住宅保険
個人住宅を対象とする財産保険の種類

住宅保険は、一般的に住宅所有者保険（米国の不動産業界ではHOI [注1]と略されることが多い）とも呼ばれ、個人住宅を対象とする財産保険の一種です。住宅や家財の損失、使用不能（追加の生活費）、住宅所有者のその他の私有財産の損失、および保険地域内で住宅または住宅所有者の手によって発生する可能性のある事故に対する 賠償責任保険など、さまざまな個人保険保護を組み合わせた保険契約です。

さらに、住宅所有者保険は災害に対する経済的な保護を提供します。標準的な住宅保険契約は、住宅とその中の家財をカバーします。

概要

住宅所有者保険は、複数の保険ラインを網羅する保険です。つまり、財産保険と賠償責任保険の両方が含まれ、保険料は分割不可で、すべてのリスクに対して一括で支払うことになります。つまり、住宅所有者またはその家族が他人に与えた傷害や財産損害に対する賠償責任だけでなく、家財への損害も補償されます。また、ペットによる損害も補償対象に含まれる場合があります。米国では、補償範囲を複数のカテゴリーに分けた標準化された保険証券が使用されています。補償限度額は通常、主たる住居に対する補償である主要補償範囲Aの割合として設定されます。[1]

住宅所有者保険の費用は、多くの場合、住宅の再建にかかる費用と、保険契約にどのような追加特約または特約が付帯されているかによって決まります。保険契約は、保険会社と被保険者との間の法的契約です。これは補償契約であり、被保険者は損失が発生する前の状態に戻ります。通常、洪水や戦争（その定義には通常、あらゆる発生源による核爆発が含まれます）による請求は、他の標準的な除外事項（シロアリなど）とともに、補償の対象外となります。これらの可能性に備えて、洪水保険などの特別な保険に加入することができます。保険料は通常、インフレ率またはコスト指数を適用して、再建費用を反映するように調整されます。

価格設定

価格見積もりの​​主な要素には、場所、補償範囲、および住宅の再建にかかる推定費用（「再建費用」）に基づく保険金額が含まれます。[2]

住宅の再建に必要な補償額が不十分な場合、保険金の支払額に共同保険ペナルティが適用される場合があります。この場合、被保険者はペナルティとして自己負担金を支払うことになります。保険会社は、CoreLogicの子会社であるMarshall Swift-Boeckh、Verisk PropertyProfile、E2Valueなどのベンダーを利用して費用を見積もっていますが、最終的な責任は消費者にあります。2013年の調査では、約60%の住宅が推定17%過小評価されていることが明らかになりました。[3]場合によっては、大災害後の「需要の急増」により、見積り額が低すぎることがあります。[2]誤った見積りに対する安全策として、一部の保険会社は「保証再調達価額（GRC）」や「拡張再調達価額」のアドオン（「裏書」）を提供しており、限度額に達した場合に追加の補償を提供します。[2]

家が消防署の隣にある、またはスプリンクラーや火災警報器が設置されている場合、ハリケーンシャッターなどの風害対策が施されている場合、またはセキュリティシステムがあり、保険会社が承認した鍵が設置されている 場合は、価格が下がる可能性があります。

通常、支払いは年払いです。無期限に継続する永久保険も、特定の地域で入手できます。

補償対象となる危険

住宅保険は、「指定危険」と「オープンペリル」に基づいて補償を提供します。「指定危険」保険は、保険証券に明記されている損失に対して補償を提供する保険です。記載されていない場合は補償されません。「オープンペリル」保険は、保険証券から明示的に除外されている損失を除くすべての損失に対して補償を提供するという意味で、より広範囲にカバーされます

特定の指定危険をカバーする保険契約の場合、保険会社は、特定の危険の基本的なセットをカバーする契約と、同じ基本的なセットに加えていくつかの追加の危険をカバーする契約のどちらかを選択することがよくあります。以下で説明するように、オープンペリル（別名「特別形式」）契約と合わせて、これらの2つの指定危険のグループ分けにより、保険会社は3種類の契約と3つの補償レベルから選択することができ、公正かつ正確な方法で価格設定でき、さまざまな居住者の住宅所有者だけでなく、アパートやマンションの所有者にも魅力的です。

