結婚価値（マリッジバリュー）は、相乗価値とも呼ばれ、不動産評価における概念です。英国王立公認測量士協会（RCI）は、「2つ以上の資産または権益の組み合わせによって創出される付加価値要素であり、その合計価値が個々の価値の合計を上回るもの」と定義しています。[1]
イングランドおよびウェールズでは、この用語は、居住用リースの延長または地代借地権に基づく居住用不動産の自由保有権の購入を目的とした評価が行われる借地権エンフランシスメントにおいて最もよく見られます。この問題は、2022年6月までイングランドでは、アパート （そして時として戸建て住宅）が、購入者が通常99年以上のリース契約を地代と呼ばれる適度な賃料で取得し、その対価として自由保有権価格に近い金額を支払うという条件で売却されるのが一般的であったことに起因しています。2022年6月30日に施行された2022年借地権改革（地代）法は、ほぼすべての新規居住用リース契約に地代ゼロ（しばしば「ペッパーコーン」と呼ばれる）を義務付けることにより、この慣行を変更しました。[1]
借地権は、借地期間が短くなるにつれて、物件の価値が長期借地権に比べて低下するため、借地権者にとって消耗資産となります。借地権者が借地権を延長できる法律がない場合、借地権満了時に物件はフリーホルダーに返還され、その時点で借地権者の持分価値はゼロになります。法律では、資格要件を満たす借地権者は、フリーホルダーに補償金を支払うことで借地権を延長できると規定されています。補償金の一部は、借地権の延長によって生じる物件の価値増加分です。例えば、ある物件の借地権が99年の場合、その価値は30万ポンドですが、借地権が70年しか残っていない場合、その価値は85%にしかなりません。70年残余期間のある借地権者が借地権を99年以上に延長する権利を有する場合、物件に対する持分価値を4万5000ポンド増加させる機会があります。この金額が婚姻価値です。英国の借地権に関する法律では、この婚姻価値がリース期間の延長時に借主にとって思わぬ利益となることを認識しており、そのため、この婚姻価値は一般に自由保有者と借地保有者の間で 50/50 で分割することを規定しています。ただし、延長申請時にリース期間が 80 年を超えて残っている場合、借地保有者は自由保有者に婚姻価値を支払う義務を負わないという具体的な規定が法律にあります。
2024年5月24日に国会で借地権および自由保有権改革法が可決された後、借地権者が自由保有者に婚姻費用を支払う義務は、同法の関連規定を施行するための法定文書が導入され次第、撤廃される予定であるが、それがいつ実施されるかについては現時点では時期尚早である。[2]
居住用リースの延長においては、2つの権利が統合されるのではなく、1つの権利が延長されるため、「結婚価値」という用語は誤用である可能性が高いですが、この用語は英国におけるリースホールド不動産の評価において依然として広く使用されています。結婚価値が適用される状況は他にもあり、そのような状況では「シナジー価値」という用語がより頻繁に使用されます。
参考文献
- ^ RICS評価 - グローバルスタンダード2020
- ^ https://www.gov.uk/government/news/leasehold-reforms-become-law#:~:text=The%20Act%20will%20make%20it,greater%20transparency%20over%20service%20charges
