グリーン開発

グリーン開発とは、開発の社会的・環境的影響を考慮した不動産開発の概念です。環境対応、資源効率、そして地域社会と文化への配慮という3つのサブカテゴリーで定義されます。環境対応とは、自然の本質的価値を尊重し、生態系へのダメージを最小限に抑えることです。資源効率とは、エネルギーと環境を保全するために資源をより少なく使用することを意味します。地域社会と文化への配慮とは、各地域社会が持つ独自の文化的価値を認識し、不動産開発においてそれらを考慮することです。これは、太陽光エネルギーのような、より目に見える持続可能性の兆候とは異なります（太陽光パネルは、地元の資材の使用よりも目に見えて「グリーン」です）。グリーン開発は様々な形で現れますが、一般的にはソリューション乗数、つまりプロジェクトの環境影響を軽減する追加的な利益をもたらすプロジェクトの特徴に基づいています。[ 1 ]：3～8

歴史

グリーン開発は、1970年代の環境運動の結果として登場しました。[ 2 ]不動産業界では、1987年に世界環境開発委員会（WEC）の報告書「我々の共通の未来」が発表され、この用語が使用されるようになりました。この報告書には、グリーン開発を促進するための16の環境管理原則が含まれています。また、従来のマクロ経済成長モデルと、それが環境への影響を軽視していることについても論じられています。[ 3 ]この初期の動きの後、不動産業界は「グリーン」手法との行き来を経験し、環境問題はしばしば純粋に経済的要因の次に位置づけられました。[ 4 ]不動産セクターに影響を与える絶え間ない環境問題への懸念と法規制、すなわちグリーン開発が登場し始めました。[ 2 ]しかし、グリーン開発に対する共通の懸念は、プロジェクトのコストと完成までの期間が増加する可能性があることです。そのため、グリーン戦略が経済刺激策であると同時に持続可能であり得るかどうかについて、議論が続いています。 [ 5 ] : 137 それ以来、国家的な環境問題への関心は不動産開発業者にも及び、ますます優先事項となっています。[ 6 ]今日の開発者は、開発の環境への影響を考慮した法律の範囲内で活動しなければなりません。[ 5 ] : 134

立法

環境問題に対する国民の関心の高まりを受けて、政府は不動産業界だけでなく経済の他の分野も含め、様々な側面を規制する法律を制定してきました。米国では、こうした法律には、国家環境政策法（NEPA）、大気浄化法、水質浄化法、沿岸域管理法、包括的環境対応・補償・責任法（CERCLA、別名「スーパーファンド」）などがあります。1970年に制定されたNEPAは、プロジェクト開始前に環境分析を提案することを連邦政府機関に義務付けたため、連邦政府機関の意思決定方法を変えました。大気浄化法（1970年）は、米国環境保護庁（EPA）に対し、大気浄化および汚染防止規制に関する国家基準の設定を義務付けています。水質浄化法（1972年）は、自然水域の汚染を最小限に抑え、飲料水源を保護し、釣りや水泳などのレクリエーション活動を支える水質を確保することを目的として制定されました。沿岸域管理法（1972年）は、五大湖や河口といった米国の沿岸資源を管理しています。CERCLAは、有害廃棄物によって汚染された地域の改善を支援する2つの信託基金で構成されているため、一般的に「スーパーファンド」と呼ばれています。1986年のスーパーファンド改正・再認可法は、政府が浄化中の不動産に差し押さえ権を設定することを認めています。さらに、カリフォルニア州環境品質法（CEQA）は、カリフォルニア州で最も包括的な環境関連法です。この法律は、カリフォルニア州の市や郡が行うすべての決定に適用され、公共プロジェクトと民間プロジェクトの両方に環境影響報告書（EIR）の提出を義務付けています。したがって、新たな不動産開発は、プロジェクト開始前に詳細な環境分析を受ける必要があります。[ 5 ]：133～135

カリフォルニア州上院法案（SB）375（2008年）は、グリーン開発を促進するもう一つの法案です。この法案は、より効率的な土地利用と開発パターンを通じて、カリフォルニア州の気候目標の達成を目指しています。より具体的には、SB 375は、土地利用と交通の緊密な連携を通じて温室効果ガス（GHG）排出量の削減を目指しています。その達成方法の一つは、需要側の対策です。この戦略は、運転需要を減少させ、ひいては車両走行距離（VMT）を削減し、最終的にはGHG排出量を削減します。例えば、需要側の政策要素としては、歩行性を最大限に高めるために、開発地域の近くに公共交通機関の停留所を設置することが挙げられます。[ 7 ]

さらに、カリフォルニア州法では、すべての新規および既存の開発プロジェクトにおいて、最低限の省エネ基準を満たすことが義務付けられています。住宅の売主は、売買契約書に省エネ改修および断熱に関する情報を記載することが義務付けられています。[ 5 ] : 133

