係争中

アメリカ合衆国の法律では、リス・ペンデンス（ラテン語で「係争中の訴訟」の意味）^{[ 1 ]}とは、不動産に関する訴訟が提起されたことを通知する書面のことであり、その訴訟は不動産の所有権またはその不動産に対する所有権の主張に関わるものである。この通知は通常、郡の土地記録事務所に提出される。不動産に対してリス・ペンデンスを記録することは、潜在的な購入者または貸し手にその不動産の所有権が疑わしいことを警告することになり、その結果、その不動産は購入者または貸し手にとって魅力のないものとなる。通知が提出されると、通知に記載されている土地または不動産を購入した人の法的所有権は、訴訟の結果に左右される。^{[ 2 ]}

起源と用途

係争中とは、係争中の訴訟、または不動産の権利が登記されている場所に訴訟の公告が登記されている特定の状況を指す場合があります。この通知は、原告が勝訴した場合に、不動産の売却、抵当、または担保権の設定によって原告の不動産に対する権利が損なわれないように、原告の不動産に対する請求権を担保するものです。一部の法域では、通知が適切に登記されている場合、係争中は他の訴訟当事者、または登記されていない、あるいは劣後する担保権者に対する推定通知とみなされます。 ^{[ 3 ]}

登記所は、訴訟を起こしたなど、権利を有すると主張する者からの請求に応じて、係争物件を登記します。物件に利害関係を持つ他の者（所有者など）が係争物件の登記が不適切であると考える場合は、登記抹消を求める訴訟を起こすことができます。^{[ 4 ]}

一部の州では、係争中訴に関する法令が制定されており、当該通知に対する異議申立てがあった場合、通知の提出者は、当該通知の根拠となる訴訟において相当な理由があること、または勝訴の合理的な見込みがあることを立証する必要がある。他の州では、このような要件は設けられていない。^{[ 5 ]}

悪質な行為者は、係争中の不動産訴訟を正当な手続きを阻止する手段として係争中立を悪用してきました。その悪用例として、ケント・ホーヴィンド氏が差し押さえた財産の没収を阻止しようとした事例が挙げられます。^{[ 6 ]}

歴史

コモンローでは、不動産の所有権に影響を及ぼす可能性のある訴訟が存在するだけで、全世界にその訴訟の事実上の通知を与える法的効果があった。^{[ 7 ]}係争中の訴訟の対象となっている不動産の権益を取得した者は、どれだけ後になっても、最終的に決定される訴訟当事者の権利に従ってその権益を取得した。^{[ 8 ]}実際には、訴訟が係属している間は、訴訟の対象となっている物の所有権に関するいかなる内容も決定的に変更することはできなかった。^{[ 9 ]}訴訟の存在が公表されなければ、善意の購入者が訴訟の存在に気付いたときには手遅れになる可能性もあった。

この規則の厳しい効果、そして善意の購入者への影響により、多くの法域では、この規則の通知規定の効力を発揮するためには、通常は不動産が所在する土地登記簿に記録される書面による通知を義務付ける係争中立法を制定しました。通常、問題の訴訟が不動産の所有権に影響を与える場合、別途記録された文書が法令により要求されます。^{[ 10 ]}法定要件が満たされた場合、全世界は訴訟の存在について「推定通知」を受け、その後、権利を取得する者は訴訟の結果に従って権利を取得します。

効果

係争中は係争中の訴訟の推定通知とみなされ、 ^{[ 11 ]}訴訟が解決して通知が解除されるか係争中が抹消されるまで、問題の不動産の所有権に不透明感を与えます。慎重な買い手は係争中となっている土地の購入を嫌がるか、値引きしてしか購入しません。また、慎重な貸し手は土地を担保に融資をしませんし、所有権保険会社もそのような土地の所有権に保険をかけません。所有権は訴訟の結果次第で決定されます。多くの不動産は借入金で購入されるため、通常、所有者は不動産を売却できません。また、所有者が不動産を担保に借り入れること（訴訟の防御費用の支払いなど）もできなくなります。

訴訟係属中の存在は、財産の譲渡を妨げたり、必ずしも無効にしたりするものではないことに留意することが重要です^{[ 12 ]。}ただし、譲渡は訴訟の結果次第となります。したがって、所有者は、訴訟の結果次第で、土地を（借入金以外の）現金で売却したり、投機的な融資の担保として提供したり、譲渡したりすることを妨げられません。しかし、訴訟係属中が記録されると、受取人（「購入者」または「係属中の権利者」）^{[ 13 ]}は訴訟の存在を認識したとみなされ、原告の訴訟が勝訴した場合、財産の所有権を失う可能性があります。

一般的には不動産（土地、建物など）に関連して考えられていますが、係争中事案の原則は動産にも適用されます。係争中事案に関する法令は不動産にのみ適用されることが多いため、コモンローの原則は動産にも適用されると考えられます。

参照

• アリバイ保留中
• 裁判中

参考文献

1. ブラック法律辞典、950ページ（第8版）、1999年。
2. ローレンス、ロバート (1980). 「Lis Pendens」.ノースダコタ法レビュー. 56 : 327.
3. ハワード・ジュニア、ネイサン、ストーバー、ローランド・M、ニューヨーク州最高裁判所（1881年）。ハワードのニューヨーク州最高裁判所および控訴裁判所における実務報告書。ウィリアム・グールド・アンド・サン社。
4. セントラル・ロー・ジャーナル. ソウル、トーマス＆ウェントワース. 1915年.
5. 例えば： McAteer v. Lauterbach、908 A.2d 1168, 1170（DC 2006）
6. 「米国対ホビンド（先取特権解除申立てに関する修正命令）」 2014年10月9日。 2025年10月25日閲覧。
7. 例えば、 First Maryland Financial Services Corp. v. District-Realty Title Insurance Corp.、548 A.2d 787, 791 (DC 1988); Malcolm v. Superior Court (Green)、29 Cal.3d 518, 523 (1981)
8. コロンビア特別区再開発土地局対ダウディ事件、618 A.2d 153, 161 fn. 14 (1992)。
9. 例えば、ルイス対ジョーダン・インベストメンツ社、725 A.2d 495, 500 (DC 1999)
10. 例えば、カリフォルニア州民事訴訟法第405-405.61条、DC法第42-1207条（旧第45-906.1条）、2000年制定
11. RI Weil & IA Brown, Jr.カリフォルニア州実務ガイド: 裁判前の民事訴訟手続き¶ 15:1。
12. 例えば、 1st Atlantic Guaranty Corp. v. Tillerson 、916 A.2d 153, 157 (DC 2007)。また、 Morrison v. Shuster、1 Mackey 190, 200, 1881 USApp.Lexis 2702 (1881)も参照
13. 1st Atl. Guar. Corp. v. Tillerson , 916 A.2d 153, 157、Powell on Real Property § 82A.01 [1] (2006)を引用。