2019年住宅安定・借家人保護法
ニューヨーク州法

2019年住宅安定・借家人保護法
ニューヨーク州議会
領土の範囲ニューヨーク州
通り過ぎたニューヨーク州議会
合格した2019年6月14日
署名者アンドリュー・クオモ
署名2019年6月14日
状況:現行法

2019年住宅安定・借家人保護法（HSTPA ）は、家主・借家人法に大きな改正をもたらしたニューヨーク州の法律です。[1]

歴史

2018年の選挙後、民主党が10年ぶり、そして50年間で3度目のニューヨーク州上院の過半数を掌握したことで[2]、家主・借家人法の改正を求める動きが活発化し始めました。[3] [4]最終的に、多数の改正案を盛り込んだ9つの法案が提出されました。[5]

2019年6月11日、ニューヨーク州上院多数党院内総務の アンドレア・スチュワート＝カズンズ氏と州議会議長の カール・ヒースティー氏は、新たな賃貸法に関する「画期的な合意」に達したと発表した。[6]ニューヨーク州議会の両院は2019年6月14日にHSTPAを可決し、アンドリュー・クオモ知事は同日遅くにHSTPAに署名して法律として発効した。[1]

主な規定

ニューヨークタイムズのシャロン・オッターマンとマシュー・ハーグによると、HSTPAは「保護が着実に侵食され、規制対象のアパートが何万軒も失われた後、家賃が安定したアパートに住む何百万人ものニューヨーク市民にとって転換点となる」とのことです。[7]

HSTPAの改革には、敷金の上限を家賃1か月分に制限すること、立ち退きに対する新たな保護措置、入居者ブラックリストの使用禁止、空室規制緩和と高所得者向け規制緩和の撤廃、そしてオーナー使用の抜け穴の解消などが含まれる。[7] [8]この法律は、家賃の値上げによって回収可能な大規模資本改良（MCI）および個別アパート改良（IAI）への支出額に新たな制限を設けている。[9] [10]入居者団体は、これらの支出は「家賃を吊り上げて入居者を追い出そうとする家主による日常的な濫用」の対象となっていると主張している。[6]家賃の過払い請求に関する「遡及期間」は4年から6年に延長された。[11] [12]

HSTPAは、トレーラーハウスの居住者に対する新たな保護措置をいくつか導入しました。[13]さらに、この法律はニューヨーク州の他の自治体が独自の賃貸規制を制定することを認めています。[10]さらに、HSTPAは、更新が必要だった以前の法律とは異なり、恒久的なものです。[13] [14]

通過しなかった主要な提案の一つは「正当な理由」による立ち退き法案であり、この法案が可決されれば、借主が不正行為をしていない限り、家主が借主をアパートから立ち退かせることがはるかに困難になるはずだった。[8] [14]

HSTPA家賃規制法は、建物が規制から脱却するための出口手段をすべて排除したわけではありません。建物所有者は、解体、大規模な改修、商業用途への転換、あるいは商業用途からの転用、そして経済的実現可能性の低さなどを理由に、引き続きアパートの規制緩和を続けることができます。[15] [16]しかし、家主が大規模な改修を証明できない場合、賃貸履歴は信頼性が低いとみなされ、規制からの脱却が阻まれる可能性があります。[17]

反応

HSTPAに対する反応は分かれた。[18] [19]入居者団体は法案の可決を歓迎した。[11] [19]一方、家主団体は、法案の一部の条項がアパートの建設と維持の能力を損なうのではないかと懸念した。[18] [20]

2019年7月15日、様々な家主と家主団体が、ニューヨーク東部地区連邦地方裁判所にこの法律に対する訴訟を起こした。[21] 125ページに及ぶ訴状[21]で原告らは、HSTPAによって修正された家賃安定化法が、憲法修正第14条の適正手続き条項および第5条の収用条項に基づく彼らの権利を侵害したと主張した。[22] [23]この連邦裁判所への迅速な道は、米国最高裁判所のニック対スコット郡の判決を受けて可能になった。[24]これらの訴訟は、地方裁判所、控訴裁判所、最高裁判所で大部分が却下された。[25]

