パークアベニュー425番地
ニューヨーク、マンハッタンの超高層ビル

パークアベニュー425番地
2022年2月に見られる
425 パークアベニューのインタラクティブマップ
一般情報
状態完了
タイプオフィス
位置425 パークアベニュー、マンハッタン、ニューヨーク市、アメリカ合衆国
座標北緯40度45分38秒 西経73度58分16秒 / 北緯40.760542度 西経73.971157度 / 40.760542; -73.971157
建設開始2016
頂点に達した2018年12月4日[1]
完了2022年10月
料金10億ドル
身長860フィート（262.1メートル）[2]
技術的な詳細
床面積670,000平方フィート（62,000 m 2）
設計と建設
建築家Foster + Partners、AAI Architects、PC （記録建築家として）

425 パークアベニューは、L&Lホールディングスとグリーンオーク・リアル・エステートが再開発し、建築事務所フォスター・アンド・パートナーズが設計を担当したニューヨーク市のオフィスビルです。新棟の建設工事は2016年に開始され、2022年10月に完成しました。

建築

元の建物

オリジナルの425パークアベニュー

元々の高さ388フィート（118メートル）の建物はカーン＆ジェイコブスによって設計された。モダニズム様式のこの建物は、 1871年にロバート・ゴーレットによって建てられた4階建てのタウンハウス16棟の跡地に建てられた。建物の建設は1954年に始まり、[3] [4]、1941年に亡くなったロバート・ウォルトン・ゴーレットの遺産から借りた土地に建てられた。[5] 建設当時は、ボルト接合を採用した最も高い建物の一つであった。[6] 32階建てのこの建物は1957年にオープンし、ナショナル・ビスケット・カンパニー、[5] ケイ・ショーラー、ケミカル・コーン・エクスチェンジ銀行が主要テナントとして入った。[7] [8]

2000年に設立されたL&Lホールディングスは、ゴーレット家が33%の株式を売却しようとしていたときに、2004年以来、パークアベニュー425番地の再開発を試みていた。長時間の交渉の後、L&Lはリーマン・ブラザーズと提携して、多額の前払い金を含む3億2000万ドルの評価額の84年間の土地リース契約をゴーレット家と2006年に締結した。[8]このリースにより、L&Lは、建物のテナントとの既存のリース契約が2015年に期限切れになった後、パークアベニューの55丁目と56丁目の間の東側ブロックを再開発することができた。[9]開発前の段階で、リーマン・ブラザーズは2008年に倒産した。L&Lはリーマン・ブラザーズを大幅な値引きで買収しようとしたが、リーマン・ブラザーズは倒産しても当初の金融債務でプロジェクトに資金を提供し続けることを選択した。しかし、2013年にL&L、グリーンオーク・リアル・エステート、その他の投資家がリーマン・ブラザーズのプロジェクト株式の90%を購入し、L&Lが再開発を完全に管理できるようになりました。[8]

再設計された建物

L&L社は、延床面積67万平方フィート（6万2000平方メートル）を維持するために、以前の構造の25％を維持するという前提で、新しい建物を設計した。 [ 10] L&Lは、建築家選定コンペの後、フォスター・アンド・パートナーズに設計を依頼した。[11] L&Lは11の建築事務所に入札を依頼した。これらの応募は、ザハ・ハディド・アーキテクツ、ロジャース・スターク・ハーバー・アンド・パートナーズ、OMA、フォスター・アンド・パートナーズの4つの最終提案に絞り込まれた。各提案は、元の構造の一部を取り入れていた。不動産ニュースサイトYIMBYは、フォスター案は、約200フィート（61メートル）の3つのコンクリートフィンがあるため、他の提案と比較して「[...]最も顕著なスカイライン効果」を持つと指摘した。[11]フォスター・アンド・パートナーズの設計のもう1つの重要な要素は、非常に高い天井と、実質的に柱のない床面積の3層であった。[12]

ゾーニング

パークアベニュー425番地は、マンハッタンのミッドタウン東部に位置しています。東34丁目から東59丁目、そしてセカンドアベニューからフィフスアベニューにかけてのこのエリアは、400以上のオフィスビルが立ち並ぶマンハッタンの主要ビジネス地区の一つです。 [13]

