マリア イザベル ハウジングは、ブロンクスにある高齢者向けの介護付きアパートで、住宅法第 8 条に基づいて支援を受けています。

1937年住宅法第8条（42 USC  § 1437f）、通称セクション8は、米国の低所得世帯に対し、借主に代わって民間家主に家賃を支払うことで賃貸住宅の支援を提供するものです。この支援の約68%は、高齢者、子育て世帯、障害者に提供されています。 [1]住宅都市開発省（ HUD）は、セクション8プログラムを監督しており、これらのプログラムは地方公共団体（PHA）によって運営されています。 [2]

2022年には、家賃補助を受けている520万世帯のうち約230万世帯がセクション8バウチャーを利用しました。ほとんどの地域では家主のプログラムへの参加は任意ですが、一部の州や自治体では、セクション8住宅バウチャーから収入を得ている個人に対する差別を含め、所得源による差別を禁止する法律を制定しています。 [3]バウチャーの金額は、市や郡、ユニットのサイズ、その他の要因によって異なります。[4]バウチャー受給者は通常、HUD基準を満たす住宅を確保するために2〜4か月の期間が与えられます。そうでない場合、バウチャーは失効し、再申請する必要があります。バウチャーの待機リストは非常に長く、10年から20年に及ぶ場合があり、多くの地方プログラムでは新規申請が締め切られています。[5]

バウチャーの金額は、住宅都市開発省（HUD）が設定した適正市場家賃（FMR）に基づいています。最近導入された「小地域適正市場家賃（SAFMR）」プログラムにより、主要都市圏では 郵便番号レベルまで計算が精緻化されます。

歴史

連邦政府の住宅支援プログラムは、大恐慌時代に始まりました。1960年代と1970年代には、連邦政府は低所得者向け住宅の供給を増やし、家族の家賃支払いを支援するための補助金プログラムを創設しました。1965年には、セクション236リース住宅プログラムによって米国住宅法が改正されました。この補助金プログラムは、現代のプログラムの前身であり、純粋な住宅手当プログラムではありませんでした。住宅当局は、待機リストから適格な家族を選択し、利用可能なユニットのマスターリストから住宅に入居させ、入居者が支払うべき家賃を決定しました。その後、住宅当局は民間家主と賃貸借契約を結び、入居者の家賃と同じサイズのユニットの市場価格との差額を支払います。民間家主との契約では、住宅当局はセクション236の入居者のために定期的な建物のメンテナンスとリース機能を実行し、プログラムの適格性と家賃計算のために毎年入居者の収入を確認することに同意しました。

1970年の住宅都市開発法は、連邦住宅手当実験プログラム（EHAP）とコミュニティ開発公社を導入し、中所得世帯向けの住宅補助プログラムと家賃補助への支出拡大を認可した。[6] [7]

1970年代、低所得者層を悩ませる最大の住宅問題は、もはや劣悪な住宅ではなく、収入に占める住宅費の割合の高さであることが研究で示されたことを受け、議会は1974年住宅・地域開発法を可決し、 1937年米国住宅法をさらに改正してセクション8プログラムを創設しました。セクション8プログラムでは、入居者は収入の約30%を家賃として支払い、残りの家賃は連邦政府の資金で支払われます。

セクション8プログラムは発足以来、段階的に廃止され、新たなプログラムが創設されてきましたが、議会は常に既存の補助金を更新してきました。セクション8プログラムは当初、新築、大規模改修、既存住宅認証の3つのサブプログラムで構成されていました。中規模改修プログラムは1978年、バウチャープログラムは1983年に追加されました。地方住宅局がセクション8プログラムを通じて補助金を支給できる戸数は、議会の予算によって決定されます。[8]

1998年、質の高い住宅と労働責任に関する法律（QHWRA）は、従来のセクション8バウチャー・プログラムと証明書プログラムを単一の住宅選択バウチャー（HCV）プログラムに統合し、入居者ベースの支援策を単一のバウチャー方式のシステムに統合しました。改訂されたHCVは、支払基準方式（入居者が差額を負担すれば公正市場家賃を上回る家賃でユニットを賃貸することを許可）を採用し、参加者の家賃負担額を収入の30～40%に制限しました。この法律により、プロジェクトベース・バウチャー（PBV）オプションが創設されました。[9] [10] [11] [12] 2000年から、QHWRAは住宅都市開発省（HUD）が特定の住宅所有者（PHA）に対し、住宅選択バウチャー住宅所有権プログラム（Housing Choice Voucher Homeownership Program）の設立を許可することを許可しました。このプログラムでは、HCV保有者は住宅ローンの支払いなど、住宅所有にかかる費用に補助金を充当することができます。[13]

