建設契約
2人の男性がイベントで並んで契約書を提示している
政府建設契約の締結

建設契約は、文書形式で記録されたポリシーと条件に基づく、2者間の相互または法的拘束力のある合意です。関係する2つの当事者は、1人以上の不動産所有者と1人以上の請負業者です。所有者は、多くの場合「発注者」または「クライアント」と呼ばれ、[ 1 ]建設される特定の開発にどのような種類の契約を使用するかを決定し、契約上の合意で法的拘束力のある条件を定める完全な権限を持ちます。[ 2 ]建設契約は、請負業者と所有者の両方の 作業範囲、リスク、期間、義務、成果物、法的権利を概説する重要な文書です。

種類

建設契約には、発注者が支払うべき金額の計算方法によって、一括払い契約、再計測契約、実費償還契約の3つの主要な種類があります。これらの種類は、主に、誰がリスクを負うか、誰が超過費用を負担するか、そしてプロジェクト費用が見積り費用を下回った場合に誰がその節約分を保有するかという点で異なります。[ 3 ]

その他の契約の種類と契約目的の説明には次のものがあります。

  • 商業契約
  • 国内建築契約[ 4 ]
  • パーセンテージ契約
  • アイテムレート契約または単価契約
  • 一括払いと定期契約[ 5 ]
  • コストプラス固定料金契約
  • コストプラスコストパーセンテージ契約
  • 下請契約[ 6 ]
  • 特別契約[ 7 ]

一括契約

一括払い契約では、施主は工事完了後に費用の内訳を明示せずに請負業者に一定の一括払い金を支払うことに同意する。[ 8 ] [ 9 ]工事完了後は詳細な計測は不要である。

一括払いと定期契約

一括請負契約では、プランと仕様書通りの完全な作業が、契約書に基づき一定の固定金額で請負業者によって実施されます。発注者は必要な情報を提供し、請負業者は一定の金額を請求します。この契約は、項目数が限られている場合、または実行する作業の正確な数量を計算できる場合に適しています。すべての作業項目の詳細な仕様、プランと詳細図面、保証金、違約金、進捗状況、その他の契約条件が契約に含まれています。一括請負契約と定期請負契約ではありますが、請負業者には担当エンジニアが発行する証明書に基づいて、作業の進捗状況に応じて2～3か月ごとに定期的に支払われます。追加項目の支払いを行うための定期料金が契約に含まれています。

一括請負契約では、工事着工前にクライアントと請負業者の間で「固定価格」が合意されます。この契約は住宅建設と商業施設建設の両方の契約に適用できます。請負業者にとって価格変更の選択肢が少ないため、リスクが高まる可能性があります。

商業契約

商業契約とは、商業ビルまたは非住宅ビルの建設において実施されるべきすべての作業を網羅した契約です。巧みに作成された商業契約は、両当事者の利益を保護し、リスクを最小限に抑え、請負業者の収益性を向上させることができます。

国内建設契約

国内建築契約とは、外国や国際的ではなく、特定の国内に存在する、または発生する商業用または住宅用の建物の建設のために実行する必要があるすべての作業を含む契約です。

パーセンテージ契約

入札開始前に、最低入札価格と各契約者間の相対的順位が既に確定している場合は、パーセンテージ契約が適用されます。パーセンテージ契約は、不均衡な入札が発生する可能性がない契約形態です。

コストプラス固定料金契約

原価プラス固定料金方式では、所有者は契約者に、文書化された作業コストに加えて合意された金額を支払います。[ 10 ]

これは交渉型の契約であり、実際の直接費用が支払われ、諸経費として追加料金が支払われ、利益は通常当事者間で交渉されます。オーナーはプロジェクトに対するより強いコントロール権を持ちますが、リスクはオーナーに移転されます。[ 11 ]

コストプラス契約では、クライアントが建設会社に対して、人件費、材料費、その他の費用などの建築費用に加えて、通常は契約総額の割合として示される追加の支払いを返済することに同意することが規定されています。

このタイプの建設契約は、一括請負契約の代替手段です。住宅所有者には柔軟性と透明性を提供し、コストプラス契約は請負業者に利益を保証するため、請負業者のリスクを軽減します。

コストベース契約であるこの種の契約とランプサム契約の違いは、保証最大価格（GMP）では、コストアンダーランによって節約できた場合、それが規定価格契約となり、請負業者はコストアンダーランで得た節約分を自らのものとして保持し、オーナーに返還する義務はないという点です。ただし、この節約分は請負業者とオーナーの双方で共有できます。[ 12 ]もう1つの違いは、計画の状況です。ランプサム契約は、オーナーが建設計画、仕様書など一式を入手できる場合に使用できますが、そうでない場合は、これらの不足を補うために保証最大価格（GMP）を含めることが望ましいです。コストプラス契約を使用する場合は、オーナーが保証最大価格を決定して追加コストを防ぎ、請負業者がオーナーにプロジェクトコストに関する主要な情報を提供するのが望ましいです。[ 13 ]