1961年のゾーニング決議では、高さではなく容積率（FAR）に基づいて建物のサイズが制限されました。この地域には1961年以前に建てられたオフィスビルが300棟もあり、平均築年数は73年です。古い建物が多いため、天井が低く、多くの柱に邪魔されて床面積が少ないため、現代のオフィススペース市場でこの地域の競争力は低下していました。1961年のゾーニングは、地域の密度を低くするために低い許容容積率で、以前の規則よりも制限的でした。1961年より前に建てられたオフィスビルの多くは、床面積が1961年のゾーニングで許可された面積を超えていたため過剰建築とみなされましたが、それらは祖父条項の適用を受けました。もしそれらの建物の所有者が既存の建物を取り壊して同じ場所に新しい建物を建てる場合、新しい建物は元の建物よりも床面積が少なくなってしまいます。この懸念が市のイーストミッドタウン再開発計画の理由となり、グランドセントラル駅のすぐ近くの地区にさらに多くの空中権を追加し、それによって再開発を促進した。[13]

425パークアベニューの場合、再開発が行われなければ、1平方フィートあたり約50～70ドルの収益しか生み出せなかったでしょう。より近代的な建物であれば、収益は1平方フィートあたり100ドル以上にまで増加する可能性があります。[14] 1961年のゾーニングは再開発の大きな障害でした。L&Lが建物を取り壊した場合、当初の670,000平方フィート（62,000平方メートル）ではなく、最大580,000平方フィート（54,000平方メートル）の建物しか建設できませんでした。 [ 15 ]しかし、1961年のゾーニング規則には例外がありました。1961年以前の建物の再開発で、元の構造の少なくとも25%を維持できる場合、新しい建物の面積は元の面積までとすることが許可されました。これはL&Lが検討した選択肢であったが、区画変更はL&Lがすでに設計を委託した後に行われた。[8]

発達

この不動産は5億5600万ドルの建設ローンを担保としている。[8]

床スラブが新しい​​柱に接続され、古い柱が切り取られた新しい基礎。

元の構造を保存することで建設中に困難が生じ、開発者は解体と建設の手順を調整する第3のエンジニアリング会社を雇う必要がありました。最初のステップは、最上階から18階まで階ごとに完全に解体することでした。次に、残りの17階を支えるために仮設の鉄骨構造物を設置し、さらに解体しました。[15] 750トンもの風圧ブレース、クレーンブレースシステム、支保工システム、仮設トラスが設置されました。部分的に解体された建物の真ん中にこれらの巨大な仮設鉄骨構造物を設置することは、困難で時間のかかる作業であることが判明しました。[16]設置後、建物の裏側が取り壊されました。12本の新たなジャンボ柱が建てられ、6本は建物の前面の外部柱として、他の6本は建物の中央に配置されました。新しい建物コアも裏側に建設され、新しい建物に残る他のすべての階に接続されました。残りの未接続の床スラブは解体され、基礎部分に高い天井床が設けられました。建物後方のコア部分の工事は継続され、古い構造物の上に新しい床が建てられました。上層階の建設が進む間、数ヶ月間の待機期間が設けられ、その後、元の柱と基礎部分の仮設鉄骨構造が撤去され、これらの床は12本の大型柱と新しいコア部分のみで支えられることになりました。[17] [12]

建物は2018年4月に全体の高さの半分に達した。[18]ファサードの設置は2018年6月に開始され、その時点で上部構造は22階建ての頂上まで残っていた。[19]建物は2018年12月4日に頂上に達し、式典には主任建築家のノーマン・フォスター卿が出席した。[1]建物は2021年1月に仮入居証明書を受け取った。[20] [21] [22]改修工事は2022年10月に完了した。[22] [23]

