オーストラリアの不動産市場

オーストラリア統計局が2003年以降に作成した加重首都圏住宅不動産価格指数

オーストラリアの不動産市場は、オーストラリア国内に所在する土地とその恒久的な固定資産の取引で構成されています。オーストラリアの平均不動産価格は、1890年から1990年にかけてインフレ調整後で年間0.5%上昇しましたが[1] 、 1990年から2017年にかけてはより速いペースで上昇しました。オーストラリアの住宅価格はメディアやオーストラリア準備銀行[2]から大きな注目を集めており、一部の評論家はオーストラリアの不動産バブルが発生していると主張しています。[要出典]

住宅市場は過去数十年で価格の急激な変動を経験しています。シドニー、メルボルン、アデレード、パース、ブリスベン、ホバートなどの大都市では不動産価格が高騰しています。[3]シドニーの住宅価格の中央値は2016年に78万ドルでピークに達しました。[4]しかし、信用政策の厳格化と外国人投資家の住宅不動産への関心の低下により、すべての主要都市で価格が下落し始めています。[5] 2017年の価格高騰と比較すると、2018年の住宅価格はシドニーで11.1%、メルボルンで7.2%下落しました。[6] 2022年には住宅賃貸市場で家賃が大幅に上昇し、「賃貸危機」と呼ばれています。

2025年、全国の住宅価格は過去最高値を更新した。2025年8月時点で、価格は前月比0.7%上昇、前年比4.1%上昇し、ブリスベン（+1.2%）、パース（+1.1%）、ダーウィン（+1.0%）が前月比で上昇を牽引し、ホバート（–0.6%）は下落した。[7]シドニーの住宅価格の中央値は約122万4000ドルで、ピーク時に戻った。[8]家賃は8月に0.5%上昇し、空室率は1.5%付近で推移し、テナントへの圧力が続いている。オークション成立率は春を前に約70%で推移した。投資家粗利回りは全国で3.7%近く（地方全体では約4.4%）となった。しかし、政府は短期滞在規則を厳格化した。ビクトリア州は28日未満の滞在に7.5％の課税を導入し（1月1日から）、ニューサウスウェールズ州はSTRA登録/日数上限の枠組みを強化し、バイロンシャイア州は60日間の非宿泊者向け上限を導入した。[9]

説明

構成

2011年には860万世帯があり、平均世帯人数は1世帯あたり2.6人でした。[10]歴史的には戸建て住宅が建築許可の大半を占めていましたが、最近のデータではタウンハウスやユニットハウスなどの高密度住宅への傾向が見られます。[11]回転率は市場サイクルによって異なりますが、通常は年間平均6％です。[12] 1999年から2000年以降、州/準州の住宅当局から賃貸している世帯の割合は6％から3％に減少しましたが、民間から賃貸している世帯の割合は2019年から2020年には20％から26％に増加しました。[13]

地域による違い

オーストラリアの不動産市場は均一ではなく、主要都市と地方で大きなばらつきが見られます。[14]

シドニー

シドニーの住宅価格指数は、オーストラリア統計局が2002年から作成している。

シドニーでは、2010年3月時点で不動産市場の空室率は0.53%に達し、市場が回復しつつあることを示しています。この空室率は2009年8月に2%に達していました。2015年7月現在、シドニーの不動産市場は2015年第1四半期に急上昇し、3.1%上昇しました。[15]シドニーの東部と北部の郊外は、その人気と最高の立地を反映して、通常最も高い価格を引き付けます。[16]シドニーの住宅とユニットの年間資本成長率は、それぞれ4.2%と3.8%です。[17]

主な問題点

手頃な価格

メルボルンの住宅価格と収入の比率、1965年から2013年

2000年代後半、オーストラリアの住宅価格は平均所得と比較して世界でも最も高かった。2011年時点で、住宅価格は平均世帯所得の6倍に達しており、1990年には4倍にまで上昇した。[18]このことから、オーストラリアも他の多くの国と同様に不動産バブルに陥っているのではないかという憶測が飛び交った。[19]

2025年の業界分析では、オーストラリアは新しい住宅需要と従来の住宅需要の両方を満たすために、2034年までに毎年平均225,400戸の新築住宅を建設する必要があると推定されています。[20]

オーストラリアへの移民

2000年代

2006年、シドニー・モーニング・ヘラルド紙は、マッコーリー銀行のアナリスト、ロリー・ロバートソン氏によるオーストラリアの住宅価格高騰に関する分析を報じた。ロバートソン氏は、当時のジョン・ハワード首相が州政府の土地解放政策が住宅価格高騰の主な要因であると主張したことを批判した。彼は、高い移民流入、1990年代初頭からの低金利、そして投資家の活動といった複数の要因が住宅価格に大きな影響を与えていると主張した。ロバートソン氏は2007年、オーストラリアン紙の記事でこの主張を繰り返し、高い移民流入と首都圏への新規移住者の集中傾向が、オーストラリアの住宅価格高騰問題を悪化させていると主張した。[21] [22]

