小売賃貸借契約とは、一方の当事者が他方の当事者から物件を賃借する契約条件を定めた法的文書です。賃貸借契約は、賃借人（借主）に資産の使用権を保証し、賃貸人（物件所有者）に、指定された月数または年数にわたり賃借人から定期的な支払いを受けることを保証します。賃貸借契約の有効性を維持するには、賃借人と賃貸人の双方が契約条件を遵守する必要があります。
商業リース
商業用リースは、不動産の所有者とその土地で何らかの事業を始めようとしている人との間の契約です。小売用リースは、完全にまたは主に小売店事業に使用される建物における商業用リースの一種です。これらのリースは法律による追加の保護の対象となるため、企業が締結するリースの種類を選択することが重要です。リース弁護士はリース分野の専門家であり、リース契約締結時に法的アドバイスを求めることができます。商業用不動産を所有するということは、企業がその管理もしなければならないことを意味しますが、企業がその準備が整っていない場合があります。新しいビジネスは、十分な事業スペースを購入するための資金が不足していることが多いため、通常、不動産の所有ではなく商業用リースを選択する必要があります。
定義
商業用リース契約は、商業用不動産、商業用不動産、事業用、工業用、オフィススペースのリースとも呼ばれます。[1]賃貸物件の所有者は、貸主または地主と呼ばれます。[2]借主またはテナントは、貸主が所有する物件を使用および賃借し、貸主に金銭的な報酬を支払います。[2]
住宅用リースと商業用リースの違い
商業用不動産リースは居住用リースとは異なります。居住用リースは居住目的で賃貸物件を探している借主向けですが、商業用リースは事業目的での使用を想定しています。[2]一般的に、商業用リースは居住用リースに比べて借主保護の度合いが低い傾向があります。 [ 2]政府は、事業契約に関わる借主はより知識が豊富で、自らにとって好ましい契約を交渉する能力が高いと想定しており、その結果、各当事者の交渉力がより高まるとしています。[2]州法では、ほとんどの場合、居住用リースの方が借主保護の度合いが高いとされています。[3]家主と借主は経験豊富な弁護士に代理を依頼できますが、これは居住用リースでは一般的ではありません。[4]また、商業用リースは、より大きな金額を伴う傾向があります。[4]
商業用リースのもう一つの特徴は、より交渉しやすいことです。[4]住宅用リースでは、借主は契約条件を交渉する機会がほとんど、あるいは全くない状態でリース契約を締結します。[4]商業用リースの貸主も同様のアプローチを取ることは珍しくありませんが、ほとんどの貸主は条件交渉に応じます。[4]
商業用リースは平均して住宅用リースよりも長く、約10年から12年です。[4]オフィススペースのリースは通常5年間の契約期間で、更新または延長のオプションがあります。[4]
ブローカーの役割
住宅契約とは異なり、商業用リースに商業用不動産ブローカーが関与することは珍しくありません。[5]ブローカーは多くの場合、家主のために手数料をもらって働きます。[5]この手数料額は、賃料や床面積などの条件に関してテナントと締結できる契約に基づいています。[5]この情報から、ブローカーはテナントではなく家主に対して義務を負っていることがわかります。[5]ただし、テナントは賃貸用の商業用物件の検索を支援するために、独自の独立したブローカーを雇うことができます。[5]この追加により、ブローカー手数料の分配に影響が出ます。2人ではなく4人のグループで手数料を分配することになるからです。[5]
家主が仲介業者を雇うことには、いくつかのメリットとデメリットがあります。仲介業者を利用することで、家主は仲介業者が持つ地域住民とのネットワークにアクセスでき、複雑な税制やゾーニング法の理解を深め、購入者との交渉などを容易に行うことができます。 [5]一方、不動産仲介業者は通常、手数料制であるため、デメリットも存在します。[5]そのため、仲介業者は高価格の物件を好む傾向があります。[5]しかし、手数料ではなく定額料金を支払えば、こうした行動を抑制することができます。[5]
居住性の保証
商業用不動産の貸主は、暖房と温水設備の有無やその他法令の遵守を除けば、その空間が居住可能であることを保証する義務はありません。[6]住宅用不動産の場合、空間は安全で清潔であり、良好な状態に保たれていなければなりません。[6]しかし、商業用賃貸借契約においては、貸主は建物や共用部分の維持管理を行う義務はありません。[6]こうした責任の多くは、借主が「そのまま」その空間を利用する可能性が高いため、借主に委ねられます。[6]
家賃規制
