コミュニティ利益協定

アメリカ合衆国におけるコミュニティ・ベネフィット・アグリーメント（CBA）とは、コミュニティ団体と不動産開発業者が締結する契約であり、開発業者は地域社会や近隣住民に対し、特定のアメニティや緩和策を提供することが義務付けられます。その見返りとして、コミュニティ団体はプロジェクトを公に支持するか、少なくとも反対しないことに同意します。CBAの交渉は、コミュニティ団体、環境団体、宗教団体、労働組合などを含む、多様な課題を扱う幅広いコミュニティ連合の形成に大きく依存することがよくあります。

英国では第106条協定、カナダでは「第37条」協定[ 1 ]が同様に開発業者に一定の利益を義務付けていますが、コミュニティではなく政府との開発協定の一部である点でCBAとは異なります。CBAは一般的に民間の契約ですが、場合によっては市との開発協定の一部となることもあります。[ 2 ] [ 3 ]

目的

経済開発プロジェクトは多くの場合、納税者の​​資金によって多額の補助金が支給されますが、プロジェクトの「波及効果」が現在の住民に利益をもたらすという保証は通常ありません。[ 4 ]開発は都心部のジェントリフィケーションを引き起こし、住宅価格の上昇に伴い低所得者層を追い出したり、あるいは小売業やサービス業における低賃金の雇用しか生み出さない場合もあります。その結果、多くの大都市圏では、経済開発への多額の投資にもかかわらず、貧困と住宅問題が依然として残っています。

これらの問題に対応するため、1990年代後半にCBAモデルが考案されました。これは、経済開発プロジェクトの影響を最も受けるコミュニティが計画プロセスに参加し、開発の恩恵が既存のコミュニティにも確実に行き渡るようにするためのものです。[ 5 ]開発業者にとって、コミュニティの代表者との交渉は、コミュニティの支持を得てプロジェクトを前進させるための魅力的な手段となり得ます。CBA交渉に参加することで、開発承認プロセスにおける予期せぬ事態を回避し、開発業者はコミュニティ組織と個別に交渉するのではなく、統一された連合体として協力することができます。[ 6 ]

コミュニティ利益運動

地方自治体が開発と土地利用のパターンを形成する責任に取り組む中で、コミュニティ・ベネフィット運動が従来の考え方に挑戦し、より幅広いビジョンを提示するようになりました。スマート成長と環境正義に関連するコミュニティ・ベネフィット運動は、経済開発の主目的が、影響を受ける住民、特に低所得地域や有色人種コミュニティの住民の生活に測定可能で永続的な改善をもたらすことであると保証することを目指しています。コミュニティ・ベネフィット運動に加盟する団体は、公共部門に対し、土地利用計画と都市成長においてより戦略的な役割を果たし、経済開発補助金を、良質な雇用、手頃な価格の住宅、そして全住民の生活の質を向上させる地域サービスの創出に活用するよう圧力をかけてきました。[ 5 ]

コミュニティ利益運動はロサンゼルスで始まり、ハリウッド＆ハイランド[ 7 ]やステープルズセンター/LAライブ[ 8 ]などの多目的プロジェクトで成功を収めました。その後、アトランタ、シカゴ、デンバー、ミルウォーキー、ミネアポリス、ニューヘイブン、ニューヨーク市、フィラデルフィア、ピッツバーグ、サンディエゴ、サンフランシスコ、サンノゼ、シアトル、シラキュース、ワシントンD.C.、ウィルミントンなど他の都市にも急速に広がりました。[ 9 ]主導的な組織には、全米コミュニティ再投資連合[ 10 ] 、ワーキングファミリーパートナーシップ[ 11 ] 、ロサンゼルス新経済同盟（LAANE）[ 12 ] 、公正経済のための戦略的行動（SAJE）[ 13 ] 、 SCOPEロサンゼルス[ 14 ] 、ピッツバーグユナイテッド[ 15 ]などがあります。

CBAの支持者は、コミュニティ利益アプローチは、コミュニティ、開発業者、地方自治体の3者にとって全体的にwin-win-winのシナリオを作り出すことで、開発プロセスを改善すると主張している。[ 16 ] CBAの支持者が推進しようとしている原則と目標には、次のようなものがある。[ 3 ]

