図書館の共用エリア
スペインのアパートの共用エリアの郵便受け
グアンタナモ湾収容所の共用エリア

共用エリアとは、不動産法において「複数の人が利用できるエリア」を指します。[1] 共用エリアとは、すべての入居者、または入居者グループとその招待客が共同で利用できるエリアです。[2] [3]テキサス州および米国の他の地域では、「住宅開発地内の居住者全員または各入居者に維持管理費を請求する総合管理組織が所有するエリア」を指します。[4] [5]

共用エリアは、アパート、ゲートコミュニティ、マンション、協同組合、ショッピングモールなどによく存在します。[6]

共有地がある場合、共有地の所有者全員が共同で共有部分を所有するため、個々の所有者が他の所有者よりも土地に対する支配力を持つことはありません。[7]

これは、英国法で使用される、1 人の人物によって所有されるが、複数の人物によって使用される可能性がある 共有地または共有地とは異なります。

例

共通エリアの例としては次のようなものがあります:

  • ロビー、[3] [8]
  • 廊下、[3] [8]
  • 階段、[3] [1]
  • 駐車場、駐車スペース、スロープ、またはその他の同様の場所、[9]
  • 洗濯機または洗濯室、[9] [10]
  • アパートの屋上、[11]
  • エレベーター[3]
  • ロビーエリアの洗面所、[3] [8]
  • 車道[1]と
  • 貯蔵室。[1]
  • リビングルーム
  • キッチン
  • フィットネス施設
  • レクリエーションエリア
  • クラブハウス

判例

メリーランド州対ギャリソン事件において、合衆国最高裁判所は、警察が捜索令状を執行する際に共用区域に立ち入ることができるとの判決を下した。[12] [13] また、イリノイ州対ロドリゲス事件において、合衆国最高裁判所は、「令状なしの立ち入りは、警察が立ち入り時点で当該敷地内において共通の権限を有していると合理的に信じるが、実際にはそうではない第三者の同意に基づく場合に有効である」との判決を下した。[14] さらに、裁判所は次のように判決を下した。

他人に「ほとんどの目的での共同アクセスや管理」を許可する人は、「共有エリアの捜索を許可するかもしれないというリスクを負うことになる」。[15] 415 US, at 171, n. 7; また、Frazier v. Cupp , 394 US 731, 740 (1969)も参照（他人の家にダッフルバッグを置いて共同使用を許可した被告は「他人がバッグの中を覗くことを許可するかもしれないというリスクを負った」と判示）。裁判所のリスク負いの分析が明らかにしているように、第三者の同意があるというだけで、捜索の合理性に異議を唱える権利は制限される。これは、その人が自分の財産へのアクセスや管理を他人と共有することで、自発的にプライバシーの期待の一部を放棄したという理由のみによる。

—  [16]

寮

大学の学生寮では、共用エリアは寮内の全学生が利用できるスペースです。壁画を描いたり、備品を設置したり、その他共用エリアを変更するには、学生生活担当責任者の許可が必要な場合があります。[17]法的には、共用エリアの家具や装飾などが障害に直接影響しない限り、入居者が承認できないものはありません。宗教や信念に関することはすべて公正住宅法で保護されています。この点で共用エリアを制御できる唯一の方法は、深刻な脅威がもたらされた場合です。国立大学は、装飾、家具、または物理的な使用など、適切と判断した場合、共用エリアの使用を禁止する権限を持っています。営利目的の住宅では、これらのことをある程度までしか制限できません。前述の公正住宅法があるため、営利目的の住宅は、共用エリアの使用のあらゆる側面を法的に制御することはできません。

ビジネススペース

共用エリアは、ショッピングモールやストリップモールなど、複数の企業が運営する組織にも適用されます。[5]ビジネスパーク、モール、その他の複数の企業が集まる施設には、多くの場合、共用エリアが設けられています。これは、上記のいずれかの場合もあれば、「休憩室」のような形をとる場合もあります。これらのエリアは通常、中央に位置し、関係する企業内の全員が利用できます。共用エリア内での行動規範や共用エリアの利用方法については、規定が設けられる場合があります。また、企業自体にも共用エリアが設けられている場合があります。通常、共用エリアを持つ企業は、事業形態、方針、企業ビジョンに応じた独自のルールを設けています。

共用部分の不動産課税

不動産税における共用部分への課税方法は州によって異なります。コンドミニアムかコープかによって課税方法が異なる場合があります。例えば、アリゾナ州では住宅開発における「居住用共用部分」には一律課税が適用されますが、コンドミニアムやゴルフコースの共用部分は別途課税されます。[18]

さまざまな共用エリアタイプの規定

共用エリアのタイプ（ビジネス、住宅、国有）に応じて、それらを利用する際には特定の注意事項があります。[要出典]リースが必要なものもあれば、契約が必要なものもあり、口頭での誓約のみで済むものもあります。たとえば、さまざまな背景を持つベンダーを受け入れる店舗では、企業が共用エリアを共有することがあります。リースまたは契約では、これらのさまざまなベンダーとスペースを共有することが理解されています。アパートの場合、開発者が持つことができる共用エリアには2つの異なるタイプがあります。1つは契約に基づくもので、もう1つはリースに基づくものです。ユニットごとに借りるアパート（つまり、従来の住宅）は、1人の個人によって署名されます。その1人の個人が、将来ルームメイトが増えた場合に備えて、共用エリアの使用方法を法的に決定します。アパートの複合施設が寝室ごとにリースする場合、そのスペースがすべてのリース所有者間で平等に使用される方法を詳述した条項または段落があります。最後に、国有および義務付けられた共用エリアがあります。要塞や基地、政府運営の施設、さらには刑務所にも共用エリアがあります。賃貸契約書には、これらのエリアの使用方法を定めた条項はありません。共用エリアには様々な種類があり、それぞれに異なる規則や規定があります。これらのエリアで何か問題が発生した場合、法的手続きもそれぞれ異なります。[要出典]