基本的な「指定危険」[4] - これは3つの補償オプションの中で最も包括的ではありません。全損につながる可能性が最も高い危険に対する保護を提供します。以下のリストにない住宅に何かが起こった場合は、保護されません。このタイプの契約は、保険市場が発展途上にある国や、空き家または無人の建物の保護として最も一般的です。

基本形式でカバーされる危険：

広範型「指定危険」[5] – この保険は「基本型」を拡張し、さらに6つの補償対象危険を追加しています。繰り返しますが、これは「指定危険」保険です。補償を受けるには、損失を具体的に記載する必要があります。幸いなことに、「広範型」は最も一般的な形態の財産損害をカバーするように設計されています。

広範型で補償される危険：

  • すべての基本型危険
  • 強盗、不法侵入による損害
  • 落下物（例：木の枝）
  • 氷や雪の重み
  • 配管の凍結
  • 水漏れによる損害
  • 人工的に発電された電気

特別「オールリスク」[6] – 特別形式の補償は、3つのオプションの中で最も包括的です。「特別形式」保険との違いは、明示的に除外されていない限り、すべての損失が補償されることです。以前の形式とは異なり、リストされていないすべての危険が補償対象となります。ただし、住宅に何かが起こり、その事象が除外リストに含まれている場合、保険は補償を提供しません。

特別形式の除外危険：

アメリカ合衆国

ハリケーン・カトリーナによって被害を受けたルイジアナ州の住宅

アメリカでは、ほとんどの住宅購入者は住宅ローンという形で資金を借り入れており、住宅ローンの貸し手は、住宅が破壊された場合に銀行を保護するために、購入者がローンの条件として住宅所有者保険に加入することを要求することがよくあります。物件に保険権を持つ人は誰でも保険証券に記載する必要があります。土地の価値が住宅ローンの残高を超える場合、抵当権者は抵当権者が住宅所有者保険に加入する必要性を認めない場合があります。そのような場合、建物が完全に破壊されたとしても、貸し手が差し押さえを行い、ローンの全額を回収する能力には影響しません

アメリカの住宅保険は他の国とは異なる場合があります。例えば、イギリスでは、地盤沈下とそれに続く基礎の破損は通常、保険でカバーされます。[7]アメリカの保険会社はかつて基礎保険を提供していましたが、これは漏水による損害の補償に縮小され、最終的には完全に廃止されました。[8]この保険は購入者に誤解されることが多く、例えば、カビは標準的な補償範囲ではないにもかかわらず、多くの人がカバーされていると信じています。[9]

歴史

アメリカで最初の住宅所有者保険自体は1950年9月に導入されましたが、同様の保険はイギリスとアメリカの特定の地域ですでに存在していました。1940年代後半、アメリカの保険法が改正され、その過程で複数の法令が制定され、住宅所有者保険が合法化されました。[10]

1950年代以前は、住宅に影響を及ぼす可能性のある様々な危険に対して、それぞれ別々の保険契約が存在していました。住宅所有者は、火災、盗難、動産などをカバーする保険をそれぞれ個別に購入する必要がありました。1950年代には、住宅所有者が必要なすべての保険を1つの包括的な保険契約で購入できる保険契約書が開発されました。しかし、これらの保険契約は保険会社によって異なり、理解するのが困難でした。[11]

標準化の必要性が高まり、1971年にニュージャージー州ジャージーシティに拠点を置く民間企業、保険サービスオフィス（ISO）が設立され、リスク情報を提供し、保険会社への再販用に簡素化された住宅所有者向け保険契約書を発行しました。これらの保険契約は長年にわたって改訂されてきました。[要出典]

現代の発展により、保険の補償条件、利用可能性、価格設定が変更されました。[2]住宅所有者向け保険は、ハリケーンなどの大災害や規制当局による値上げの承認への消極的な姿勢などにより、比較的収益性が低い状態です。[2]代わりに補償範囲が縮小され、保険会社は以前の標準化されたISOモデル証券から逸脱しました。[2]特に、破裂した水道管による水害は制限され、場合によっては完全に廃止されました。[2]その他の制限には、時間制限、複雑な再調達価額計算（実際の交換費用を反映していない可能性があります）、風害補償の削減などが含まれます。[2]