実際には

幅広い開発パターン

上院法案375は、成長管理と呼ばれる都市計画戦略を実証しています。これは、土地利用規制と資本投資の緊密な連携によって定義され、環境問題に大きく起因しています。「開発の量、時期、場所、および性質の規制」によって定義されています。[ 8 ]その名称が示唆するように、成長管理は必ずしも成長を制限することを意味するわけではありません。「成長制御」は成長を管理または制限するという意味合いを持ち、「成長なし」は成長を完全に停止することを意味します。さらに、成長管理はこれら3つの意味合いすべてとの連携を必要とします。[ 8 ]

都市成長境界（UBG）は、広く普及している成長管理戦略です。これは、特定の境界内での成長を促進し、境界外の成長を抑制するように設計されています。UBGの目的は、都市のスプロール現象を抑制するために、高密度開発を促進することです。この成長管理手法は、最終的には中心市街地の活性化と、コミュニティ開発のための活気に満ちた歩行可能な空間の創出を目指しています。[ 8 ]

これらのクラスター開発パターンは、解決策を相乗的に生み出す効果があります。インフラ需要の削減は、費用と資源の節約につながります。これらの相乗効果は、歩行性を向上させ、社会的な交流とコミュニティの一体感を育みます。[ 1 ] : 5

インテリジェントビル

米国では、商業ビルと住宅ビルが最も多くの電力を消費しており、HVACシステムがその大部分を占めています。実際、米国エネルギー省は、米国で消費される電力の70%が建物によるものだと予測しています。在室検知システム、無線センサーネットワーク、HVAC制御システムといったインテリジェントビルディングの手法は、エネルギー利用の効率化を目指しています。サンディエゴ大学の研究チームは、スマートビルディングオートメーションシステムによって建物のエネルギー消費量を10～15%削減できると予測しています。[ 9 ]

ケーススタディ

ホリーストリートビレッジアパートメント

カリフォルニア州パサデナ市は最近、7つの指針に基づいた基本計画を採択しました。それは、地域のニーズと生活の質、パサデナの歴史的特徴の保存、経済の活力、健全な家族コミュニティ、自動車の必要性のなさ、地域の文化、科学、企業、娯楽、教育の中心地としての推進、そして地域住民の参加です。[ 10 ]

このプロジェクトでは、建設過程において環境への配慮と社会的な配慮が行われました。パサデナのホリー・ストリート・ビレッジ・アパートメントは、パサデナの総合計画に概説されているいくつかの原則を取り入れています。1階にはデリ、コンビニエンスストア、アートギャラリーを含む商業施設を備えた複合開発が組み込まれています。また、ホリー・ストリート・ビレッジ・アパートメントはライトレール駅の近くにあります。これらの戦略の目的は、自動車の需要を減らし、人々が公共交通機関をより容易に利用できるようにすることです。[ 1 ]：80

アナサジの宿

不動産開発会社であるジマー・アソシエイツ・インターナショナルは、 1991年にニューメキシコ州サンタフェにイン・オブ・ジ・アナサジを完成させました。共同創業者のロバート・ジマーとパートナーのスティーブ・コンガー、マイケル・フラーは、「省エネ・省資源技術を体現し、地域社会の活性化を図り、一流の優雅さを提供し、参加者に経済的な報酬を与える」建物を建設するという目標を掲げました。[ 1 ] : 3 ホテルのインテリアデザインは、地元で作られた家具、手作りのラグ、ネイティブアメリカン、ヒスパニック、カウボーイの壁画など、古代アナサジ・インディアンへの敬意を表しています。ホテルの外装にはアドベが使用されており、歴史的なプエブロ様式を取り入れています。また、ジマーとパートナーは、プロジェクトを最初からやり直すのではなく、1960年代に少年拘置所として使用されていた鉄骨造の建物を再利用しました。このサンタフェのホテルの他の「グリーン」な特徴としては、天窓、省エネ照明、節水型の設備などが挙げられます。また、イン・オブ・ジ・アナサジは、地元産の有機食品をヒスパニック系農家から購入することで、地域経済の活性化に取り組んでいます。さらに、インでは、スタッフに対し、多様な地域文化を支援する地元の非営利団体やイベントへの参加を奨励しています。イン・オブ・ジ・アナサジは、「社会的・環境的目標と経済的配慮を融合させています…」[ 1 ]：4