2007年12月26日に成立した2008年統合歳出法（公法110-161）は、1937年米国住宅法第8条(o)(19)に基づき認可されたHUD-VASH（住宅都市開発省退役軍人支援住宅）バウチャープログラムに7,500万ドルの資金を割り当てた。この新しいプログラムは、ホームレスの退役軍人に対するHUD住宅選択バウチャーによる賃貸支援と、退役軍人局が自らの医療センターや地域社会で提供するケースマネジメントおよび臨床サービス支援を組み合わせたものである。[14]

2016年住宅近代化促進法（HOTMA）は2016年7月29日に成立し、1937年米国住宅法を改正し、いくつかの連邦住宅プログラム、特に第8条に変更を加えた。主な規定には、所得計算方法の改革、資産制限の調整、所得審査プロセスの変更などが含まれる。[15] [16]

まとめ

セクション8プログラムの主要構成要素は、住宅選択バウチャー（HCV）プログラムです。バウチャーはプロジェクトベースとテナントベースのいずれかです。プロジェクトベースのバウチャーは特定の住宅ユニットまたは複合施設に紐付けられ、その場所でのみ使用できます。[17] PHAは、保有するバウチャーの最大20%をこの目的に割り当てることができます。[18]一方、テナントベースのバウチャーは個々の受給者に割り当てられ、民間市場で賃貸物件を選択できます。このタイプのバウチャーは、テナントが特定の複合施設に限定されず、バウチャーを他のPHAの管轄区域に「ポート」（移転）できるため、より柔軟な居住が可能です。これにより、セクション8プログラムが実施されている米国またはその領土のどこにでも居住できます。[17] [19] [20]

バウチャー・プログラムでは、バウチャーを持つ個人または家族が、指定された複合施設内または民間セクター内のユニットを見つけて賃貸し、家賃の一部を支払う。ほとんどの世帯は、セクション8住宅に調整所得の30%を支払っている。調整所得とは、世帯の総所得から18歳未満の扶養家族、フルタイムの学生、障害者、または高齢者世帯、および特定の障害者支援および医療費の控除を差し引いた金額である。[21]

労働所得に加えて資産テストがあります。一定額を超えると、セクション8の入居者が例えば銀行口座から利息収入を得ていない場合でも、HUDは所得を加算します。[22] [23] HUDはこれを「資産からの帰属所得」と呼び、銀行口座の場合、資産からの帰属所得を計算するための標準的な「通帳貯蓄率」を設定しています。[24] [25]入居者の総所得額が増加すると、資産からの帰属所得額が入居者の家賃割当額に影響を与える可能性があります。[要出典]

PHAは家主に残りの家賃を支払います。連邦政府は毎年、様々な地域の民間アパートの家賃と、それらの地域の光熱費（暖房、電気など）を調査しています。公正市場家賃（FMR）とは、特定の地域における様々な規模の中級アパートの家賃（家賃と光熱費の合計）です。[21]例えば、2012年のサンフランシスコの1ベッドルーム住宅のFMRは1,522ドル、ニューヨークは1,280ドルですが、他の多くの地域では500ドル未満です。[26]

家主はセクション8の借主に合理的な家賃を超える金額を請求することはできず、契約外の支払いを受け入れることもできない。[27]

家主は公正住宅法を遵守する義務があるものの、ほとんどの地域ではセクション8プログラムへの参加は義務付けられていません。そのため、セクション8の入居者を受け入れない家主もいます。これには以下のような要因が考えられます。

  • 政府が事業に関与することを望まない。例えば、住宅都市開発省の住宅品質基準（HQS）や必要な改善措置について、政府職員による施設の徹底的な検査を受けることなどである[28]
  • FMRを超える家賃を請求したいという願望[29]

州法および地方条例によっては、セクション8に該当するという理由のみで借主への賃貸を拒否することが違法となる場合があります。[30]家主は、借主の資格を剥奪するために、一般的な方法（信用情報、犯罪歴、過去の立ち退きなど） のみを使用できます。また、「セクション8不可」の広告を掲載することも違法となる場合があります。[31]

