コスタ・ホーキンス賃貸住宅法
1995年カリフォルニア州家賃規制法

コスタ・ホーキンス賃貸住宅法（「コスタ・ホーキンス法」）は、1995年に制定されたカリフォルニア州法であり、自治体の家賃統制条例に制限を設けています。コスタ・ホーキンス法は、主に2つの点でこの分野を先取りしています。[1]第一に、一戸建て住宅、分譲マンション、新築[2] アパートなど、特定の種類の住宅ユニット（これらは対象外とされています）に対する家賃統制を市が行うことを禁止しています。第二に、「空室管理」（「厳格な」家賃統制とも呼ばれます）を禁止しています。この法案は、民主党のジム・コスタ上院議員 と共和党のフィル・ホーキンス州議会議員によって提出されました。[3] [4]

アパートが「空室管理」下にあった場合、市の家賃管理条例により、前の借主が自主的に退去した場合や「正当な理由」（家賃滞納など）で立ち退きを命じられた場合でも、所有者が新しい借主に対して家賃を値上げする権利が否定または制限されていました。コスタ・ホーキンス法は、この状況を変え、アパート所有者に空室を任意の価格（通常は市場価格）で貸し出す権利を与えました。 [5] [6]

2019年、カリフォルニア州議会はAB1482を可決し、知事が署名しました。これにより、今後10年間、州全体の家賃上限が設けられました。[7] 2019年借家人保護法は、年間家賃上昇率を5%に地域のインフレ率を加えた額に制限しています。[7]例えば、この法案が2019年に施行されていた場合、ロサンゼルスの家賃上昇率は8.3%、サンフランシスコでは9%に制限されていました。[7]上昇率は2019年3月15日時点の賃料水準に連動しています。[7] この新法は、過去15年以内に建設された建物や一戸建て住宅（法人または機関投資家が所有する場合を除く）には適用されません。[7] また、立ち退きに「正当な理由」を示すことが義務付けられ、「空室規制解除」も維持されています。つまり、賃料は借家人間の市場価格まで引き上げられる可能性があります。[7]カリフォルニア州の多くの自治体は、AB1482の下でも維持されている独自の家賃統制法を引き続き有しています。市政府のこの権限は、連邦憲法と州憲法、そして連邦法と州法によって制限されています。[8]コスタ・ホーキンス法は、カリフォルニア州の都市が賃貸市場を規制する権限を制限する州法の中でも最も著名なものの一つです。[9] [10]

1970年代の家賃統制を引き起こした要因

1970年代後半には、カリフォルニア州および全米で家賃統制条例の第2波が起きた。 [11] [12]不動産価格の上昇と金利の急騰により、カリフォルニア州の一戸建て住宅は購入しにくくなった。失望した購入者はアパートに転居することが多くなった。賃貸住宅が不足し、家賃が上昇した。主に住宅以外の理由（土地利用など）から、都市は新しい住宅ユニットの建設を制限し始めた。賃貸住宅の価格が上昇するにつれて、投資収益率とキャッシュフローは住宅ローンを抱える新しい家主に家賃を値上げさせる動機を与えた。州および連邦政府の低所得者向け住宅支援は減少した。インフレは経済全体に広がり、賃金と給与も減少した。その後、消費者運動と提案13の影響により、地方自治体の政治における借家人運動が刺激された。[13] [14] [15] [16] [17] [18] [19]

1995年のコスタ・ホーキンス法

この法律につながる政治的出来事

ジェリー・ブラウン、1976年。

1972年、バークレーはカリフォルニア州で初めて第二波家賃統制条例を制定した都市となった。1976年、民主党のジェリー・ブラウン知事は、地方の家賃統制法を優先する州法案（AB 3788）を拒否した。この法案は、主流の不動産団体であるカリフォルニア住宅協議会（CHC）の支持を受けていた。この拒否権発動に対し、不動産業界は1980年の州住民投票に住民発議（Proposition 10）をかけた。 [20]しかし、65%対35%の大差で否決された。[21] [22]

一方、1978年6月、カリフォルニア州の有権者は2対1で提案13を可決した。選挙前、提案13「納税者反乱」の指導者であり、カリフォルニア州アパートメント協会の会長でもあるハワード・ジャービスは、提案13が可決されれば家主が家賃を引き下げるだろうと示唆していた。多くの有権者は、提案13は家主の固定資産税を引き下げることで家賃を引き下げると考えていたと言われている。家主が提案を履行しない場合、借家人からの反発を恐れたカリフォルニア州住宅局（CHC）は、提案13に反対することを決定した。選挙後のブラウン知事とCHCの努力にもかかわらず、家賃を引き下げた家主はほとんどいなかった。[23] [24] [25]

カリフォルニア州全域で、都市部の借家人たちは数多くの地域団体を結成し、急速に勢力を拡大しました。借家人活動家たちは州政府と市政府に対する政治的扇動を組織しました。ブラウン知事が設置した「借家人ホットライン」には、1日に1万2000件もの電話がかかってきました。「借家人からの圧力、家賃ストライキ、そして家賃値上げと憤慨した借家人、特に高齢者に関する報道が相次いだことを受け、ロサンゼルス市議会は1978年8月に6ヶ月間の家賃凍結を可決しました。」1988年までに、14の都市が完全な家賃統制を導入し、64の都市がトレーラーハウス駐車場の家賃統制を導入しました。[26] [27] [28]

ジム・コスタ、2013 年頃、1995 年の法案の提案者。

しかし、テナント団体の力は次第に弱まり始めました。CHCによる家賃統制の部分的な「先取り」の試みは、州上院議員デビッド・ロバーティ率いる民主党によって阻止され、 1995年に任期制限により引退を余儀なくされました。一方、民主党のジム・コスタ議員は、州議会で1983年以来、不動産業界に対する「先取り」法案を提出しましたが、いずれも失敗に終わりました。彼は上院議員となり、1995年の法案は司法委員会を通過しました。ロバーティ議員が不在だったため、この法案は民主党の票を集めました。そして、この法案は「必要多数を1票上回る」票数で上院を通過しました。[29] [30]

法案：賛成派と反対派

ピート・ウィルソン、1993年。

コスタ・ホーキンス賃貸住宅法は1995年に成立した。この法律は民法典1954.50条から1954.535条として成文化された。[31]この法案の提案者は民主党のジム・コスタ上院議員 （フレズノ）と共和党のフィル・ホーキンス下院議員（ベルフラワー）であった。[3] [4]

この法案はまず上院に提出され、後に州議会法案1164号となりました。幾度かの交渉を経て両院で可決され、共和党のピート・ウィルソン知事 が署名して成立しました。[32]

