類似物件（またはコンプ）とは、不動産鑑定用語で、価値を測ろうとしている対象物件と類似した特性を持つ物件を指します。これは、不動産業者が市場分析を通じて潜在的な顧客の住宅または物件の価値を確立しようとする場合、または資格または認定を受けた鑑定士または測量士が不動産鑑定を実施する際に、より明確な方法を用いて行うことができます。[1]
要因
比較対象を決定する際には、通常、5つの要因が考慮されます
- 販売条件: 比較対象物件は、評価が行われる価値基準と一致する条件 (例: 第三者間取引、差し押さえ売却、不動産譲渡) のもとで最近取引されましたか?
- 資金調達条件：比較対象取引は、市場条件に反する、あるいはその他の有利な（あるいは不利な）資金調達条件の影響を受けましたか？例えば、比較対象取引が売主によって市場金利を下回る金利で売却され、評価基準（例えば市場価格）がそのような異常な資金調達を想定していない場合、鑑定士は、有利な資金調達の影響と推定される金額だけ比較対象価格を調整する必要があるかもしれません。
- 市場状況: これは時間調整とも呼ばれ、時間の経過に伴う価格の変化を考慮します。
- 立地の比較可能性：比較対象物件と対象物件は、同じ立地特性の影響を受けていますか？例えば、同じ地域にある2軒の家でも、眺望が異なり、一方が他方よりも価値が高い場合があります。
- 物理的な比較可能性: これには、サイズ、状態、品質、年齢などの要素が含まれます。
鑑定での使用
不動産鑑定は、他の統計的サンプリングプロセスと同様です。比較対象とは、抽出および測定されたサンプルであり、その結果として価値の推定値（不動産鑑定用語では「価値の意見」と呼ばれます）が算出されます。ほとんどの統計的サンプリングプロセスでは、単一の最良の推定値が求められます。しかし、不動産市場は非常に非効率であることが知られており、市場取引データには大きな誤差が含まれるため、鑑定プロセスでは通常、複数の同時アプローチによる評価が行われ、鑑定士の意見に至る最終段階として判断による調整が行われます。したがって、すべての鑑定アプローチで比較対象データが使用されます。[2]
原価法
この方法では、新築の場合と同様に改良工事の建設費を見積もり、減価償却、不効用、外部陳腐化の要素を差し引きます。これに敷地と敷地改良の価値が加算されます。その結果が原価法による価値です。比較データは敷地価値の見積もりに使用され、建設費やその他の要素の見積もりにも役立つ場合があります。しかし実際には、ほとんどの鑑定士は原価見積もりに標準原価計算サービスを使用し、減価償却には経年劣化法を使用しています
歴史的に、原価アプローチはほとんどの商業用不動産鑑定評価の一部として作成されてきました。しかし、（関連性がない場合でも）原価アプローチを含めることへの抵抗感は、過去20年間で薄れてきました。
代替の原則は、原価アプローチを採用するための技術的な根拠です。代替の原則によれば、賢明な買い手は、同等の物件を建設するのにかかる費用を超える金額を支払うことはありません。言い換えれば、150万ドルで新築アパートを建設できるのであれば、200万ドルもかけて購入しようとする人はいないでしょう。
原価法による評価額は、土地の市場価値、減価償却後の再調達原価、そして企業努力の合計です。土地は通常、売買比較法を用いて評価されます。再調達原価とは、対象物件と同等の品質と機能を持つ建物を建設するための費用です。（再調達原価とは、全く同じ建物を建設するための費用です。この方法は、現在使用されていない材料や工法を用いて建てられた古い建物に対して時折用いられます。）
外部陳腐化は、対象物件の境界線外の状況がその価値に悪影響を及ぼす場合に発生します。例えば、ニューヨークのオフィスビルは、マンハッタンのオフィス稼働率が93%から75%に低下した場合、外部陳腐化の影響を受けることになります。食肉処理場の隣に建てられた邸宅も、外部陳腐化のもう一つの例です。
起業利益とは、不動産の計画と建設に必要な用地、投資家、借入金、建築、建設、リース契約などを手配するために誰かを誘導するために必要な対価の額です。適切な起業利益の額は、競争、プロジェクトの難易度、市場状況、開発者の計画の妥当性といった要因によって異なります。場合によっては、外観または機能の陳腐化により起業利益が得られないこともあります。
コストアプローチの概要は次のとおりです。
土地の市場価値 + 改良物の新規再調達価格 - あらゆる形態の減価償却 + 企業利益 = 原価アプローチによる市場価値
売買比較アプローチ
これは、類似物件の使用に最も一般的に関連するアプローチです。鑑定士は十分な数の類似物件（住宅分析では3つ程度、非住宅鑑定ではより多く）を探し、様々な比較要素に応じて類似物件の売却価格を調整します。例えば、対象住宅が1,000平方フィート（93平方メートル）であるのに対し、比較物件が1,100平方フィートの場合、この価値の差を考慮して、比較物件の売却価格は下方調整されます。比較要素の限界価格は通常、狭い範囲の値の平均価格よりもはるかに低いため、下方調整は非常に小さくなる可能性があります
収益アプローチ
このアプローチは、将来のキャッシュフローを割引または資本化して推定します。多くの場合、これらの将来のキャッシュフローは、類似の収益不動産を用いて推定する必要があります。割引率と資本化率は、類似不動産の最近の売却価格を用いて推定されることが多く、比較対象物件と対象物件の間の差異リスクを適切に調整する必要があります。
特別な状況
鑑定士は、汚染、地役権、建設上の欠陥など、特定の要因の影響を見積もるよう求められることがよくあります。このような業務を専門とする鑑定士は、通常、調整の根拠となる類似取引、事例研究、または学術研究のデータベースを保有しています。[3]
比較物件チェック
類似物件は、「コンプチェック」を行う際にも使用されます。コンプチェックとは、通常、不動産業者やブローカーが行う簡易分析の俗語で、売却価格や価値の潜在的な範囲を推定するものです。実際の不動産鑑定は通常、一連の基準に従って行われ、米国では「鑑定士実務統一基準」（略してUSPAP）が最も一般的です。住宅購入者や売却者が不動産の価値を推定するのに役立つツールもありますが、物件の完全かつ包括的な分析を行うには、常に資格を有する鑑定士または認定鑑定士による分析に頼るべきです。
参考文献
- ^ 「不動産における「コンプ」とは？ | REtipster.com」REtipster。2023年7月27日閲覧
- ^ 不動産鑑定第12版（シカゴ、鑑定協会、2001年）
- ^ジョン・A・キルパトリック、「 ブラウンフィールド資産 の評価」、マイケル・B・ジェラード編著『ブラウンフィールド法と実務：汚染された土地の浄化と再開発』マシュー・ベンダー社、2007年ISBN 0-8205-3188-X