しかし、他の家主は、以下の理由から、セクション 8 の入居者を喜んで受け入れます。

  • 利用可能な潜在的な賃借人のプールが大きい（セクション8の新規入居者の待機リストは通常​​非常に長いです。下記参照）[32]
  • PHAからの家賃の分担金は定期的かつ概ね速やかに支払われる[要出典]
  • 借主が物件を大切に扱うインセンティブ（PHA では、借主が賃貸物件に損傷を与えないことが義務付けられています。多くの場合、前の家主に借金がある場合、借主はプログラムから除外される可能性があります）。

バウチャーベースかプロジェクトベースかを問わず、補助金の対象となるすべての住宅はHQS（高質住宅基準）を満たす必要があり、これにより、家族が健康で安全な居住空間を確保できます。家主の私有財産におけるこうした改善は、個々の家族にとっても、地域社会の発展というより大きな目標にとっても、このプログラムの重要な副産物です。[要出典]

応募者

申請者は、郡または市の住宅局事務所でセクション8住宅バウチャーを申請できます。住宅局によって規則は異なりますが、居住地域からバウチャーを受け取った居住者は、国内のどこでもバウチャーを使用できます。ただし、居住地域外の居住者は、バウチャーを発行した管轄区域に12ヶ月間居住してからでないと、別の地域に転居できません。

多くの地域では、PHA（保健局）によるセクション8バウチャーの待機リストは数千世帯に及ぶこともあり、バウチャー取得までに3年から6年かかるのが一般的で、多くのリストは新規申請を受け付けていません。待機リストは短期間（多くの場合5日間）のみ開設されることも多く、7年に1回程度という短期間で開設されることもあります。過剰な需要に対応するため、PHAは特定のカテゴリーの申請者を待機リストの上位に配置する優先ポリシーを策定することがよくあります。[33]一部のPHAは「抽選」方式を採用しており、待機リストの1万人の枠に対して最大10万人の申請者が集まり、加重抽選または非加重抽選に基づいて枠が割り当てられることもあります。[34] [35]優先枠は、地域住民、障害者、退役軍人、高齢者にまで及ぶことがよくあります。[33]待機リストから誰かが選ばれるという保証はありません。

家族の義務

プログラムに参加する家族は、バウチャーを維持するために、PHA に世帯収入と家族構成の変更をすべて正確に報告し、補助金の額 (および該当する賃貸ユニットのサイズ制限) がそれに応じて更新されるように、一連の規則と規制 (多くの場合、「家族の義務」と呼ばれる) を遵守する必要があります。

公正市場賃料

公正市場賃料（FMR）は、家主がセクション8バウチャー受給者へのユニットの賃料としていくらまで受け入れることができるかを決定するために計算されます。FMRは総賃料率であり、賃貸契約書で合意されるべき最高賃料率を規定します。[36] FMRの計算は、5年間のアメリカコミュニティ調査による標準品質賃料と、5年間の標準品質賃料と1年間の最近移転賃料の関係である最近移転者調整に基づいています。FMRには、CPI調整とトレンド係数調整も含まれます。トレンド係数調整は、HUDが賃料の上昇を予測する方法です。[37] [36]

FMRには主要な公共料金（暖房、電気など）が含まれますが、電話、ケーブルテレビ、衛星テレビ、インターネットサービスは含まれません。公共料金は、支払い義務が借主にあるか家主にあるかにかかわらず、FMRに含まれます。[36] FMRはHUDのデータベースで確認できます。

小規模エリアの適正市場賃料

小規模地域公正市場家賃プログラム（SAFMRP）は、2017年1月にHUDにより正式に導入された。[38]このシステムは、HUDが大都市圏の公正市場家賃（FMR）を計算するために使用するシステムを更新したものである。その目的は、合計ではなく郵便番号ごとに大都市圏のFMRを調べることである。HUDは、このプログラムはバウチャー受給者がより多くの機会のある地域に移動できるようにし、特定の大都市圏におけるバウチャー受給者の集中を減らすことを目的としていると述べた。[38] [39] [40]このプログラムは当初、いくつかの大都市圏で直ちに義務化されることが意図されていたが、SAFMRの使用要件は2019年10月1日に延期された。[41]現在、SAFMRはHUDデータベースから検索できる。

このプログラムの実施は、2010年にHUDが調整した実証プロジェクトに続くものである。このプロジェクトには、以下の公共住宅局（PHA）が参加した：クック郡住宅局（イリノイ州）、ロングビーチ市住宅局（カリフォルニア州）、チャタヌーガ住宅局（テネシー州）、ママロネック町住宅局（ニューヨーク州）、ラレド住宅局（テキサス州）。[38] [39]

