処分（スコットランド法）
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スコットランド法における譲渡とは、有体相続財産の所有権を移転する正式な証書です。スコットランドにおいて土地の所有権を任意に移転するために必要な3つの段階のうち、2番目となる譲渡手続き段階として機能します。3つの段階は以下のとおりです。
土地の所有権移転における譲渡手続きの段階では、譲渡証書と呼ばれる正式な文書が作成され、譲渡人（譲渡を与える人、いわゆる「売主」）と譲渡人（譲渡を受ける人、いわゆる「買主」）によって署名されます。譲渡証書の例は、不動産標準化グループのウェブサイトで閲覧できます。[ 1 ]
譲渡の原則：スコットランド法で処分が必要な理由
絶対的な単一（単一）所有権
スコットランド法は、財産の所有権（用語の定義については上記を参照）は絶対的であるというローマ法の原則に従っています。アメリカ合衆国などの他の法制度では、所有権は「権利の束」であり、異なる構成要素に分割したり、異なる個人間で分割したりできるものとされています。[ 2 ]一方、スコットランド法では、所有権は単一の単一権利であり、異なる構成要素に分割することはできず、全体を他者に譲渡するか、 劣位の物権の設定によって負担をかけることしかできません。 [ 2 ]「物」の所有者は、usus, fructus, abusus（使用権、果実（享受権））に対する権利、および財産を乱用または破壊する権利を有します。[ 3 ]
イングランドやウェールズ、スコットランド（ダヴィディアン革命- 2004年11月28日）といった歴史的に封建的な制度とは対照的に、所有権は封建領主が保有する権益のように、個人間で分割されることはありません。所有権は単一の権利であるため、譲渡される際には即時に移転し、以前の所有者は土地登記簿に登録された時点で当該不動産のすべての所有権を失います。
伝統の原則
スコットランド法は、 「所有権は単なる契約ではなく、引渡し（またはその他の譲渡）によって移転される」という原則に従っています。 [ 4 ]上で論じたように、契約や不法行為は拘束力のある個人的義務を生み出すだけであり、物権は契約だけでは移転できません。その代わりに、譲渡（すなわち、財産の正式な譲渡）が必要です。人権、人身権、例えば売買通知書（すなわち、有体相続財産の売買契約）だけでは、物権そのものは移転しません。[ 5 ]譲渡、すなわち処分証書および公的行為（下記参照）がなければ、スコットランド法では物権を有効に創設することはできません。
意図と同意
任意譲渡が行われる場合、譲渡自体は両当事者の意思と同意に基づいて行われなければなりません。譲渡人（通常は先行売買契約に基づく売主）は所有権の放棄の意思を有し、譲渡先（通常は先行売買契約に基づく買主）は不動産を取得する意思を有していなければなりません。両当事者の意思と同意は、譲渡証書自体に明記されます。
抽象化の原則
当事者間の契約で合意された移転は、別個の法的行為としての譲渡によってのみ実現されます。スコットランドは抽象的な財産法体系を採用しており、譲渡は移転の理由に依存します。 [ 6 ]スコットランド法において、財産移転の 伝統的な理由として認められているのは以下のとおりです。
譲渡（つまり財産の移転）の有効性はこれらの原因の有効性には依存しない。ステア子爵[ 8 ]は次のように述べている。[ 9 ]
「我々は、行為を無効にするという微妙な点には従いません。なぜなら、それらはシネ・カウサ（原因がない）だからです（上記参照）。したがって、処分の原因を表す物語は決して調査されません。なぜなら、原因がなかったとしても、処分は善だからです。」[ 10 ] [括弧追加]
したがって、スコットランドは、譲渡の原因が譲渡全体を無効にする可能性がある因果関係システムを採用するイングランドおよびウェールズなどのコモンロー法域とは異なります。スコットランド法は、契約の成立に加えて譲渡段階を必要とすることで、譲渡の原因が無効または無効になり得る場合でも、譲渡は法的に有効なままである伝統的なシステムを採用しています。契約法における売買法など、スコットランド法の分野は、一部のスコットランド法学者が「英国化」と呼ぶもの[ 11 ]であり、これは英国議会の立法がイングランド法の原則に基づきながらスコットランド法に導入された結果です。例えば、浮動担保権や動産売却がスコットランド法に導入されました。有体動産の売却を除くすべてのケースにおいて、スコットランド法には抽象原則が明確に適用されています。
Labes realesまたはvitium reale