2018年9月、パークアベニュー425番地

テナント

L&Lはビルの事前リースをするつもりはなかったが、2016年初頭、ヘッジファンドのシタデルがペントハウスを含む複数フロアにまたがる20万平方フィート（19,000平方メートル）のリース契約を締結した。[ 24 ] [11]締結当時は、シカゴ史上最も高額なリース契約となった。建設の遅れから、シタデルがリース契約を破棄するのではないか、あるいは遅延のために一時的なオフィスを探しているのではないかという憶測も飛び交った。[25] L&Lは、テナントは予定通り入居すると主張している。これらの懸念は、シタデルがさらに12万4,000平方フィート（11,500平方メートル）のスペースのリース拡張を実行し、ビルの合計16フロアをシタデルが占有するようになった2019年1月に正式に払拭された。[26]拡張により、シタデルは合計335,400平方フィート（31,160平方メートル）を占めるようになり、建物のスペースの48％を占めることになります。

レストラン「イレブン・マディソン・パーク」の創業者ダニエル・ハムは、当初このビルに2軒のレストランを開店する契約を結んでいた。1軒はビルの土台部分に2階建てで、延べ床面積は約14,000平方フィート（1,300平方メートル）になる予定だった。L&Lの創業者デイビッド・レビンソンによると、レストランは「21世紀のステロイドを使ったフォーシーズンズ」となる予定だったという。 [27]もう1軒のレストランはテナント専用で、27階に位置する予定だった。[28] 2018年には、工事の遅れにもかかわらず、両店舗とも工事完了後に開店する予定だったと報じられた。[29]しかし、ハムのレストラン計画は、自身のレストランでビーガン料理のみを提供することに方向転換したため、2022年に中止された。 [30] 2022年8月、ニューヨークポスト紙は、ジャン＝ジョルジュ・ヴォンゲリヒテンがハムに代わり、建物の土台部分に大型レストランとテナント専用レストランをオープンすると報じた。 [31] ジャン＝ジョルジュ・ヴォンゲリヒテンによるレストラン「フォー・トゥエンティ・ファイブ」が2023年12月に同ビルにオープンした。 [32]

