2008 344フィート（105メートル） 30 274 [333] [413]
リバーサイド・ブールバード120番地 2004 230フィート（70メートル） 18 275 [414]
リバーサイド・ブールバード140番地 2003 338フィート（103メートル） 26 354 [387] [415]
リバーサイド・ブールバード160番地 2001 354フィート（108メートル） 33 459 [292] [416]
リバーサイド・ブールバード180番地 1999 422フィート（129メートル） 40 516 [281] [417]
リバーサイド・ブールバード200番地 2000 492フィート（150メートル） 46 377 [281] [418]
リバーサイド・ブールバード220番地 2003 542フィート（165メートル） 49 430 [419] [418]
240 リバーサイド・ブールバード / ザ・ヘリテージ 2004 362フィート（110メートル） 31 170 [227] [420]
1 ウォーターラインスクエア 2019 429フィート（131メートル） 36 272 [370] [421]
2 ウォーターラインスクエア 2019 397フィート（121メートル） 38 646 [370] [422]
3 ウォーターラインスクエア 2019 391フィート（119メートル） 34 244 [370] [423]
400 西 63 番街 / ザ・アシュリー 2010 該当なし 23 209 [424]
1 ウエストエンドアベニュー / リバーサイドセンタービル 5 2017 513フィート（156メートル） 43 246 [425]
21 ウエストエンドアベニュー / リバーサイドセンタービル 2 2016 529フィート（161メートル） 45 616 [426]
75 ウエストエンドアベニュー / ウエストエンドタワーズ 1995 404フィート（123メートル） 39 1,000 [427]
101 ウエストエンドアベニュー / アーチストーン 2000 370フィート（113メートル） 33 503 [428]

トランプ・アンド・ハドソン・ウォーターフロント・アソシエイツは、リバーサイド・サウスの最初の7棟を建設した。[340] [404]さらに、エイブリー、ラシュモア、アルディンの3棟はエクステル社によって完成された。[340] [429]エクステル社は、家族連れを呼び込むために、プレイルーム、ボーリング場、バスケットボールコート、その他のスポーツ施設など、これらの3棟の建物にさまざまなアメニティを追加した。[430]開発の南端には、362戸のワン・ウエスト・エンド・コンドミニアム・ビルがあり、[365]片持ち式のプールなどのアメニティが含まれている。[365] [431]ワン・ウエスト・エンドの隣には、21 West End Avenue に616戸の賃貸ビルがあり、[365]フィットネスセンターと地下プールがある。[365]


その他の構造

マンハッタンコミュニティ委員会の7人は、フリーダムプレイスの改良案と記念碑を建設しなかったことでトランプを非難したが、リバーサイドサウス計画公社は、フリーダムプレイスの計画は最終的なプロジェクトには含まれていなかった芸術プログラムの単なる概念だったと述べた。[223]フリーダムプレイスと同じ軸に沿って、フリーダムプレイスサウスと呼ばれる通りが64丁目から59丁目まで南に走っている。[432]さらに、61丁目と65丁目の間のリバーサイド大通りの下にはトンネルがあり、ウエストサイドハイウェイからの交通を運ぶことになっている。[ 290 ]トンネルの長さはおよそ0.8マイル (1.3 km) 、幅40フィート (12 m) である。[332しかし、リバーサイド・サウスの建物の基礎が線路に近すぎる場所に建設されていたことと、その場所の需要が不確実であったことから、この計画は2010年に放棄された。[433]

リバーサイド・サウスのすぐ南に位置するIRT発電所は、インターボロー・ラピッド・トランジット・カンパニーのためにスタンフォード・ホワイトによって設計され[ 434 ]、ニューヨーク市指定ランドマークとなっている。[435] 発電所の隣には、ビャルケ・インゲルス・グループによって設計されたVIA 57ウェストとして知られる四面体の形をした建物がある。[ 436 ]さらに、アブラハム・ジョシュア・ヘシェル・スクールはリバーサイド・サウスの隣にあるウェスト・エンド・アベニューにある。[438]

参考文献

引用

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出典

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ウィキメディア・コモンズに
は、 リバーサイド・サウス、マンハッタン（カテゴリ）に関連するメディアがあります。
  • ポール・ウィレンによるリバーサイド・サウスの歴史。
  • ジュリア・ヴィトゥロ・マーティン、「西側がドナルド・トランプのリバーサイド・サウスを再考する」、マンハッタン研究所開発再考センター、ニュースレター、2004 年 1 月。
  • カーター・ホースリー、「リバーサイド・サウスの茶番劇：政治家がウェストサイドのトランプ開発地区の公園部分を潰す」、ザ・シティ・レビュー。
  • カーター・ホースリー、「リバーサイド・ドライブ」、シティ・レビュー。
  • 2011年ウォーターフロントセンター名誉賞受賞。
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