ブリッジローン
短期ローンの種類

ブリッジローンは短期ローンの一種で、通常、より大規模な、またはより長期的な資金調達の手配を待つ間、2週間から3年間借り入れられます。[1] [2]英国では通常、ブリッジングローンと呼ばれ、[3]「キャビテーションローン」とも呼ばれ、用途によってはスイングローンとも呼ばれます。南アフリカでは、ブリッジングファイナンスという用語がより一般的です

ブリッジローンとは、個人または企業が恒久的な資金調達または次の段階の資金調達を得るまでの暫定的な資金調達です。新たな資金調達で得た資金は通常、ブリッジローンの「借入」（つまり返済）やその他の資金調達ニーズに充てられます。

ブリッジローンは、追加リスクを補うため、通常、従来の融資よりも高額です。ブリッジローンには、通常、より高い金利、ポイント、より短期間で償却される費用、その他様々な手数料や「スイートナー」（一部のローンにおける貸し手による株式参加など）が課されます。また、貸し手は相互担保や低いLTV （ローン対価値比率）を要求する場合もあります。一方で、比較的少ない書類で迅速に手続きが進められる傾向があります。

不動産

ブリッジローンは、商業用不動産の購入において、物件の迅速な決済、差し押さえからの不動産の回収、または長期融資を確保するための短期的な機会の利用によく使用されます。[4] [5]物件に対するブリッジローンは、通常、物件が売却されたとき、従来の貸し手と借り換えられたとき、借り手の信用力が向上したとき、物件が改良または完成したとき、または恒久的またはその後の住宅ローン融資を可能にする特定の改良または変更があったときに返済されます。タイミングの問題は、資金確保能力だけでなく、現金ニーズとリスクプロファイルが異なるプロジェクトフェーズから発生する可能性があります

ブリッジローンはハードマネーローンと類似しており、重複する部分もあります。どちらも短期的または特殊な状況下で取得される非標準的なローンです。違いは、ハードマネーは通常、個人、投資プール、または高リスク・高金利の融資を行う銀行以外の民間企業などの融資元を指すのに対し、ブリッジローンは長期ローン間の「橋渡し」となる短期ローンである点です。

特徴

最大12ヶ月の通常期間の場合、2～4ポイントが請求される場合があります。ローン対価値比率（LTV）は、鑑定評価額に基づいて、商業用不動産の場合は通常65%、住宅用不動産の場合は80%を超えません

ブリッジローンは、あらかじめ決められた期間だけ利用できるクローズ型と、返済日が決まっていないオープン型（ただし、一定期間後に返済が必要となる場合がある）に分けられます。[6]

ファースト チャージ ブリッジ ローンは、通常、セカンド チャージ ブリッジ ローンよりも LTV が高く、リスクが低いため、多くの英国の貸し手はセカンド チャージ ローンを一切避けます。

LTV が低いと金利も低くなる可能性があり、これも引受リスクの低さを意味しますが、初期手数料、貸し手側の法的費用、評価額の支払いは固定のままになる可能性があります。

例

  • 開発業者は、許可の承認を待つ間、プロジェクトを継続するためにブリッジローンを取得することがよくあります。プロジェクトが実現する保証がないため、ローンは高金利で、リスクを受け入れる専門の融資機関から提供される場合があります。プロジェクトの資金が完全に調達されると、より低金利、長期、高額の、より一般的な融資機関からの融資を受けることができるようになります。その後、ブリッジローンを組んでプロジェクトの完成資金を調達するために建設ローンを取得します。[7]
  • 消費者は新しい住宅を購入する予定で、現在所有している住宅の売却益で頭金を支払う予定です。現在所有している住宅の引き渡しは、新しい住宅の引き渡しが完了するまで行われません。ブリッジローンを利用すると、購入者は現在の住宅の資産価値を新しい住宅の頭金として利用することができ、現在の住宅の引き渡しが短期間で完了し、ブリッジローンが返済されることが期待されます。
  • ブリッジローンは、例えば、あるシニアパートナーが退任を希望し、別のパートナーが事業を継続したい場合など、事業の円滑な運営を維持するために活用できます。ブリッジローンは会社建物の価値に基づいて融資されるため、経営陣による買収など、他の資金調達手段による資金調達が可能になります。
  • 購入者が迅速に取引を完了できる場合、物件は割引価格で提供されることがあります。割引によって、完了に必要な短期のつなぎ融資の費用を相殺できるからです。オークション物件の購入において、購入者が14～28日以内に取引を完了しなければならない場合、賃貸用住宅ローンなどの長期融資は、その期間内では実行不可能となる可能性がありますが、つなぎ融資は実行可能です。