共和党が好む家賃統制を制限するものと理解されていたものの、一部の民主党議員もこの法案を支持した。借家人寄りの団体、西部法貧困センター（WCLP）は、この法案の借家人利益にかなういくつかの特徴を支持していた。具体的には、「重大な健康、安全、火災、または建築基準違反が発見され、6ヶ月間是正されない場合」の家賃値上げ禁止、そして転借人が既存の賃貸借契約に基づき家賃の減額を求める一部のケースなどである。[33] [34]

しかし、WCLPはこの法案に反対した。特に、反対派を組織化し、散在する地域団体（借家人、高齢者、宗教関係者）と、家賃統制を実施しているカリフォルニア州の都市を「連合」にまとめようとした。このため、サンタモニカ、バークレー、ウェストハリウッドはロビイストを雇うための資金を提供した。法案賛成派との交渉で得られた譲歩は、「空室規制緩和」を3年間段階的に導入することだった。しかし、議会ではコスタ・ホーキンス法案は「既定路線」であり、反対派は「最後のあがき」だとの認識が一致していた。コスタ・ホーキンス法案の成立は、借家人優遇措置の一部撤廃と見なされた。家賃統制支持派は、1970年代と1980年代の勝利が脅かされることに不安を抱いた。[35] [36]

成文化されたこの法律の規定

コスタ・ホーキンス法は、カリフォルニア州民法典第1954.50条から第1954.535条に記載されている。[31] [37]

一般的に

この法律は、一戸建て住宅、分譲住宅、新築住宅を家賃統制の対象外としています。[38]この法律は、ほとんどの状況において「空室管理」に関する地方自治体の規制を禁止しています。[ 39 ] [40] 1995年に「空室管理」を実施していた5都市では、この法律が段階的に導入されています。[41]この法律は、家賃徴収（例えば、低所得者向け住宅に関する規定）に関する政府と所有者との契約、および健康や安全に関する違反通知の効果について規定しています。[42]コスタ・ホーキンス法は、サブテナンシー[43]やその他の問題にも対処しています。[44]

家賃統制の免除

この法律は、一戸建て住宅、分譲マンション、新築賃貸住宅に対する家賃統制を禁止している。[45]一般的に、「新築」とは、1995年2月1日以降に建設された建物を指す（1995年コスタ・ホーキンス法による）。[46]ただし、既に家賃統制を実施している都市においては、「新築」は地方の家賃統制条例に基づき遡及適用される。[47]

これらの都市では、家賃統制の施行日が「新規」の基準となる。施行日以前に建設された賃貸物件のみが市の家賃統制の対象となり、施行日以降に建設された物件はコスタ・ホーキンス法に基づき対象外となる。したがって、サンフランシスコでは1979年以降に建設された物件のみが家賃統制の対象となり、オークランドとバークレーでは1980年以降に建設された物件のみが家賃統制の対象となる。これらの都市では、家賃統制法が施行された年である。[48] [49]ロサンゼルス市では、施行日は1978年10月である。[50] [51]

しかし、これらの免除措置により、都市の賃貸物件の大部分が家賃統制下に置かれる可能性がある。例えば、サンフランシスコでは2014年時点で、全賃貸物件の約75%が家賃統制下にあった[52]。また、ロサンゼルスでは2014年の時点で、集合住宅の80%が家賃統制下にあった[53] 。  

2002年の法改正

この法律は、1995年法以降の分譲マンションへの転換に関する抜け穴を塞ぐため、2002年に改正されました。分譲マンションの所有者は、転換後のユニットを売却していなくても、分譲マンションへの転換により新たな入居許可証を取得できる場合があります。この場合、賃貸ユニットは同法に基づく家賃統制の適用除外とはなりません。[54] [55] [56] [57]

カリフォルニア州の家賃統制

コスタ・ホーキンス法は、カリフォルニア州における家賃統制の運用規定と実践を導く重要な州法である。[58]しかし、実際に家賃統制に関する具体的な法律を制定し、採択するのは、地方自治体、主に市である。

宣言された目的

地方の家賃統制条例には、その目的が明示的に記載される場合があります。制定される家賃統制が実際に地域社会の福祉を向上させるという見解、あるいは仮定が、明示的または暗黙的に示されます。

通常、家賃統制は市が制定する法律（市条例）であり、住宅賃貸市場における価格の高騰や変動が近隣住民や個々の賃借人に及ぼす悪影響を軽減することを目的としています。また、住宅不足の際には、安全で居住可能な住宅の維持を促進することも目的としています。[59] [60] [61] [62] [ 63] [64] [65] [66]

こうした市の意図を示す例として、1979年にサンフランシスコ行政法典を改正する緊急条例として制定されたサンフランシスコ住宅家賃安定化・仲裁条例（SFRO）が挙げられます。この条例では、家賃統制以前の逼迫した市場と大幅な家賃上昇に直面し、「一部の借主は要求された家賃の引き上げを支払おうとするが、その結果、他の生活必需品への支出を減らさざるを得ない。この状況は、市内の多くの借主に悪影響を及ぼし、特に高齢者、固定収入世帯、低・中所得世帯に苦難をもたらしている」と指摘されています。[67] [68] [69]

憲法上の制限

ロサンゼルスの S. スプリング ストリートにある最高裁判所の跡地。

カリフォルニア州議会において、同議会のアナリストであるスティーブン・ホロウェイ氏は、家賃統制の憲法上および法的背景、特に州と地方自治体（例えば市）間の状況についてコメントした。コスタ・ホーキンス法が制定された当時、カリフォルニア州法には「地方家賃統制条例の制定に関する法定規定はなかったものの、禁止もされていなかった。判例法、バーケンフェルド対バークレー市（1976年）17 Cal. 3d 129は、家賃統制は、過剰な家賃を抑制し、同時に地主に公正かつ合理的な収益をもたらすことが合理的に計算されている場合、地方自治体の警察権の適切な行使であると判示した。」 [70] [71] [72] [73] [74] [75]

1997年のカバナウ事件[76]では、賃貸物件所有者がサンタモニカ市の家賃統制法を、連邦憲法で禁じられている「収用」または逆収用の一種として争った。カリフォルニア州最高裁判所は、市に有利な下級州裁判所の判決を支持した。2005年のHN・フランシス・C・バーガー財団事件[77]では、カリフォルニア州控訴裁判所は、家賃委員会として開かれる市議会が、所有者の比較可能な投資収益率に関して公正、公平、かつ合理的であるかどうかを判断することを規定する条例を支持した。この条例は、家賃の値上げ要求に直面した場合に適用すべき具体的な計算式や手続きを定めておらず、代わりに11の考慮すべき要素を規定していた。この事件では、委員会は専門家の意見に依拠していた。[78]

通常の規定

パーセンテージ。最大許容値上げ幅は、既存賃料のパーセンテージで表すことができます。例えば、アラメダは5%、ヘイワードは5%、ロサンゼルスは3%、ロスガトスは5%です。[79] 2016年、サンノゼ市は年間許容値上げ幅を既存賃料の8%から5%に引き下げました。[80] 2017年、ビバリーヒルズ市では緊急条例により、賃料値上げ幅の上限が10%から3%に引き下げられました。[81]