住宅所有者保険の種類

2016年のデータに関する2018年の全米保険監督官協会（NAIC）の報告書によると、 [12]住宅の73.8%が自宅居住用住宅所有者保険でカバーされていました。このうち、79.52%がHO-3スペシャル保険に加入しており、13.35%はより高額なHO-5コンプリヘンシブ保険に加入していました。これらの保険はどちらも「オールリスク」または「オープンペリル」であり、明示的に除外されているものを除くすべての危険をカバーします。HO-2ブロード保険でカバーされている住宅は5.15%で、これは特定の危険のみをカバーします。残りの2%は、提供される補償範囲が最も限定されているHO-1ベーシック保険とHO-8モディファイド保険です。HO-8は、オールドホーム保険とも呼ばれ、損害に対しては交換ではなく実際の現金価値のみを支払う可能性があります。[13]

残りの21.3%の住宅保険は、賃貸人保険またはマンション保険でカバーされていました。これらの14.8%は、HO-4 家財包括保険（賃貸人保険とも呼ばれる）に加入していました。これは、そのマンション向けに引かれた包括保険で具体的にカバーされていない家財をカバーします。[13]この保険は、カバー地域内での借主の過失だけでなく、来客の負傷から生じる賠償責任もカバーします。一般的なカバー範囲は、落雷、暴動、航空機、爆発、破壊行為、煙、盗難、暴風または雹、落下物、火山噴火、雪、みぞれ、氷の重量などです。残りは、HO-6 ユニット所有者保険（マンション保険とも呼ばれる）に加入していました。これはマンションの所有者向けに設計されており、被保険者が所有する建物の部分とそこに含まれる資産がカバーされます。近隣地域全体または建物全体を対象とする包括保険で提供される補償範囲と、住宅内の動産との間のギャップを埋めるように設計されています。マンション管理組合の規約により、必要な保険総額が定められる場合があります。例えば、フロリダ州では、補償範囲は法令718.111(11)(f)によって規定されています。[14]

担保保護保険

住宅に保険をかけられない場合、住宅ローンの取得は困難または不可能です。住宅ローン契約発効後に住宅所有者保険が解約され、住宅が保険をかけられないと判断された場合、住宅所有者保険の加入を義務付ける標準的な住宅ローン契約では、貸し手が担保保護保険（「強制保険」と呼ばれることもあります）を購入し、エスクローを通じて住宅所有者に保険料を請求することができます。CPIは、住宅所有者が住宅ローンの支払いを滞納した場合に住宅ローンの残高を支払います。また、一部の保険では、再販価格に影響を与える住宅の損傷を補償します。この修理補償は住宅所有者に利益をもたらしますが、契約上の利益は抵当権者に帰属するように設計されています。建物が保険をかけられないと判断された場合、住宅所有者は貸し手による住宅ローンの請求を受けないことからも利益を得ます。CPIがなければ、住宅所有者は契約上の義務に重大な違反を犯すことになります。[15]

損失の原因

2008年版保険情報協会ファクトブックによると、2005年の保険料100ドルにつき、平均で火災と落雷に16ドル、風災と雹災に30ドル、水害と凍結に11ドル、その他の原因に4ドル、盗難に2ドルが費やされました。さらに3ドルが賠償責任と医療費、9ドルが保険金支払い費用に充てられ、残りの25ドルは保険会社の費用に充てられました。[16]ある火災に関する調査では、喫煙は致命的な火災の危険因子ではあるものの、火災のほとんどは暖房による事故が原因であることがわかりました。[17]

請求手続き

損害発生後、被保険者は損失を軽減するための措置を講じることが期待されます。保険契約では通常、合理的な期間内に保険会社に通知することが義務付けられています。その後、保険金査定人が請求内容を調査し、被保険者はさまざまな情報の提供を求められる場合があります。

請求を提出すると、保険料の値上げ、更新拒否、または解約につながる可能性があります。さらに、保険会社は業界データベース（主要な2つはCLUEとA-PLUS [18] ）で請求データを共有する場合があり、 ChoicepointのClaim Loss Underwriting Exchange（CLUE）は米国の保険会社の98%からデータを受信して​​います。[19]

気象災害によるコストへの影響

米国海洋大気庁（NOAA）のデータによると、米国における気象関連災害による被害額は2023年に約929億ドルに達しました。[20]近年、これらの事象の頻度と深刻度の増加は保険業界に影響を及ぼしています