コーポレートファイナンス

ブリッジローンは、ベンチャーキャピタルやその他のコーポレートファイナンスにおいて、いくつかの目的で 使用されます

  • 大規模なプライベートエクイティファイナンスが続く間に企業が資金不足に陥らないように、少額の現金を注入して企業を支えること[8]
  • 買収者や大口投資家を探しながら経営難に陥った企業を買収する（この場合、貸し手は融資に関連して多額の株式を取得することが多い）
  • 新規株式公開または買収の直前の期間を会社が乗り切るための最終的な負債資金調達として。

南アフリカ

南アフリカの法律 では、不動産は登記所（Deeds Office）と呼ばれる公的登記所への登録制度を通じて譲渡されます。[9] [10]移転手続きに伴う遅延を考慮すると、多くの不動産取引参加者は資金へのアクセスを必要としますが、そうでなければ、取引が関連する登記所に登録された日にのみ利用可能になります

ブリッジファイナンス会社は、参加者の当面のキャッシュフロー要件と、登記所への登録による最終的な資金受給資格との間に橋渡しとなる資金を提供します。ブリッジファイナンスは通常、銀行によって提供されるものではありません。

不動産取引において資金を必要とする関係者に応じて、様々な形態のつなぎ融資が利用可能です。固定資産の売主は売却代金を、不動産業者は仲介手数料を、抵当権者は追加債券またはスイッチボンドの売却代金をつなぎ融資として利用できます。また、未払いの固定資産税や市税の納付、あるいは譲渡税の支払いにもつなぎ融資が利用可能です。

イギリス

歴史

現代のブリッジローンに類似した短期融資は、1960年代初頭からイギリスで利用可能でしたが、通常は大手銀行や住宅金融組合を通じて、既知の顧客に対してのみ提供されていました。[11]ブリッジローン市場は2000年代に入っても規模が小さく、貸し手の数も限られていました

2008年から2009年の世界的不況後、英国ではブリッジローンがますます普及し、総貸出額は2011年3月までの1年間の8億ポンドから2014年6月までの1年間の22億ポンドへと2倍以上に増加した。 [要出典] [信頼できない情報源？ ]これは、銀行や住宅金融組合が住宅ローンの融資に消極的になったため、同時期に主流の住宅ローン貸出が大幅に減少した時期と一致している。[12] [6]

2016年第1四半期の住宅ローン残高総額は1兆3,045億ポンドで、2015年第4四半期と比較して1.0％増加し、過去4四半期では3.4％増加しました。[13]

ブリッジローンの人気が高まるにつれ、それをめぐる論争も激化しました。2011年、金融サービス機構（FSA）は、一部の住宅ローンブローカーがブリッジローンの適性を誤って伝えている可能性を懸念し、住宅購入者に対し、通常の住宅ローンの代替としてブリッジローンを利用しないよう警告しました。[14]

使用法

英国では、ブリッジローンは事業と不動産の両方で利用されています。前者では、通常、キャッシュフローを増やすために自己資本を解放するために使用されます。後者では、住宅購入者が売却日から完成日までに遅延がある場合に短期的な資金源を提供することで不動産の連鎖を「断ち切る」ために、また、オークションで物件に入札する購入者が、また、家主や不動産開発業者が早期売却のための改修資金を確保するため[12] 、または通常の住宅ローン融資を受ける前に居住不可能と見なされる物件を改修するために、ブリッジローンが利用されています。