  • 包括性：CBA交渉プロセスは、地域社会の懸念事項を確実に聞き取り、対処するためのメカニズムを提供します。一部の都市は地域社会からの意見を積極的に収集し、それに対応していますが、多くの都市はそうではありません。低所得地域、非英語圏、そして有色人種のコミュニティは、歴史的に開発プロセスから排除されてきました。公示と参加に関する法律は十分に施行されていないことが多く、公式の公聴会は地域社会にとって不都合な日時と場所で開催されることがよくあります。CBA交渉プロセスを設けることで、影響を受けるコミュニティのあらゆる層が意見を述べる場を提供し、これらの問題に対処するのに役立ちます。
  • 執行可能性：コミュニティ・バウンダリー（CBA）は、開発者がコミュニティへの利益に関して約束した内容が法的に執行可能であることを保証するものです。プロジェクトを「提案」する開発者は、しばしばプロジェクト承認書類に記載されない約束をすることがあります。また、記載されたとしても、関係政府機関によって監視・執行されない場合もあります。CBAによって執行メカニズムを構築したり、これらの約束を執行できる当事者の範囲を拡大したりすることで、執行ははるかに容易になります。
  • 説明責任: CBA により、国民は開発補助金の分配方法について発言権を持つようになり、税金の使用に関して政府に説明責任を負わせることができるようになります。

CBA連合

コミュニティ利益戦略の中核を成すのは、コミュニティの組織化と連合の構築である。[ 17 ] [ 18 ]連合を組織・維持し、妥協を促進し、共通の課題を策定することは、CBAを成功させる上で不可欠である。連合には、近隣グループ、環境保護団体、善政団体、労働組合、宗教団体など、さまざまなコミュニティグループが含まれる。[ 6 ]連合は通常は法人化されていないが、加盟するコミュニティグループは、連合内での関係を規定するための運営協定を締結することができる。CBA連合運営協定のモデルは、チューレーン大学ロースクールの公共法センターによって作成されている。[ 19 ]

公選職や政府機関は、CBA交渉においてしばしば積極的な役割を果たします。カリフォルニア州など開発協定が認められている地域では、政府代表が正式なCBA署名者となる場合があります。また、政府関係者がCBA交渉を促進し、協力を促すなど、より非公式な役割を果たす場合もあります。[ 6 ]

CBA交渉

通常、CBA連合と開発業者間の交渉は、プロジェクトが発表された後、政府の承認を得る前に開始されます。しかしながら、特定の地区内の土地に地域便益基準を課す補助金に、CBAの法的要件が付帯されている例もあります。例えば、アトランタ・ベルトライン・プロジェクトに参加し、税増分融資を利用することを選択した開発業者は、開発契約または資金調達契約を通じて地域便益を組み込むことが義務付けられています。[ 9 ]

考えられるメリット

CBA契約モデルでは、地域社会のニーズ、開発計画の規模と種類、そして地域社会団体と開発業者の相対的な交渉力に応じて、個々のCBAを個別に調整することができます。開発業者自身が給付を提供する場合もあれば、CBAにおいて開発業者がテナント、ベンダー、請負業者にCBA条項を課すことを義務付ける場合もあります。通常、CBAには、雇用の質の基準、地域雇用プログラム、手頃な価格の住宅提供要件などが含まれます。[ 6 ]

その他の利点としては、次のようなものがあります。

  • 生活賃金と現行賃金の要件
  • 現地採用目標
  • 職業訓練プログラム
  • マイノリティ/女性/地元企業との契約目標
  • 開発業者が労働法やその他の職業法に違反した請負業者を雇用することを禁止する規定（「責任請負業者」規定として知られる）
  • 労働組合の中立要件
  • 中小企業や地元企業向けの小売・商業スペースの確保
  • 大型小売店の規制
  • グリーンビルディングの要件
  • 地域団体、コミュニティセンター、保育所、その他の非営利団体のためのスペースの確保
  • 公園やレクリエーション施設の建設
  • 入居者の選定におけるコミュニティの意見を反映する規定
  • コミュニティ組織/プログラムへの資金提供
  • 駐車、交通、汚染の増加、その他の環境への影響に対処する州法/地方法で要求されている以上の緩和策
  • 手頃な価格の住宅要件

CBAが提供するさまざまな利点は、開発者、地方自治体、および苦境に立たされているコミュニティに対するCBAの利点についての認識を高めるために、学術文献[ 20 ]や会議[ 21 ]で広く検討されてきました。

監視

地域団体は、共同事業協定（CBA）の各条項がどのように監視・執行されるかを検討すべきである。金銭的義務やその他の一時的な利益は監視が比較的容易であるかもしれないが、生活賃金や地元雇用義務といった開発業者とテナント間のその他の義務は、数十年にわたって適用される場合があり、長期的な監視が必要となる。この問題に対処するため、共同事業協定（CBA）には、定期的な報告・開示義務、苦情調査メカニズム、監督委員会設置条項が盛り込まれている。共同事業協定（CBA）が開発協定に組み込まれている場合、政府機関もCBAの実施状況を監視する役割を果たす可能性がある。[ 5 ]