2020年から2023年にかけて、保険料はいくつかの要因の影響を受けて13%上昇しました。特に、災害の被害が頻発する地域では保険料が上昇しています。これらのコスト上昇の主な要因は、再保険費用の増加です。保険会社が自社のリスクを軽減するために購入する再保険のコストは、2017年から2023年にかけて倍増しました。5年連続で、これらの保険会社は保険料収入よりも支払額が多くなっています。2023年には、保険会社は保険料収入1ドルに対して1.11ドルの保険金を支払い、住宅保険業界の財政的逼迫を示しています。[21]

英国では

米国と同様に、英国（UK）の住宅ローン貸し手は、ローンの条件として、物件の再建価値（物件が損傷または破壊された場合に現在の状態に再建するための実際の費用）をカバーすることを要求しています。しかし、再建費用は物件の市場価値よりも低いことがよくあります。これは、市場価値が、建物の価値だけでなく、物件の継続企業としての価値を反映していることが多いためです。

詐欺の増加や天候の予測不能化など、いくつかの要因により、英国では住宅保険料が上昇し続けています。[22]このため、英国では住宅保険の購入方法に変化が見られ、顧客が価格に敏感になるにつれて、価格比較サイトを通じて販売される保険契約の数が大幅に増加しています

In addition to standard home insurance, some 8 million households in the UK are categorized as being a "non-standard" risk. These households require a specialist or non-standard insurer that would cover home insurance needs for people that have criminal convictions and/or where the property suffers subsidence or has previously been underpinned.

In Canada

As in other countries, mortgage lenders in Canada require properties be covered by active home insurance policies throughout the lifetime of the loan repayment. Home insurance in Canada can be divided into three subcategories: homeowner's insurance, which includes both building and contents coverage; tenant insurance, which excludes building coverage; and condo insurance, which includes coverage requirements unique to owners of condominium units. Providers in Canada offer all-risk home insurance policies, commonly called “comprehensive.” These cover all losses that are not specifically excluded by the policy.

Home insurance pricing in Canada has been impacted by an increased frequency of destructive natural disasters within the past decade. Wildfires and floods have caused tens of billions of dollars in insured damage since 2013, which has necessitated increases in insurance premiums.

Around the world

Premium volume by country (2013)

World rank[23] Country Region Premium volume (2013, USD Mil):[23]
1 United States Americas 1,259,255
2 Japan Asia 531,506
3 United Kingdom Europe 329,643
4 China Asia 277,965
5 France Europe 254,754
6 Germany Europe 247,162
7 Italy Europe 168,544
8 South Korea Asia 145,427
9 Canada Americas 125,344
10 Netherlands Europe 101,140

Building and contents coverage

Countries such as China, Australia, and the United Kingdom use a more straightforward approach to home insurance, called "building and contents coverage" commonly referred to as "home and contents insurance". Relative to the insurance policies of the United States, building and contents coverage offers a very basic level of coverage. Most standard policies only cover the most basic perils listed below:

  • Storm or flood
  • Fire
  • Lightning or explosion
  • Falling trees or branches
  • Subsidence, drag or landslip
  • Breakage of glass or sanitary fittings
  • Damage from escaped water or oil
  • Shock caused to the house by animals, vehicles or aircraft

Building coverage

Building covers both the primary structure as well as detached structures such as garages, sheds, and back houses that are on property. However, different insurers may not cover things like boundary walls, fences, gates, paths, drives or swimming pools, so it is important to check the specific policy language.[24] This is an equivalent of both Coverage A and B in homeowners insurance policies in the United States.

Contents coverage

家財保険は、家具、衣類、電化製品、宝石などの私物をカバーします。ほとんどの保険契約では、各カテゴリーの品目に対して支払われる金額が個別に制限されています。[25]個々の保険契約によって、提供される補償額は異なる場合があります。家財保険のスケジュールを設定するオプションはすぐに利用できます。

賠償責任補償

賠償責任補償は通常、建物および家財補償と一緒になっています。敷地内での怪我や損害は建物賠償責任補償でカバーされ、敷地外での出来事は家財補償でカバーされます。[24]

一般的な除外事項

ほとんどの保険契約と同様に、常に除外事項があります。最も一般的なものは次のとおりです。[24]

  • 一般的な消耗メンテナンス
  • 施工不良
  • 機械的または電気的な故障
  • 保険証券または保険証券に記載されている限度額を超える金額
  • 住宅が空家の場合、または借家に貸している場合の補償の制限

