総賃料乗数
総賃料倍率（GRM ）とは、不動産投資価格と実効総収入（固定資産税、保険料、光熱費などの経費を差し引く前の年間賃料収入）の比率です。GRMとは、物件が総賃料収入で投資資金を回収するのにかかる年数です。将来の不動産投資家にとって、GRMが低いほど、より良い投資機会となります。[ 1 ]
GRMは、減価償却効果、定期的な費用（固定資産税や保険など）、および潜在的な賃借人が負担する投資家の費用（光熱費や修繕費など）が、物件全体で均一（均一な値、または総賃料収入に対する均一な割合）と見込まれる、あるいは総賃料収入と比較して無視できる投資物件を比較・選定する際に有用です。これらの費用は市場の賃貸収益率よりも予測が難しい場合が多いため、GRMは、純投資収益率の指標を決定するのが難しい場合に、その代替指標として機能します。
例: 販売価格 200,000 ドル / (月額家賃 750 ドル × 12 か月) = 22.22
今日では、不動産専門家がGRMを月額賃料ではなく年間賃料で見積もるのはごく一般的です。100GRM（月額賃料）は8.33GRM（年間賃料）となります。年間賃料で計算した8.33GRMは、総賃料で物件の賃料を8.33年で回収できることを意味します。
賃貸不動産の価値を測る一般的な指標として、総賃料収入ではなく純収益率に基づくものが、キャピタライゼーションレート（キャップレート）です。GRMとは異なり、キャップレートは乗数ではなく年間収益率です。純収益率から算出されるGRMと同様の乗数は、キャップレートの逆数です。[ 2 ]
キャップレートとトータルリターンの関係
不動産を評価するもう一つの方法は、潜在的粗賃料の倍数を用いる方法です。これは、売却済みの類似物件の倍数を参考に算出されます。これは、粗賃料乗数（GRM）または粗収入乗数（GIM）を用いて行われますが、これらは本質的に同じものです。これらを用いる際には、それらが潜在的粗賃料の倍数から算出されたものなのか、それとも実効粗収入の倍数から算出されたものなのかを把握することが重要です。[ 3 ]
上記のような手順は「近道」と呼ばれることもあり、確かにその有用性はありますが、資産価値の因果モデルとしては、より包括的な複数期間の割引キャッシュフロー（DCF）法と比較すると、せいぜい単純すぎる、最悪の場合不完全で、時には誤解を招く傾向があります。例えば、ある物件の18,325,000ドルという価値は、5.46%のキャップレートで表現できますが、これはその価値が投資家が5.46%の初期収益利回りを望んだことだけに起因することを意味するものではありません。投資家は、DCF法で表される、より包括的な複数期間のトータルリターンの観点から、将来の投資パフォーマンスを重視すべきです。
DCF法によって示される長期的なトータルリターンの観点が、18,325,000ドルという不動産価値の要因であると考える方が正確です。したがって、5.46%というキャップレートは、より基本的なDCF法の計算結果を反映したものとして捉えるのが適切です。
参考文献
- ^ 「商業用不動産における総賃料乗数を理解する」 Propertymetrics.com 、 2014年2月6日。 2016年9月13日閲覧。
- ^ 「小規模住宅所得物件評価報告書」（PDF）Fanniemae.com。2017年2月15日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。 2019年4月2日閲覧。
- ^ 「投資用不動産の市場価値」 . apartmentpropertyvaluation.com . 2019年9月15日閲覧。
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