不動産業者

不動産業者は、イギリスにおいて、不動産やその他の建物の売買や賃貸、管理を仲介する個人または企業です。賃貸を専門とする業者は、賃貸業者または管理業者と呼ばれることがよくあります。不動産業者は主に、売却可能な不動産のマーケティングや契約の再譲渡に従事しており、 ^{[ 1 ]}弁護士または認可された不動産譲渡人が法的文書の作成に携わっています。しかし、スコットランドでは、多くの弁護士が不動産業者としても活動しており、これはイングランドやウェールズではまれです。米国などの他の国では、不動産業者は一般的に不動産業者と呼ばれます。

「不動産業者」は、個人所有の不動産群（全てまたは大部分が賃借人所有）の管理責任者を指す現在の呼び名でもあります。時代、地域、対象となる不動産の範囲に応じて、ファクター（係員）、スチュワード（執事）、ベイリフ（執行官）といった呼び名も存在します。

起源

この用語はもともと、土地の管理責任者を指し、住宅の売買に従事する者は「ハウス・エージェント」、土地を売却する者は「ランド・エージェント」と呼ばれていました。しかし、20世紀には「エステート・エージェント」が一般用語として使われるようになりました。エステート・エージェントは、アメリカ合衆国の不動産ブローカーとほぼ同義です

不動産業者は、不動産価格の上昇や下落につながる要因を含め、地域に精通している必要があります。例えば、新しい道路や空港の建設は、近隣の住宅に悪影響を及ぼす可能性があります。同様に、採石場の閉鎖や地域の開発も価格上昇につながる可能性があります。顧客に希望価格をアドバイスする際には、類似物件の最近の売却価格（または賃貸価格）を把握しておく必要があります。

規制

英国では、住宅不動産業者は1979年の不動産業者法および2007 年の消費者、不動産業者、救済法によって規制されています

2012年9月にCPR（消費者保護規制）が導入され、住宅販売プロセスを規制するようになりました。^{[ 2 ]}

住宅物件に関しては、不動産業者のための業界団体もいくつかあります。INEA（独立不動産業者ネットワーク）とNAEA Propertymark（旧称：全米不動産業者協会）です。NAEA Propertymarkの会員は、行動規範に違反した場合、懲戒処分を受ける可能性があります。^{[ 3 ]}懲戒処分には、警告や注意から、違反した規則ごとに最大5,000ポンドのより厳しい罰金まで、そしてマネーロンダリング対策に関する特定の規則に違反した場合は最大500万ユーロの罰金まで、あらゆる内容が含まれます。^{[ 4 ]}

一部の不動産業者は、英国の不動産専門家の主要団体である王立勅許測量士協会（RICS）の会員であり、住宅、商業、農業用不動産を取り扱っています。「勅許測量士」と呼ばれる会員は試験に基づいて選出され、顧客の金銭管理や過失に備えた専門職賠償責任保険に関する規定を含む行動規範を遵守することが求められます。

不動産業者オンブズマン制度[ ^{5 ]は}、 2006年にOFTから住宅販売行動規範の承認を受けており、2018年12月現在、15,897以上の販売事務所と14,746の賃貸事務所がTPOに登録されていると主張している。^{[ 6 ]}

不動産業者として営業するには、いずれかの団体に所属することが法的に義務付けられています。救済制度に加入していない業者は罰金を科せられる可能性があります。救済制度は、住宅情報パック（HIP ）に基づき、不動産業者を規制するために同時に導入されました。

英国の産業構造

全国規模の住宅不動産代理店チェーンはいくつか存在しますが、大多数は地元または地域に特化した会社です。

多国籍商業代理店は数多く存在し、典型的には英米系、汎欧州系、あるいはグローバル企業です。これらの企業はいずれも、単なる代理業務にとどまらず、不動産に関するあらゆるアドバイザリーサービスの提供を目指しています。

商業用不動産と住宅用不動産の両方を扱っている大企業はほんの一握りです。

手数料

不動産業者の手数料は、物件の売主に請求されます。不動産業者は通常、「売れなければ手数料なし」という条件で売主に請求します。つまり、物件が売れなかった場合、顧客は不動産業者に何も支払う必要がなく、業者は顧客のために無料で働いたことになります。売主が物件を売却し、不動産業者が紹介した買主に売却を完了した場合、不動産業者は1%から3.5%の範囲で手数料を請求します。2018年の平均は、VAT込みで1.42%と報告されており、これは物件の売却価格に基づいて計算されます。^{[ 7 ]}