デュークとカルメンは、「GMPに基づくコストプラス方式は、発注者が負担する総建設費と手数料に上限を設ける。この価格設定方式で工事を提供する当事者がGMPを超えた場合、その超過分は当該当事者が負担する。…GMPに基づくコストプラス方式とコスト削減分担契約は、建設契約の両当事者が可能な限り効率的に協力するインセンティブとなる。」[ 14 ]

このタイプの契約では、最終支払い前に定期的にプロジェクトを監視、検査、監査する権限がオーナーに与えられます。したがって、リスクはオーナーから請負業者に移転され、これは顧客にとって魅力的なものとなるでしょう。[ 12 ]

コストプラスコストパーセンテージ契約

原価プラス割合契約では、所有者は文書化された原価の100％以上を支払うため、通常は詳細な費用計算が必要となる。[ 15 ] このタイプの契約では、請負業者には実際の作業コストに利益として一定の割合が加算された金額が支払われる。契約締結時には、各種契約書類、図面、仕様書は不要である。請負業者は材料費と労務費のすべての記録を保管する必要があり、請負業者は担当エンジニアに応じてそれに応じて支払われる。 このタイプの契約は、基礎条件の問題、高価な構造物の建設などの緊急作業に適している。米国連邦調達規則は、米国連邦政府の契約にこのタイプを使用することを明確に禁止している。[ 16 ]

再測定契約

再測量（または再計測）契約では、工事全体に対して支払われる価格は、工事の様々な部分を詳細に計測し、契約に含まれる価格表を参照して行われた工事を評価することによって確定される。[ 3 ] FIDICレッドブック第4版[ 17 ] （1999年レッドブックの前身）は、世界の一部の地域で土木工事の再測量契約として使用されている。[ 18 ]

下請契約

下請契約とは、主に建設業者または元請業者と下請業者の間で締結される契約であり、建設プロジェクトにおいて実施される専門業務の範囲を規定するものです。[ 6 ]

単価契約

単位費契約または単価契約は、単一の価格ではなく、設置されたユニット数に基づいて行われます。[ 19 ]支払いは、コンクリートの場合は立方ヤードあたりなど、各項目ごとに特定のレートで計算され、設置された数量を掛け合わせます。「請負業者は、特定の作業または作業範囲について、発注者に価格を提示しますが、契約締結時には、当事者は完了する作業ユニットの実際の数を把握していない場合があります。」[ 14 ]そのため、発注者はプロジェクトが完了するまで正確な最終価格を把握できません。[ 20 ]このタイプの契約は通常、土木工事で土壌や岩石の掘削が伴う場合など、作業量を確定できない場合に利用されます。請負業者は、設置され、発注者によって検証されたユニット数に基づいて支払いを受けます。[ 21 ]

単位原価契約は、現場での数量の差異に対してより柔軟に対応できるため、重機や高速道路建設の契約でよく用いられます。[ 20 ]アメリカ建設業者協会（AGC）によると、このタイプの契約はプロジェクト全体で使用されることはほとんどなく、数量の差異が重要な下請け業者との契約に主に使用され、修理やメンテナンス作業でよく使用されます。このため、「土砂除去や盛土、仕上げ金具など、作業項目の特定のコンポーネントに適用される一括払い契約または原価加算契約の一部として使用される場合を除き、ほとんどの民間建築プロジェクトでは特に有用ではありません。」 [ 14 ]

特別契約

特別契約はさらに5つの種類に分類されます。

  • ターンキー契約

オーナーは請負業者に対してガバナンスを発揮します。請負業者は社内部門と下請け業者に対してガバナンスを発揮します。

  • 交渉契約
  • パッケージ契約
  • 継続契約
  • ランニング契約[ 22 ]

建設契約の特徴

基準日

「基準日」とは、状況の変化を評価するための基準日です。建設契約において基準日を設定することは、通常、請負業者が入札価格を決定してから契約を締結するまでの期間に発生する可能性のある変化について、発注者と請負業者の間でリスクを分担するための手段として用いられます。この期間は非常に長くなる可能性があり、発生する変化は工事費用に重大な影響を及ぼす可能性があります。[ 23 ]

基準日は、入札準備の条件が請負業者によって認識され、価格に適切に反映されたとみなされる基準日を設定します。契約の履行前に指定された条件が変更された場合は、それを反映するために契約を調整することができます。

期間が短い非常に小規模なプロジェクトでは、この要件は必ずしも必要ではないと考えられます。より大規模なプロジェクトでは、基準日を設定することで、契約金額の変更や工期の延長、さらには契約に適用される規則（例えば、仲裁規則のどの版を適用するか）を決定することができます。

