予備調査
予算作成ツール

不動産分野において、積立金調査とは、積立基金の現状と、継続的な劣化を相殺するための安定的かつ公平な資金調達計画を特定し、予想される共用部への大規模な支出が実際に発生した際に十分な資金を確保する、長期的な資本予算計画ツールです。積立金調査は、物理的分析と財務分析の2つの部分で構成されます。この文書は、分譲マンション管理組合や住宅所有者組合（HOA）、分譲マンションなど、複数の所有者がいる物件の管理者（理事会または分譲マンション評議会メンバー）のために、外部の独立コンサルタントによって作成されるのが最適です。この文書には、特定の分譲マンション管理組合の契約条項、条件、制限事項（CC&R）および規約によって定められた共用部分の状態に関する評価が含まれています。ただし、積立金調査は分譲マンションに限定されず、リゾート（共有バケーションオーナーシップ）物件、コミュニティ／近隣組合、生協など、あらゆる「共同利益コミュニティ」（CIC）物件に対して作成できます。[1]

積立金調査は、本質的には、理事会が物件の予測可能な大規模な修繕・交換プロジェクトを予測し、準備するのに役立つように設計された計画ツールです。例えば、建物の屋根の交換、ボイラーの交換、火災警報装置の改修、道路の再舗装などが挙げられます。

カナダの一部の管轄区域では、準備金調査は「準備基金調査」、「予備準備基金調査」、または「交換準備金調査」と呼ばれることもあり、ブリティッシュ コロンビア州では、法律によりこの種の調査は「減価償却報告書」と呼ばれています。

目的

準備金調査の目的は、物件の維持管理を監督する人々が、どのような主要な支出が見込まれるか、また、いつこれらの支出が発生するかについて、より正確な見通しを得ることです。この情報を基に、住宅所有者組合の理事会または管理者は、予算を作成し、組合員が進行中の劣化を継続的な準備金†で相殺できるようにすることができます。この準備金は、今後の主要なプロジェクトを適時に完了するための資金が確保されるように設計されています。目に見える形で何年もかけて劣化が進んでいることが多い大規模な建物の修理や交換プロジェクトの必要性に、指導者が驚く必要はありません。さらに、準備金調査は、組合員（および購入希望者）に対して、共用エリアの構成部品の状態と、準備基金の準備レベル（強度）（通常は積立率で測定）に関する重要な年次開示を提供します。[2] HOAの準備金調査は、長期的に見て効率的かつ効果的な意思決定を可能にするロードマップです。国際資本予算研究所は、積立率を計算するための標準を確立しました。この計算には3つの方法があり、残念ながら、準備金の算出方法の違いによって積立額の割合に大きな差が生じる可能性があります。[3]（この参考文献では「404 ページが見つかりません」というエラーが表示されますが、キャッシュフロー分析で使用される方法では正しい値は得られません）。

(† : 準備金研究資金計画におけるインフレと利子の影響は非常に大きいことが多いため、これらを考慮することが重要です。

CIC の準備金調査では、次の事項を行う必要があります。

1. 共用部分の交換プロジェクトの予定日が来たときに、特別な賦課金をかけずに（できれば大幅な超過資金をかけずに）その費用を支払うのに十分な資金が賦課金されることを理論的に保証する予算情報を提供します。

2. 交換プロジェクトの高騰したコストを、所有者の所有期間中の共用部分の所有権の割合（組合文書で定義）に応じて、所有者間で公平に分配します。分配は、所有者の給与がコンポーネント交換コストと同じ割合で高騰すると仮定して、年間の一定ドル額または任意の賃金率で稼げる時間数で測定します。

3. 手持ちの積立金の金額と共用部分の劣化による現金価値に基づいて、理論的に正確な資金調達率を示します。

結果

予備調査から得られた結果は 3 つあります。

  1. 準備金によって資金提供される協会の主な構成要素、その予想耐用年数、残存耐用年数、および現在の交換コストのリスト（準備金プロジェクトの「範囲とスケジュール」を生成）。
  2. 現在の積立金の強さの評価（通常は「積立率」で表されます）。
  3. 推奨される複数年の準備資金計画。