参照

参考文献

  1. ^ ab ヤング、マイケル（2018年12月15日）「ノーマン・フォスターの425パークアベニューがマンハッタンのミッドタウン・イーストの頂上、高さ897フィートに到達」ニューヨークYIMBY。
  2. ^ “425 パークアベニュー - ザ・スカイスクレイパーセンター”. www.skyscrapercenter.com . 2021年1月3日閲覧。
  3. ^ “425 Park Avenue”. Emporis . 2016年7月26日時点のオリジナルよりアーカイブ。2019年7月27日閲覧。
  4. ^ トレイガー、ジェームズ（2010年）『ニューヨーク年表：オランダから現代までの出来事、人物、逸話を網羅した究極のコンペンディウム』ゾンダーヴァン社、615頁。ISBN 97800620186012019年7月27日閲覧– Googleブックス経由。
  5. ^ ab 「ナショナルビスケットが6フロアをリース、チェルシー地区からパークアベニューの新スペースにオフィスを移転」（PDF）ニューヨーク・タイムズ1955年2月11日 . 2019年8月19日閲覧。
  6. ^ フリードマン、ドナルド（2010年）『歴史的建築建設：設計、材料、技術』（第2版）WW Norton & Co. p. 227. ISBN 978-0-393-73268-92019年7月27日閲覧– Googleブックス経由。
  7. ^ 「銀行がスペースをリース、ケミカルコーンがパークアベニュー425番地に支店開設」（PDF）ニューヨーク・タイムズ1956年5月18日 . 2019年8月19日閲覧。
  8. ^ abcde Clarke, Katherine (2016年11月1日). 「425 Parkの復活」. The Real Deal . 2019年7月28日閲覧。
  9. ^ Cuozzo, Steve (2006年9月19日). 「$1B Park Ave. Deal is a Steal – L&L Wins Bid War」. New York Post . 2019年7月27日閲覧。
  10. ^ 「L&Lのパークアベニューオフィス開発の遅延がプロジェクトを後押しする可能性」The Real Deal 2012年5月15日. 2019年7月29日閲覧。
  11. ^ abc Ogorodnikov, Vitali (2016年4月8日). 「モダニズムの先駆者、パークアベニュー425番地が高さの半分を失い、高さ893フィートの21世紀のビーコン建設へ」ニューヨークYIMBY . 2018年10月12日閲覧。
  12. ^ ab Rosenfield, Karissa (2012年11月16日). 「425 Park Avenue / Foster + Partners」. ArchDaily . 2019年7月30日閲覧。
  13. ^ ab イースト・ミッドタウン再区画化(PDF)ニューヨーク市都市計画局. 2013年. 2019年7月28日閲覧。
  14. ^ 「L&L、パークアベニュー新タワーの建築家を募集」The Real Deal 2012年4月23日. 2019年7月29日閲覧。
  15. ^ ab La Guerre, Liam (2018年6月20日). 「建設中：L&Lの425パークアベニューのデモが完成に近づく」. Commercial Observer . 2019年7月29日閲覧。
  16. ^ Rudarakanchana, Nat (2017年11月29日). 「7,391トンの驚くべき複雑さに関する研究」Fastmarkets AMM . 2019年7月27日閲覧。
  17. ^ 「425 パークアベニュー段階図」ティッシュマン. 2019年7月30日閲覧。
  18. ^ ウォーカー、アミーナ（2018年4月17日）「ノーマン・フォスターのパークアベニュー・オフィスタワーは、今や頂点への道半ば」Curbed NY . 2018年10月15日閲覧。
  19. ^ ネルソン、アンドリュー（2018年6月29日）「ミッドタウン・イースト、建設工事が中間地点に近づき、パークアベニュー425番地のファサード設置が始まる」ニューヨークYIMBY 。 2018年10月12日閲覧。
  20. ^ ウィリアムズ、テイラー（2021年1月19日）「L&Lホールディングス、マンハッタンのパークアベニュー425番地で10億ドル規模のオフィスタワー完成間近」REBusinessOnline . 2021年11月20日閲覧。
  21. ^ 「L&L、パークアベニュー425番地のTCOを確保」Real Estate Weekly、2021年1月20日。 2021年11月20日閲覧。
  22. ^ ab Gordon, Amanda L. (2022年10月26日). 「ニューヨークの金融エリート維持の秘密兵器はパークアベニューの改修」 .ブルームバーグニュース. 2022年10月26日閲覧。
  23. ^ Crook, Lizzie (2022年10月27日). 「Foster + Partners、待望のニューヨーク425 Park Avenueを完成」. Dezeen . 2022年10月27日閲覧。
  24. ^ ライアン・ボイセン（2016年2月17日）「ニューヨーク史上最も高額な賃貸契約が締結された可能性」Bisnow . 2018年10月12日閲覧。
  25. ^ ホール、ミリアム（2018年6月1日）「シタデル、史上最高額のニューヨークオフィスリース契約締結後、他のオフィスオプションを検討」Bisnow . 2018年10月12日閲覧。
  26. ^ 「シタデルはリース契約の大規模拡張により、425パークの遅延に不安を感じているという噂を払拭」The Real Deal、2019年1月8日。
  27. ^ Cuozzo, Steve (2015年6月10日). 「パーク・アベニュー・タワーに人気の新レストランが登場」ニューヨーク・ポスト. 2018年10月12日閲覧。
  28. ^ プレストン、マーガレット（2015年6月10日）「イレブン・マディソン・パーク・チームがパークアベニューに高級ダイニングの巨大店舗をオープン」Eater NY . 2018年10月12日閲覧。
  29. ^ Dai, Serena (2018年7月16日). 「Eleven Madison ParkのチームがBig FiDiレストランの計画を却下」Eater NY . 2018年10月15日閲覧。
  30. ^ Adams, Erika (2022年3月29日). 「EMPシェフ、ダニエル・ハムのヴィーガン志向により、ミッドタウンの高級レストランの計画は頓挫」Eater NY . 2022年4月13日閲覧。
  31. ^ Cuozzo, Steve (2022年8月15日). 「シェフ・ジャン＝ジョルジュ・ヴォンゲリヒテン、パークアベニュー425番地で帝国を拡大」.ニューヨーク・ポスト. 2022年8月16日閲覧。
  32. ^ Landman, Beth (2023年12月6日). 「Jean-Georges's Ambitious Midtown Restaurant Is Now Open」. Eater NY . 2024年7月2日閲覧。
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