損失係数

米国の商業用不動産では、建物の損失係数とは、建物のテナントが共有する面積または建物の共用部分に割り当てられたスペースの割合であり、純（使用可能）面積と総（請求可能）面積の差を計算するために使用されます。[19]

この部分のスペースは直接賃貸することができず、維持管理費や運営費は他の賃貸可能スペースで賄わなければならないため、「失われた」スペースとみなされる。[20]

損失係数は荷重係数と混同されることが多いが、それぞれの項の計算式は異なる。[21]

損失係数は次のように計算されます。

ビル所有者・管理者協会は、アメリカ規格協会と共同で、床面積の測定、総賃貸可能面積と損失率の計算に関する 規格ANSI/BOMA Z65.1-2010を制定しました。 [22]

参照

参考文献

  1. ^ abcd “St. George.com 用語集”. 2008年4月30日時点のオリジナルよりアーカイブ。2008年5月6日閲覧。
  2. ^ “Fx Realtyウェブサイト”. 2008年5月14日時点のオリジナルよりアーカイブ。2008年5月6日閲覧。
  3. ^ abcdef kwcondo 2008年7月24日アーカイブ、Wayback Machine
  4. ^ “Pride of Texasウェブサイト”. 2008年5月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。2008年5月6日閲覧。
  5. ^ ab 共用エリア。laws.com は real-estate.laws.com から取得。2012 年 11 月 28 日にアクセス。
  6. ^ 「家主・借主共用エリアに関する法律と法的定義」definitions.uslegal.com . 2009年3月12日閲覧。
  7. ^ デイビス市のウェブサイト 2011年7月25日アーカイブ - Wayback Machine
  8. ^ abc Tracy, William、「Understanding Common and Useable Areas」、Building Area Measurement LLC の Web サイトに掲載、2008 年 5 月 8 日にアクセス。
  9. ^ ab United Housing Foundation, Inc. v. Forman , 421 US 837, 856 (1975)、Findlaw.com で参照。2008年5月8日アクセス。
  10. ^ 集合住宅ランドリー協会（MLA）ウェブサイト（Wayback Machineで2008年3月31日アーカイブ）。2008年5月8日アクセス。
  11. ^ Spitz, H. May (2005年8月15日). 「建物の共用部分の維持管理は家主の責任」ロサンゼルス・タイムズ. 2017年12月16日閲覧。
  12. ^ 「警官による3階共用エリアへの立ち入りは合法であったと結論付けるのに何ら問題はない。彼らは当該建物の令状を所持しており、マクウェッブ氏も同行していた。マクウェッブ氏は、警官たちが3階共用エリアへのドアを開けるために使用した鍵を提供していた。もし警官が3階の居住区に入る前に、3階に2つのアパートがあることを知っていた、あるいは知っているべきであったならば、つまり令状の誤りに気づいていたならば、彼らは捜索範囲をマクウェッブ氏のアパートに限定する義務があったであろう。」メリーランド州対ギャリソン事件、480 US 79, 87 (1987)、Findlaw.comウェブサイトで閲覧。2008年5月6日アクセス。
  13. ^ Rakas v. Illinois , 439 US 128 (1978)も参照。Byron White判事の反対意見（脚注11）、United States v. Matlock , 415 US 164, 169, and 171 n. 7 (1974)を引用（「第三者の同意を正当化する根拠は、付随する歴史的および法的精緻化を伴う財産法に基づくものではなく、むしろ、ほとんどの目的において共同でアクセスまたは管理する者による財産の相互利用に基づくものであり、したがって、共同居住者のいずれかが自らの権利として検査を許可する権利を有し、他の居住者は、その中の1人が共用部分の捜索を許可するリスクを負っていると認識するのが合理的である」）。Findlaw.comで見つかる。2008年5月8日アクセス。
  14. ^ Illinois v. Rodriguez , 497 US 177, 179 (1990)、Findlaw.com で閲覧。2008年5月8日アクセス。
  15. ^ これはまた、米国対マトロック事件（ 415 US 164, 171 n. 7 (1974)）を引用している。
  16. ^ Illinois v. Rodriguez , 497 US 177, 194 (1990)、Findlaw.com で閲覧。2008年5月8日アクセス。
  17. ^ アパラチアン州立大学住宅・居住生活部ウェブサイト（ノースカロライナ州ブーン）[リンク切れ]。（PDF文書）2008年5月8日アクセス。
  18. ^ アリゾナ州歳入局財産税課「住宅共用部に関するガイドライン」、2000年3月31日、アリゾナ州改正法典第42-13401条以降を引用。アリゾナ州ピナル郡ウェブサイト（2009年1月6日アーカイブ、Wayback Machine ）より。（PDF文書）。2008年5月8日アクセス
  19. ^ 不動産投資と金融。アーノルド、メリーランド州：ビル所有者および管理者協会。pp. G16。
  20. ^ 「損失係数の計算方法とその他の質問への回答」The Real Deal online . Korangy Publishing Inc. 2011年12月7日時点のオリジナルよりアーカイブ。2011年12月5日閲覧。
  21. ^ 「平方フィート用語集」Building Area Measurement LLC . 2013年5月13日閲覧。
  22. ^ 「オフィスビル：賃貸可能面積の測定および計算の標準方法（2010年）」ビルオーナーズ・マネージャーズ協会。2010年。2010年4月14日時点のオリジナルよりアーカイブ。
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