ニューヨーク市のジェントリフィケーション

ウィリアムズバーグはニューヨーク市で高級化した地域として挙げられる。[1]

ニューヨーク市におけるジェントリフィケーションとは、より裕福な住民や投資が低・中流階級や未開発地域に流入し、家賃が上昇し、低所得の住民が退去する現象を指します。

ジェントリフィケーションの結果、米国最大の都市であるニューヨーク市の一部の中低所得層の住民は疎外され、直接的または間接的に複雑で変化する都市環境に適応することを余儀なくされました。 [2] [3]

歴史

初期開発

ニューヨーク市の風景、1894年頃

ニューヨーク市の歴史は、ニューヨーク市におけるジェントリフィケーションを理解する上での文脈を提供します。1624年、オランダによるアメリカ大陸植民地化の際にピーター・ミヌイットが買収したレナペ族の集落、マンハッタン島（後のニューアムステルダム）の開拓から、1664年にイギリスがオランダからニューアムステルダムを奪取し、ニューヨーク市と改名するまで、ニューヨーク市の歴史は、同市がどのようにジェントリフィケーションを経験してきたかを物語っています。[4]

財政危機と投資撤退

1970年代、アメリカの経済停滞はニューヨーク市に大きな影響を与え、1975年までに市は深刻な財政危機に直面し、特に低所得のニューヨーク市民に大きな打撃を与えました。[5]

アメリカの都市に「ジェントリフィケーション」という言葉が初めて使われた例の一つとして、1979年のニューヨーク・タイムズ紙の記事が挙げられています。「ニューヨーク市にルネサンス？富裕層が流入し、貧困層が流出？…信じ難いことですが、ニューヨークやアメリカ北東部の他の都市は、徐々に復興を遂げつつあり、この奇妙な「ジェントリフィケーション」という名称で知られるプロセスが進行しています。この言葉は、国を追われたイギリスの貧困層によって造られ、その後、都市専門家によってロンドンとその周辺の社会階級の動きを表すために採用されました。」[6]

不動産ブームと都市再開発

1970年代の財政危機の後、ニューヨーク市は1980年代に緩やかな経済回復期に入り、これは全国的な規制緩和と企業優遇政策の潮流と重なりました。金融サービス業界は急速に拡大し、ウォール街やミッドタウンといったマンハッタンの主要地域は投資と開発の流入の恩恵を受けました。同時に、郊外の行政区における不動産の売却や放棄が広まり、投機的な不動産開発の機会が生まれました。

市主導の都市再開発計画（市有地の売却、区画整理、官民連携など）は、多くの地域の変貌に貢献しました。特に、ソーホー、イーストビレッジ、ブルックリンの一部といった地域では、アーティスト、若手専門家、そして後に不動産開発業者の流入が見られ始めました。この流入は、工業ビルのロフトへの転用、不動産価格の上昇、そして最終的には長期居住者（多くの場合低所得者）の立ち退きにつながりました。[7]

1986年、ニューヨーク市住宅保存開発局（HPD）は、手頃な価格の住宅建設と改修への投資を通じて地域再建を目指す10カ年計画を策定しました。この計画は、老朽化し​​た多くの街区を再建する一方で、歴史的に労働者階級のコミュニティにおける不動産投機の増大と人口動態の変化の土壌を築くことになりました。[8]

1990年代までに、パーク・スロープ、フォート・グリーン、ハーレムといった地域では、ジェントリフィケーションが顕著なパターンとなっていました。保存主義者、開発業者、長期居住者、そして新参者の間で緊張が高まり、誰のために街が「再生」されるのかという議論が都市政治の中心となりました。[9] [10]

再区画化と移転

マイケル・ブルームバーグ市長政権（2002～2013年）の間、ニューヨーク市では大規模な再区画化が行われ、100以上の地域が影響を受けました。[11]これらの再区画化は、経済成長を刺激し、開発を奨励し、住宅ストックを増やすことを目的としており、特に高密度の住宅および商業用途を対象とした地域のアップゾーニングが行われました。

一部の地域ではインクルーシブゾーニングなどのプログラムを通じて手頃な価格の住宅ユニットが増加しましたが、批評家はこれらの政策が主に市場価格の開発を奨励し、労働者階級や少数派の住民の立ち退きにつながったと主張しています。[12]注目すべき再区画された地域には、ウィリアムズバーグ、ブルックリン、ハーレム、ロングアイランドシティがあり、この期間中に大幅な人口動態の変化、家賃の上昇、文化の変化を経験しました。

2000年から2020年にかけて、ニューヨーク市の人口は623,637人増加しました。これは過去10年間の3倍です。パンデミックの間、この人口は減少し、468,293人にまで減少しました。[ 13] 2020年から2024年にかけて、家賃は急速に上昇し、パンデミック以前と比べて約17%上昇しました。[14]

民間開発業者や投資家の勢力拡大に伴い、公営住宅開発や家賃安定化住宅への圧力は高まっています。これに対し、支援団体や地域活動家は連合を結成し、立ち退きに抵抗し、入居者保護の強化を求め、より手頃な価格の住宅を要求しました。

