中国の不動産
中華人民共和国の不動産の概要

中華人民共和国 の不動産は、公的、民間、国有の 大手企業 によって開発、管理されています。

2008年の金融危機に至るまでの数年間、中華人民共和国（PRC）の不動産セクターは急速に成長していたため、政府は過熱への懸念から、一部の物件購入に必要な頭金の引き上げや、2007年に5回行われた金利引き上げなど、一連の政策を実施しました。しかし、危機発生後、これらの政策はすぐに撤廃され、場合によっては引き締められました。北京は成長を後押しするために大規模な景気刺激策も打ち出しましたが、その刺激策の多くは最終的に不動産市場に流れ込み、価格を押し上げ、投資家はますます海外に目を向けるようになりました。[1] 2015年の時点で、市場は低成長を経験しており、中央政府は金利を引き締め、預金を増やし、制限を課す以前の措置を緩和しました[2] 。 [3] 2016年初頭までに、中国政府は住宅販売税の引き下げ、新規開発プロジェクト向けの土地販売の制限、住宅ローン頭金の3回目の削減など、不動産購入を促進するための一連の措置を導入しました。[4]

背景

中国の土地は、農村部の村民が共同で所有する農村地帯を除き、国有地となっている。[5] : 165 国は、用途に応じて異なる期間、土地の使用権をリースしている。工業用地は30年、商業用地は40年、住宅用地は70年のリースが可能となっている。[5] : 165 伝統的に、工業用地の使用権は割引価格で販売されていたが、商業用および住宅用の不動産価格は市場によって決定されていた。[5] : 165 

農村地帯の土地は共同所有され、個々の世帯に賃貸されている。[6] : 197 農村地帯の土地は、農地、家屋敷、その他の建設用地として大まかに分類される。[6] : 197 

歴史

初期の歴史（1840年代～1949年）

中国における近代不動産事業の起源は、19世紀半ばに遡る。[7] 1840年の第一次アヘン戦争後、外国列強は上海、広州、天津などの都市に租界を設定した。[7]これらの地域に大量の人口が流入したことで住宅需要が増加し、中国人商人および外国人商人が不動産開発に従事するようになり、この時期に地価と不動産価格が大幅に上昇した。[7] 1920年代までには、独立系不動産会社が徐々に地主経営の賃貸代理店や事務所に取って代わり、中国の不動産セクターの主力となった。この業界は、1937年に日中戦争が全面的に勃発するまで急速な成長を遂げた。[7] 1945年に戦争が終結すると、戦時中の移民が帰国したため、不動産市場は一時的に回復した。[7]しかし、1946年に第二次中国内戦が勃発すると、不動産業界は衰退し始めた。[7] 1949年に中華人民共和国が成立する前、中国の外資系不動産は1000万平方メートルを超え、上海、南京、北平（現在の北京）などの大都市に集中し、イギリスやアメリカを含む34カ国の法人によって所有されていた。[7]

公営住宅と福祉住宅（1949～1978年）

1949年の中華人民共和国建国から1978年まで、完全な公有制 経済制度が実施された。[7]都市の土地は完全に国有化され、国民党政府とその軍・政治当局が所有するすべての財産は没収された。 [7 ]外資系不動産も一律に国有化された。[7]残りの不動産は、買収、徴用、債務返済、購入などの手段を通じて国有資産となった。すべての公共財産は政府部門によって一律に管理された。[7]当初、少数の私有財産は合法的に運営することを許可されていたが、社会主義転換と1958年の国有化の間に徐々に没収されていった。このプロセスは、学者たちが不動産産業を独立した経済セクターとして消滅させたと表現している。[7]