1913年からの米国消費者物価指数（青）、その年間変化率（赤）

消費者物価指数（ CPI）。あるいは、家賃の値上げ限度額は、消費者物価指数（CPI）で測定される生活費の変動に直接連動する場合もある。1980年以降、カリフォルニア州ではCPIは概ね5%未満となっている。[82] CPIを指標とする家賃統制条例の例：オークランド、マウンテンビュー、リッチモンド。[83] サンフランシスコでは、SFRO（サンフランシスコ家賃規制法）により、年間の値上げ額はCPIの60%または既存家賃の7%のいずれか低い方に制限されている。[84]同様に、バークレー家賃委員会はCPIの65%までの年間の値上げを認めている。[85]

空室管理とは、賃貸物件（借家ではなく）の家賃額が地方自治体によって厳しく規制される制度であり、以下の「法律施行前の空室管理」で説明します。

その他の要素

何らかの「家賃統制」を実施している市や郡はそれぞれ独自の法律を制定しており、その範囲や内容は大きく異なる可能性があります。[86]「家賃統制」法が対処する可能性のあるその他の問題としては、以下のようなものがあります。

  • 追加の除外事項、[87] [88] [89]
  • 家賃調停委員会、[90] [91] [92]
  • 建物の状態、[93] [94] [95]
  • 家賃登録簿、[96] [97]
  • 正当な理由による解雇
  • 移転手当、
  • 空室管理。

正当な理由による解約。家主による正当な理由なし（または過失なし）の賃貸契約解約とは、「正当な理由」（家賃の未払いや借主による迷惑行為など）を明示しない解約を指します。市は、解約にあたり、家主が何らかの「正当な理由」を通知することを義務付ける場合があります。[98] [99] [100]しかし、州法では、立ち退きに「正当な理由」は必要とされていません。 [101]その他の正当な理由も「正当な理由」となる場合があります。例えば、(a) 政府の命令に従う場合、(b) 家主の家族がユニットに居住できるようにする場合などです。[102] [103] [104]家主は、これらの法律により、迷惑行為、家庭内暴力、犯罪行為などによって近隣住民に迷惑をかける問題のある借主への対応能力が制限されていると主張しています。[105]

移転手当。市条例により、例えば無過失解約の場合など、退去する借主に対し、引っ越し費用などの手当を支払うことが義務付けられる場合があります。各市によって具体的な規定が異なります。「正当な理由」による解約、つまり借主に過失がある場合（家賃の未払いや迷惑行為など）は、このような手当は支払われません。しかし、借主に過失がないにもかかわらず、借主が既存の賃貸借契約を（書面による通知、裁判所の立ち退き命令などによって）終了させる決定をした場合、借主は手当を支払う義務を負う可能性があります。 [106] [107] [108] [109] [110] 住宅賃貸市場からの物件の撤退は、エリス法によって規制されています。[111] [112]

空室管理。後述の「法律施行前の空室管理」の項で説明する。

家賃統制への反対

ほとんどの経済学者は、家賃統制は時間の経過とともに住宅供給を減少させると信じており、経済学を学ぶ学生は授業の早い段階でこの分析を教わります。[113]住宅業界の擁護者は、この分析を根拠に、自治体による家賃統制の実施を制限するコスタ・ホーキンス法などの法律を正当化しています。[114] [115] [116]米国全土で、これらの団体は1950年代以降、家賃統制を大幅に制限、あるいは完全に禁止することに成功しています。[117]

しかし、住宅当局は、一般的な経済的議論の方法論に異議を唱えており、[118]カリフォルニア州では、住宅当局は家賃統制による住宅費の管理が不可能なことが進行中の住宅危機を悪化させていると主張している。[119]このため、賃借人の権利団体は家賃統制の拡大を主張し、その結果、コスタ・ホーキンス法を直接廃止するはずだった2018年の住民投票で否決された提案10号が提出された。[120]

カリフォルニア州の都市一覧

過去50年間で、カリフォルニア州の482の都市のうち[121]、おそらく24の都市が家賃統制条例、あるいはそれ以下の法律を制定しました。都市は後に家賃統制を廃止することもあり、例えばサンタローザ市は2017年に新しい家賃統制法を廃止することを決議しました[122] [123] [124]。

この調査は2018年10月頃に完了しました。COVID -19パンデミックによる深刻な経済的影響を受けて、市議会は状況の変化に対応してきました。特にカリフォルニア州は一時的な立ち退き禁止令を発令しました。[125]

家賃規制条例により

サンタモニカ：オーシャンアベニュー

現在、カリフォルニア州によって家賃統制の対象となっている都市は16都市である。[126] [127] [128] [129]

これらは、アラメダ[130]、バークレー[131]、ビバリーヒルズ[132] 、イーストパロアルト[133]、ヘイワード[134] 、ロサンゼルス[135 ]、ロスガトス[136 ]、マウンテンビュー[137] 、オークランド[138 ] 、パームスプリングス[ 139] 、リッチモンド[ 140 ]、[141]、サンフランシスコ[142]、サンノゼ[143 ]、サンタアナ[ 144] 、サンタモニカ[145] 、[146 ]、ウェストハリウッド[147]である。

サクラメントは2019年8月13日にテナント保護救済法を採択した。[148]

さらに、キャンベル（厳密には家賃統制はないが、調停サービスを提供）、フリーモント（2017年に家賃統制を拒否）、サウザンドオークス（限定的な家賃統制：主にトレーラーハウスパークのみ）がある。[149]

限定的な家賃規制

モバイルホームパークのみに家賃規制を設けている都市は数多くありますが、その例としてコタティ[150] 、 [151]サウザンドオークス[152]が挙げられます。

家賃以外の要素あり

一部の都市では、賃貸住宅法において家賃額そのものを規制していない。そのため、以下の6都市では調停サービスが提供されている。キャンベル市、 [153]、フリーモント市、[154]、ガーデナ市、 [155]、パロアルト市、[156]、サンレアンドロ市、[157]、ユニオンシティ市[158] 。これが「家賃統制」に該当するかどうかについては、定義が異なっている。前述の通り、パロアルト市は家賃統制を行っていないとしているが、家賃値上げに関する調停サービスを提供している。[159]一方、フリーモント市は、調停サービスの6つの目的の3つ目に「家賃の値上げを公正かつ合理的な額に制限すること」を挙げている。[160] [161]

グレンデールの条例は、正当な理由のない立ち退きを禁じている。しかし、パロアルトと同様に、グレンデールも「家賃統制」を拒否した。[162]家賃統制を実施している都市のほとんどすべてが、正当な理由のない立ち退きを禁じている。[163]カリフォルニア州で家賃の額を統制していないものの、正当な理由のない立ち退きを禁じている都市には、グレンデール、[164]、サンディエゴ、[165] 、 [166]、ユニオンシティなどがある。[167]