原因

ブルックリンのフラットブッシュにあるチャーチアベニューの7階建ての新築マンションの隣には3階建ての家が建っている。

ジェントリフィケーションは不動産価値を高め、以前は新規参入者にとって魅力がないと考えられていた地域の社会的・物理的な構成を変化させます。[15]

民間不動産投資とゾーニング規制は、市内全域の住宅開発を左右する。新規開発は、低所得の有色人種が密集するゾーニングに偏りが生じやすい一方、低密度ゾーニングの地域には白人や中高所得層の住民が偏り、アップゾーニングや新規住宅開発に対抗するために、より大きな政治的資本を動員できる可能性がある。[16] [17]

政治政策

ニューヨーク市における人口流出の波は、1970年代から1980年代にかけて始まりました。主に歴史地区において、改修された一戸建て住宅という形態の中所得者向け住宅が大幅に増加したのです。これは、裕福で教育を受けた若い専門職の人々が「舞台芸術、博物館、図書館、セミナーなど、一般的に都心部でしか見られないような文化的・知的活動への欲求が高まった」ことに起因しています。 [18]少なくとも1990年代のニューヨーク市のジェントリフィケーション地区の変化は、正常な継承によるものと思われます。[18] [19]

住宅規制

1990年代の新たな政策の波の中で、政府は公営住宅の推進をやめ、民間機関が住宅建設を主導するようになりました。[20]

アップゾーニング

ニューヨーク市の近隣地域では、2000年代初頭から住宅建設を促進するため、アップゾーニングが実施されてきた。こうした政策の結果は複雑で議論を呼んでいる。住宅経済学者は概ね、厳格なゾーニングは住宅供給が需要の増加に対応できる範囲を制限するため、住宅の入手しやすさに広く悪影響を及ぼすという点で一致している。しかし、アップゾーニングの実施方法、その範囲、新築住宅に補助金付き住宅を含めることを義務付けるかどうか、既存住宅の取り壊しの程度など、その詳細によって結果は異なる。一部の研究では、アップゾーニングされた近隣地域では、そうした特性を持つ新住民の入居スペースが確保されたことで、白人が多く裕福になったと指摘されている。[21]しかし、より恵まれた住民が住宅供給の逼迫した状況下で既存住民を上回る入札を行えるようになり、結果としてゾーニングの柔軟性が不足し、立ち退きが拡大するケースも見られる。さらに、新しい住宅の建設は、他の場所に住むはずだった住民を吸収することができ、都市圏全体の需要圧力を軽減し、より広範囲でジェントリフィケーションを遅らせることができます。[22]

効果

ジェントリフィケーションは、ニューヨーク市に住む賃借人や労働者、そして不動産業界との間の対立の原因であると考える人もいます。さらに、この対立の一部は、ニューヨーク市に長年居住する労働者階級と、流入してくる新規居住者との間の敵対関係であると考える人もいます。[23]

ニューヨーク市における低所得者の立ち退きは、しばしば家賃の上昇と関連付けられており、家賃が上昇すると、入居者はもはやアパートに住む余裕がなくなります。住民はより安価な場所を求めて家を出ざるを得なくなりますが、これは多くの地域で問題となっています。立ち退きを余儀なくされた多くの人々は、立ち退きがホームレスにつながる可能性があるため、深刻なジレンマに直面しています。[24]世帯収入の増加は常にジェントリフィケーションの仮説と一致しています。収入の伸びを人種別に見ると、黒人とラテン系はジェントリフィケーションに影響を与えないか、2010年までにその進行を遅らせます。これらの結果は、ジェントリフィケーションが市全体に広がるにつれて、中流階級の黒人とラテン系でさえジェントリフィケーションが進む地域に留まることがますます困難になっているという広く信じられている主張を裏付けています。[25] [26] [27]例えば、ロングアイランドシティとブルックリンのダウンタウンは現在、白人が多く、裕福で、より混雑しています。報告書によると、「予測されていた商業開発の増加は実際には起こらなかった」とのことです。その代わりに、高級な高層住宅の建設が相次ぎ、この地域は様変わりしました。同時に、この地域の公立学校は過密状態にあります。[28]

ニューヨーク市におけるジェントリフィケーションのもう一つの大きな影響は、地震多発地帯、洪水地帯、危険な斜面といった危険地帯における、周辺地域および都市部における違法住宅開発の増加である。[29] 2003年、マイケル・ブルームバーグは企業、政府、非営利団体から「適切な人材」を選出した。彼は業績評価を可能にするための明確な基準と測定ツールを作成した。ブルームバーグと彼の元民間部門の同僚たちは、企業経営のスキルと民間部門に関する豊富な知識を活用し、成果を達成するために必要な組織能力を構築した。機関が改革され、主要なミッションが再定義され、戦略計画が策定された[30]。

ジェントリフィケーションのプラスの影響

ニューヨーク市のジェントリフィケーションが進む地域では、商業活動が増加しています。[31]ジェントリフィケーションは、物議を醸している都市再開発政策とも結びついています。