代替不動産仲介モデル、特にオンライン不動産仲介業者は、一般的に手数料の選択肢を提供しており、そのほとんどは前払いか、完了後に支払われるかのいずれかです。^{[ 8 ]}手数料は約300ポンドから800ポンドの範囲です。^{[ 9 ]}

賃貸

商業用不動産の賃貸を扱う不動産業者は、通常、初年度の家賃の7～15%と初月の家賃全額を手数料として請求します。2人の業者が10%を請求している場合は、手数料を2人で折半します。商業用不動産を販売する不動産業者（投資仲介業者）は、通常、売却価格の1%を手数料として請求します

住宅賃貸仲介業者が請求する手数料は、仲介業者が物件の管理も行うか、単に新しい入居者を斡旋するだけかによって異なります。入居希望者への請求は、通常、申込手数料、管理手数料、事務手数料（もしくはその3つすべて）と呼ばれる返金不可の手数料で、0ポンドから300ポンドまで様々です。仲介業者に対する手数料に関するガイドラインはありませんが、物件リストに対して手数料を請求することは法律で禁じられています。スコットランドでは、入居者へのあらゆる請求は違法です。^{[ 10 ]}イングランドとウェールズでは、仲介業者はそれ以外の手数料を自由に請求できます。

通常、最初の1ヶ月分の家賃の前払いに加え、返金可能な保証金（通常は1ヶ月分の家賃相当）も必要です。英国の住宅賃貸のほとんどは、保証付き短期賃貸契約（Assured Shorthold Tenancy Contract）に基づいています。保証付き短期賃貸契約（一般的には単に「ショートホールド」と呼ばれます）は、以前の、そしてほとんどが廃止されたタイプの住宅賃貸契約に比べて、法的保護が弱いです。短期賃貸契約は標準的な契約であり、文言は通常、法律関係の文具店やインターネットで約1ポンドで入手できますが、ほとんどの不動産仲介業者は30ポンドの手数料を請求します。

入居者が物件に入居する前に、入居者の信用照会を行うことが重要です。信用照会は、Equifax、Experian、Call Credit（英国の主要3社）の信用履歴データを用いて、社内ウェブサイトシステムまたはマネージド・リファレンス・サービスを通じて行うことができます。信頼できる不動産業者は、入居者が物件の家賃を支払う能力があり、以前の不動産業者に重大な問題がなかったことを確認するために、雇用証明書と以前の家主からの照会も求めます。また、身分証明書と居住証明書も収集し、提出することが不可欠です。

販売

住宅物件を販売する不動産業者は、一般的に、成約価格にVAT（付加価値税）を加えた金額の0.5%（単独代理）から3%（複合代理）の手数料を請求します。新聞やウェブサイトなどへの広告掲載費用を請求する業者もありますが、一般的には広告費は手数料に含まれています。追加料金に関する混乱を避けるため、すべての手数料は販売前に明確に合意し、代理契約書に記載する必要があります。

2016年7月、Which?は、不動産業者の手数料は全国平均で1.3%であると報告しましたが、^{[ 11 ]}手数料は大きく異なります。

最も安い物件を除けば、不動産業者の手数料は一般的に、英国での引っ越し費用の中で印紙税に次いで2番目に高額な要素です。

街の不動産業者は、売却費用や、売却中止や市場からの撤退費用を前払いで請求することはほとんどありません。そのため、オンライン不動産業者を利用して不動産を売却する他の選択肢があるにもかかわらず、多くの場合、売却の保証や、売れなければ手数料無料の街の不動産業者が提供するような動機付けなしに、前払い手数料を請求します。