関連性

準備金調査は、デューデリジェンス、情報開示、予算策定および計画策定のために、理事会または管理者によって義務付けられています。現在、米国の州およびカナダの州では、何らかの形での準備金計画または情報開示を義務付けるケースが増えています。ファニーメイと連邦住宅局は、総予算の最低10%を準備金拠出に充当することを求めることに加え、FHA保証ローンおよびファニーメイの融資商品・サービスの 承認を得るために、最新の準備金調査（協会が物件の継続的なニーズに対応するために十分な資金を拠出していることを示すため）を求める場合があります。

州立予備調査

有益な計画ツールであることに加え、コミュニティ協会（CMA）の積立金調査は、予算作成または住宅所有者（および購入希望者）への情報開示を目的として、30州（カリフォルニア州、フロリダ州、ハワイ州、ネバダ州、バージニア州、ワシントン州など）で法的に義務付けられています。[4]カリフォルニア州では、関連法はカリフォルニア州民法5300号です。[5]同州では、毎年積立金調査の更新が法律で義務付けられており、この更新は少なくとも3年に1回、「綿密な現地視察」に基づいて作成されます。[6] 2010年にSB278が可決されたことにより、ユタ州も分譲マンションおよびCMAに対し、定期的に積立金調査を実施し、レビューすることを義務付けています。[7]積立金拠出金は、多くの場合、協会の予算項目の中で最も大きな項目の一つであり（総予算の15～40%を占めることが多い）、積立基金は通常、協会の最大の金融資産です。つまり、積立金拠出金の年次レビューと積立基金の状況の年次開示は賢明な選択です。

ネバダ州は、NRS 116に規定されている積立金調査に関する特定の法令を制定しています。これらの法令では、ネバダ州の積立金作成者は、州不動産局（reservestudy.org?のアドバイスを参照）に登録され、身元調査を受けることが義務付けられています。[8]

2022年10月、メリーランド州は下院法案107を可決しました。この法案は、コミュニティ協会に予備調査を実施し、5年ごとにその調査を更新することを義務付けています。[9] [10]また、この法律では、協会に対し、予備調査で推奨される修繕および維持費のための予備額[11]を毎年積み立てること、調査結果をすべてのユニット所有者が閲覧できるように公開すること、そして最初の調査完了後3年以内に年間推奨予備資金レベルを達成することを義務付けており、協会の規模や「コンドミニアムユニット数」に基づく例外はありません。[12] [10]

国際資本予算研究所

準備金調査は、協会が財政的に責任ある意思決定を行い、将来の成功へと導く上で役立つため、一貫して高い品質の準備金調査が求められます。準備金調査の業界標準は1998年から存在していますが（[13]および[14]を参照）、少数のグループが新たな標準を提案しています。この2015年版の標準は進歩を目指したものの、本稿執筆時点では、業界全体にはまだ受け入れられていません。詳細については、国際資本予算研究所（ICBI）[15]を参照してください。

米国FHA

2011年6月30日、住宅都市開発省は「モーゲージ・レター2011-22」を発行し、 FHA融資承認を申請するすべての新築分譲住宅（内外装改修を含む）において、積立金調査の提出を義務付けました。この新しいガイドラインは2011年9月1日に発効しました。分譲住宅は、年間評価収入の少なくとも10%を積立金拠出に充てることを実証する必要があります。FHAは、この要件を満たさない開発への融資を禁止することにより、この10%予算項目要件を全国的に施行しています。[16] さらに、「モーゲージ・レター2011-22」では、FHAプロジェクト承認を申請するその他のすべての分譲住宅についても、その裁量により、または財務書類が分譲住宅協会の十分な資金要件を満たしていないと思われる場合はいつでも、最新の（過去24ヶ月以内に完了した）積立金調査の提出を求められる場合があると規定されています。[17]