既存および提案された解決策

インクルージョンとマインドセット

ジェントリフィケーションへの対応には、構造的な政策改革だけでなく、包括的な都市開発に向けた意識の転換も必要です。この文脈におけるインクルージョンとは、歴史的に周縁化されてきたコミュニティが、単に物理的に地域社会に存在するだけでなく、社会的、文化的、そして経済的に統合されることを確実にすることを意味します。

公共の言説では、ジェントリフィケーションはしばしば「再活性化」や「改善」の兆候として捉えられ、それが長期居住者を疎外し、彼らの貢献を軽視する可能性がある。より包括的なアプローチは、コミュニティの声を重視し、帰属意識を促進するものであり、「追い出しは進歩の必然的な副産物である」という考え方に反論するものである。

参加型予算編成、地域主導のゾーニング提案、地域文化保存活動といった取り組みは、地域住民のリーダーシップを育み、集団的な主体性を構築します。これらの取り組みは、人種、経済、世代の垣根を超えた共創と尊重の精神を育みます。教育キャンペーン、公平な遺産保護活動、そして地域とメディアのより強固なパートナーシップは、都市は誰のためのものであり、開発は新参者だけでなくすべての住民にどのように役立つのかという意識を変えるための手段でもあります。[32]

都市計画家のミンディ・フリラブは、混乱によって引き起こされる「根源的なショック」は肉体的なものだけでなく心理的なものでもあると述べている。このショックを癒すには、安定性、多様性、公平性が公共財として評価される包括的な都市の構築が必要である。[33]

持続可能性

2022年、世界保健機関（WHO）によると、ニューヨーク市は米国で最も大気汚染が深刻な都市とされ、主に交通機関による汚染物質が原因で、都市生活の質という観点からジェントリフィケーションに影響を与えています。しかしその後、市は太陽光発電、スマートコンストラクション、公共交通機関や公共スペースの改善、リサイクル/焼却システムと連携した廃棄物の分別収集など、多様なプロジェクトに投資してきました。[34] [35]

公共公園、屋上庭園、保護区、公共インフラの植生、さらには個人の庭園といった都市計画に緑地を組み込むことは、大気浄化、人々の健康増進、騒音軽減、密集したコミュニティの魅力向上、そして社会集団間の交流促進に役立ちます。垂直性を重視したコンパクトな開発は、効率的なエネルギー利用、運転距離の短縮、緊急対応時間の短縮、住宅、サービス、雇用の融合など、活発な空間を創出するもう一つのアプローチです。[36]

地元を大切に

ジェントリフィケーションの影響を緩和する一つの方法は、既存のコミュニティのアイデンティティを重視・維持することです。これには、地元の中小企業の支援、文化施設への資金提供、地域密着型の計画推進などが含まれます。コミュニティ・ランド・トラスト、住民主導のゾーニングへの意見反映、マイノリティ経営企業への支援など、長期居住者を優先する取り組みは、地域の文化的基盤を維持し、立ち退き圧力を軽減するのに役立ちます。

一例として、1982年にブルックリンのウィリアムズバーグで設立された地域密着型の組織、エル・プエンテが挙げられます。エル・プエンテは、芸術、教育、そしてアクティビズムを融合させ、歴史的に疎外されてきた地域の若者や家族をエンパワーメントしています。文化的誇りを育み、環境正義を擁護し、リーダーシップの機会を提供することで、エル・プエンテは、再開発の圧力が強まる中でも、住民が地域社会に根ざした生活を送ることができるよう支援しています。[37]

自治区別

ブルックリン

ベッドフォード・スタイベサントの4階建てレンガ造りの建物に隣接するコンドミニアム、2012年

ブルックリンは20年以上にわたり、大規模なジェントリフィケーションを経験してきました。ブルックリンのジェントリフィケーションには、ウィリアムズバーグ、ブッシュウィック、サンセットパーク、パークスロープ、クラウンハイツ、フォートグリーン、フラットブッシュといった地域が含まれますが、これらに限定されるものではありません。[38]

ブロンクス

ブロンクスでは、キングスブリッジハイツ地区を含む多くの地域でジェントリフィケーションが起こっています。[39]

マンハッタン

ニューヨーク市イーストハーレムに2024年に建設予定の、手頃な価格の住宅を提供する新しい超高層ビル
ハイラインパークからの眺め、2012年

マンハッタンでは、チャイナタウン、[40] 、 ハーレム、[41]、 ミートパッキング地区、[42]、 ローワーイーストサイド、[43] 、 チェルシー、[44] 、 ヘルズキッチン、[45]、タイムズスクエアなど、多くの地域でジェントリフィケーションが起こっています。[46]

クイーンズ

2023年現在、クイーンズではリッジウッド地区でジェントリフィケーションが進行しています。[47]さらに専門家は、クイーンズで新たな、あるいは継続的なジェントリフィケーションが起こり、ロングアイランドシティ、アストリア、ジャクソンハイツ、ロッカウェイズ、ジャマイカに影響を与えると予測しています。[48]

スタテンアイランド

スタテン島では、ステイプルトン、セントジョージ、トンプキンズビル、クリフトンなどの水辺の地域を含むスタテン島の北東部で集中的な開発が行われてきました。[49]

参照

参考文献

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