家賃統制を拒否した

ここ数年で、以下の都市は家賃統制条例の廃止に投票するか、家賃統制に反対する決定を下しました：フリーモント（2017年）、[168]、グレンデール（2013年）、[169]、パロアルト（2017年）、[170]、サンタローザ（2017年）。[171] [172]

家賃以外の要素 (調停および正当な理由による立ち退き) に関するセクションから、定義に応じて、以下の都市がここに追加される可能性があります (家賃額を実際に管理することを拒否する都市に加えて)：キャンベル、ガーデナ、サンレアンドロ、ユニオンシティ。

1977年から1983年にかけて、「22の都市の有権者が27の家賃統制案を否決した。」[173]。当時家賃統制を回避した都市は以下の通りである。[174]パサデナ（1977年）、サンタバーバラ（1978年）、サンタクルーズ（1979年）、ロングビーチ（1980年）、サンディエゴ（1980年）。[175]

コスタ・ホーキンス法の影響

この法律の主な目的は、空室規制を廃止し、それによって市場原理（需要と供給）による賃料設定の断続的な役割を再構築すること、そして、新築住宅、一戸建て住宅、分譲マンションなど、特定の賃貸住宅を賃料規制の対象外とすることであった。新築住宅の対象外とすることで、住宅供給の促進が図られた。[176] [177]

法施行前の空席管理

バークレー：ドワイト ウェイ レンタル。

ほとんどの家賃統制条例（中程度とみなされる）は、家主が既存の借家人に対して家賃を値上げする権利を制限している。しかし、一部の厳格な家賃統制制度では、以前の借家人の自主退去、または正当な理由による立ち退きによってアパートが空室になった後に、家主が自由市場で請求できる家賃も制限されていた。そのため、厳格な家賃統制は空室統制とも呼ばれた。こうして、統制対象となる家賃は、特定の賃貸借契約だけでなく、特定の賃貸ユニットにも限定されるようになった。[178]

このような「厳格な」制度の下では、市場原理は価格決定から排除されます（新築物件などの例外カテゴリーを除く）。コスタ・ホーキンス法の制定以前は、バークレー、サンタモニカ、コタティ、イーストパロアルト、ウェストハリウッドの5都市で、このような厳格な空室管理が実施されていました。[179]

都市に家賃規制の要素は認められない

コスタ・ホーキンス法は、地方法に優先して「空室規制解除」を認め、すなわち「空室規制」を廃止した。この法律は、家主に対し、以前の借主の自主退去または正当な理由による立ち退き後に「住宅またはユニットの初期賃料を設定する」ことを認めている。[180]当時空室規制を実施していた都市では、この優先措置により「空室規制解除」のプロセスが開始され、3年間かけて段階的に導入された。その結果、1999年1月1日に完全施行された。[181] [182]

この法律は、特定の種類の住宅、すなわち「個別に譲渡可能な」住宅、すなわち一戸建て住宅や分譲マンションを、自治体の家賃統制の対象から除外した。また、この法律は、1995年2月1日以降に居住許可証が発行された新築住宅も対象から除外した。[31] [183]

都市が維持する家賃規制の要素

家賃統制の要素（上記参照）の大部分を決定する権限は、この法律によって市に委ねられました。市は、憲法上の制限の範囲内で、賃貸借契約の家賃額の変更について引き続き権限を有します。[184]市は、立ち退きを規制する実質的な権限を有し、また、所有者が賃貸借契約を終了させる権限も有しています。[185] [186] [187]したがって、市は、所有者が「正当な理由」なく借主を解約することを禁止することができます。また、解約に際しては、市は条例により、所有者に費用を課し、借主に移転手当などの権利を付与することができます。[188] [189] [190]

カリフォルニア州の各市は、独自に家賃統制条例を制定することができます。施行されている条例は多岐にわたります。カリフォルニア州の郡も、州法に従って家賃統制法を制定することができます。[191]

コスタ・ホーキンス判決の裁判所解釈

この法律が制定されてから20年の間に、同法を引用する訴訟が数多く提起されてきました。控訴された訴訟の中には、判例となったものもいくつかあります。2009年のパーマー事件は、賃貸ユニットごとのインクルーシブ・ゾーニングに関する地方自治体の法律を「予想外に」覆しました。本稿では、その他のいくつかの事例についても取り上げます。コスタ・ホーキンス法をより広範な法的枠組みの中でどのように適用するかについては、依然として疑問が残っています。例えば、隣接する様々な州法や、自治体の家賃統制やその他の条例との相互作用の可能性などが挙げられます。

パーマー（2009年）：インクルーシブハウジングの賃貸

「新築」免除が適用される

パーマー/シックス・ストリート・プロパティーズLP対ロサンゼルス市（2009年）[192]では、ロサンゼルス市のインクルーシブ住宅条例にコスタ・ホーキンス法をどのように適用するかが争点となった。インクルーシブ住宅法（インクルーシブ・ゾーニングとも呼ばれる）は、新規の集合住宅開発の建設に適用され、価格統制の対象となる一部の低価格住宅と、自由市場で販売される住宅の大幅な増加を義務付ける。カリフォルニア州の市と郡の約3分の1はインクルーシブ・ゾーニング条例を制定している。こうした法律では、販売される低価格住宅に加えて、賃貸住宅も義務付けられる可能性がある。本件では、ロサンゼルス市の住宅条例により、ジェフ・パーマーがダウンタウン西部で進めている350戸の開発事業において、低所得者向けの賃貸住宅60戸を実質的に義務付けていた。[193]

しかし、控訴裁判所は、コスタ・ホーキンス判決に基づく新築住宅の家賃統制免除が本件の具体的な事実に適用されると判断した。したがって、市は不動産開発業者に対して住宅供給義務を執行することはできなかった。[194] [195] [196] [197] [198]

2013年の包括的賃貸を復活させる法案

パーマー事件は、賃貸住宅をインクルーシブハウジングの通常の枠組みから除外することになった。しかし、批評家たちは、控訴裁判所の判決は「コスタ・ホーキンス法を本来想定されていない状況に誤用したものと広くみなされている」と主張した。この判決は、2013年に同法の改正を目指す政治的反応を引き起こした。その結果、カリフォルニア州議会は「賃貸住宅における手頃な価格の住宅提供要件の正当性を再確立する」ため、州議会法案1229号を可決した。[199] [200]

ジェリー・ブラウン、2015年頃。

ブラウン知事の2013年の拒否メッセージ

2013年10月、ジェリー・ブラウン知事は 法案を拒否しました。彼は「オークランド市長として、低・中所得者層コミュニティに開発を誘致することがいかに難しいかを目の当たりにしてきました。開発業者に対し、プロジェクトに市場価格以下の住宅を含めることを義務付けることは、特定のコミュニティにおける手頃な価格の住宅供給量を大幅に増やすどころか、これらの課題を悪化させる可能性があります」と述べました。