ファニーメイ

2010年12月1日、ファニーメイはSEL 2010-16号通達を発表しました。この通達で概説された新しいガイドラインは2011年3月1日に発効しました。このガイドラインにより、ファニーメイのプロジェクト承認を受けるには、新規に改装された、建物の全面改修ではないコンドミニアム開発すべてに積立金調査の提出が義務付けられました。[18]その他のタイプのコンドミニアムは、準拠した積立金調査を提出するか、年間評価収入の10%に相当する積立金を予算項目に追加するかを選択できます。

カナダ

カナダでは、分譲マンションおよびストラタ・コーポレーションに関する法律は州法です。特定の専門団体が定めているものを除き、積立金専門家の行動、報告、方法論、計算式に関する全国基準は存在しません。積立金プランナーの全国組織が存在しないことから、重要な財務情報を含む積立金調査報告書は、カナダ財務報告・保証基準（FSASC）の財務報告要件に準拠していない、簡略化されたスプレッドシートアプリケーションと予測を用いて作成されています。[19]

積立金調査は、監査人の審査を受ける可能性のある財務文書であり、これらの基準を満たす必要があります。また、積立金調査には、建物の構造やシステムに関する専門知識も必要です。そのため、これらの報告書は主にエンジニア、建築家、鑑定士、建築検査官などによって作成されます。積立金管理計画に関する資本予算策定プロセスは、2015年4月に発行された国際資本予算研究所（ICBI）の「一般に認められた積立金調査基準」で明確にされています。[20]

ICBI埋蔵量調査基準は、報告書に記載すべき情報と財務予測の作成に用いる計算方法について非常に具体的です。また、財務予測の作成に使用するソフトウェアについても明確に規定されています。これらの基準に準拠した埋蔵量調査／減価償却報告書を提供する埋蔵量専門家は、ICBIが定める計算式を使用する必要があります。

カナダ準備計画協会（ARPC）[21]は、様々な職業および専門資格を有する準備金調査提供者で構成される全国的な団体です。ARPC会員はICBI基準を採用し、準備金管理計画プロセスに組み込んでいます。会員全員が準備金分析ソフトウェアRFA Pro [22]を使用しています。これは、国内の会計事務所による独立監査を受けており、ICBIの一般承認準備金調査基準のすべての要件を満たしているためです。RFA Pro分析システムには、基準で要求されるレポートテンプレートとすべての財務報告書が含まれています。

資金調達方法と目標

積立金調査には、資金調達方法と目標が複数存在します。これらの方法は、地域社会のリスク許容度に応じた資金調達戦略を策定するために活用できます。全米積立金調査基準[23]の用語では、拠出金の計算には「キャッシュフロー方式」と「コンポーネント方式」（「定額方式」とも呼ばれる）の2つの基本的な方法があります。この2つの比較については、こちらをご覧ください。同じく全米積立金調査基準の用語では、積立目標として「全額積立」、「閾値積立」、「ベースライン積立」、「法定積立」の4つが挙げられます。「キャッシュフロー方式」は計算の柔軟性が高く、ユーザーが4つの資金調達目標のいずれかに焦点を当てて達成できるため、人気が高まっています。[24] 4つの資金調達目標（全米積立金調査基準、または同基準を解説する文書からの抜粋）は次のとおりです。

  • 「完全積立」とは、積立基金残高が積立金構成要素の劣化の値（「完全積立残高」）と等しくなる（またはほぼ近づく）という目標を追求することです。
  • 「ベースライン資金」とは、資金が完全に枯渇しないよう十分な積立金を保有するという目標を指します。これは「キャッシュ・ポジティブ」計画と呼ばれることもあります。積立金が少ない場合、ベースライン資金目標を掲げる団体では、特別賦課金の徴収や維持管理の延期が行われるケースが多くなります。[25]
  • 「閾値資金調達」とは、取締役会が100%（フル資金調達）レベルや現金収支のプラス維持（ベースライン資金調達）以外の目標値を指します。これは、具体的な資金調達率目標や現金残高目標となる場合があります。閾値資金調達は、通常、フル資金調達とベースライン資金調達の中間の値として選択されます。

すべての積立目標は、積立金構成要素リストに記載されている同一の支出を賄うように設計されている。したがって、支出は同一であり、積立金の規模のみが年度によって異なる。つまり、異なる積立金目標間での積立金拠出額は比較的小さい（通常は10～15%程度）ことが多い。

