住宅協会

ロイヤル・タンブリッジ・ウェルズの住宅協会開発

アイルランドとイギリスでは、住宅協会は民間の非営利団体であり、住宅を必要とする人々に「社会住宅」を提供しています。予算の剰余金は既存住宅の維持管理と新築住宅の資金調達に充てられ、理事や株主の私的利益のために使用することはできません。 [ 1 ]独立系ではありますが、国の規制下にあり、一般的に公的資金を受けています。現在、住宅協会はイギリスにおける賃貸住宅の主要な供給元であり、また、住宅を直接購入できない人々を支援するために、共有所有制度を運営している団体も多くあります。 [ 2 ]

住宅協会は幅広い住宅を提供しており、中には家族向けの大規模な住宅団地を管理しているところもあれば、小規模な団体では高齢者向けの住宅を一つだけ管理しているところもあります。英国では、住宅協会が支援付き住宅の多くを提供しており、精神疾患や学習障害のある人、薬物乱用（アルコールや違法薬物）の問題を抱える人、元ホームレス、若者、元犯罪者、難民申請者、家庭内暴力から逃れてきた人々などを対象とした専門プロジェクトを実施しています。

オーストラリアでは、「住宅協会」という用語は、成長志向の大規模で「配当なし」のコミュニティ住宅提供者を指します。小規模なコミュニティ住宅提供者には、信託会社や協同組合などが含まれる場合があります。オーストラリアの社会住宅の約80%は、州および準州が所有する公営住宅です。これらの公営住宅団体は、長年にわたり「住宅委員会」や「住宅信託」など、様々な名称で呼ばれてきました。

歴史

住宅協会は、産業革命に伴う中流階級の拡大によってもたらされた慈善団体やボランティア団体の成長の一環として、19世紀後半に初めて登場しました。初期の例としては、ギネス・トラスト、ピーボディ・トラスト、そしてメトロポリタン勤勉階級の住宅改善協会などが挙げられます。

20世紀後半の数十年間、サッチャー政権による公営住宅制度の改革により、公営住宅の重要性は高まりました。この改革により、地方自治体が地方税から住宅を補助することを禁じる規則が導入され、新規社会住宅建設のための補助金は住宅協会に振り向けられ、公営住宅の入居者は大幅な割引価格で住宅を購入できるようになりました。これに加え、地方自治体の経費削減策や、地方自治体よりも住宅協会に有利な住宅給付制度が設けられたことで、多くの地方自治体が住宅ストックを住宅協会に移管するようになりました。これらの組織は、大規模自主譲渡組織または地域住宅会社と呼ばれることがよくあります。

1985年と1988年の住宅法は、公営住宅を非営利の住宅協会に移管することを容易にした。1988年の法律は住宅協会を非公的機関として再定義し、民間資金へのアクセスを認めた。これは、公共部門の借り入れが厳しく制限されていたため、移管の強力な動機であった。これらの新しい住宅協会は、ほとんどの新しい公共部門住宅の提供者でもあった。2003年までに、社会賃貸住宅の36.5％が住宅協会によって保有されていた。[ 3 ]現在、英国最大の住宅協会には、クラリオン住宅グループ、サンクチュアリハウジング、L＆Q、ピーボディトラストなどがあり、ほんの数例を挙げると、いくつかの住宅協会がある。一部の住宅協会は不動産投資信託と提携している。シビタスソーシャルハウジングは最大の社会住宅不動産投資信託で、15の住宅協会と連携している。[ 4 ]

住宅協会は様々な形態の法人形態をとることができます。多くは産業組合や貯蓄組合ですが、信託、協同組合、会社といった形態をとる団体もあります。また、登録慈善団体である場合もそうでない場合もあります。