手頃な価格の住宅を推進する人々は行き詰まりを感じていました。しかし、コスタ・ホーキンス法に基づく新築住宅の免除を回避する代替案がありました。「建設業者は財政支援を受ける」か、密度ボーナスなどのその他の価値ある対価を受け取るか、「市との契約により家賃を制限することに同意する」というものでした。[201] [202] [203] [204]

2017年の法案は「修正」パーマー再レンタル

2017年、州議会はパーマー事件における裁判所の判決を修正する法案（AB 1505）を可決した。[205] [206]この法案は、地方自治体に低所得世帯向けのインクルーシブ賃貸住宅の設置を義務付ける権限を回復し、実質的に家賃を設定するものである。しかし、開発プロジェクトのユニットの15%以上に適用される場合、州は（実現可能性調査に基づき）そのような自治体の要件を審査することで監督することができる。[207]その後、ブラウン知事は、2017年にカリフォルニア州で成立した15の住宅法案のうちの1つであるこの法案に署名した。 [208]

居住証明書:Burien LLC対Wiley

2014年、カリフォルニア州控訴裁判所は、「1995年2月1日以降に発行された居住証明書」に基づく家賃統制免除に関する同法の規定を明確にした。[46]この規定は、住宅としての使用開始前に発行された居住証明書にのみ適用されると判断された。[209]

Burien事件において、LCC対地主ジェームズ・A・ワイリーは、このコスタ・ホーキンス法の免除は、アパートからコンドミニアム（いずれも居住用途）に転換された建物に、後者の新規許可証が発行された場合に適用されると主張した。裁判所は、この法の免除の目的は、賃貸住宅の供給を増やす建設と開発を促進することであり、そのような結果をもたらさない形ばかりの再分類を促進することではないと判断した。「我々は、1954.52条(a)(1)項は、当該ユニットの居住用途開始前に発行された居住許可証に言及していると結論付ける。」[210] [211] [212]

モッサールール：「空室管理」ごとに子供数

サンフランシスコ。

2015年1月、第一地区控訴裁判所は、コスタ・ホーキンス事件では、賃貸借契約上の「元の居住者」が当該物件に恒久的に居住しなくなった場合、家主が新たな賃料を設定することを認めているものの、賃貸借開始時に両親と同居していた未成年の子供が、両親が退去した後もそこに住み続ける場合には、家主はこのような賃料制限解除の適用を受けられないとの判決を下した。モッサー・カンパニーズ対サンフランシスコ家賃安定化仲裁委員会事件[213]において、控訴裁判所は下級審の判決を支持した。この事件の解説では、コスタ・ホーキンス事件は「その文面通り、すべての合法的な居住者が物件を退去するまでは、空室の賃料制限解除を認めていない」と述べられている。これは、家主が、これは家賃制限対象物件の世代間賃貸借に該当すると主張したにもかかわらずである[214] 。

モッサー・ルールは、2015年7月に第一地方控訴裁判所によってT&Aドロラパス対サンフランシスコ住宅家賃安定化・仲裁裁判所事件において拡大適用された。[215]この判決は、同様の事実（退去した元借主の息子の家賃を値上げしようとした家主のケース）を扱っている。裁判所はまず、コスタ・ホーキンス法の制定前に家族が入居していたため、たとえ息子が単なる転借人であったとしても、彼は[216]の適用除外となると判断した。このような「転借人」は「元の居住者」となり得る。しかし裁判所は、モッサー・ルールの下では息子も元の居住者であると判断するに至った。ただし、モッサー事件とは異なり、賃貸借開始時に家主が息子の存在を知っていたという証拠はなかった。[216]

マック：「正当な理由」通知と「空室管理」

2015年9月のジェイソン・マック対バークレー市家賃安定化委員会事件[217]において、第一控訴裁判所は、バークレー市家賃条例における証拠推定の文脈においてコスタ・ホーキンス事件を解釈しました。この推定は、借主が解約通知後に退去した場合、当該通知を理由として退去したと推定するものです。家主が賃貸物件を占有するために認められている方法の一つは、「所有者による入居」による立ち退きであり、これは家賃統制対象の賃貸借契約を解約する「正当な理由」として認められています。もちろん、家主はその後、賃貸物件に入居し、一定期間（例えば36ヶ月連続）居住することが求められます。このような場合、コスタ・ホーキンス事件はその後、当該物件の統制を解除し、市場価格で賃貸することを許可します。このような統制解除は、「正当な理由」による解約、または前の借主が自由に退去を決定した場合に限られます。したがって、家主は「正当な理由」なしに家賃統制対象の賃貸借契約を解除し、その後市場価格で新たな借主に賃貸することはできない。[98] [218]

Mak事件において、家主は借主に対し「オーナー入居」を理由とする解約通知を送付した。しかし、家主は当該通知を取り消し、その後、借主と退去契約を締結した。この契約において、借主は事前通知による退去ではない旨を主張した。しかし、家主は実際には入居せず、新たな借主に物件を賃貸した。問題となっているバークレー条例をこれらの事実に適用すると、以前の借主はオーナー入居通知により退去したとの推定が生じる。新たな借主が市場価格の賃料の有効性に異議を唱えた際、家主はこの推定を覆すことができなかった。したがって、空室は依然として以前の管理賃料と連動しており、新たな借主はこれを認めるべき状況にあった。[219]

2010年代の住宅不足と撤廃の取り組み

手頃な価格の住宅の不足とHAA

1970年代と1980年代の危機に端を発した住宅危機のサイクルは、どうやら一巡したようだ。住宅不足が再発し、危機的状況に陥ったようだ。2014年にカリフォルニア州で発表された不動産開発に関する論文の中で、著者らは「カリフォルニア州全域のコミュニティは、住宅不足、特に手頃な価格の住宅不足という課題に直面し続けている。過去数十年にわたり、州内の住宅供給は人口と雇用の伸びに追いつかず、住宅不足に陥っている。…すべての市民が何らかの形でこの住宅不足の影響を受けているが、経済的に最も低所得の層が、しばしばその矢面に立たされている。」と述べている。[220] [221] [222] [223] [224] [225]

カリフォルニア州の住宅不足に関しては、住宅責任法（HAA）が最近、修正によって強化されました。2016年版では、「(a) 議会は、以下のすべてを認定し、宣言する。(1) 緊急避難所を含む住宅不足は、カリフォルニア州の経済、環境、社会生活の質を脅かす重大な問題である。(2) カリフォルニア州の住宅価格は、全米で最も高額となっている。」と規定されています。[226] [227]

ここで議会は住宅供給を増やすことで不足を克服することを目指しています。住宅供給法（HAA）は、市が新規住宅建設を制限する権限に詳細な制限を課しています。[228] [229] [230 ] [231] [232]ブラウン知事が署名した最近のHAA修正案は、イーストベイ地区上院議員ナンシー・スキナー、パコイマ地区議会議員ラウル・ボカネグラ、サンタアナ地区議会議員トム・デイリーの3人の民主党議員によって提案されました。[233]

