コンドミニアムホテル

トランプ・インターナショナル・ホテル・アンド・タワー

コンドミニアムホテルは、コンドテル、ホテル コンドミニアム、またはコンテルとも呼ばれ、法的にはコンドミニアムですがホテルとして運営され、短期レンタルを提供し、フロントデスクを備えた 建物です。

コンドミニアムホテルは、通常、大都市やリゾート地において、高級ホテルとして開発・運営されている高層ビルです。^{[ 1 ]}これらのホテルにはコンドミニアムユニットがあり、フルサービスの別荘を所有することができます。コンドミニアムユニットは、宿泊客が使用していないときは、ホテルチェーンが行うマーケティングと管理を活用して、他のホテルの客室と同様に貸し出し・管理することができます。

法的紛争

米国政府は、コンドミニアムホテルプロジェクトに関する広告の種類について非常に厳格です。一部のコンドミニアムプロジェクトは不動産投資として宣伝されていますが、これらのコンドミニアムの不動産投資としての価値が完全には明確ではないため、米国政府は現在、コンドミニアムホテルの広告においてこの表現を使用することを禁止しています。

カリフォルニア州では、コンドミニアムホテルが、開発業者がビーチへの公共アクセスを保護するための法律を回避できるとして批判されています。コンドミニアムホテルはホテルの客室を備えているため、たとえユニットの大部分が個人所有であり、公共の宿泊施設としての役割がほとんどないとしても、公共宿泊施設に分類される可能性があります。^{[ 2 ]}

フィリピンでは、コンドミニアムホテルにはコンドミニアム不動産証書が付属しています。これにより、他の多くの不動産とは異なり、外国人はコンドミニアムホテルのユニットの最大30%を取得できます。^{[ 3 ]}このことが、この開発物件をフィリピンで人気に押し上げています。

場所

完全なリストではありませんが、米国でコンドミニアムホテルの最も人気のある場所は、アスペン、シカゴ、マイアミ、フォートローダーデール、ラスベガスバレー、ニューヨーク市、サウスカロライナ州マートルビーチ、フロリダ州オーランドなどです。コンドミニアムホテルは、スキーリゾートや、コスタリカのハコ、タイ^{[ 4 ]}、そして最近ではシントマールテンなどの国際的な観光地にも見られます。投資家は2006年にコンドミニアムホテルに推定2億5000万ドルを費やし、その多くはリゾート地に集中していました。

費用

コンドミニアムホテルの経済分析は、潜在的な収益源に関する正確な情報を得ることが難しいため、非常に困難です。開発業者は、不動産規制ではなく、米国証券取引委員会（SEC）の投資規制の対象となることを恐れて、客室料金や稼働率に関する重要なデータや推定値を提供していません。^{[ 5 ]}

財政上の考慮事項

所有による財務結果に寄与する主な要因は、賃貸収入、資産価値の増加または減少、融資、税額控除です。

賃貸収入は管理会社と分配され、オーナーは通常、ユニットのマーケティングや予約を含む管理費を前払いしません。レンタルプール内のユニットの一般的な月額料金には、FF＆E（家具・備品・設備）準備金とリゾート料金が含まれます。オーナーと管理会社間の収益分配率はプロジェクトごとに異なりますが、ほとんどが50％前後です。ほとんどのコンドミニアムホテル、特にウェスティンやリッツカールトンなどのブランドホテルは、リゾート経済や人気の高い都市部に戦略的に位置しているため、1泊あたりの料金が高く、年間を通して安定した稼働率を実現しています。ホテル宿泊客からの賃貸収入は旅行パターンに左右され、減少する可能性があります。

多くのコンドミニアムホテル、特にブランドコンドミニアムホテルは二桁の成長を遂げており、同じリゾート市場にある従来のコンドミニアムや一戸建て住宅を上回っています。コンドミニアムホテルのユニットは所有権が単純にある不動産であり、他の種類の不動産と同様に売買できます。建設中のコンドミニアムホテルがある新興市場の多くでは再販データが不足しているため、専門家は投資目的だけでコンドミニアムホテルの購入を検討する際には注意を払っています。^{[ 6 ]}従来の不動産と同様に、値上がりは決して保証されません。まさにこのシナリオが最近ラスベガスで発生しました。有名なコンドミニアムホテルのいくつかは、再販市場では建設前よりも安く売却されました。

一般的に、融資は自宅よりも高額になります。住宅ローンの金利は1ポイント高くなる場合があり、特に過去には金融機関がコンドミニアムホテルというコンセプトに馴染みがなかったため、この傾向が顕著でした。建設前の購入には多額の頭金が必要であり、購入者はホテルが完成し、運営準備が整うまで、収益を得ることも、物件を利用することもできません。さらに、所有者は賠償請求や特定の損害・損失に備えて、追加の保険に加入しなければならない場合もあります。

コンドミニアムホテルの所有により、追加の税制優遇措置が受けられる場合があります。コンドミニアムホテルが主たる居住用以外の用途、または賃貸住宅として使用されている場合には、オーナーはコンドミニアムホテルのユニットの減価償却期間を39年から27.5年、15年、7年、さらには5年に短縮できる場合があります。これはコンドミニアムホテルに関する税制上の法律によって定められており、購入希望者の税務状況はそれぞれ異なるため、個々のケースごとに適用されます。

住宅所有者組合の料金とサービス

ほとんどのコンドミニアムと同様に、コンドミニアムホテルのオーナーは、一般的にHOAと呼ばれる住宅所有者組合費を支払う義務があります。料金とサービスは大きく異なる場合があります。変動要因としては、ホテルの星評価、運営レベル、そして立地などが挙げられます。例えば、海沿いにある物件は、定期的に沿岸性の天候の影響を受けるため、建物の外装のメンテナンスがより頻繁に必要になる場合があります。同様に、スキーリゾートにある物件は、強力な冬の嵐に耐え、除雪サービスにも対応する必要があります。

例外はあるものの、HOAの料金やサービスの多くは固定されており、プロジェクト間での変動はごくわずかです。これらのサービスには通常、一般ユニット用ユーティリティ、共用エリア用ユーティリティ、各部屋および建物の予備費、敷地管理、運動場使用料、警備、害虫駆除、機械修理費、安全警報システム、駐車場管理、プール管理、オーナー管理・運営サービスなどが含まれます。ホテル宿泊客への影響に関する項目は、通常HOA料金には含まれていません。これには、ハウスキーピング、ホテルの人員配置および運営に関連する費用などが含まれます。^{[ 7 ]}

注記

1. マイケル・コーケリー「コンドミニアムホテル：バケーションレジデンス購入の最新トレンド」ウォール・ストリート・ジャーナル・オンライン 2006年2月28日
2. "「カリフォルニアのビーチ沿いの『コンドミニアムホテル』論争」 NBCニュース、2006年8月28日。
3. "「フィリピン領事館がフィリピンに土地を所有」
4. 「コンドテルの増加」 www.jll.co.th 2019年10月24日2024年6月19日閲覧。
5. Chin, Calvin (2007年4月17日). 「コンドミニアムホテルガイド - パート2：財務分析」 . Halogen Guides . 2007年11月13日閲覧。
6. Duggan, Ed (2006年7月21日). 「コンドミニアムホテルは低投資とみられる」 . South Florida Business Journal . 2008年3月20日閲覧。
7. Peterson, Tara (2007年5月23日). 「コンドミニアムホテル：概念概要」 . プレミアムコンドミニアムホテル. 2008年6月10日時点のオリジナルよりアーカイブ。2008年3月20日閲覧。