資格とサービスレベル

予備調査は、ボランティアの理事、その専門のマネージャー、予備調査作成を専門とする様々な専門家、あるいは大規模事業の一環として予備調査を実施する大規模な建築会社やエンジニアリング会社などによって作成されます。近年、予備調査作成の専門訓練を受けた個人をより体系的に識別するための認定基準が設けられました。そのような認定資格の一つである予備スペシャリスト（RS）は、コミュニティ協会協会（CAI）から取得できます。この認定資格を取得するには、過去3暦年以内に少なくとも30件の予備調査を作成し、建設管理、建築、または工学の学士号（または経験と学歴に基づく同等の資格）を取得し、その他様々な規則や行動規範を遵守している必要があります。[23]

もう一つの資格は、プロフェッショナル・リザーブ・アナリスト（PRA）です。これは、予備調査業界の業界団体であるプロフェッショナル・リザーブ・アナリスト協会（APRA）によって創設・推進されています。[26] PRAは、予備専門家のための最初の認定機関です。PRAの資格取得には、長年の経験、実証された経験、標準化された用語の遵守が必要となる点では、予備専門家（RS）に似ていますが、経験レベルはRSよりもやや高く、住宅所有者協会業界内外の研修も行っています。APRAはまた、PRAに対し、継続教育を通じて熟練度を維持することを義務付けています。[27]

カナダには、いくつかの資格と研修プログラムがあります。カナダ不動産協会（REIC）は、公認積立金プランナー（CRP）プログラムを提供しています。これは、州法（一部の州）で資格として定められている、全国的に認められた唯一の専門資格です。カナダ鑑定協会（AIC）の会員は、報告書を作成する場合、REICプログラムの方法論と基準を使用する必要があります。これには、ベンチマーク分析の作成と、積立金の積立率の評価が含まれます。

カナダ不動産鑑定士協会（CNAREA）は、2012年から指定鑑定士会員に指定積立金プランナー（DRP）プログラムを提供しています。DRP資格を取得するには、実証された経験と標準化された用語と方法論の遵守が求められます。すべてのDRP指定プランナーは、RFA Pro Reserve Fund Analysisソフトウェアを使用するか、選択した計算方法の品質保証レポートを提供する必要があります。ブリティッシュコロンビア応用科学技術者および技術者協会（ASTTBC）は、住宅検査員が減価償却レポートや積立金調査を完了することを定款で制限されているため、住宅検査員にRegistered Reserve Fund Analysts（RRFA）トレーニングプログラムを提供しています。2013年現在、サウダービジネススクール不動産部門は、Reserve Fund Planning Program（RFPP）と呼ばれる認定資格取得に向けた2つのコースのうち最初のコースを提供していますが、まだどの業界団体もこの資格を認定していません。

予備調査には、専門予備分析士協会（APRSA）とコミュニティ協会協会（CAI）が定めた基準に基づき、物理分析の実施範囲がそれぞれ異なる3種類があります。これら3種類の予備調査により、協会は現在の予算作成および情報開示のニーズに適した「サービスレベル」を選択できます。最も網羅的な調査から順に、以下の通りです。

  1. 「完全」な埋蔵量調査（構成部品リストの作成、すべての埋蔵量構成部品の測定・定量化、そして入念な現地目視調査に基づく耐用年数、残存耐用年数、および現在の再調達価格の算出を含む、埋蔵量調査の作成）。ほとんどの協会にとって、「完全」な埋蔵量調査は一度だけ実施すれば十分です。「完全」な埋蔵量調査を実施した後、協会は次に示す2つの埋蔵量調査更新オプションから選択できます。
  2. 「現地視察による更新」埋蔵量調査（既存の埋蔵量調査の更新で、現地での綿密な目視調査を伴うが、すべてのコンポーネントが適切に特定され、定量化されていることを前提としている）。このタイプの更新は、通常2～5年ごとに実施されます。
  3. 「現地視察不要更新」埋蔵量調査（既存の埋蔵量調査を現地視察なしで更新するもので、クライアントへのインタビュー、および知識豊富なベンダーやサービスプロバイダーへのインタビューによって行われます）。このタイプの更新は、通常、現地視察あり更新の間の数年間に実施されます。