しかし、HAAやその後に導入された同様の法案だけでは不十分だと言われています。[234] [235]

コスタ・ホーキンス法の廃止に向けた取り組み

立法府によって

リチャード・ブルーム、州議会議員、元サンタモニカ市長。

2017年2月17日、カリフォルニア州議会において、民主党議員のリチャード・ブルーム、ロブ・ボンタ、デビッド・チウの3人がAB1506を提出した。この法案が可決されれば、1995年のコスタ・ホーキンス賃貸住宅法が全面的に廃止されることになる。コスタ・ホーキンス法の空室規制緩和と適用除外規定を考慮すると、この廃止により、地方自治体は住宅賃貸価格規制の多く、その適用範囲、その他類似の問題を自由に管理できるようになる。[236] [237] [238] [239] 4月までに、この法案は議会で強い反対に直面し、見通しは暗くなった。その後、来年まで委員会で保留された。[240] [241]

2018年1月11日、州議会住宅・コミュニティ開発委員会のチウ委員長（サンフランシスコ選出）は、ブルーム氏の法案を採決にかけたが、否決された。共和党議員2名が反対票を投じた。民主党議員のエド・チャウ氏 （アーカディア選出）とジム・ウッド氏 （ヒールズバーグ選出）は棄権し、家賃統制は住宅供給の増加に全く寄与せず、州が最も必要としている時期に新規建設を阻害する可能性があると指摘した。 [242] :  1  おそらく反対派を代表する1,000人の賛成派が採決に出席した。[242] [243]

発議者：提案10

2017年10月23日、カリフォルニア州コミュニティエンパワーメント連盟（ACCE）は、 1995年コスタ・ホーキンス法を全面的に廃止する住民投票法案の提出を州司法長官に要請した。ACCEは、カリフォルニア州全体の現在の家賃は高すぎる、そして制御不能状態にあると主張している。2018年11月に実施される住民投票にかけるには、365,880人の署名が必要だとされている。[244] [245] [246] [247]

支持者たちは4月下旬、コスタ・ホーキンス法廃止を求める発議に必要な署名を集めたと発表した。[248] [50]支持者たちはこれを「手頃な価格の住宅法」と名付けた。この発議は2018年11月の総選挙で提案10として採択された。[249] [250]

ロサンゼルス・タイムズと南カリフォルニア大学が2018年10月に実施した調査によると、カリフォルニア州の有権者の28%が家賃統制の欠如がカリフォルニア州の住宅価格高騰の主な要因だと考えていることがわかった。回答者の24%は住宅危機の最大の原因は低所得者向け住宅への資金不足だと考えている一方、新規住宅の不足だと考えている回答者はわずか13%だった。[251]

11月6日、ロサンゼルス・タイムズ紙は、提案10号が圧倒的に否決されたと報じ、同紙は同法案を支持した。全投票所で集計された暫定結果によると、賛成は38%（2,675,378票）、反対は62%（4,310,298票）だった。[252]

カリフォルニア大学バークレー校テナー住宅イノベーションセンターの都市政策教授、キャロル・ガランテ氏は、提案10号が否決されたのは、一戸建て住宅の家賃に対する政府の規制の扉を開くことになるためだと主張した。全国の賃貸住宅の40%は一戸建て住宅（主に個人所有）で構成されているため、この提案に反対票を投じる権利を持つ所有者が多数存在した。[253]

郡別の提案10の結果
いいえ：
  •   80～90%
  •   70～80%
  •   60～70%
  •   50～60%
はい：
  •   50～60%

発議者：提案21

マリオという名の賃借人が、2019 年にカリフォルニアで家賃のつり上げに遭った経験について語ります。

提案10号を支持した同じ活動家たち（どちらもエイズ・ヘルスケア財団の資金援助を受けていた）は、過半数の支持を得られなかったことを受けて、コスタ・ホーキンス法を改正する別のイニシアチブを2020年カリフォルニア州選挙の投票用紙に載せることを決定した。このイニシアチブ、提案21号は、2018年に投票用紙に載せられたコスタ・ホーキンス法の完全廃止とは対照的に、より限定的で部分的な廃止を求める試みだった。[254] [255]この措置も否決され、反対59.85%、賛成40.15%であった。

発議者：提案33

2024年11月の総選挙におけるもう一つのイニシアチブである提案33は、コスタ・ホーキンス法の廃止を試みるものでした。この措置も否決され、反対62%、賛成38%でした。

カリフォルニア州家賃統制の影響に関する研究（コスタ・ホーキンス法に限らない）

1990年、1999年、2000年に発表された研究

歴史的に、家賃統制には2つの種類がありました。空室管理（テナントがユニットに居住しているかどうかに関係なく、ユニットの家賃水準が統制される）と空室管理解除（既存のテナントがユニットに居住している間のみ、家賃水準が統制される）です。カリフォルニア州では1997年以前、両方の種類が認められていました（同年のコスタ・ホーキンス法案により、空室管理条項は段階的に廃止されました）。1990年にカリフォルニア州サンタモニカで行われた調査では、同市における空室管理は既存のテナントを保護し（家賃の上昇率が低く、家賃の安定性が長くなる）、投資家が新規賃貸ユニットの建設を阻害する可能性があることが示されました。[256]

2000年に実施された、カリフォルニア州で空室規制条例を制定している4都市（サンタモニカ、バークレー、ウェストハリウッド、イーストパロアルト）の境界地域と、隣接する管轄区域（ロサンゼルスを含む2都市は空室規制の緩和を認め、2都市は家賃規制を施行していない）の境界地域を比較した調査では、空室規制条例を制定した都市の既存テナントの家賃は比較対象地域よりも低く、賃貸期間も長かったことが示された。このように、条例は既存テナントの保護に役立ち、ひいては地域社会の安定性を高めた。しかしながら、10年間で空室規制条例を制定した都市の境界地域では、新規賃貸住宅の建設数は減少した。[257]

1999年にカリフォルニア州の490の市と郡（最大の都市と郡すべてを含む）における地方家賃統制措置（空室管理と空室管理解除の両方）の効果と他の地方成長管理措置を比較した研究では、1980年から1990年の間に建設された賃貸住宅の数を減らす上で、家賃統制は個々の土地利用制限（すべての成長制限の総体的な効果ではない）よりも強力であることが示されました。[258]これらの措置（家賃統制と成長管理の両方）は、低所得者と少数民族が特に影響を受けている州内の大都市圏から内陸部への新規建設を阻止するのに役立ちました。