生産性委員会調査報告書第28号「初めての住宅所有」（2004年）も、住宅に関して「1990年代半ば以降の移民の増加は、特にシドニーとメルボルンにおいて、潜在的需要の重要な要因となっている」と述べている。[23]オーストラリアの金融機関が一時滞在者に対する融資基準を緩和し、10%の頭金で住宅購入を認めたことで、この状況は悪化している。オーストラリア準備銀行（RBA）も、同じ生産性委員会報告書への提出書類の中で、「学生などの海外からの訪問者の急増が賃貸住宅の需要を押し上げた可能性がある」と述べている。[23]しかし、この報告書で問題となっているのは、居住人口の統計的範囲である。「オーストラリア統計局（ABS）の人口増加数値には、オーストラリアに12ヶ月間継続して滞在しない留学生やビジネス移民など、特定の世帯形成グループが含まれない」。[23]この統計的省略は、委員会が次のように認めた理由である。「委員会は、オーストラリア統計局（ABS）の居住人口推計は住宅需要の評価に限界があることを認識している。近年、オーストラリアに就労または留学を目的とした外国人の流入が急増していることを考えると、短期滞在の訪問者の動きが住宅需要を増加させた可能性が非常に高いと考えられる。しかしながら、委員会は、その影響を定量化した研究を認識できていない。」[23]

2008年の上院報告書では、一部の個人や利益団体も移民がインフラの過負荷を引き起こしていると主張している。[24] [25]

2020年代

2025年という近年では、複数の研究によって、移民と外国人による不動産購入がオーストラリアの住宅危機の主な要因であるという見方が覆されました。複数の専門家は、住宅供給の限界、投資家に対する税制優遇措置、そしてより広範な需要側からの圧力といった要因が主な要因であると指摘しています。[26]

南オーストラリア大学が2025年3月に発表した包括的な研究では、2017年から2024年までの賃貸データを分析し、留学生数と家賃上昇の間に統計的に有意な相関関係は見られなかったことが分かりました。主任研究者のマイケル・ムー教授は、留学生が家賃危機の責任を不当に負わされていると強調し、留学生は「見捨てられ」、政治家の「格好の標的」にされていると述べました。[27]

この見解を裏付けるように、オーストラリア準備銀行（RBA）が2025年7月に発表した報告書は、パンデミック後の留学生数の急増は家賃上昇やインフレに大きく寄与していないと結論付けています。RBAは、学生数の増加はある程度の影響を与えた可能性はあるものの、住宅価格高騰の主要な要因ではないことを認めています。[28]

2025年4月に発表されたオーストラリア研究所によるさらなる調査も、この見解を裏付けています。人口動向の分析によると、移民が少ない時期でさえ住宅価格は大幅に上昇しており、オーストラリアの人口はCOVID-19以前の人口増加が続いていたであろう水準を依然として下回っています。同研究所は、住宅価格が高騰する主な要因として、低価格住宅や賃貸物件の建設不足と、不動産投資家に有利な市場環境を挙げています。[29]

2025年のガーディアン紙の記事は、 KPMGのチーフエコノミスト、ブレンダン・リン氏によるモデル化について報じており、移民削減は逆説的に住宅価格の上昇につながる可能性があることを示しています。人口増加を自然増加のみに減らす思考実験では、オーストラリアの人口は2035年までに3120万人ではなく2900万人となり、220万人の減少となるでしょう。[30]

労働力の減少は、雇用主間の労働者獲得競争を激化させ、賃金を7.5%上昇させ、失業率をわずかに低下させると予想される。しかし、人口増加率の低下は、特に高齢化が進む中で、オーストラリアの必須サービスへの資金供給能力を圧迫する。また、移民が継続するベースケースと比較して、住宅価格は10年間で累計2.3%上昇するだろう。リン氏は、住宅需要の低下は新築住宅を建設できる労働者の不足によって相殺され、賃金上昇はインフレを招き、賃金上昇のメリットを損なっていると指摘している。[30]

全体として、移民はすべての経済課題に対する万能薬ではありませんが、ブレンダン・リンは、適切に管理された移民プログラムは長期的には純経済的利益をもたらす可能性が高いと強調しています。[30]

住宅不動産への外国投資

2008年12月、連邦政府はオーストラリアの不動産を購入する外国人に対する規制を緩和する法律を導入しました。2009年8月に発表された外国投資審査委員会（FIRB）のデータによると、オーストラリアの不動産への外国投資は年初来で30%以上増加しています。ある不動産業者は、「海外投資家は土地を保有するために購入しており、賃貸目的ではありません。彼らは資産価値の増加を狙っているため、住宅はただ空家のままになっているのです」と述べています。[31]

2015年、ジャーナリストのマイケル・ウェスト氏は、多くの中国人バイヤーがオーストラリアの不動産に投資しており、その資金の一部は違法な資金源から調達されている可能性があると指摘した。ウェスト氏は、中国政府の反汚職キャンペーンによって中国からの資本流出が加速していると主張する華人不動産開発業者のジェームズ・ティー氏の言葉を引用した。ウェスト氏は、オーストラリアの不動産市場を通じて違法な資金洗浄が行われないよう、外国投資の監視を強化し、既存の法律をより厳格に執行する必要があると訴えた。[32]