具体的な規定は、採用される契約形態によって異なります。例えば、合同契約裁定所（JCT）の設計施工契約では、基準日が、法定規制の変更、 VAT免除の変更、および日雇い労働の定義の変更に関するリスク配分を決定します。JCTの2011年版標準建築契約では、契約の基準日後に「法定要件」に変更があった場合、請負業者はそれに応じて作業範囲を変更する必要があります。この変更は、正式な指示が出されていない場合でも、請負業者が支払いを受ける権利のある変更とみなされます。[ 24 ]

実質的な完了

実質的完了は、請負人が所有者に現場の占有権を返還した時点で成立します。これは通常、工事が完了し、依頼者が受領した時点です。実質的完了証明書は通常、この受領を証明するものです。通常、留保金の半額が支払われ、請負人の予定損害賠償責任は終了し、瑕疵修正期間が始まります。[ 25 ]

保持

留置金とは、契約に基づき所有者が未完成または欠陥のある工事に対する保証として差し控える金額である。[ 26 ]留置金は完了した工事の一定割合となる場合もあるが、違法であってはならない。

セクション完了

部分完了とは、建設契約において、工事の各セクションごとに異なる完了日を認める条項を指します。これは、段階的に完了する大規模プロジェクトでよく見られ、発注者は他の部分の建設工事が継続している間に、完了した部分の所有権を取得することができます。[ 27 ]

引っ掛かり

スナッギングとは、所有者または所有者の代理人が欠陥がないか確認するプロセスを指し、請負業者は最終支払い前に欠陥を修正する必要があります。英国の消費者団体Which?によると、住宅物件のスナッギング調査で最も多く取り上げられる問題は、左官工事、タイル張り、巾木、外壁のレンガ造りの仕上がりに関するものであることが多いとのことです。[ 28 ]

参照

参考文献

  1. ^ Bowman's, A Guide to Construction Contracts、5ページ、2020年9月2日アクセス
  2. ^ 「主な契約の種類」。2014年10月17日時点のオリジナルよりアーカイブ。2014年10月23日閲覧。
  3. ^ a b Hogos, T. and Shewangzaw, M. (2009),建設法：教材、司法・法制度研究所後援、2020年8月29日アクセス
  4. ^ 「住宅建築契約：投資を保護する住宅建設に必須の法的要件」 2025年6月2日。
  5. ^ 「一般的な建設契約の種類」 。 2014年10月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。2014年10月23日閲覧。
  6. ^ a b「建設契約」 。 2014年10月20日閲覧。
  7. ^ BC Punmia博士 (2014).生産計画と管理の教科書.
  8. ^ 「ビジネス辞書」 2014年10月17日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2014年10月17日閲覧。
  9. ^ 「一括払い契約」 。 2014年10月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。2014年10月17日閲覧。
  10. ^ 「India study channel」、Owais Khursheed著。 2014年10月17日閲覧。
  11. ^バリー、ドナルド・S. (1992). 『プロフェッショナル・コンストラクション・マネジメント：CM、設計施工、ゼネコンを含む』 ポールソン、ボイド・C. Jr. (第3版). ニューヨーク: マグロウヒル. ISBN 0070038899. OCLC  24219336 .
  12. ^ a bバーガー、レイチェル. 「保証最大価格（GMP）契約について知っておくべきこと」 . The Balance Small Business . 2019年7月4日閲覧。
  13. ^ "AIA" . www.aia.org . 2019年7月4日閲覧。
  14. ^ a b c「建設契約における価格設定オプションの長所と短所」 Bell Davis Pitt 2017年6月20日2019年7月4日閲覧。
  15. ^ 「コストプラスコストパーセンテージ契約」、バーバンク・リモデル・コントラクター。 2024年11月5日閲覧。
  16. ^ FARパート16.102
  17. ^ FIDIC、土木工事契約条件、第4版、1987年
  18. ^ Richards, G., UK: 建設業界における調達方法、Pinsent Masons LLP、2006年3月14日発行、2020年9月1日アクセス
  19. ^実務法、用語集：単価契約、2025年2月25日にアクセス
  20. ^ a bハルピン、ダニエル・W. (2006).建設マネジメント（第3版）. ホーボーケン、ニュージャージー州: Wiley. ISBN 0471661732. OCLC  61425134 .
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  22. ^ BC Punmia博士（2014年10月17日）.生産計画と管理.
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  24. ^ JCT、標準建築契約、2011年版（SBC/2011）、Sergeant、M.、「建設契約に基づく推定変更」で参照、2015年11月11日公開、2020年8月24日アクセス
  25. ^ Kempthorne, V.、「実質的完了」の意味、Clarks Legal、2019年1月11日発行、2020年9月3日アクセス
  26. ^ 「支払いの基準が工事費プラス最低保証価格の手数料である場合の、所有者と請負業者間の標準契約書、文書A102-2017、第12.1.8項」(PDF)。aia.org 。AIA 。 2019年11月1日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。 2024年7月3日閲覧。
  27. ^ Designing Buildings Wiki、建設契約におけるセクション完了、2019年1月14日更新、2020年8月29日アクセス
  28. ^ Which?、 Snagging surveys、2020年9月3日アクセス
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