登録社会住宅所有者（RSL）は、イングランドでは住宅公社、ウェールズではウェールズ政府に登録されていた社会住宅所有者の正式な名称です。2010年から2012年までは、住宅再生法2008に基づき、団体は登録提供者（民間、公共、営利、非営利）と無関係に、登録提供者と称されていました。2012年現在、登録社会住宅所有者および民間登録社会住宅提供者という用語は、どちらも住宅協会の別名として使用されています。[ 5 ]

住宅協会は、国によって所有または直接管理されていないという点で、一般的に民間団体とみなされています。しかしながら、この立場は数々の法的判決によって争われてきました。2004年、英国政府は、住宅協会を調達の目的において公的機関とみなすEUの判決を受け入れました。

その後、イングランド高等裁判所は、ウィーバー対ロンドンおよびクアドラント住宅トラスト事件[2008] EWHC 1377 (Admin)において、住宅協会は公的機関であり、したがって、一定の状況下では司法審査の対象となる可能性があるとの判決を下した。[ 6 ]裁判所は、住宅協会部門は「政府の手頃な価格の住宅という目標を達成する目的で国家の管理と影響が浸透しており、その中でRSLは地方自治体と並んで活動しており、実質的に地方自治体に取って代わっていると言える」と述べた。

この問題は、住宅協会の借入（2006年に約300億ポンドに達した）[ 7 ]が英国の公共部門の借入要件に寄与しないため、より広い政治的意味を持っていた。その管理は政府の明示された目標であり、EUの欧州単一通貨加盟基準の一部でもある。

管理

住宅協会の特徴は、大規模な住宅協会では通常有給職員がいますが、組織の業務全般の責任は、ボランティアまたは有給の非常勤役員で構成される委員会または理事会が負っていることです。理事会には、住民、地方自治体や地域団体の代表者、実業家、政治家などが参加することがあります。イングランド全土で3万人以上のボランティア理事会メンバーが住宅協会を運営しています。

資金調達と規制

住宅協会の日常的な活動は、その物件に居住する人々、あるいはその代理人から支払われる家賃と管理費によって賄われています。この意味で、住宅協会は営利団体として運営されており、その活動全般を寄付に依存している団体は多くありません。

新築住宅は一般的に経済的な補助金を受けますが、その出所は協会の所在地によって異なります。

新築住宅への補助金（しばしば「社会住宅交付金」と呼ばれる）は、相当規模の公共投資となる。住宅公社は2008～2011年度の目論見書において、2011年までの3年間で「少なくとも80億ポンド」の投資を行うと述べている。[ 9 ]このうち大半は、開発プロジェクトに使用するために住宅協会に提供される。2003年以降、住宅公社は費用対効果の向上を目指し、新築住宅建設のための資金の大部分を、パートナープログラム協定を通じて「パートナーステータス」を獲得した80未満の「開発中の住宅協会」に振り向けている。住宅協会は過去にも、長期の貸し手オプション・借り手オプション・ローン（LOBO）を利用してきた。[ 10 ] [ 11 ]

住宅協会は、新築住宅や改修工事の費用を賄うために借入金を行っています。1988年住宅法の施行後、政府による資本補助金による新築住宅建設費用の割合が縮小されたため、借入金が投資資金の主な財源となりました。その多くは銀行や住宅金融組合からの借入金でしたが、 2008年の金融危機以降、これらの金融機関は長期融資の提供を停止したため、開発途上地域の協会は事業拡大のための資金調達に社債を利用するケースが増えています。[ 12 ]

HCAは2011～2015年度の資金調達ラウンドにおいて、「手頃な家賃」という新たな政府政策を実施し、住宅協会に対し、初期資本補助金の負担を軽減するため、家賃を市場家賃の最大80%に設定することを義務付けました。2013年9月、ロンドンの行政区のグループがこの政策に異議を唱える司法審査を開始しました。[ 13 ]

家主の義務

家主の義務は、 1961 年以降に締結された賃貸借契約に適用される1985 年家主借主法など、いくつかの法律に規定されています。要約すると、第 11 条では、家主は以下を行う必要があると規定されています。