2021年、ガーディアン紙は、オーストラリア人の80%以上が中国人投資家が住宅価格を押し上げていると考えているという調査結果を報じました。しかし、コアロジック社の調査によると、外国投資は2014年以降減少しており、近年の価格上昇を説明するには不十分です。むしろ、低金利、強い購入需要、そして限られた住宅供給が主な要因となっています。調査の筆頭著者であるエレナ・コリンソン氏は、証拠がそれを裏付けていないにもかかわらず、メディアの報道によって外国投資家が「格好の標的」になっていると述べています。[33]

2025年の世論調査によると、住宅不動産への外国投資の2年間の暫定禁止にオーストラリア人の69%が賛成し、反対はわずか9%、不明は22%でした。2つ目の質問では、恒久的な禁止を支持する人は47%、一時的な禁止を支持する人は29%、未定は23%でした。[34]

2025年4月、ABCはタスマニアン・ハウスのオープンソース住宅プロジェクトについて報じました。このプロジェクトは、明確で実用的な計画を提供することで、オーナービルダーに主体性を取り戻し、高額でアクセスしにくい住宅市場に頼ることなく、人々が自らの住宅を建設できるようにしています。これらの設計は、自立、手頃な価格、そして地域社会のレジリエンスへの道筋を示しています。[35]

2025年以降、ほとんどの外国人投資家は、既存住宅ではなく、新築または完成予定物件の購入に制限されています。批評家は、追加の印紙税と追加料金がこうした投資を阻害し、新規開発から資本を流出させ、住宅不足を悪化させていると主張しています。住宅産業協会（HIA）は、外国投資は需要を喚起するのではなく、新築住宅の建設に資金を提供するものだと強調しています。HIAのチーフエコノミスト、ティム・リアドン氏は、「外国の機関投資家は住宅需要を生み出すのではなく、供給を生み出すのです。オーストラリアは、住宅建設に必要な資本に課税しながら、5年間で120万戸の新築住宅を建設することはできません」と説明しています。さらに、この資本に課税することで、移民が急増し需要が創出され続ける中で、建設中の住宅供給が減少すると警告し、「住宅政策における数え切れないほどの失敗の中でも最悪のオウンゴールだ」と述べています。[36]

ネガティブギアリング

オーストラリアの不動産投資家は、ネガティブ・ギアリングという手法をしばしば用います。これは、投資家が物件購入資金を借り入れ、その物件から得られる収益が、利息を含めた物件の所有・管理コストを下回る場合に発生します。[37]投資家は、キャピタルゲインによってその不足分を補填することを期待しています。ネガティブ・ギアリングは、住宅価格に歪みをもたらすとの認識から、メディアや政界から大きな注目を集めています。2019年の連邦選挙で労働党が当選することを見越して、銀行は多くの投資家がネガティブ・ギアリングに利用する利息のみのローンの発行を減らしました。[38]

2025年3月、オーストラリア研究所は、投資家重視の税制政策がオーストラリアの住宅価格上昇に大きな役割を果たしてきたと結論付けました。特に、50%のキャピタルゲイン税減税は、不動産投資による利益に対する税金を軽減することで投機を促し、過去20年間の需要増加と価格上昇の一因となっています。同研究所は、外国人購入者や人口増加ではなく、これらの税制優遇措置が住宅購入能力の低下の主な要因であり、キャピタルゲイン税の改革は住宅市場への投機圧力を軽減するのに役立つ可能性があると主張しています。[39]

住宅賃貸市場

2022年のオーストラリアの住宅賃貸市場は、家賃が年間12%上昇し、過去14年間で最も高い伸びを記録しました。オーストラリア全体の空室率は1%で、2%を下回ると非常に競争力が高まり、入居者の家賃負担が厳しくなるとされています。[40]多くの情報源は、この状況を「賃貸危機」と表現しています。[41] [42]

賃貸危機の主な原因は、既存の家主が賃貸物件を売却し、それを自宅居住者が購入することなど、様々な理由による供給不足です。 [43] [44] [41]また、一部の家主がAirbnbなどの短期賃貸市場で物件を使用していることなどが含まれます。[45]他のコメンテーターは、政府が提供する社会住宅の不足を指摘しました。[46] COVID -19パンデミックも賃貸市場に影響を与え、シェアハウスの規模が縮小し、リモートワークの増加により都市部の労働者が地方に移住しました。[47] [48]

参照

参考文献

  1. ^ ステイプルドン、ナイジェル著『オーストラリアの住宅価格史 1780-2030』経済学部ディスカッションペーパー：2010/18年。オーストラリア、シドニー：ニューサウスウェールズ大学オーストラリア経営学部。ISBN 978-0-7334-2956-92011年5月1日閲覧。
  2. ^ 金融政策
  3. ^ 「オーストラリアの住宅市場 - 統計と事実」。
  4. ^ 「2016年8月現在のオーストラリア主要都市の住宅価格の中央値（単位：千オーストラリアドル）」。
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  6. ^ 「オーストラリアの住宅価格、過去10年間で最速のペースで下落」
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