参照

参考文献

  1. ^ ab Wang, Vivian (2019年6月14日). 「ニューヨーク州で新家賃法が可決：家主に不利な『振り子が揺れている』」ニューヨーク・タイムズ. ISSN  0362-4331 . 2019年7月20日閲覧。
  2. ^ ワン・ヴィヴィアン（2018年11月7日）「民主党、10年ぶりにニューヨーク州上院を掌握」ニューヨーク・タイムズISSN 0362-4331  2019年7月20日閲覧。
  3. ^ トビアス、ジミー（2019年5月30日）「不動産業界の力の中枢で、住宅運動が勝利に近づく」The Nation。2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。新たな家賃規制の制定に向けた動きは、借家人運動にとって政治的に好機を迎えている。2018年の州議会選挙では、不動産業界からの選挙資金提供を拒否する左派候補者が多数当選し、ニューヨーク州の進歩派の影響力を高めた。ちょうど民主党が10年ぶりに州上院の過半数を奪還した時期だった。
  4. ^ Ferré-Sadurní, Luis (2019年4月17日). 「数十年にわたる戦いの後、ニューヨーク市で借家人保護が強化される可能性。その理由はここにある」ニューヨーク・タイムズ. ISSN  0362-4331 . 2019年7月20日閲覧.長年にわたり、共和党が州上院を掌握し、市内の約100万戸の家賃規制対象アパートに影響を及ぼす法律を強化しようとする民主党の取り組みを阻止してきた。しかし、州議会と知事公邸を新たに独占した民主党は、借家人保護を目的とした一連の法案を迅速に提出してきた。
  5. ^ レナード、ナターシャ（2019年5月14日）「全米で進歩主義者がユニバーサル家賃統制を推進、次はニューヨーク」The Intercept 。 2019年7月20日閲覧。
  6. ^ ab マッキンリー、ジェシー、フェレ＝サドゥルニ、ルイス、ワン、ビビアン（2019年6月11日）。「ニューヨーク州のテナント向け家賃保護に関する画期的な合意」ニューヨーク・タイムズ。ISSN 0362-4331 。 2019年7月20 日閲覧。
  7. ^ ab オッターマン、シャロン、ハーグ、マシュー（2019年6月12日）「ニューヨークの家賃規制：借主と家主に及ぼす影響」ニューヨーク・タイムズISSN  0362-4331 2019年7月20日閲覧。
  8. ^ ab Ferré-Sadurní, Luis (2019年6月21日). 「ニューヨーク州の新しい家賃法はすべての借主にどのように役立つか」.ニューヨーク・タイムズ. ISSN  0362-4331 . 2019年7月20日閲覧。
  9. ^ ラスキン、サム (2019年5月3日). 「テナントと家主がニューヨーク州議会公聴会で期限切れの家賃法について議論」. Curbed . 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  10. ^ ab Kasakove, Sophie (2019年6月21日). 「大手不動産会社がニューヨークの新賃貸法に抵抗するのも不思議ではない」. CityLab . 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  11. ^ ab Slattery, Denis (2019年6月14日). 「ニューヨーク州、借家人優遇の家賃法改正を制定、地主らが法的挑戦を計画」ニューヨーク・デイリー・ニュース. 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  12. ^ キム・エリザベス（2019年6月13日）「『真の大変革』：ニューヨーク市の入居者が新しい家賃改革協定について知っておくべきこと」Gothamist。2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年7月20日閲覧。
  13. ^ ab Stein, Samuel (2019年6月18日). “Tenants Won This Round”. Jacobin . 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  14. ^ ab Chadha, Janaki (2019年6月12日). 「家賃改革はアルバニーにおける不動産業界の勢力図の『地殻変動』を示唆」. Politico . 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  15. ^ 「新賃貸法による規制緩和」
  16. ^ https://rew-online.com/2019/07/legal-viewpoints-what-you-need-to-know-about-nyc%CA%BCs-new-rent-regulations/ [リンク切れ]
  17. ^ 「新しい家賃法による家賃過剰請求の抜本的改革」​​。
  18. ^ ab Ferré-Sadurní, Luis; Chen, Stefanos (2019年6月17日). 「家賃法の影響：借家人の楽園か、『ブロンクスは燃えている』の復活か？」The New York Times . ISSN  0362-4331 . 2019年7月20日閲覧。
  19. ^ ab Rosenberg, Zoe (2019年6月14日). 「テナント擁護団体と不動産業界関係者、ニューヨークの家賃法改革に反応」. Curbed . 2019年6月29日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  20. ^ Ferré-Sadurní, Luis (2019年4月17日). 「数十年にわたる闘いの後、ニューヨーク市では借家人の保護が強化される可能性がある。その理由はここにある」ニューヨーク・タイムズ. ISSN  0362-4331 . 2019年7月20日閲覧。
  21. ^ ab Ricciulli, Valeria (2019年7月16日). 「家主団体、訴訟で家賃法は『合衆国憲法に違反する』と主張」Curbed . 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  22. ^ Ferré-Sadurní, Luis (2019年7月16日). 「家主が反撃、家賃規制制度の解体を求めて訴訟を起こす」. The New York Times . ISSN  0362-4331 . 2019年7月20日閲覧。
  23. ^ Allyn, Bobby (2019年7月17日). 「ニューヨークの家主、新たな連邦訴訟で家賃統制法を『不法占拠』と主張」NPR . 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  24. ^ Brenzel, Kathryn; ジョージア州クロムレイ (2019年7月16日). 「RSAとCHIP、ニューヨーク州の新家賃法に異議を唱える訴訟を起こす」The Real Deal . 2019年7月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  25. ^ アダム・リップタック（2023年10月2日）「最高裁、ニューヨーク州の家賃規制への異議申し立てを却下」ニューヨーク・タイムズ紙。
  • ニューヨーク州上院のウェブサイトに掲載されている住宅安定および借家人保護法のテキスト
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