上記の種類の埋蔵量調査に加えて、専門家による業務には様々なレベルがあることにご留意ください。これらは通常、独立して作成される埋蔵量調査、統合された埋蔵量管理計画、またはコンサルティング業務のいずれかに分類されます。

通常除外される共用エリアコンポーネント

共用エリアの一部のコンポーネントが、予備費調査から除外されているか、コンポーネントリストに「除外項目」として含まれていて資金が確保されていない可能性があります。これらのコンポーネントは通常、以下に挙げるいずれかのカテゴリーに該当します。

閾値以下の費用- 資本経費として計上するには小さすぎると判断され、通常は協会の運営予算または保守予算に含まれる部品の修理費および／または交換費については、本調査では予算計上していません。最小閾値費用は、協会または準備金アナリストが、同規模の協会の標準的な最小閾値費用に基づいて決定します。

運営費- 少なくとも毎年発生し、毎年効果的に予算を計上できる費用です。発生頻度と費用の両面で、合理的に予測可能であるという特徴があります。運営費には、ある年度から次の年度にかけて運営予算に悪影響を与えないような、あらゆる軽微な費用が含まれます。

非常に長い、または予測不可能な耐用年数- 適切にメンテナンスされていれば非常に長い耐用年数を有し、かつ正確に予測できない部品は、この予備費報告書から除外されています。これらの部品は、通常、協会の運営予算から支出されるメンテナンスと維持管理が必要となる場合があります。

ユニットの改善- 管理文書のユニット説明概要（所有者の責任）に該当する物件への改善は、通常、コミュニティの所有物または協会の責任とはみなされません。

組合所有ではないその他の改良物 - 敷地内に設置されているものの、政府機関、公益事業会社、米国郵便公社など、他の当事者が所有する改良物は、この積立金調査には含まれません。これらの改良物の交換および維持管理は、通常、組合の責任ではありません。

さらに、施設、コミュニティ全体の推定耐用年数と同等かそれ以上、あるいは組合の規約で定められたコミュニティの法定耐用年数を超えると推定される資産の修理または交換については、通常、予算計上から除外されます。例としては、基礎、エレベーター、配線、そして多くの場合配管の完全な交換が挙げられます。また、運用予備費や予備費、あるいは一般保守基金で賄える軽微な費用も予算計上から除外されます。天災、事故、その他の事象によって生じた費用で、積立金よりも保険でカバーする方が適切と判断されるものも予算計上から除外されます。[28]

参考文献

  1. ^ Bach, David. 「CAI更新準備金調査用語と定義」コミュニティ協会協会。
  2. ^ 「資金調達率があなたにとって重要な理由」2011年2月。
  3. ^ 「積立金率に関する新たな見解」www.reservestudyusa.com。
  4. ^ 「準備金調査法および立法 - 協会準備金」2011年9月6日。
  5. ^ 「カリフォルニア州民法第5300条 - カリフォルニア州弁護士リソース - カリフォルニア州法」law.onecle.com。
  6. ^ 「カリフォルニア州民法第5550条 - カリフォルニア州弁護士リソース - カリフォルニア州法」law.onecle.com。
  7. ^ 「準備金研究会｜法律ガイド」.
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  10. ^ ab Schaefer, Peter (2023年12月22日). 「2022年の法律により、HOAはメンテナンスの必要性を評価することが義務付けられました。今こそ支払いの時です」. The Baltimore Banner . 2023年12月22日時点のオリジナルよりアーカイブ。
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  12. ^ バンティング、ローレン（2023年10月3日）「ホームアソシエーションは予備調査を実施しなければならない」オーシャンシティトゥデイ。2023年11月23日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2023年11月23日閲覧。
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  25. ^ 「リソースライブラリ」www.arpc.ca . 2013年8月15日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  26. ^ 「プロフェッショナル準備金アナリスト協会 - ホーム」www.apra-usa.com。
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