初期の報告書では、このプログラムの効果は、結果を決定する前に長期間にわたって分析する必要があると述べられています。ヴィンセント・レイナ、アーサー・アコリン、ラファエル・W・ボスティックは、2019年に新しいSAFMRPの初期調査を発表しました。この研究では、SAFMRPは大都市圏によって結果が異なっていることがわかりました。注目すべき2つの地域は、調査対象都市の中で最も成績が良かったテキサス州ダラスと最も成績が悪かったテネシー州チャタヌーガです。著者らは、ダラスがSAFMRPで良好な成績を収めたのは、裁判所命令により同プログラムを実施することが義務付けられていたこと、そして同プログラムが調査対象の他のすべての都市よりも長く実施されていたためだと主張しています。著者らは、SAFMRPの利点は時間の経過とともに変化するため、プログラムの分析にはすべての効果に関する時系列分析を含める必要があると述べています。[42]

著者らは、テネシー州チャタヌーガの成績が調査で最も低かった理由についても説明しています。その理由として、賃貸住宅のほとんどが既にアクセス困難な地域であったこと、そしてチャタヌーガの住宅地のほとんどが機会の少ない地域であったこと、そのためバウチャー受給者の選択肢がプログラムの実施によって拡大しなかったことなどが挙げられます。[42]

勤労所得控除

セクション8の補助金付き住宅に居住する障害者が、一定の収入水準以下のパートタイム勤務をしている場合、一定期間家賃の支払いを凍結する規定がありました。これは勤労所得控除または勤労所得無視（EID）と呼ばれ、米国連邦規則集第24編第5.617条「障害者の自立支援のためのインセンティブ - 年収増加の控除」に規定されていました。これは、1998年質の高い住宅および労働責任法（QHWRA）（第508条(b)項、合衆国法典第42編第1437a条(d)項）の一部として制定されました。この規定により、公営住宅局（PHA）および一部の住宅所有者は、家賃の算定において、特定の公営住宅居住者および特定の住宅支援プログラムに参加している障害者が復職または就労関連プログラムに参加した場合に得られる収入増加を一時的に「無視」することが義務付けられました。これは、補助金や障害支援、その他の支援を受けている人々の自立を促進することが目的でした。[43] [44] [45] 2023年にHUDはHOTMAの実施の一環として、新たな沈殿物に対するEID規定を廃止すると発表した。[46]

批判と実施上の課題

住宅選択バウチャー・プログラムは、その対象範囲の狭さと事務手続きの複雑さから批判を受けています。全国的に見ると、資金不足のため、対象となる所得のある世帯の4分の1しかバウチャーを受け取っていません。[47]大都市圏では、待機リストが何年も閉鎖されたままになることもあり、申請者の中には10年以上も待たされる人もいます。[48]アーバン研究所は、ユニバーサルバウチャーの拡大は「住宅における貧困と人種格差を軽減する可能性がある」と指摘し、現在のプログラムが公平性の目標に限界があることを示唆しています。[49]

家主の参加も、実施上のもう一つの課題です。多くの家主は、検査の遅れ、行政上の要件、支払いの期限が不確実であることなどの理由から、バウチャーの受け取りを拒否しています。[50] 一部の管轄区域では、バウチャーの有無を理由に賃貸を拒否することを禁じる収入源保護法を制定していますが、その施行状況と家主の遵守状況は地域によって大きく異なり、2022年末時点で、バウチャー世帯のうち、そのような法律を制定している管轄区域に居住しているのはわずか57%でした。[51] その結果、バウチャー受給者は、交通、教育、雇用機会へのアクセスが限られている貧困地域に集中する可能性があります。

バウチャー受給者は地理的な移動にも大きな障壁に直面しており、その結果、成績の良い学校、犯罪率の低い地域、そして経済的機会の豊富な地域へのアクセスが制限される可能性があります。このプログラムは選択肢を提供することを目的としているものの、受給者はしばしば、支払い基準の制限、機会の多い地域での家主の消極的な態度、移動を阻害する事務的な負担といった問題に直面しています。 [49]

研究

保守系マンハッタン研究所の政策研究担当副所長ハワード・ハソックは、2003年に出版した住宅政策に関する著書の中で、セクション8は都心部の社会問題を郊外に持ち出す手段だと厳しく批判した。 [52]