台北101

台北101 （TAIPEI 101）は、台湾の台北市にある高さ1,667フィート（508メートル）の超高層ビルで、米国グリーンビルディング協会からLEED（エネルギーと環境デザインにおけるリーダーシップ）認証を史上最高得点で取得しました。このプロジェクトでは、「TAIPEI」は「テクノロジー」「アート」「イノベーション」「人」「環境」「アイデンティティ」の頭文字をとっています。[ 11 ]シーメンス・ビルディング・オートメーション台北本社のCEO、ヒューバート・カイバー博士は、エネルギーが商業ビルにとって最大の費用であるとして、エネルギー効率を重視しています。2011年以降、台北101は世界で最も環境に配慮した超高層ビルとなり、水の使用量、エネルギー使用量、二酸化炭素排出量をそれぞれ10%削減しました。[ 12 ]

コロラド州ボルダー

成長管理／制限（前述の通り）は、コロラド州ボルダー市で顕著に現れています。ボルダー市は住宅開発を非常に厳しく制限しており、住宅許可を年間400戸に制限しています。これは市全体の住宅ストックの1%に相当します。さらに、市は市域外の土地を購入し、恒久的な緑地として指定しています。この400戸という制限は、市の人口増加を著しく阻害しています。

この住宅不足はいくつかの悪影響を及ぼします。まず、住宅価格の上昇です。また、ボルダー市は商業開発よりも住宅開発を厳しく制限しているため、ボルダー市の就労可能な労働者の数は住宅ストックの増加率を上回っています。その結果、多くの労働者が市外から通勤することになります。[ 8 ]

論争

グリーン開発に対するよくある批判は、コスト増加や遅延の発生など、不動産開発業者の事業運営に悪影響を及ぼすというものです。[ 5 ] : 137 例えば、LEED認証の取得は追加コストの増加につながる可能性があります。これには、建物の設計・施工費、内装設計・施工費、建物の運用・保守費、近隣開発費、住宅・キャンパス費、ボリュームプログラム費などが含まれます。[ 13 ]

さらに、グリーン開発は住宅レベルでも批判を受けています。高性能住宅は長期的にはエネルギーを節約することが証明されていますが、タンクレス給湯器、放射遮蔽システム、反射断熱システム、高効率空調システムなどにより、初期資本コストが急激に増加します。[ 14 ]また、開発業者は保全地役権のために特定の土地で開発を行うことができないことがよくあります。これらの地役権は、政府または非政府組織によって購入され、「土地を自然、景観、農業、歴史、森林、またはオープンスペースの状態に保つ」ことを目的としています。[ 5 ] : 132

参照

参考文献

  1. ^ a b c d eロッキーマウンテン研究所 (1998).グリーン開発：生態学と不動産の統合. ニューヨーク: ジョン・ワイリー・アンド・サンズ. ISBN 9780471188780。
  2. ^ a bクライン、ベンジャミン（2011年）『川沿いの先：米国環境運動の簡潔な歴史』ロウマン＆リトルフィールド出版社。
  3. ^世界環境開発委員会報告書：我々の共通の未来。WCED。1987年。
  4. ^ハリス、ジョナサン、グッドウィン、ネヴァ（2003年3月）「成長と環境の調和」タフツ大学世界開発環境研究所。
  5. ^ a b c d e f Zotter Jr., Frank (2016). 『不動産の法的側面』（第5版）. ラグナヒルズ、カリフォルニア州: Ashley Crown Systems Inc. p. 137.
  6. ^ 「CBRE、LEED認証ビル300棟を突破」ロサンゼルス、カリフォルニア州：CBRE Group, Inc. 2016年11月7日閲覧。
  7. ^バーバー、エリサ、ディーキン、エリザベス (2013).気候保護のためのスマート成長計画：カリフォルニア州上院法案375の評価.
  8. ^ a b c dレヴィ、ジョン（2011年）「成長管理、スマート成長、そして持続可能な開発」現代都市計画、ラウトレッジ。
  9. ^ Agarwal, Yuvraj; Balaji, Bharathan; Gupta, Rajesh; Lyles, Jacob; Wei, Michael; Weng, Thomas (2010年11月2日).スマートビルオートメーションのための占有率主導型エネルギー管理. BuildSys. pp.  1– 6. doi : 10.1145/1878431.1878433 . ISBN 9781450304580. S2CID  14280342 .
  10. ^ 「パサデナ市総合計画」（PDF）。2017年2月10日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。 2016年11月7日閲覧。
  11. ^ 「台北101が米国グリーンビルディング協会からLEED v4認証を取得し、史上最高得点を獲得」台北101、台北金融センター株式会社。 2016年11月7日閲覧。
  12. ^カイバー、ヒューバート. 「台北101：地球温暖化対策における責任」台北：シーメンスAG.
  13. ^ 「LEED認証料金」ワシントンD.C.：米国グリーンビルディング協会。
  14. ^ Widder, SH; Kora, AR; Baechler, MC; Fonorow, KD; Jenkins, DW; Stoer, DJ (2013年3月). 「高性能住宅への移行：7つの建設業者から学んだ成功事例と教訓」(PDF) .米国エネルギー省. 2024年1月7日閲覧。
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