南京徐光里。計画経済時代に共同住宅として建設された作業部会棟。

1978年の改革開放以前、中華人民共和国は中央計画経済を採用していた。[8]住宅は商品ではなく、福祉の一形態として扱われていた。[9]工場の建物やインフラなどの生産性の高い不動産は、国家が無償で資金を提供し割り当てたが、従業員の住宅などの非生産的な住宅も、統一された行政システムの下で政府機関や国有の事業単位が計画、建設、分配していた。[9] [10]学者たちは、住宅は政府の資本支出によって資金が提供され、事業単位ごとに割り当てられ、使用者である居住者は名目上の家賃のみを支払っていたと指摘している。 [10]このモデルは、メンテナンスとサービスの提供を担当する国家機関に長期的な財政的圧力をかけた。[9] [10] 1970年代後半の公式調査によると、都市部の一人当たりの平均居住面積は4平方メートルを下回り、深刻な住宅不足を反映していた。多くの住民は過密状態の共同アパートに住み、多くの場合、複数の世帯でキッチンやバスルームを共有していた。[11]

初期の住宅改革と市場実験（1979～1991年）

1979年10月、中国初の商業住宅プロジェクトである広州東湖新村の建設が承認された。[12] 1980年1月、深セン経済特区で中国初の共同住宅建設契約が締結され、中国本土初の不動産企業である深セン経済特区不動産会社が設立された。[12]

1980年6月、中国共産党中央委員会と国務院は、全国資本建設会議要綱報告を承認し、住宅商品化の実施を正式に承認した。[13] [14]この政策により、民間人が住宅を建設、購入、所有することが認められた。[13] [14]同年10月までに、全国128の市といくつかの県や町で、民間住宅の建設と販売のパイロットプログラムが開始された。[13] [14]

1988年4月12日、第7期全国人民代表大会第1回会議は 憲法改正を採択し、憲法第10条第4項を改正した。[15] [16]当初の規定「いかなる組織または個人も、土地を不法に奪取、売買、賃貸またはその他の方法で不法に譲渡してはならない」は、「いかなる組織または個人も、土地を不法に奪取、売買、賃貸またはその他の方法で不法に譲渡してはならない。土地使用権は法律の規定に従って譲渡することができる。」と改正された。[15] [17] 1988年の憲法改正は、中国の土地利用制度における市場化への移行を正式に認めたものだと学者たちは解釈している。[15] [16]

1990年5月、国務院は『中華人民共和国都市部国有地使用権の譲渡及び移転に関する暫定規則』を公布し、全国規模で有償土地使用権移転制度の実施を正式に開始した。[18] [19] : 77 

住宅の商業化と民営化（1992～2003年）

鄧小平の南巡視の後、住宅を含む様々な分野で市場改革が加速した。[11] 1994年、国務院は「都市住宅改革の深化に関する決定」を公布し、数十年にわたる福祉分配制度に代わる、民間所有と金銭補償に基づく住宅市場を確立するという目標を正式に打ち出した。[20] [21]

1998年、国務院は、労働単位による現物住宅の割り当て慣行を正式に廃止する指示を出した。[11]以降、労働単位による住宅供給はなくなり、都市住民は商業市場を通じて住宅を購入することが奨励された。数百万戸の国有住宅が補助金付き価格で労働者に販売され、都市部における民間住宅の割合が大幅に増加した。[22]研究者たちは、この変化を中国における都市住宅の商品化と民営化における重要な一歩と解釈している。[22]同時に、住宅金融改革が重要な支援的役割を果たした。[23]中国政府は住宅ローン融資へのアクセスを拡大し、商業銀行の成長を奨励し、二次住宅市場の発展を促進した。[23] [24]不動産企業は都市経済においてより重要な役割を果たすようになり、地方自治体は土地譲渡料を重要な収入源としてますます頼るようになり、この傾向は後年さらに強まることになる。[23]

不動産市場は1998年以降に本格的に発展し始めた。[6] : 64 

2010年時点で、中国の不動産市場は世界最大である。[25] [26]ブルームバーグ・エコノミクスの推計によると、このセクターは2024年に中国のGDPの約19％を占めるが、[27]ピーク時の2018年から減少している。[28]中国国家統計局によると、中国のGDPに占める不動産および関連産業のシェアは、2021年の14.45％から2024年には12.94％に低下し、不動産単独のシェアは7.7％から6.27％に低下した。[29]

