ビルドアウト
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ビルドアウトとは、都市計画者が、ある地域の潜在的な開発の量と場所を見積もることです。 [ 1 ] ビルドアウトは「区画利回り分析」と呼ばれることもあり、土地利用計画プロセスの1つのステップです。[ 2 ] 開発の潜在的な影響の評価は、ビルドアウト分析から始まります。
目的
ビルドアウト分析を実施することで、土地の収容能力を特定できます。ビルドアウト計算は、将来の土地利用の拡大を予測するための開発供給量を提供します。 土地利用予測または土地配分には、経済成長や新規開発における土地の相対的な魅力といった需要要因が加味されます。土地開発業者は、土地区画の収益性を評価するためにビルドアウト計算を実施します。
施設整備による潜在的な影響は、開発規模に様々な係数（例：新入生数、交通量、水需要の計算）を乗じることで算出できます。注：乗数は土地利用の種類によって大きく異なります。これらの数値は、これらの施設に対する需要の生の数値を示すものであり、追加の分析（例：学校の定員から既存の生徒数を差し引く、交通量調査など）が必要です。
計算方法
ビルドアウトは、利用可能な土地面積に土地利用やゾーニングにおける密度に関する想定を適用します。ビルドアウトの計算では、開発における物理的な制約（例：敏感な天然資源）、潜在的なインフラ整備（例：道路、公共のオープンスペース、雨水管理施設）、そして実用的な設計上の考慮事項（例：敷地レイアウトの非効率性）により、土地が控除される場合があります。既存の建物は、新規開発のための利用可能な容量を減少させる可能性があります。多くの場合、これらの制約は、ビルドアウトの計算が行われたかなり後まで判明しません。
増築計算では、土地面積に密度係数を乗じます。住宅密度は、1エーカーあたりの住宅戸数（DU/ac）で表されることが最も一般的ですが、最小区画サイズも使用されます（特にゾーニングにおいて）。（注：米国以外では、メートル法では面積の測定単位として通常ヘクタールが使用されています）。容積率（FAR）は通常、非住宅開発を表し、建物の床面積と土地面積の比率に基づいており、どちらも同じ測定単位を使用します。[ 3 ] 追加の分析では、建物あたりの住宅戸数、階数、および/または平方フィートでの建物面積に基づいて、建物の数または建物被覆面積を推定する場合があります。
分析例
典型的な建築分析は、10 エーカー (40,000 m 2 ) の土地から始まり、1 エーカーあたり 4 戸の住宅密度が提案されます。
- 単純な乗算 (10x4) により、40 ユニットのビルドアウトが生成されます。
- より複雑な分析では、50フィート（15メートル）の道路用地（ROW）のうち660フィート（200メートル）に相当する0.75エーカー（3,000平方メートル）を差し引く場合があります。これにより、37ユニットが許容される9.25エーカー（37,400平方メートル）が残ります。
- 土地には2.25エーカー（9,100平方メートル）の氾濫原があり、開発の制約となる可能性があります。一部の地域では、開発業者が敷地内の他の場所に住宅密度を移転することを許可し、総戸数を40戸に抑えています。一方、住宅密度の移転を禁止し、目標戸数を31戸に減らしている地域もあります。
- 既存の建物により、その土地に新たに建設できる住戸数は制限されます。既存の区画に6戸の住戸がある場合、利用可能な収容可能戸数は34戸となります。
- これらの住居ユニット控除 (40-3-9-6) を組み合わせると、住宅建設用の住居ユニットは 22 になります。
参照
参考文献
- ^ 「BUILD-OUTの定義」 www.merriam-webster.com 2025年12月5日2025年12月15日閲覧。
- ^ 「計画プロセスのステップ」 . Land Use Training & Resources . 2025年12月15日閲覧。
- ^ Patel, Hemali (2024年7月31日). 「敷地面積から建物面積を計算する方法：公式と例」 . blogs-and-articles . 2025年12月15日閲覧。