執行

CBAは法的拘束力のある契約であるため、[ 22 ]署名した当事者のみが執行できます。開発協定に組み込まれたCBAは、政府だけでなく地域団体も執行できます。[ 6 ] CBAの有効性と執行可能性に関する判例はありません。ドナルド・トランプが1993年にニューヨーク市リバーサイドサウスプロジェクトに関して締結したCBAに類似した契約は、2008年にニューヨーク控訴裁判所の判決の対象となりましたが、裁判所は契約条件が失効していると判断しました。[ 23 ]

懸念事項と問題点

数多くの共同事業協定（CBA）が経済開発プロセスの改善に効果的な手段であることが証明されているものの、様々な批判も生じている。おそらく最も重大な批判は、CBAが地域社会のニーズと要望を真に反映しているかどうかを保証する手段を提供していないという点である。例えば、アトランティック・ヤーズCBAは、開発業者から資金提供を受けている少数の地域団体のみが交渉に参加し、他の多くの地域団体が交渉から排除されたことで批判されている。ニューヨーク市弁護士会の報告書も、CBA交渉担当者が開発業者と適切な交渉を行えるかどうか、またCBAが計画プロセスを阻害するかどうかについて疑問を呈している。また、強制執行や対価に関する様々な法的問題も、CBAの有効性を弱める可能性がある。[ 24 ]

例

CBAは数多くのプロジェクトで交渉されてきました。最もよく知られているCBAは、おそらくロサンゼルスのステープルズ・センターCBAでしょう。これは概ね成功例とされています。[ 25 ] CBAが締結されたその他のプロジェクトとしては、シアトルのディアボーン・ストリート・グッドウィル・プロジェクト、ピッツバーグのコンソル・エナジー・センター・アリーナ（ペンギンズ・ホッケーチーム用）、[ 26 ]サンフランシスコのベイビュー・ハンターズ・ポイント住宅開発、デンバーのゲイツ・チェロキー再開発プロジェクト、サンディエゴのボールパーク・ビレッジ開発、[ 27 ]シカゴのオバマ大統領センター[ 28 ]などがあります。

一部のプロジェクトの「CBA」は、コミュニティ・ベネフィット運動の支持者によって正当なCBAとして受け入れられていません。例えば、新ヤンキー・スタジアム建設のための「CBA」は、地域団体ではなく選出された公職者によって交渉されたため、「真の」CBAとはみなされていません。[ 3 ]この合意には、2,800万ドルの助成金や地元団体への無料チケット提供など、重要な地域貢献が含まれていました。[ 29 ]しかし、CBAは円滑に実施されていません。2009年、コミュニティ基金の管理者が、ヤンキースのコミュニティ慈善団体を相手取り、基金の不適切な運用を訴えました。[ 30 ]

2010年冬季オリンピックに備えて、カナダのブリティッシュコロンビア州バンクーバー市は、ミレニアム・ディベロップメント・コーポレーションと契約を結び、フォールスクリーク南東部に60万平方フィート（5万6000平方メートル）、600ユニットの選手村を建設しました。この開発には、地元出身で訓練された都心部住民に100の雇用を創出し、都心部から目標額1500万ドルの物品とサービスを調達することを目標としたCBAが含まれていました。また、都心部住民を訓練するための75万ドルのレガシー基金も含まれていました。[ 31 ] CBAには、カナダ連邦政府、ブリティッシュコロンビア州政府、バンクーバー市、ビルディング・オポチュニティーズ・ウィズ・ビジネス・インナーシティ協会（ BOBとしても知られる地域経済開発の非営利団体）からの投資と支援が含まれており、[ 32 ] CBAはベル、ヴァンシティ、カナダ住宅抵当公社、バンクーバー地域建設協会からも支援を受けた。Building Opportunities with Businessはレガシー基金の使用を監督し、労働力を調達し、トレーニングと援助で都心部の住民を支援し、VRCAは住民のトレーニングを監督した。オリンピック村は予算超過で広く批判されたが、BOBが作成した2008年の市への報告書では、5千万ドル近くの調達で120の雇用が創出されたとされている。この報告書はまた、開発による実際の経済活動の追跡が困難であり、調達が正確ではなかったことを認めている。調達追跡の難しさやプロジェクトが予算超過したという事実にもかかわらず、CBAは成功だったと広く考えられている。

参照

参考文献

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さらに読む

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