その他のアプローチ

2005年頃から、オンライン不動産業者は従来の料金体系に代わる選択肢を提供し、より安価な固定料金の販売パッケージを謳っています。これらのオンライン不動産業者は、個人の不動産売主に対し、従来の不動産業者のほんの一部の費用で、大手不動産ポータル（従来の街の不動産業者が好んで利用する媒体）を通じて物件を販売する能力を提供すると主張しています。オンライン不動産業者は、拠点を置く町に物理的なオフィスを持つのではなく、デジタルマーケティング技術を使用し、バックオフィス業務を1か所に集約することで、従来の不動産業者と同じくらい効果的に物件を宣伝できると主張しています。オンライン不動産業者は通常、英国全土をカバーしているため、従来の不動産業者が一般的に持つ地理的な境界を取り除くことで手数料を削減できると主張しています。最後に、オンライン不動産業者は、物件が売れなければ通常は料金を請求しない従来の不動産業者とは異なり、前払いで料金を請求することがよくあります

2010年2月、公正取引局（OFT）は、不動産業者に関する法律の改正により住宅販売の方法に大変革が起こり、より安価なオンライン業者が以前よりも定着するようになったと発表した。^{[ 12 ]}

英国に拠点を置く仲介不動産業者や不動産ポータルは、英国および世界中の不動産業者に、すべての物件を公開して協力することを奨励し始めており、サイト訪問者は 1 つの Web サイトで英国および海外の膨大な物件をすべて見ることができます。

2007年に実施された調査によると、不動産を販売する最も効果的な方法は「売り出し中」の看板を掲示することであり、顧客の28%は物件を詳しく調べる前に不動産業者の「売り出し中」の看板を見ていた。インターネットで住宅を探すことが僅差で2位（21%）、新聞が3位（17%）となった。4番目に効果的で、最も伝統的な方法は、顧客が不動産業者の事務所を訪問すること（15%）だった。2010年には、物件の80%から90%がインターネット経由で見つかり、業者は事務所を訪れる人の数が減少していると感じている。看板は依然として非常に効果的だが、多くの業者が紙媒体の広告を廃止し、eマガジンやウェブなどのデジタル媒体のみに移行している。

その他の方法としては、オークション（11%）、口コミ（3%）、チラシ（2%）などが挙げられました。

テクノロジー

不動産業者は、購入希望者、物件の内覧、マーケティング、そして物件販売を管理するために不動産仲介ソフトウェアを使用しています。このソフトウェアは、物件の詳細情報をオンラインまたは印刷物で宣伝する際に使用できます。また、購入希望者の要望を記録し、自社の物件データベースと自動的に照合することも可能です。売買契約が成立すれば、このソフトウェアを使用して一連の物件販売を管理できます。

不動産代理店ソフトウェアは、不動産の詳細を不動産ポータルに自動的に配信することで、不動産のマーケティングにも役立ちます。

最新技術はオンラインエージェントの成長に影響を与えており、不動産セクターは消費者市場にアピールするためにテクノロジーの利用にますます依存するようになっています。現在これを実行している企業の一例としては、デジタル3DモデルやVRフロアパン、超高解像度写真を作成できるカメラを開発したMatterportがあります。 ^{[ 13 ]}これにより、デジタルマーケターはWebポータルを使用して不動産市場のオンライン行動に影響を与えることができるようになりました。安全なWebサイトを使用することで、マーケターはユーザーアクティビティのレベルを監視し、売り手と不動産エージェントがマーケティングを利用して顧客のニーズによりよくアピールするのに役立つ貴重な情報を得ることができます。

近年、エージェントは米国に似たMLS（マルチリスティングサービス）と呼ばれるシステムを通じて、再び連携し始めています。これは、メインエージェントが物件を引き受け、詳細情報を他の地元の（サブ）エージェントにMMS経由で送信する仕組みです。サブエージェントは、メインエージェントに売り込みを行い、応募者を紹介します。MLSはより多くのオファーを獲得し、より迅速に物件を売却できるため、エージェントがプレミアムサービスとして提供しています。

米国では、不動産データは不動産仲介業者のソフトウェアからRETSデータフィードスキーマを介して渡されます。英国では、INEA idx（情報データ交換）データフィードが多くのソフトウェアで採用されており、サブ（MLS）物件リストの受信に使用されています。

どちらの場合も、MLS と idx を介したテクノロジーにより、協力するサブエージェントが協力して、より多くの物件を Web サイトに取り込むことができます。