原価法は、個々の不動産の価格を決定する際に用いられる不動産鑑定評価手法です。 [1]これは、市場価格法、売買比較法、収益価格法とともに、3つの手法のうちの1つです。原価法の基本的な前提は、不動産の潜在的な利用者は、同等の建物を建設する費用よりも高い金額を支払うことはない、あるいは支払うべきではないというものです。したがって、建設費から減価償却費を差し引き、土地代を加えた金額が、市場価値の上限、あるいは少なくとも指標となります。
方法論
このアプローチには、かなり大きな前提がいくつか組み込まれています。基本的な前提の 1 つは、建築可能な土地が十分に供給されているため、既存の物件を購入する代わりに建設することが現実的な選択肢であるということです。今日、米国を含む世界の一部の地域では、開発があまりにも進んでいるか、都市計画の承認が非常に制限的であるため、土地の不足により新規の建設が選択肢にならない地域があります。関連する疑問は、問題の建物がその市場で実際に再び建てられるものであるかどうかです。開発の傾向が、例えば大量倉庫を好む場合、複数階建ての製造施設の建設を検討する人はいるでしょうか？高密度のマンション建設の傾向にある場合、一戸建て住宅の建設を検討する人はいるでしょうか？老朽化した建物の建設コストは、市場価値とは関係がないと考えられています。
他にも問題となり得る方法論上の問題があります。コストはどのように見積もるのでしょうか？正確なレプリカの複製に基づくのでしょうか？それとも機能的に同等と判断されるものに基づくのでしょうか？そもそもコストを非常に正確に見積もることはできるのでしょうか？プロジェクトが入札にかけられる際、通常、同じ計画と仕様に対して複数の価格が提示されるのではないでしょうか？プロジェクトの最終コストは当初の入札額と同額でしょうか？利益はどのように扱われるべきでしょうか？コストアプローチは通常、3つのアプローチの中で最も高額になると主張する人もいます。同時に、プロジェクトが実現可能であるのは、予測コストが完成価値を下回っている場合のみであるというのは 自明の理です。
新しい物件と完全に時代遅れの物件の間には、経年変化、流行、そして変化（減価償却）に関連した様々なマイナス要素が蓄積されます。これらは、物理的要因（摩耗、劣化）、機能的要因（外観、感触、形状、スタイル）、そして立地要因（物件自体以外の要因の影響）に分類されます。
一般的に、対象となる不動産が新しく、適切な（最高かつ最善の）用途である場合、原価アプローチは市場価値を最もよく示すと考えられています。
参照
参考文献
- ^ 鑑定評価実務統一基準、2008年、鑑定評価財団、基準規則1-4(b) p. U18