商業用契約では、賃料の上限がないため、住宅用契約よりも賃料がはるかに高額になる場合があります。[6]住宅用物件はより規制が厳しくなっています。[6]これは、借主が家主との交渉において弁護士の助言を受けることで利益を得られるもう一つの理由です。[6]
将来の借主や家主は、初めて賃貸借契約を結ぶ前に、法律の理解を深めるために、このような違いをよく理解しておく必要があります。
契約の種類
商業用不動産のリース契約には、普遍的で標準的な契約はありません。それぞれの事業体やオーナーは異なり、それぞれに異なるニーズが求められます。[3]以下は、当事者が締結する可能性のある様々なタイプのリース契約の例です。
このタイプの契約では、貸主は商業用不動産に関連する運営費用を一切負担しません。[7]代わりに、借主は基本賃料に加えて、占有する不動産の面積に応じて一定の割合の物件費用を負担します。[8]ダブルネットとトリプルネットは、このタイプの契約の2つのバリエーションです。[8]
フルサービスリース
このタイプの契約では、借主は様々なサービスを受ける代わりに、家主に一括払いの金額を支払います。[8]これらのサービスは様々ですが、一般的には公共料金、メンテナンス、警備、清掃などが含まれます。[8]また、複数のテナントがいるオフィスビルでは、この賃貸契約が使用されることも一般的です。[8]
総リース料
このタイプの契約では、家主は借主から家賃の総額を受け取り、借主は光熱費の支払いも自ら負担します。[8]その他の物件関連費用は家主が負担します。ただし、物件関連費用が一定額を超えた場合、借主が一部負担する場合もあります。[8]このグロスリースには、以下のような種類があります。
フラットリース
この契約はグロスリースの一種であり、借主は一定期間、固定価格を支払う。この契約は中小企業でよく利用される。[8]
ステップリース
この契約もグロスリースの一種です。この契約では、借主の基本賃料を各期間ごとに増額することで、貸主が負担する費用の増加を考慮しています。[8]
パーセンテージリース
この契約形態では、テナントが事業運営で得た総収入の一定割合が、貸主への支払いとして求められる場合があります。さらに、一部の貸主は、各期間の基本賃料の支払いも要求する場合があります。 [8]総収入とされる金額は賃貸契約によって異なり、この計算では売上税や返品商品などの項目が控除されます。 [8]
交渉
ほとんどの場合、商業用不動産の賃貸契約条件は、借主と貸主の間で交渉可能です。[8]しかし、様々な条件をどの程度交渉できるかは、いくつかの要因によって左右されます。[8]
借地権改良
賃貸契約書のこのセクションでは、物件のどのような改修工事が借主または家主によって負担されるかが詳細に規定されます。[8]天井タイルやセキュリティシステムなどの改修が含まれる場合があります。[8]また、このセクションでは、各改修工事がいつ、誰が、いくらの費用で行われるかが詳細に規定されます。[8]これらの事項は、賃貸契約期間と、借主が滞在中に占有するスペースの量によって左右される場合があります。[8]
リース期間
借主が賃貸物件を使用する期間については、一般的に交渉によって合意することができます。[8]貸主はより長い賃貸期間を主張し、借主はより短い期間または中程度の期間を主張するのが一般的であり、それぞれ借主と貸主に異なる利点または欠点があります。[8]
独占性
この条項は通常、基本的な事業用賃貸借契約には含まれていませんが、借主が要求することができます。[8]この条項は、貸主が類似の製品またはサービスを販売する別の事業者に使用させるために追加の不動産を貸し出すことを禁止します。[8]
施設の使用
この条項は、賃借人が賃借スペースを占有している間、どのような事業活動が許可され、または許可されないかを詳細に規定しています。[8]この条項は、既存のテナント間の競争を排除するのに役立つため、家主が所有する建物に既に入居しているテナントに有利になることがよくあります。[8]
交渉力
商業用賃貸契約における当事者の交渉力は、当事者が持つ交渉力の大きさによって左右されます。[8]これには、「関連する地理的地域における空室率、賃貸物件の知名度、テナント構成、テナントの業種、そしてテナントの経済的信用」が含まれます。[8]評判の良い、あるいは影響力のあるテナントは、複数の空室物件を埋めなければならない地主にとって、その地域に他のテナントを引きつける可能性があるため、利益をもたらす可能性があります。[8]価値の高い立地についても同様です。[8]
終了
賃貸契約書には、家主が建物を売却、解体、または改修する場合に、借主の滞在を解約する法的権利を認める条項が含まれる場合があります。[6]ただし、家主は借主に通知する必要があります。[6]