2023年現在、中国の家計資産の60％を不動産が占めている。[5] : 161 

不動産バブル、2005～2011年

ほとんど人がいないニューサウスチャイナモールの空っぽの廊下、2010年

中国不動産バブルとは、中国における住宅および商業用不動産のバブルを指します。この現象により、中国の平均住宅価格は2005年から2009年にかけて3倍に上昇しました。これは、政府の政策と中国人の文化的態度の両方が原因と考えられます。 [30]

  • 天津市では、不動産価格と賃料の比率の高さ、そして空室の住宅・商業施設の多さがバブルの証拠として挙げられてきた。バブル説に反対する人々は、中国の比較的保守的な住宅ローン基準、そして都市化と所得の増加の傾向が、不動産価格が今後も維持可能であることの証拠だと指摘する。

住宅バブルの成長は、中流階級の人々が大都市で住宅を購入できないという不満に対応した政策を受けて住宅価格が下落し始めた2011年後半に終息した。[31] [32 ]不動産バブルの崩壊は、2012年の中国の経済成長率低下の主な原因の一つと見られている。[ 32]

不動産アナリストによる2011年の推計では、中国には約6400万件の空き物件とアパートがあり、中国の住宅開発は大幅に供給過剰で過大評価されており、将来深刻な結果を伴うバブルが崩壊するのを待っているとのことです。[33] BBCは、内モンゴルのオルドス市を、空のショッピングモールとアパート群が溢れる中国最大のゴーストタウンとしています。 [34]東勝区から25km離れた康橋新区の郊外に、大規模な、そして大部分が無人の都市型不動産開発が建設されました。100万人の居住を目的としていますが、まだ大部分が無人のままです。[35] [36] 2010年までに30万人の居住者を見込むが、政府の統計では、実際に居住したのは2万8千人だということです。[37]北京では、住宅賃貸料が2001年から2003年の間に32％上昇しました。同時期の中国全体のインフレ率は16％でした。[38]景気後退への沈静化を回避するため、中国政府は2008年に、通貨供給量を急激に増加させ、信用条件を大幅に緩和することで、金融政策を保守的な姿勢から進歩的な姿勢へと即座に転換した。このような状況下で、この拡張的な金融政策が不動産バブルを誘発するのではないかと懸念されている。[39]

2011年、中国中央政府は地方政府に対し、新築マンションの購入を制限するよう奨励した。[40] : 108 

2020年以降の危機

中国政府は、レバレッジの高い不動産セクターを抑制し、国民の住宅価格を下げる取り組みの一環として、2020年に開発業者の負債を規制し、負債対現金、負債対資本、負債対総資産の比率に基づいて借入を制限する「3つのレッドライン」規則を導入した。[41]より厳しい規制の導入は中国の不動産市場の混乱を引き起こし、開発業者の債券デフォルトや、場合によっては破産申請につながった。問題を抱えた開発業者には、恒大集団、世茂集団[42] 、碧桂園[43]などがある。2023年9月現在、上位50社の開発業者のうち34社が債務不履行に陥っている。[44]経済全体への影響は限定的であると主張されているが、影響を受けた不動産会社の株主は全財産を失い、[45] [46]債券保有者はほぼ全財産を失い、[44]資産運用商品を通じたこれらの会社への融資も同様に困難に直面し、[47]多くのベンダー、下請け業者、労働者はサービスに対する報酬を支払われておらず、[48] [49 ]これらの会社から不動産を購入した多くの中国人は、何も受け取れないリスクが高まっている。[50]中国人の富の最大70％が不動産に投資されているため、不動産価格の下落は中国人を貧しくし、結果として生じる負の資産効果により消費が縮小するだろう。[51] [52]さらに、開発業者への土地売却は中国の地方政府の収入の約40％を占めていたが、開発業者による建設活動の減少によりその収入も減少した。公式統計では歳入の減少がわずかに見られるものの[53]、地方自治体が自ら土地を購入して歳入を支えていることや、多くの地方自治体で深刻な財政問題が生じていることなどから、歳入の減少幅については異論がある[54] 。