2017年サンフランシスコ住宅市場調査

1994年、サンフランシスコの有権者は、市の既存の家賃統制法を拡大し、1980年以前に建設された4戸以下の小規模集合住宅（当時の市の賃貸住宅の約30％）も対象とする住民投票を可決した。 [259] :  7  [260] :  1  [261] :  1  2017年、スタンフォード大学の 経済学者レベッカ・ダイアモンドらは、この特定の家賃統制法が新たに規制された賃貸住宅に及ぼす影響を、家賃統制の対象となっていない（1980年以降に建設された）同様の住宅（4戸以下の集合住宅）と比較して調査した研究を発表した。また、1995年から2012年までの期間を対象に、この法律が市内の総賃貸住宅ストックと市内の家賃価格全体に及ぼす影響についても調査した。 [260] [261] [262] [263] :  1  [264] :  1  [265]

サンフランシスコの家賃統制法は家賃統制対象のユニットを持つ入居者に利益をもたらしたが、家主が研究対象のユニットの30％を賃貸市場から撤退させ（コンドミニアムやTICへの転換により）、市全体の賃貸ユニットの総数が15％減少し、市全体の家賃が7％増加したことも判明した。 [259] : 1,44  [260] [261] :  1  [262] [263]

著者らは、「所有者が居住する住宅や高級新築賃貸住宅へのこのような代替は、サンフランシスコのジェントリフィケーションを促進した可能性が高い。なぜなら、これらのタイプの物件は高所得者層を対象としているからだ」と述べている。 [259] : 3  [260] [261] :  1  [262] [263] [264] :  1 

著者らはまた、「…家主に家賃上昇に対する保険の提供を強制することは、借家人に多大な損失をもたらす。もし社会が家賃上昇に対する社会保険を提供したいのであれば、政府の補助金や税額控除の形でこの補助を提供する方が望ましいだろう。これにより、家主が住宅供給を減らすインセンティブがなくなり、世帯が望む保険を提供できるだろう」と指摘している。 [259] : 44  [260] :  1  [261] :  1  [262] :  1  [ 263] : 1 [264] :  1  [  265 ] :  1   

コロナウイルス/COVID-19：一時的な立ち退き禁止令

ギャビン・ニューサム知事は2020年3月4日、 COVID-19に関する行政命令N-44-20に署名し、カリフォルニア州に非常事態を宣言した。この命令には、州全体の一時的な立ち退き禁止措置に関する条項が含まれていた。不法占拠などの裁判手続きは開始または継続できるものの、借主に対する判決が立ち退き命令につながることはなかった。3月16日、ニューサム知事はN-28-20により、カリフォルニア州の各都市が独自の立ち退き禁止措置を定めるための地方条例を制定することを認めた。[266] 6月30日、ニューサム知事はN-71-20により、当初の立ち退き禁止措置を2020年9月30日まで延長した。[267]

4月6日、司法評議会は州全体の立ち退きおよび差し押さえ手続きを停止した。タニ・カンティル＝サカウエ最高裁判所長官を長とするこの機関は、カリフォルニア州の裁判所に関する政策を策定する。停止の対象には召喚状、判決、および閉鎖命令が含まれ、緊急事態発生後90日間有効となる予定だった。[268]ただし、住宅提供者は、滞納している入居者に対し、 3日間の賃料支払いまたは退去通知を送付し、裁判所に書類を提出することは引き続き可能である。 [269]

立ち退き猶予命令に異議を唱える訴訟が2件提起されている。6月8日、ロサンゼルス大都市圏アパートメント協会は、ロサンゼルス市の条例をめぐり訴訟を起こした。1週間後、パシフィック・リーガル・ファウンデーションは、司法評議会によるすべての立ち退きに関する訴訟手続きの停止に異議を唱えた。後者は、不法な借主が違法行為、迷惑行為、財産の損傷を行っても罰せられないと主張している。[270]

カリフォルニア州では、パンデミックの緊急事態に対応するため、150以上の市と郡が立ち退き禁止令を制定しました。こうした地方条例は、州の立ち退き禁止令よりも厳しい制限を課す可能性があります。[271]ロサンゼルス郡、ベンチュラ郡、サンバーナーディーノ郡は、これらの法律を制定しており、これらの郡に属する45の市も同様の法律を制定しています。

西部法貧困センターはモラトリアムを支持しており、北カリフォルニア法律サービスは、モラトリアムと停止の要件を遵守するために、借主向けに設計されたファクトシートを作成しました。 [272]

参考文献

  • W・デニス・キーティング著「カリフォルニア州の家賃統制：危機への対応」（カリフォルニア大学バークレー校政府研究所、1983年）、24ページ。2017年10月17日閲覧。
  • アラン・デイヴィッド・ヘスキン著『借家人とアメリカンドリーム：イデオロギーと借家人運動』（ニューヨーク：ペイガー、1983年）、サンタモニカ事件。
  • ポール・L・ニーバンク、「家賃統制論争」（ノースカロライナ大学、1985年）編集者。編集者はUCSC教授であった。
  • ピーター・ドライアー、「カリフォルニア州とマサチューセッツ州における家賃規制緩和：政治、政策、そして影響 ― パートI」（1997年）、「パートII」（1997年）、ロサンゼルス、オクシデンタル大学国際公共政策センター。2017年11月6日閲覧。
  • Cecily Talbert Barclay および Matthew S. Gray、「Curtin's California Land Use and Planning Law」（Point Arena: Solano Press 34th ed.、2014 年）。
  • West's California Jurisprudence 3d、v. 42: Landlord & Tenant (トロント: Thomson & Reuters 2016、2017 年更新)。
  • デビッド・ブラウン、ジャネット・ポートマン、ニルス・ローゼンクエスト著、『カリフォルニア家主の法律書』（バークレー：Nolo Press 2017年）。
  • ナンシー・C・レンビンおよびマイロン・モスコビッツ、「家賃および立ち退き規制法下での実務」、カリフォルニア州家主・借家人実務の第 7 章（オークランド：カリフォルニア州弁護士継続教育：2017 年更新）。

