買い手仲介
バイヤー・ブローカーまたはバイヤー・エージェンシーとは、不動産取引において、通常は売主を直接またはサブエージェントとして代理するのではなく、不動産ブローカーとそのエージェントが買主を代理する業務です。英国とオーストラリアでは、最も一般的な用語はバイヤーズ・エージェントまたはバイイング・エージェントです。
1990年代まで、米国のほとんどの州とカナダの州では、不動産ブローカーのエージェントと協力して住宅を探す買い手は、そのブローカーの顧客でした。これは、当時のほとんどの州の判例法では、ブローカーは売り手の代理人のみであったためです。買い手代理権を創設する法律が州で制定されたのは、1990年代初頭になってからのことです。
購入者代理は、専属的に行う場合（仲介会社が購入者のみを代理し、売り手を代理しない場合、専属購入者代理）と、フルサービス企業の場合は顧客となった購入者に購入者代理を提供する場合があります。購入者は、その会社が売り出し中で、かつその会社が売り手を代理している住宅を購入したい場合、何らかの形の二重代理に同意する必要があります。
買主が物件を売りに出している仲介業者以外の仲介業者と取引している場合、仲介業者は買主・仲介契約を締結し、代理権を行使することができます。二重代理が法律で認められている場合には、売り出し業者である仲介業者が買主の代理権を持つこともあります。買主がこの契約を締結しない場合、買主は仲介業者の顧客であり続け、その仲介業者は売主の仲介業者の復代理人となります。
顧客としての購入者
北米では、特に1990年代後半以降、多くの地域で購入者代理業務が拡大し、ブローカーの下で活動するエージェントは、ブローカーと売主（しばしば売主代理と呼ばれる）間の「売出契約」に類似した「購入者代理契約」を締結することで、取引において購入者の代理業務を行うことができるようになりました。不動産免許保有者は、購入者と書面による契約を締結することにより、購入者のために業務を行うことに同意し、購入者は代理業務を行うことに同意します。[ 1 ] [ 2 ]
この時点で、不動産仲介業者は購入者に対して以下の義務を負う。
- 購入者の最善の利益のために行動することで購入者に忠誠を尽くします。
- 買い手が最良の条件を交渉する能力に影響を与える可能性のある事実を開示しないことで機密性を保ちます。
- ライセンシーが購入者の代理人として雇用されていることを取引の他の当事者に開示します。
購入者の代理人であるエージェントは、物件の選定、価値の評価、購入者に代わって価格と条件の交渉、標準的な不動産売買契約書と必要な添付書類の作成、そして決済の調整を行います。また、必要な検査の調整、必要な修理の交渉、そして融資機関、売り出し業者、権利会社、そして地域によっては不動産弁護士と連携して取引の円滑化を図るなど、購入者を支援することもあります。[ 3 ] 購入者のエージェントは、購入者の 受託者として機能します。
購入者代理契約
売主との売買契約と同様に、買主との契約にも開始日と終了日が明記され、買主の仲介業者への支払い方法（売主または買主）が明記されている必要があります。さらに、全当事者の義務と責任についても明記する必要があります。[ 4 ]
契約書には、利益相反の取り扱いについても明記する必要があります。利益相反は、不動産仲介業者が代理する買主が、同じくその不動産仲介業者が代理する売主の関心を引く場合に発生する可能性があります。[ 4 ]
同じ会社が、同じ物件を競い合っている 2 人の購入者を代理している場合にも、別の潜在的な利益相反が発生する可能性があります。
不動産会社は利益相反に対処するための客観的な方針を文書化して持つべきであり、その方針は潜在的な顧客に事前に開示されるべきである。[ 4 ]
購入者代理契約は、不動産業者が不動産の購入者を代理する契約です。
1990年代初頭、売主代理ではなく「買主代理」（バイヤー・ブローカー）が登場したことで、不動産エージェント／ブローカーは、住宅／不動産の購入において買主の代理を務めることに同意し、契約を締結しました。買主代理契約は、この代理業務の条件を定めるために策定されました。これは、売主エージェントと売主（不動産所有者）の間で締結する必要がある書面による「売主代理契約」に類似しています。買主代理契約は、契約期間、手数料の額、当事者の様々な権利、義務、責任など、買主エージェントと買主クライアントの 関係における主要な条件を定めています。
買主代理人は、この関係と契約に基づき、買主に対して、忠実、誠実、目的への献身、買主の最善の利益のための行動などを含む信託義務を負います。 [ 5 ] 買主代理契約において買主代理人に支払われる手数料は、最終的には買主の義務ですが、通常、売主代理人が複数物件一括サービス（「MLS」） を通じて提供するシェア手数料または「共同」手数料と全部または一部が相殺されます。
専属バイヤーエージェントとは、不動産取引において売主の代理業務を行わない会社に所属する不動産エージェントです。専属バイヤーエージェント（とその顧客）は、自社または自社の物件を宣伝するエージェントと取引することによる利益相反を回避できます。専属バイヤーエージェントは物件に関する情報の収集と、その情報に基づいたアドバイスを行う責任を負っているため、購入者にとって専属エージェントの存在は有益です。専属エージェントとの契約がない場合、エージェントは購入者の最善の利益を最優先に考える義務を負わない可能性があります。
参照
注記
- ^ Bob Aaron (2008年4月19日). 「買い手はエージェントを裏切る代償を支払う」 . Toronto Star . 2009年5月22日閲覧。
- ^フィルモア・W・ガラティ、ウェリントン・J・アラウェイ、ロバート・C・カイル（2002年）「現代の不動産実務」ディアボーン不動産、 93ページ、ISBN 9780793144280. 2009年5月22日閲覧。
購入者代理契約。
- ^ Alterman, Liz (2022年8月1日). 「バイヤーズエージェントとは？ 家探しを手伝ってくれる信頼できるガイド」Realtor.com .
- ^ a b c「購入者代理人契約とは何か？」 Ramsey Solutions . 2023年7月26日閲覧。
- ^受託者義務はしばしば「誠実さ、忠実さ、誠意」と呼ばれます。受託者義務に関する詳細な議論については、 FiduciaryまたはMeinhard v. Salmonを参照してください。
