改善

不動産において、価値の向上とは、不動産所有者による投資以外の原因によって不動産価値が上昇することを指します。 [ 1 ]そのため、通常は未獲得利益または臨時利益と呼ばれます。

例えば、ある土地がより価値の高い用途に再区画されたり、近隣の公共事業によって私有地の価値が上昇したりした場合、土地所有者は他者の行動によって「利益を得る」ことになります。そのため、税金やその他の手段を通じて、公共のために利益を得るという政策アプローチは一般的です。

財産権と残存価値モデルの改善

財産権と残存価値

所有権保有者は、排他的権利（「この空間を使用するには料金を支払わなければ、そこから排除する」）を有する空間で生じる収入に対する残余請求権を有します。しかし、これらの権利は限定的な権利の束であり、ゾーニングや都市計画法を含む法律の進化に伴い進化します。

私有財産権の価値は、主に特定の場所における敷地において、費用（財産権費用を除く）を上回る収益がどれだけ生み出されるかによって決まります。この財産権価値は残余価値であり、これは残余収益に対する請求権である会社株式などの他の資産と同様です。敷地のどの用途においても最大の残余収益を生み出すものが、その敷地の最高かつ最善の用途となります。

私有財産権の価値は、市場環境、立地特有の特徴、固定資産、そして財産権の性質や範囲によって左右されます。建物や土塁といった新たな固定資産への投資は、収益獲得にかかるコストを削減するため、不動産価値を高める可能性があります（不動産価値とは、収益からその場所で収益を得るために必要なコストを差し引いたものであることを思い出してください）。固定資産の価値は、物理的にも法的にも場所に対する財産権から切り離すことができず、不動産に「付随」することになります。

しかし、私有財産権の価値は、財産権所有者による投資ではなく、外部要因によっても上昇することがあります。これは「ベターメント（改善）」と呼ばれます。例えば、土地所有者に追加の開発権を与えるための区画整理など、法律によって財産権の性質や範囲が変更された場合、これは財産権所有者に価値をもたらします。

改善はどこから来るのか

下の図は、改良が概念的にどのように発生するか、また改良に対する税金がどのようにして私有財産所有者に発生する価値を公共に移転するかを示しています。[ 2 ]

左の列は、農地や工業用地などの敷地における所有権の価値を示しています。この価値は、その敷地を独占的に使用することで得られる収益から、使用にかかる費用を差し引いたものによって決定されます。敷地価値とは、その残余価値のことです。

農作物の価値や工業生産物の価値など、生産される成果物の市場価値が増加しても、すべての入力コストが同じままである場合、その敷地における生産物の残存価値の上昇を反映して敷地価値は上昇します。

これは2列目に示されています。例えば、住宅の家賃が上昇しても、その住宅の運営コストが一定であれば、住宅地の価値は上昇します。この変化は突発的な利益とみなされ、地価税、つまり固定資産税制度がある地域では、その利益の一部が国民に分配されます。

3番目の列は、区画整理によって財産権の性質または範囲が変更された場合に何が起こるかを示しています。例えば、ある敷地の以前の最善の用途が工業用地であったのは、区画整理法により、その場所で住宅や商業用地といったより高度な残余用途が認められなかったためであったとします。区画整理によって、当該敷地の最善の用途が変更され、ひいては敷地の価値も変更されます。「変更前」の敷地価値（V1）と「変更後」の新しい敷地価値（V2）の差が、価値の向上となります。

区画整理による土地改良への課税の影響は、第4列に示されています。改良価値の一部は民間の土地所有者から公共に移転され、区画整理の決定による民間の利益は減少し、公共の利益は増加します。

不動産の残存価値の変化としての改善

公共による改善の獲得

再区画化によって公共に利益をもたらす一般的な方法は 3 つあります。

  1. 改良課税または税は、計画および区画の変更により、不動産の所有者から改良を奪う可能性があります。
  2. 公的機関を利用して未区画の未開発の土地を購入し、その後区画の再設定と現地のインフラへの投資を行うことで、区画の再設定とインフラ投資によるすべての改善が公的に確実にもたらされます。
  3. より価値の高い用途に開発するための権利をオークションにかけたり販売したりします。

オーストラリア

オーストラリア首都特別地域（ACT）

ACTは1971年以来、何らかの形で改善税を導入してきました。その典型がリース変更税（LVC）であり、開発申請が承認された時点で納付が義務付けられます（ただし、納付時期は一定期間延期可能です）。2018～2019年度には5,300万ドルの歳入がありました。[ 3 ]

ACTはまた、すべてのグリーンフィールド開発を公的機関に委託することで、地域コミュニティの用途変更による利益を確保しています。これは、農村地域から都市地域への用途転換による利益の100%を公的機関が享受することを意味します。2019～2020年度には、このアプローチにより1億ドルの歳入が得られました。[ 4 ]