転貸
事業承継を希望する者であっても、スペースを転貸したい場合、家主の許可が必要になる場合があります。[6]借主は、正当な理由がある場合に家主が転貸を阻止できないように、契約書に特別な文言を追加するよう要求することができます。[6]
その他の考慮事項
中小企業経営者がリース契約を締結するか、事業用不動産を購入するかを決定する前に、考慮すべき様々な要素があります。[8] SBAは、考慮すべき要素のいくつかを以下のようにリストアップしています。[8]事業要件、資本の供給とニーズ、資金調達と支払いの柔軟性、再販価格、設備、税金。
このリース契約で追加・交渉される一般的な条項としては、営業時間、修理、リースするスペースの限定などが挙げられます。[8]
従属的拘束および妨害禁止条項
この条項は、商業用賃貸借契約において、借主、貸主、および第三者間の権利を規定するために使用されます。[9]この条項は、従属、承継、妨害禁止の3つの要素で構成されています。[9]この条項が適用される状況は非常に一般的です。
従属
この最初の条項は、借主に最も大きな影響を与えます。[9]この条項は、借主の権利、すなわち借地権を第三者よりも劣後させます。[9]この条項は、家主が建物を担保にすることを決定した場合に発生します。[9]この条項は、建物が差し押さえられた場合に家主に賃貸借契約を解除する権限を与えるため、借主に不利な影響を与える可能性があります。[9]
妨害なし
従属条項の条項を考慮すると、この妨害禁止条項はテナントにさらなる保護を与える。[9]この条項により、テナントは支払いを履行し、自らの利益を従属させ、物件が売却または差し押さえられた場合に新しい地主を認めることに同意する限り、そのスペースで営業を継続することができる。[9]テナントがこの条項を記載しなかった場合、賃貸契約が終了した場合、事業の喪失や移転に伴う新たな費用の増加のリスクにさらされる可能性がある。[9]
強制
最後に、承継条項は、借主と新しい所有者の関係に関係します。[9]前述の通り、借主は新しい家主を認め、受け入れなければなりません。これは、借主との賃貸借契約書に記載され合意された以前の家主の権利と責任をすべて引き継ぐことを意味します。[9]
商業リースの代替手段
場合によっては、商業用リースが起業家にとって適切ではない場合があります。その場合、代替案を検討する可能性があります。以下に、最も一般的な選択肢をいくつかご紹介します。
共同作業空間
この選択肢はテクノロジー系スタートアップ企業によく見られます。[10]彼らは一般的に長期ではなく短期の契約条件を提示します。[10]
これらは、2～3年程度の短期の作業スペースオプションも提供しています。[10]このようなスペースは、様々な業種に開放されている点で商業用リースに似ていますが、建物内のいくつかの施設は共有されます。[10]
これらは、事業主に商業リース契約を締結することなく事業を運営する機会を提供します。[10]しかし、必要なライセンス、許可、規制の遵守は依然として必要です。[10]
参考文献
- ^ 「無料の商業用リース契約を作成しましょう」LawDepot . 2020年12月18日閲覧。
- ^ abcde 「商業リース契約に関するよくある質問 – 米国」www.lawdepot.com . 2020年12月18日閲覧。
- ^ ab Berson, Bryan (2012). 「商業リース環境」 . Quality . 51 : 14 – インディアナ大学（ProQuest）経由.
- ^ abcdefg ボガート、ダニエル (2008). 「商業リースにおける誠実かつ公正な取引：不当な取引における正しい法理」ジョン・マーシャル法学評論41 .
- ^ abcdefghij 「商業不動産ブローカー」。コーポレートファイナンス研究所。2020年12月18日閲覧。
- ^ abcdefghijk 法律扶助協会. 「商業リース：困難な時期やいつでも使えるリース戦略」（PDF） . NYC Small Business Services .
- ^ 「LEASEの定義」www.merriam-webster.com . 2020年12月18日閲覧。
- ^ abcdefghijklmnopqrstu vwxyz aa ab ac ad 「リース」.百科事典. 2020.
- ^ abcdefghijk Lee, JinAh; JD「従属、非妨害、および委任（SNDA）契約」www.alllaw.com . 2020年12月18日閲覧。
- ^ abcdef 「事業所の種類 | 中小企業」www.smallbusiness.wa.gov.au . 2020年12月18日閲覧。