譲渡は、原因（causa traditionis）に関わらず有効となる場合があるが、債務法、相続法等に基づく原因の無効理由は、財産法におけるvitium reale （実質的欠陥）またはlabes reales（実質的欠陥）として譲渡の意図を無効にすることにも及ぶ場合がある。[ 12 ]契約が失敗する理由は様々である。例えば、形式的に有効でない場合、当事者に能力が不足している場合や能力全般に影響を与える精神的瑕疵がある場合、あるいはidem（当事者が契約の重要な要素について合意する意思の会議）がない場合などである。しかし、 vitium realeとなり得る契約上の瑕疵のみが、譲渡を無効にできる。[ 13 ]そのため、「有効な譲渡は無効な契約を救うことができる」とよく言われる。なぜなら、原因の失敗に関わらず、財産は譲渡先に引き続き所有されるからである。[ 13 ]
完全に有効な譲渡、無効の譲渡、無効にできる譲渡
したがって、財産の所有権の移転は、（1）完全に有効、（2）無効、または（3）無効にできるものとなり得る。
（1）絶対的に有効な譲渡は、譲受人（または買主）に絶対的に有効な権原を与える。これは、絶対的に有効な権原を有する所有者は、その所有権に対する異議申立てから免責されることを意味する。[ 14 ]
（2）無効な所有権とは、表見上の所有者（すなわち、見かけ上の所有者）が所有権の法的根拠を有していない場合をいう。無効な任意譲渡は、譲渡人（すなわち、売主）が売却された財産の所有権を有していない場合、または譲渡人が取引能力を欠き、譲渡先（すなわち、買主）に財産を譲渡した場合によく発生する。無効な譲渡とは、最初から無効（すなわち、最初から無効）であり、無効で効力がないものと特徴付けることができる。無効で効力がない譲渡またはその他の行為の効果は、譲渡書類が白紙であるかのように説明することができる。[ 15 ]
（3）無効とされる譲渡は、譲渡先（典型的には贈与の買主または受取人、受贈者）が当該財産に対する有効な権原（存続権原）を取得することとなるが、この権原は裁判所における異議申し立てによって無効とされる可能性がある。すなわち、当該財産に対するより適切な法的請求権を有する者によって、この権原が縮小（裁判所命令による司法的解消）される可能性がある。これは典型的には、同意の不履行がある場合に生じる。
広報原則
スコットランドの財産法の大きな特徴は、公開原則とそれを取り巻く法理である。公開原則は、すべての財産の譲渡において、物権（または物的権利）を設定または移転するためには外部（すなわち公的）行為が必要であると規定している。スコットランド法では、公開原則は詳細に分析されていない。しかし、スコットランド法委員会は、公的登記簿に依拠することで、土地の売買を行う当事者に確実性と安全性が提供されると指摘している。[ 16 ]外部行為の必要性の根拠は学術的な議論の対象となっているが、公開原則は、(1)訴訟に依拠することなく所有権の法的確実性を提供すること、(2)記録された公的行為を参照することにより所有者の物的権利（または物的権利）を確保すること、および(3)所有者が従う可能性のある私的契約を知らない可能性のある第三者を保護すること、を目的としていることが広く認識されている。[ 17 ]
レジへの競争
スコットランドでは歴史的に、売主が一つの土地で複数の譲渡を認めることはよくあったが、これは複数の買主を欺くためであることが多かった。[ 14 ]スコットランド王国議会による1617年土地登記法の可決は、所有権の移転に登録を義務付けることでこの詐欺行為を抑制する試みであり、買主は契約時に公的登記簿を信頼して行動することができた。重要なのは、1693年不動産権法で、譲渡は登録日順に順位付けされると規定されていたことだ。今日でも施行されているこの法的ルールから、 「譲渡先（通常は売却契約の締結後の買主）が自分に与えられた譲渡を土地登記簿に記録しなければならない登記簿への競争」という概念が生じ、第三者による所有権の主張をすべて阻止している。[ 18 ]この競争は著名な判事であるアールズフェリーのロジャー卿によって特徴づけられている。
「真剣勝負とは、相手が権利証書を取得し、自らが先に感染することで、相手が権利証書を取得する機会を潰すことを目的とした、真剣勝負のことである。この競争に参加する者はコリント人ではなく、オリンピックのスポーツマンシップの誓いを立てる者でもない。もし相手がスタートが遅れたり、道を間違えたり、つまずいたりしても、騎士道精神をもって追いつくのを待つのではなく、相手のミスを最大限に利用するのだ。善人は最後尾に留まり、権利証書を取得できない。」[ 19 ]
実際には、2012年土地登記（スコットランド）法に基づく事前通知の導入により、登記をめぐる競争における「闘争」は軽減された。[ 20 ]しかし、土地登記簿への登録のみが物権（または物権）の移転または創設を可能にするという考えは依然として有効である。[ 21 ]