市場の動向

中国国家統計局のデータによると、中国の不動産開発企業数は2012年の89,859社から2021年にはピークの105,434社に増加した後、2023年には100,111社に減少した。1この期間を通じて、企業の95％以上が国内資金で運営されており、業界における地元資本の圧倒的な存在感を示している。[55]香港、マカオ、台湾の投資家による企業は2012年の3,451社から2023年には2,448社に減少し、外資企業も1,713社から734社に減少しており、外部からの参加が長期的に減少していることを示している。[55]

中国の不動産セクターにおける雇用は、2020年に約2,900万人に達しピークを迎えるまで比較的高い水準を維持していました。しかし、その後雇用水準は大幅に減少し、2023年には約2,000万人にまで落ち込みました。この労働 力の減少は、2020年代初頭の不動産市場におけるより広範な冷え込みと一致するものです。[55]

不動産部門の完了投資額は、2012年の7.18兆元から2021年には13.76兆元に増加し、その後2023年には11.21兆元に減少しました。[55]開発中の建設面積も同様の軌跡を示し、2012年の5億7,300万平方メートルから2021年には9億7,500万平方メートルに拡大し、その後2023年には8億4,000万平方メートルに減少しました。[55]

研究者たちは、2020年代初頭の不動産セクターの急速な拡大から統合への移行は、「3つのレッドライン」政策などの規制改革、融資条件の厳格化、住宅需要の減少の影響を受けたと指摘している。[55] [56]

国際投資

中国人消費者は、国境を越えた不動産投資において最大のグループの一つとなっている。米国では、2015年に中国人バイヤーが住宅用不動産に投資した金額は286億ドルで、これは他のどの国よりも高額である。[57]オーストラリアでは、2015～2016年に中国人バイヤーが承認した商業用および住宅用不動産投資額は320億豪ドルで、これはどの国よりも高額である。[58] Juwai IQIの子会社であるJuwai.comの最高執行責任者（COO）であるスー・ジョン氏は、中国人バイヤーの大半は「海外投資を検討している平均的な中国人の個人経営の住宅投資家です。その大部分は中流から上流中流階級で、安定した投資に関心があり、移住や子供の海外留学を検討している可能性があります」と述べている。[59]

福祉住宅制度、パラレルダイナミクス、汚職

2010年現在、中国は福祉住宅制度の廃止を公式に命じているが、中国青年報によると、並行住宅市場は依然として存在している。[60] [61]政府機関は依然として不動産に対して市場価格の20%未満しか支払っておらず、多くの役人が改修や住宅改革の資金を私利私欲のために流用していると言われている。[62] [63]

政府の介入

2010年代半ば以降、中国政府は不動産市場の安定化と投機的な投資抑制を目的とした一連の規制措置を導入してきた。2016年には、中国共産党と政府は「住宅は住むためのものであり、投機のためのものではない」という原則を採択した。これは習近平中国共産党総書記 が最初に強調し、後に国家住宅政策に取り入れられたスローガンである。 [64] [65]

2020年8月、住宅都市農村建設部は「3つのレッドライン」政策を導入し、負債対資産比率、ネットギアリング比率、現金対短期債務比率に基づいて不動産開発業者の負債比率に閾値を設定した。[66]この政策の実施後、中国恒大集団を含む複数の大手開発業者は流動性の問題に直面した。[67]国際通貨基金（IMF）は、中国の不動産セクターにおけるストレスの増大を指摘し、恒大の財務上の緊張が他の開発業者にも波及し始めていると指摘した。[68]

その後の住宅市場の減速に対応して、中国政府は2022年と2023年に支援策を実施し始めました。[69]これらには、住宅ローン金利の引き下げ、頭金要件の緩和、手頃な価格の住宅プロジェクトへの資金提供の拡大などが含まれます。[69] 地方自治体にも、地域の状況に応じて住宅政策を調整するための柔軟性が与えられました。[70]

これらの介入にもかかわらず、課題は2024年まで続き、中国政府は信用支援をさらに拡大することになった。[69] 2024年初頭、中国政府は住宅セクターの安定化と経済活動の活性化に向けた幅広い取り組みの一環として、承認された住宅開発に約4兆元（約5,600億米ドル）の資金を提供する計画を発表した。[71] [72]

参照

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