  • 排水管、雨樋、外部配管を含む住宅の構造と外装を修理状態に保つ。
  • 住居内の水道、ガス、電気の供給および衛生設備（洗面台、流し台、浴槽、衛生設備を含むが、水道、ガス、電気の供給を利用するためのその他の備品、設備、器具は含まない）を修理し、適切に機能する状態に保つこと。また、住居内の暖房および給湯用の設備を修理し、適切に機能する状態に保つこと。

家主が賃貸物件の修理を拒否した場合、借主は家主に必要な工事を行うよう要求し、賠償金を請求する措置を取ることができます。

業界団体

英国には、それぞれの国を管轄する住宅協会を代表する業界団体が4つあります。

NHF （旧称：全国住宅協会連盟）は、2003年初頭には約1,400の非営利住宅団体が加盟し、イングランド全土で約180万戸の住宅を所有または管理していると主張した。

2000年代には、いくつかの大規模な協会が、政府機関へのロビー活動などの目的で地域グループを結成しました。ロンドンの主要協会からなるG15グループ[ 15 ]に続き、イースト・アングリアのイースト・セブン[ 16 ]が設立されました。

参照

参考文献

  1. ^マルパス、ピーター（2000年）『住宅協会と住宅政策：歴史的視点』ニューヨーク：マクミラン・プレス、ISBN 0-333-65558-3。
  2. ^ 「イングランドの住宅協会 - 北アイルランドへの影響」(PDF) 2016年。
  3. ^ハル・ポーソン、キャシー・ファンシー（2003年9月10日）「株式譲渡住宅協会の進化（報告書）」ジョセフ・ロウントリー財団。ISBN 1-86134-545-3. 2017年3月3日閲覧。
  4. ^ 「REIT、イングランドでのみ登録されている住宅協会を利用してスコットランドに進出」 Inside Housing、2019年5月20日。2021年7月9日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年5月20日閲覧。
  5. ^ 「Housing association homes」 GOV.UK 2012年12月19日閲覧。
  6. ^ 「地方自治体：地方裁判所、RSLを公的機関と判断」（PDF） Pinsentmasons.com。2015年9月24日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。 2015年7月9日閲覧。
  7. ^ 「テナントサービス局と住宅公社」www.housingcorp.gov.uk . 2022年2月2日閲覧。{{cite web}}:|archive-url=形式が正しくありません: タイムスタンプ (ヘルプ)CS1 メンテナンス: url-status (リンク)
  8. ^ 「Affordable Housing Capital Funding Guide 2014–15」住宅・コミュニティー庁。2014年10月18日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2015年7月9日閲覧。
  9. ^ 「2008～2011年度全国手ごろな住宅プログラム」（PDF） . 住宅公社. 2012年10月1日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。 2012年10月1日閲覧。
  10. ^ 「LOBOの説明」 Inside Housing 、2009年1月9日。2015年7月11日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  11. ^ Mayhew, Freddy (2015年7月6日). 「ニューハム市議会、高金利の『LOBO』ローン問題で注目」 . Newham Recorder . 2015年7月10日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2015年7月10日閲覧。
  12. ^ Hollander, Gavriel (2011年11月11日). 「長期融資の終焉」 . Inside Housing . 2012年8月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。2012年1月19日閲覧。
  13. ^ Sharman, Laura (2013年9月23日). 「ロンドン自治区、低所得者向け家賃政策の司法審査を要求」 LocalGov.co.uk. 2015年10月17日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  14. ^ 「NIFHA » 北アイルランド住宅協会慈善信託（NIHACT）」 www.nifha.org . 2017年6月8日閲覧。
  15. ^ダウラー、クリスピン。「巨大協会はモデルが崩壊していると語る | ニュース」。Inside Housing。2012年9月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。2015年7月9日閲覧。
  16. ^ 「Super seven join forces on eastern promise | News」 Inside Housing. 2012年8月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2015年7月9日閲覧。
「 https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Housing_association&oldid=1304471721」より取得