特徴

ブリッジローンは、商業用不動産、賃貸用不動産、老朽化し​​た不動産、土地または建築用地などの不動産に対する第一または第二の担保として担保することができます。ローン期間は通常最長18ヶ月で、複利は毎月請求されます。そのため、他の種類の担保付き住宅ローンよりも高額になることがよくあります。[12]

ブリッジローンは、「オープン」または「クローズ」のいずれかに定義されます。借り手がローン担保の売却や長期融資など、明確かつ確実な返済計画または出口戦略を策定している場合、ローンはクローズされます。[15]オープンブリッジローンは、債務不履行の可能性が高くなるため、借り手と債権者の両方にとってリスクが高くなります。

規制

借り手または近親者が居住する不動産を第一順位担保とするブリッジローンは、規制対象の住宅ローン契約とみなされ、金融行動監視機構（FCA）によって規制されています。[16]家主や不動産開発業者に販売されるブリッジローンは一般的に規制されていません。ただし、ローンの担保となる賃貸物件の居住者が借り手の近親者であるか、または将来そうなる場合は、FCAの規制が適用されます。[17]

現在、複合用途物件については例外が認められており、借主または近親者が物件の40%未満を占有する場合に適用される。しかしながら、2016年3月には、英国は汎欧州住宅ローン信用指令（MCD）に基づき、既存の法律を欧州の法律と整合させる義務を負うことになる。MCDは規制対象契約の定義において使用割合の基準を認めていないため、「40%ルール」が引き続き適用されるかどうかは現時点では不明である。[18]

参照

参考文献

  1. ^ 「Investopediaの定義：ブリッジローン」Investopedia
  2. ^ 「金融用語辞典：ブリッジローン」.
  3. ^ 「イギリスでは『ブリッジング』を何と呼ぶのか？」www.bridgingloan.org.uk . 2023年12月21日閲覧。
  4. ^ ブリッジローンガイド、フィナンシャル・タイムズ、2014年2月3日。2018年11月27日閲覧。
  5. ^ ブリッジローンとは？『ファイナンス・マンスリー・マガジン』 2018年6月21日。2018年11月27日閲覧。
  6. ^ ab ブリッジローンが45%増加、新たな家主の需要増によりThe Telegraph 2011年10月21日。2018年11月29日閲覧。
  7. ^ 「短期ローン」. Mortgage Professionals Australia. 2006年11月. 2007年6月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。2007年3月9日閲覧。
  8. ^ プライベートエクイティ、リターン向上のため早期融資に頼るフィナンシャル・タイムズ2018年1月1日。 2018年11月29日閲覧。
  9. ^ Badenhorst, PJ他著『シルバーバーグ＆ショーマン著『財産法』第4版』バターワース社、2003年
  10. ^ 1937年登記法第47号
  11. ^ ブリッジングファイナンスセクターの簡潔な歴史Mortgage Finance Gazette 2016年8月4日。2018年11月27日閲覧。
  12. ^ abc ブリッジローンガイド（Wayback Machineで2018年11月30日アーカイブ） マネースーパーマーケット。2015年6月1日にアクセス。
  13. ^ 「MLAR統計」www.fca.org . 2016年7月14日閲覧。
  14. ^ Powley, T. 借り手はブリッジローンに警告を発する。フィナンシャル・タイムズ。2011年11月25日
  15. ^ Haill, O. ブリッジローンの種類と代替手段との比較。FTアドバイザー。2013年4月18日。
  16. ^ “アーカイブ文書”. 2015年6月2日時点のオリジナルよりアーカイブ。2015年6月1日閲覧。
  17. ^ 金融行動監視機構ハンドブック PERG 4.4.1 2015年6月2日アーカイブ、Wayback Machine。2015年6月1日にアクセス。
  18. ^ 住宅ローン信用指令は複合用途不動産にどのような影響を与えるか？Economic Voice. 2015年3月27日.
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