関連項目

注記

  1. ^ 毎月の住宅ローンの支払いに組み込まれる費用のうち、「HOI」（住宅所有者保険料）は「HOA」（住宅所有者組合費）と混同しないでください。

参考文献

  1. ^ Nance CP. (2003). Modern Real Estate Practice in Texas p. 39.
  2. ^ abcdefgh 住宅所有者保険でカバーされていますか？確信が持てません。CNN Money. WebCiteアーカイブ.
  3. ^ 「保険会社は住宅評価の改善を継続中、MSBは語る」www.insurancejournal.com . 2013年8月12日. 2016年1月17日閲覧.
  4. ^ 「損害の基本原因フォーム（ISO）– 保険用語集 | IRMI.com」irmi.com . 2016年6月7日閲覧
  5. ^ 「広域損害原因フォーム（ISO） - 保険用語集 | IRMI.com」irmi.com 。 2016年6月7日閲覧。
  6. ^ 「特別危険 - 保険用語集 | IRMI.com」irmi.com 。 2016年6月7日閲覧。
  7. ^ マーフィー、ケイト（2010年3月3日）「土壌変動が住宅の基礎を脅かす」ニューヨーク・タイムズ。2014年1月2日閲覧
  8. ^ エリソン、ジェフリー。「住宅の基礎修理は保険でカバーされるか？」Webciteアーカイブ。2012年2月17日時点のオリジナルからアーカイブ。 2014年1月2日閲覧。
  9. ^ 住宅所有者の保険適用範囲に関する混乱：調査。InsuranceJournal.com
  10. ^ Hunt, Frederick J. Jr. (1962). 「住宅所有者 – 最初の10年」(PDF) .損害保険アクチュアリー協会紀要. 2014年1月2日閲覧.
  11. ^ ^ Wiening, Eric; George Rejda; Constance Luthardt; Cheryl Ferguson (2002).個人保険（第1版）.ペンシルベニア州マルバーン：米国公認損害保険引受人協会/米国保険協会. ISBN 0-89463-108-X.
  12. ^ 「アーカイブコピー」(PDF) . 2020年8月25日にオリジナル(PDF)からアーカイブ。2020年9月1日閲覧{{cite web}}：CS1メンテナンス：アーカイブコピーをタイトルとして（リンク）
  13. ^ ab 「住宅火災、持ち家、借家人、マンション／協同組合、およびユニット所有者保険：2012年データ」（PDF）。NAIC.com。全米保険監督官協会。 2016年6月14日閲覧。
  14. ^ 「Flsenateアーカイブ：法令と憲法 > 法令の表示」。flsenate.gov 。
  15. ^ 消費者金融保護局（2020年9月4日）「消費者教育 > 住宅ローン」。住宅ローンの貸し手またはサービス業者が強制加入の住宅所有者保険の料金を請求してきた場合、どうすればよいですか？。CFPB。2022年1月11日閲覧。
  16. ^ The III Insurance Fact Book 2008。保険情報協会。2008年。85ページ。ISBN  97809323875302014年1月2日閲覧
  17. ^ Runyan CW, Bangdiwala SI, Linzer MA, Sacks JJ, Butts J (1992年9月). 「住宅火災による死亡の危険因子」. N. Engl. J. Med . 327 (12): 859–63 . doi : 10.1056/NEJM199209173271207 . PMID  1508246. S2CID  40069855.
  18. ^ A-PLUS Property Database 2013年5月16日 Wayback Machineにアーカイブ. ISO.
  19. ^ 保険料率を押し上げる請求. Bankrate.com
  20. ^ スミス、アダム・B. (2024年1月8日). 「2023年：米国における数十億ドル規模の気象・気候災害の歴史的な年」NOAA Climate.gov . 2024年1月10日時点のオリジナルよりアーカイブ。2024年12月25日閲覧
  21. ^ モーゼンツ、ポリー、ロストン、エリック（2024年12月23日）。「30年住宅ローンは気候変動の混乱を想定して設計されたものではない」Bloomberg.com 。2024年12月25日閲覧。
  22. ^ 「ニュースルーム | AA」
  23. ^ ab 「英国保険主要事実 2014 ABI」abi.org.uk。2016年6月14日閲覧。
  24. ^ abc 「住宅・建物・家財保険ガイド」abi.org.uk。英国保険協会。
  25. ^ オーストラリア証券投資委員会 (2016年1月7日)。「住宅・家財保険 – ASICのMoneySmart」moneysmart.gov.au 。 2016年6月8日閲覧。
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