上記の 3 つの原則を組み合わせることで、転送の 3 つの段階が形成されます。
- 原因
- 輸送
- 公共行為
スコットランド法では、物権を有効に譲渡するためには、これら 3 つの手順をすべて実行する必要があります。
事前の聖餐規則と条項
ウィンストン対パトリック事件[ 22 ]に倣い、コモンローでは、譲渡先への譲渡通知は、たとえ先行譲渡規則の適用下で性質上担保的なものであったとしても、契約上のいかなる個人的義務よりも優先する。1997年契約（スコットランド）法はこのコモンロー規則を変更し、通知書が譲渡によって優先することはなくなった。[ 23 ]しかし、多くの不動産譲渡人は依然として、売却通知書に2年間の代替条項を盛り込み、契約上の義務が1973年時効および時効期間（スコットランド）法に基づく法定20年の期間満了ではなく、2年後に終了することを確実にしている。[ 24 ]この条項の使用は、契約上の買主と売主の両方の義務に適用されることに留意することが重要である。[ 25 ]
処分（証書）
歴史的に、封建制度下では、所有権移転手続きは封建譲渡証書やノヴォダムス憲章などの封建証書によって行われていましたが、譲渡手段としてのそれらの使用は2004年12月28日で終了しました。商業用不動産と住宅用不動産の現在の譲渡例は、不動産標準化グループのウェブサイトでご覧いただけます。[ 26 ]
代わりに、法的譲渡は、売主（譲渡人）が買主（譲渡の譲受人）に有利な相続財産について協議する際に「譲渡」と呼ばれる正式な文書を発行することによって行われます。 [ 5 ]譲渡は書面で行われ、1995年スコットランド書面要件法（スコットランド）に基づき正式に署名されなければなりません。現代の譲渡の例は、不動産標準化グループのウェブサイトでご覧いただけます。
「2 物語
2.1 売主は物件の所有者です。
2.2 売主は、価格に応じて物件を買主に売却しました。
2.3 売主は代金の受領を確認します。
3 処分
売主は買主に不動産を譲渡する。」[ 27 ]
上述の通り、処分は移転の原因（通常は売買契約）を促進するものであり、不動産自体の移転（処分）を成立させる。しかしながら、処分はスコットランド土地登記所への登録を必要とする。[ 21 ]民事裁判所内院は、処分について以下のように述べている。
「これは、所有権の実質的譲渡として機能し、所有権の本質的属性のほとんどを譲受人に付与する。特に、所有権は、対象を占有しその果実を収穫する権利のみならず、それを売却する権限、有償または無償の理由で譲渡する権限、そして死因処分によって財産を清算する権限も付与する。…このようにして創設された権利は、任意の処分によってある人から別の人へ移転可能であり、権利が付与された人の死亡時には、共同相続人へ相続することができる。そして、権利が付与された各人は、上記の所有権の権限と特権を継承する。」[ 28 ]
処分のその他の機能
契約条項
処分には契約上の義務が含まれる場合があり、買主が処分を承諾した時点で拘束力のある契約となる。[ 29 ]前述の事前通知ルールの運用により、処分は売買通知書に記載されている以前の契約上の義務に優先する可能性がある。
譲渡（コモンローの管轄区域では譲渡と呼ばれる）
譲渡により、買主に付随的権利が譲渡されることもある。[ 30 ]これには、売主が地主として支払うべき賃料や、物件に関する令状や証書などが含まれる。明示的な譲渡は、1874年不動産譲渡法（スコットランド）に基づいて行うこともできる。[ 31 ]すべての譲渡と同様に、譲渡された権利は債務者に通知（通知）される必要がある。スコットランド議会は現在、スコットランド法委員会の動産取引に関する報告書 （2017年、スコットランド議会報告書第249号）の公表を受けて、譲渡を含む動産取引の改革を検討している。[ 32 ]これには、譲渡登録簿の作成や、この分野の法律のさらなる改革が含まれる可能性がある。[ 33 ]
処分の保証
完全かつ絶対的な保証（他の法域では保証と呼ばれる）は、処分の許可において法律上黙示的に付与される。[ 34 ]処分において「私は保証を付与する」と単に述べるだけでも、処分において完全かつ絶対的な保証を構成するのに十分である。[ 35 ]しかし、財産が贈与である場合、贈与を受けた者は、処分において下記(3)に該当する単純な保証のみを受け取る。更なる例外として、財産が価値より低い価格で取得され、処分において事実及び証書に基づく保証のみが付与される場合（下記(1)、(2)及び(3)に該当する場合）がある。
通常、売主が譲渡を承認する場合、売主は以下の 4 つの保証を保証（保証保証）します。
- 絶対的に良いタイトル