アメリカ人ジャーナリストのハンナ・ロジンは、セクション8によって犯罪がアメリカの大都市圏に均等に分散され、純粋な減少は見られなかったと主張している。これは、 2008年にアトランティック誌に掲載された彼女の記事の核心的な論点であり、彼女はセクション8とテネシー州メンフィス大都市圏の犯罪増加を関連付けている。 [53] [54] ロジンの記事は、メンフィスを全国的な傾向における特に憂慮すべき一例に過ぎないと位置づけようとしている。「それでもなお、全国の研究者たちは同じ基本パターンを観察している。それは、インナーシティのプロジェクトが崩壊し、犯罪が外側に広がり、多くの場合、都市やその周辺地域を不安定化させているというものだ。」ロジンの記事は、カリフォルニア州ランカスターなど、セクション8によって悪影響を受けていると主張する都市の政治家たちに大きな影響を与えている。[55]

ロジンの記事は後に、グレッグ・アンリグ[56]がアメリカン・プロスペクト紙に掲載した記事で批判された。記事の中でアンリグは、犯罪増加の報告について住宅政策を過度に非難しているとロジンを非難している。記事は、住宅支援を受ける人々は薬物使用や過去の犯罪歴に基づく審査の対象となるため、セクション8の参加者が犯罪率の上昇の原因であるとロジンが断定的に主張したことがないという事実に言及している。ロジンは代わりに、リチャード・ジャニコウスキーとフィリス・ベッツが作成した犯罪ヒートマップを引用している。ベッツは「[...]2つのデータがどれほど完璧に一致しているかを見て驚き、そしてがっかりした」と述べたと伝えられている。

ジャニコウスキーとベッツは後にアトランティック誌編集者に宛てた手紙の中で、住宅バウチャーと犯罪増加の関係を否定した。ロジンは、人口移動により、ほとんどの大都市圏で都心部から都心郊外部にかけて犯罪が一貫して減少したり増加したりしていることに言及しなかった。アンリグは、男性の失業率が1990年から2000年の間にほぼ倍増したことから、メンフィスの犯罪増加の原因は経済的要因である可能性が高いと主張している。アンリグはまた、ランダム化政策実験であるMoving to Opportunity（MTO）にも言及している。この研究では、試験対象となった5都市の補助金付き住宅の参加者やその周辺地域で暴力犯罪の増加はなかったと結論付けている。メンフィスはこの研究の対象ではなかった。参加者は、貧困地域を離れる機会を与えられるとそこに留まる可能性がはるかに高かったが、家族は依然として学業面​​や心理面でのささやかな恩恵を受けた。実際、米国住宅都市開発省と政策開発研究局のために作成された論文[57]によれば、犯罪が増加するというよりも、住宅バウチャーを使用する人々は犯罪が増加している地域に引っ越す可能性が高いという。

住宅専門家

マシュー・マーは2001年夏、ロサンゼルスの住宅市場に関する調査報告書を発表し、住宅紹介スペシャリストがセクション8バウチャープログラムに及ぼす影響について検証しました。マーは、住宅紹介スペシャリストが借主と家主の間の仲介役として機能し、セクション8バウチャー受給者の流動性向上に貢献していることを明らかにしました。[58]

逼迫した賃貸市場は、セクション8バウチャー受給者にとって課題となる可能性があります。マールは、観察とインタビューを通じて、住宅紹介専門家のリソースが、民間の家主による懸念を防ぎ、バウチャー受給者がプログラムと一般的な賃貸市場をうまく乗り越えるのに役立つことを明らかにしました。[58]家主による懸念は多くの要因によって引き起こされる可能性があります。マールは、その根底には、入居者に対する人種的ステレオタイプと、政府の官僚主義の遅れがあると示しています。その他の定性データによると、入居者の行動と経済的負担が要因として挙げられています。[59]これらの要因は、住宅紹介専門家が問題の軽減に取り組んでいる分野です。

参照

さらに読む

  • ローゼン、エヴァ。2020年。『バウチャーの約束：「セクション8」とアメリカの近隣地域の運命』プリンストン大学出版局。

参考文献

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さらに読む

  • クラーク、クリッシー、「『歓迎されない』マットを敷く」、カリフォルニア・レポート、2011年7月22日
  • フェルナンデス、マニー、「偏見は地主のバークーポンに見られる」、ニューヨーク・タイムズ、2007年10月30日
  • HUD、「セクション 8 テナントベース住宅支援: 30 年を振り返る」、2000 年 3 月。
  • グレイブス、エリン 『改善のための部屋：住宅選択バウチャー プログラムの定性的メタ統合』 『改善のための部屋、バウチャー プログラムの定性的メタ分析』、2015 年。
  • 住宅選択バウチャーに関するファクトシート 住宅都市開発省公式ウェブサイト