参考文献

  1. ^ この法律の複雑な内容は、ここでは要約され、簡略化されています。
  2. ^ 「新築」の指定は見た目よりも複雑かもしれません。1995年のコスタ・ホーキンス法以降に建設された賃貸物件はすべて免除されます。また、既に家賃統制条例を制定している都市については、同法では条例制定後に建設された物件も「新築」としてカウントされます。「家賃統制の免除」の項をご覧ください。
  3. ^ ab Dreier (1997)、第2部、「カリフォルニアにおける規制緩和の政治」のセクション、¶1と¶8、Costaについて。
  4. ^ ab フィル・ホーキンスは1994年から1996年まで下院議員を1期務め、「ほとんどの問題において堅実な保守主義の記録を残した」。「サリー・ヘイバイス（民主党）対フィル・ホーキンス（共和党）」、ロサンゼルス・タイムズ、1998年10月9日。2017年11月9日閲覧。
  5. ^ このような「空室管理型」家賃の「規制緩和」は、1995年末から3年間かけて段階的に導入された。
  6. ^この法律は、残存する 転借人に対して賃料を増額できる場合など、付随的な技術的問題にも対処しています。
  7. ^ abcdef ディロン、リアム (2019年10月8日). 「カリフォルニア州、ギャビン・ニューサム知事が署名した法案に基づき家賃の値上げを制限」ロサンゼルス・タイムズ.
  8. ^ ここで問題となるのは、カリフォルニア州が州内の都市に課している制限です。連邦憲法と州憲法は、政府の権力を確立すると同時に制限します。例えば、修正第10条やディロンの法則などが挙げられます。
  9. ^ この法律は、カリフォルニア州が住宅の適格賃借者に対して補助金を支給していた様々なプログラムを廃止または改革するものです。これらの規定については後述しますが、ここでは焦点を当てません。この法律における3年間の段階的な空室規制緩和措置とこれらの改革は、法律の文言を複雑にしています。
  10. ^ 出典については以下のテキストを参照してください。
  11. ^ 最初の波は1940年代後半、第二次世界大戦後の経済成長期に起こった。アリサ・ベリンコフ・カッツ、「人々は単に家賃を払えない」ロサンゼルスの家賃統制に関する歴史の教訓、UCLAラスキン歴史政策センター、2018年10月。ゼフ・ヤロスラフスキーによる序文。2018年11月1日閲覧。本研究は、ロサンゼルスにおける3つの賃貸住宅危機とそれに関連する家賃統制法、すなわち上記の戦後、1979年の住民投票13号後、そして現在進行中の状況について考察する。
  12. ^ 「カリフォルニアの経験は、国民の反応の範囲を代表するものである...」キーティング著、ニーバンク（1983年）、57ページ。
  13. ^ Lenvin and Moskovitz [2017]、∮7.8、1970年代の家賃統制を引き起こした要因：住宅およびアパートの不動産価格の上昇、経済全体のインフレ、供給不足と高い需要による住宅市場の逼迫、消費者運動。
  14. ^ SternliebとHughes、Niebanck（1985）11–28ページ：11ページの「国の市場要因に依存する」都市による家賃統制；11–20ページの「持ち家と賃貸、そして住宅供給」；25–28ページの「賃貸住宅への民間投資」。
  15. ^ Keating, Niebanck (1985)、pp. 57–73、57–59 (借家人収入の減少、家賃の上昇、住宅不足: 空室率、新築住宅の不足、低所得世帯と家賃に費やす割合、住宅補助金の削減: 連邦政策と州予算、提案13、カリフォルニア州の家賃統制)、およびpp. 70–73 (成長と土地利用の制限、新規住宅建設に対する手数料と要件の増加、提案13、非常に高い住宅ローン金利、州の予算問題による住宅救済策の制限、提案13、政策のトレードオフ)。
  16. ^ Niebanck, Niebanck (1985), pp. 105–122. 都市の賃貸経済における市場の機能不全と2つのベンチマーク（空室率、そして家賃に充てられる収入の割合）を含む複数の問題を分析した後、UCSCの教授は次のように述べている。「地域が家賃統制に関心を持つのは、市場の状況だけでなく、少なくともその根底にある文化的、社会経済的、政治的、そしてイデオロギー的要因と同程度に関係している」と110–111ページ（引用）で述べている。
  17. ^ Keating (1983)、3～4ページ。提案13の提案者は、借地人も固定資産税減税の恩恵を受けられると主張した。しかし、法案が可決された後、ほとんどの家主はこれを拒否した。議会は借地人の抗議に耳を傾けなかった。
  18. ^ ヘスキ​​ン（1983）：1960年代の賃貸供給過剰、1970年代の住宅建設の落ち込みと家賃上昇（pp. 32–33, 40–41）；住民提案13号と「借家人反乱」（pp. xiv, 41, 47–49）。公民権運動、貧困撲滅運動、反戦運動に続いて、まず大学都市で借家人が組織化した（p.32）。カーナー委員会、p.102。
  19. ^ Dreier (1997) 第1部「家賃統制をめぐる闘い」、¶¶ 8–10。1960年代初期の借家人運動は、公民権運動、貧困層運動、学生運動からの「波及効果」であった（¶¶ 8）。彼は（¶¶ 10）で、カーナー委員会が「1960年代半ばのゲットー反乱の背後にある主な不満は、低所得の借家人の間での住宅問題であった」と結論付けたと述べている。1969年に設立された全米借家人組織は、一時期全米に広がっていた（¶¶ 8）。
  20. ^ヘスキ​​ン（1083）、61ページ：「 不動産開発業者、建設労働組合、地主の連合」が提案10を推進するために結成された。
  21. ^ Keating (1983)、5～6ページ：Costa-Hawkins事件と多少類似しているものの、細部においては提案10は大きく異なっていた。例えば、提案10は市が立ち退きに正当な理由を要件として課すことを禁じていた。Re Berkeley 1972 (3～4ページ)。
  22. ^ Heskin (1983): Berkeley, CHCおよびAB 3788: Brownの拒否権（pp. 41–43）; Prop.10（pp. 61–63）。
  23. ^ Dreier (1997)、第2部、「カリフォルニア州の家賃統制」のセクション、Jarvis ¶5、CHCおよび提案13 ¶¶5と6b、提案10 ¶15。
  24. ^ Keating (1983)、3～4ページ。提案13の支持者：家賃引き下げの約束が果たされなかったため、借家人は家賃統制を求める闘いに突入した。
  25. ^ Heskin (1983)、p.47: ジャーヴィスは、提案13が可決された場合に家賃を下げることで2つの家主協会の間で合意したと発表しました。p.48: 提案13の投票後に州全体で借家人の反乱が起こり、ほとんどの家主は借家人に節税を還元しません。p.49: 家主のコストが上昇します。
  26. ^ Dreier (1997)、第2部、「カリフォルニア州の家賃統制」のセクション、知事の「ホットライン」は¶7、14の都市は¶8、ロサンゼルスの引用は¶9。
  27. ^ キーティング著、ニーバンク（1985年）。提案13号成立後、ロサンゼルス市長のトム・ブラッドリーは家賃統制に反対から支持に転じた。「その後、借家人は家賃統制による救済を地方自治体に求めた。」14都市。1979年5月に行われた世論調査では、カリフォルニア州民の家賃統制賛成は56%、借家人賛成は21%、賛成は73%、反対は20%だった。当時、カリフォルニア州民の55%が賃貸住宅に住んでいた。
  28. ^ Heskin (1983)、pp. 39、43–47、48–49: 1970年代の借家人運動の成長、p.48: 知事の「ホットライン」、pp. 50–55: ロサンゼルスで活動する借家人グループ、家賃凍結が家賃統制に変わる、pp.55–61、63–65: サンタモニカで、提案Aによる家賃統制、市議会で借家人が多数派を占める。
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  • デイリーカル
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