- 劣後的実質的権利がない（つまり、土地に対する終身家賃や担保などがない）
- 異常な実質的条件がない（つまり、土地に異常な負担や奴隷状態が付随していない）
- 将来において、購入者の土地に対する権利（所有権）に損害を与えるような行為は行われないものとします。
実際には、これらの保証は明示的に付与されることが多く、スコットランド標準条項の使用など、売主の黙示的な保証を変更したり、追加したりすることになります。[ 36 ]書面が保証について言及していない可能性は低いですが、その場合は法律によって暗示される保証が適用されます。
保証書1: 絶対的に良好なタイトル
売主は、所有権を買主に有効に譲渡できることを保証する。[ 37 ]また、この保証書には、売主の所有権（所有権）が完全に有効であり、無効にできず、スコットランド登記官の補償から除外されないことも記載されている。[ 37 ] [ 38 ]スコットランドの法制度の著者であり法源であるヒュームは、売主は所有権が有効であることの証拠を買い主に提供しなければならないと述べている。[ 39 ]保証書は譲渡される資産全体をカバーしなければならない。つまり、売主は売却命令書に基づいて譲渡することに合意した土地のすべてを所有しなければならない。この例は、売主が土地全体、つまり天から地の中心まで（ a coele usuque ad centrum）を譲渡する契約を結んだものの、別個の従来型借地権として土地の層に存在する鉱業権は売主ではなく第三者の所有であり、買主に譲渡されることが保証されるような場合の判例によく見られます。[ 40 ] Holms v Ashford Estates Ltd の判例[ 41 ]に従い、譲渡された土地が買主が売主に通知した使用目的に適合するという保証は、この保証の範囲には入らないと定められています。
令状2：劣後物権の否定
売主は、譲渡される土地に、賃貸借権を除き、それより低い物権が存在しないことを保証する。[ 42 ]
リースは、売主の「劣後しない物権保証」の対象となるかどうかについて、相反する法的根拠がある。16世紀および17世紀のスコットランド王国裁判所の古い法的根拠では、黙示の保証はリースには適用されないと示唆しているようだ。その根拠は、歴史的に、封建領主が所有する土地を占有することは稀で、土地はしばしば賃貸に出されていたか、従属封建制によって家臣に与えられていたため、土地に劣後しない物権がないことの保証は無関係であったということである。[ 43 ] [ 44 ]しかし、スコットランドの法制度学者で法源のヒュームは、非常に長期のリース、低い家賃のリース、またはリースが借主に土地に対する広範囲な権限を与えているリースのみがこの保証の対象となると書いている。[ 45 ]この分野における現代の判例は、Lothian and Border Farmers Ltd v M'Cutcheon [ 46 ]であり、リースは保証の対象ではないとする古い判例に従っている。しかし、この判決は誤りであり、依然として上院第一審裁判所の判決であるという学術的な批判がある。[ 47 ]いずれにせよ、スコットランド標準契約条項で行われているように、不動産譲渡人は、売主が立ち入りおよび空室状態での占有のために物件を提供するという条項を書面に追加することが多い。[ 36 ]
1981年夫婦住宅（家族保護）（スコットランド）法に基づく配偶者の占有権は、法定準物権に類似しており、これが保証に含まれるかどうかは不明である。[ 48 ]いずれにせよ、売買契約書のスコットランド標準条項と同様に、占有権に関する条項を契約書に含めるのが標準的な慣行である。[ 36 ]
令状3: 異常な実情がない
1835年に、地役権や負担などの実質的条件は売主による絶対的保証の対象となることが明確に確立されました。[ 49 ]現在では、売主が物件に実質的条件がないことを保証するのは、以下の場合であることが法律で暗黙的に示されています。[ 50 ]
- 当該書簡が終了した時点では買主は当該状態を知らなかったこと。
- 当該状態が、一般的に、または問題の不動産の種類や所在地に関連して異常であること。
- その状態により、不動産の価値が著しく減少することになる。