シドニー

1969年には30%の改良税が課せられました。1970年から1974年にかけて、シドニーでは、農村部から都市部への土地転用に対し、30%の再区画改良税が適用されました。この税の支払いは、土地の売却または開発許可によって発生しました。この税は、4年半の運用期間で1,700万ドルの収入をもたらしました。[ 1 ] 1970年代のシドニーでの経験は、都市の発展に伴い、もはや臨時収入を得られなくなった地主たちへの組織的な政治的圧力によって、短期間で終わりました。

ビクトリア

ビクトリア州政府は2021年度予算で、工業用地を高密度住宅地に転換するための50%の臨時再区画税を提案した。[ 5 ]

イングランド

住宅分野においては、1909年都市計画法が地方自治体に、計画変更による改善分を徴収し、「悪化分」を補償する選択肢を与えましたが、義務は課されていませんでした。この制度導入時に、その時点で計算を行い、制度による価値増加分を全額徴収することが提案されましたが、妥協案として恣意的に50%が採用されました。ただし、1909年法に基づく「後継制度」の中には、最大80%まで引き上げられたものもありました。

1932 年に、この割合は許容される 75% に引き上げられ、変更後 12 か月以内に請求可能となり、支払いは資産の用途または処分 (3 年以上の譲渡またはリースを含む) が変更されるまで延期され、変更があった場合は利息を付けて支払う必要が生じました。

1948年の法律改正で改良条項は削除されました。[ 6 ] 1967年の土地委員会法で40%の税率で再導入されましたが、1970年に廃止されました。[ 7 ]

コロンビア

コロンビアでは、1921年から改良税（contribución de valorización）が適用されています。適用されるモデルは都市によって異なります。「ボゴタ・モデル」の改良税は、特定の公共事業の費用を賄うための一般的な税金としての側面が強いのに対し、「メデジン・モデル」では、公共事業によって生み出された剰余価値への参加としての側面が強いです。[ 8 ]

ブラジル

1990 年代以降、サンパウロ州では不動産開発業者に対し、創出された増分価値の最低 50 パーセントを拠出する義務を負っていましたが、UO アグア ブランカではこの最低額が 60 パーセントに設定されました。

改良価値の実際的な決定に関する問題により、追加建設潜在力債券証明書（CEPAC）が導入されました。これは市が発行し、サンパウロ証券取引所（Bovespa）でオークションにより販売されます。

「CEPACは、保有者に容積率や敷地面積の拡大、用途変更の権利など、追加の建築権を与えます。経済的に言えば、CEPACは開発業者が新たな建築権と引き換えに行政に支払う経済的補償です。」[ 9 ]

オランダ

他の多くの都市でも、この「公共購入と再区画」方式のバリエーションが見られます。公共機関は、都市利用のための再区画とマスタープラン策定に先立ち、未開発または未開発の主要用地を取得し、その後、道路やインフラ整備を伴う区画整理された土地の大部分を民間開発に売却します。これにより、公共機関は、価値の高い区画整理権を持つ民間の土地を取得することなく、公共インフラを調整し、区画整理による改善効果を100%享受することができます。[ 10 ]

参考文献

  1. ^ a b前述の文の1つ以上には、現在パブリックドメインとなっている出版物からのテキストが含まれています：  Chisholm, Hugh編 (1911). " Betterment ". Encyclopædia Britannica . Vol. 03 (第11版). Cambridge University Press. pp.  831– 832.
  2. ^キャメロン・K・マレー. 「解説：再区画化による利益（改善）への課税」 . オープンサイエンス財団. 2021年5月31日閲覧。
  3. ^ 「2018-19年度年次報告書」（PDF） . 環境・計画・持続可能な開発局. 2021年5月28日閲覧。
  4. ^ 「2019-20年度年次報告書」（PDF） . 郊外土地局、ACT政府. 2021年5月28日閲覧。
  5. ^ 「より強いビクトリア州のために公平な貢献をする」。ビクトリア州首相ダニエル・アンドリュース氏。 2021年5月28日閲覧。
  6. ^ 「改善と悪化：公共利益と私的利益のバランス」（PDF）クイーンズランド大学ロースクール2021年5月28日閲覧。
  7. ^ 「土地価値課税：イングランドにおける土地改良税と変革の可能性」（PDF）。2021年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ（PDF） 。 2021年7月21日閲覧。
  8. ^ “コロンビアの貢献度の評価” .リンカーン土地政策研究所。 2016 年 9 月 22 日。2021年4月3日閲覧。
  9. ^ 「CEPACS：追加建設ポテンシャル証明書」 Paulo Sandroni . 2021年5月28日閲覧。
  10. ^ニーダム、バリー (1997)。「オランダの土地政策」。地理的社会的経済性を評価する。88 (3): 291–296 .土井: 10.1111/j.1467-9663.1997.tb01606.x 。2021年5月28日閲覧。
「 https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Betterment&oldid=1292358161」より取得