未知の現実の状況に対する保証請求が認められるためには、これら3つの要件すべてを満たす必要がある。[ 51 ]実際には、各当事者の代理人によるデューデリジェンス調査により、書簡締結前にこれまで知られていなかった現実の状況が特定されるはずである。裁判所は、買主の「過失および弁解の余地のない無知」 （スコットランド語で「過失および弁解の余地のない無知」） [ 52 ]によって買主が実際に認識できなかったかどうかを判断します。もし認識できなかった場合、裁判所は買主が推定認識、つまり合理的な注意の行使に基づく認識を持っていたと判断する可能性があります。 [ 52 ]したがって、買主は標準的なタイプの現実の状況を認識し、期待していたとみなされます。[ 51 ]売主が、書簡締結日に買主が状況を知っていたと主張する場合、すなわち裁判所に事実を提出する場合、売主のみがこの立証責任を負います。[ 53 ]裁判所が買主が過失と弁解の余地のない無知で行動したと判断し、保証請求を却下した場合、弁護士を通じて行動した当事者は、弁護士が合理的な注意を払わなかった場合のより適切かつ効果的な救済策として、販売を担当した代理人に対して職業上の過失を理由に請求を追求することができる。
保証書4：将来の行為は、買主の土地の所有権に悪影響を与えないものとする。
第四の保証は、売主が買主の契約上の所有権を害するような将来的な行為を行わないことを保証するものである。売主が買主が土地の譲渡を受けた後に、別の個人に土地を譲渡したり、第三者に土地に関するより低い物権を譲渡したりした場合、この保証は違反となる。この保証は、譲渡の登記後、所有権が買主に有効に移転した時点で無効となる。[ 54 ]土地が無償で贈与された場合（贈与）、受贈者は将来の不利益となる行為を一切カバーしないという単純な保証書のみを受け取る。
処分請求における保証違反と履行命令の執行
保証人が契約違反があったと考える場合、譲渡手続きの完了後、売主またはその前任者を追跡することが不可能になる可能性がある。[ 55 ]処分保証違反に対する救済は損害賠償である。そのため、買主が後に物件の権利の隠れた欠陥を発見した場合の法的救済としての効力は限られている。処分保証では、通常、立ち退きは要求されない。しかし、買主が、譲渡された権利が完全に有効であるという売主の保証に依拠したい場合は（上記保証 1 を参照）、司法によって立ち退きを命じられたか、司法によって立ち退きを命じられる重大な脅威があることを証明しなければならない。処分保証については、最近、最高裁判所がMorris v Rae で扱い、立ち退き（買主の所有権の干渉）または土地に対するより良い権利を有する者による立ち退きの脅威が必要となった。[ 56 ] [ 57 ]
司法による立ち退きの要件
スコットランド法における「司法立ち退き」の定義はローマ法に由来するもので、一般的な意味での「立ち退き」、つまり借主が地主の所有地から追い出されるという意味ではない。司法立ち退きとは、不動産の真の所有者が所有権を主張する場合を指す。立ち退き訴訟は土地の真の所有者が裁判所に提起しなければならず、買主または買主が宣言者（裁判所に法的判断を求める訴訟）を提起することによって提起することはできない。スコットランド登記官が土地登記簿の訂正権を行使した場合も、これはwarrandice（強制立ち退き）の目的上、司法立ち退きとみなされるものと推定される。[ 58 ]事実上、正当所有権令状は立ち退き禁止令状に縮小される。[ 37 ]
処分ウォーランディスのミッシブウォーランディスへの置き換え
通常、譲渡契約の締結は、売主が契約に基づき売買契約書に記載した保証に優先します。ただし、以下の3つの状況においては、売買契約書に記載された保証が引き続き適用されます。
1) 決済の遅延 - 処分が発行されない場合、買い手は販売通知書の保証にのみ頼ることができます。
2) 売却通知書発行後の取引放棄 - 売却通知書発行後、取引が放棄された場合（処分書が発行されていない場合）、購入者は売却通知書を引き続き使用することができます。
3) 宣誓供述書における、保証の不承継を禁止する契約条項。
救済策
処分保証の執行に対する唯一の救済手段は損害賠償である。[ 59 ]売主が譲渡対象の全部または一部に対する所有権を有していないという違反行為の場合、損害賠償額は土地の現在の価値を基準として計算され、その価値が当初の価格よりも高いか低いかは考慮されない。所有権が物権または不動産の状態によって抵当権に抵当権が設定されているという違反行為の場合、損害賠償額の通常の基準は、不動産の状態／不動産の権利が不動産価値に及ぼす市場価値の差額となる。
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- ^モリス対レイ事件[2011] CSIH 30; 2011 SC 654; 2011 SLT 701 (内院); [2012] UKSC 50; 2012 SLT 88 (最高裁判所)
- ^ R. レニー、「ウォーランディス - 立ち退きの脅威の脅威」（2013年）、スコッツ・ロー・タイムズ 第4号、27-29ページ。
- ^階段記念百科事典、第18巻、財産、第13章、所有権の移転、第707項。
- ^ウェルシュ対ラッセル事件（1894年）21 R 769。
