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日本の土地法は、日本における不動産に関する法律です。1919年に全国的な都市土地法が制定されました。これは1968年に都市計画区域に重点を置き、より詳細な内容に全面的に改正されました。[要説明]ゾーニングの概念は、1974年の土地利用法（ドイツの土地計画制度をモデルにしたもの）を皮切りに日本全国に導入され、後に都市計画区域に統合されました。2011年以降、地方分権政策により、土地利用計画を作成する権限が中央政府の承認を必要とせずに委譲されました。
地租改正（1873年）
1873年の地租改正は、近代的な土地法として初めて制定され、明治時代の経済成長に貢献しました。この改正は、旧来の経済社会システムを破壊し、新たなシステムを生み出しました。この法律は、土地を自由に売買できる権利証書を発行することで、税収の増加と農業生産性の向上をもたらしました。1876年には、合計1億933万枚の地権証書が発行されました。[1]
東京都市改良条例（1888年）
日本における近代最初の土地法である東京都市改良条例は1888年に制定されましたが、1876年から準備が進められていました。この条例は、東京における疫病の蔓延を防ぐため、主要道路や水道などのインフラ整備を目的としていました。この事業は30年以上を要し、1918年に完成しました。[2]
旧都市計画法（1919年）
急速な工業化と都市化により東京以外の地域でも開発が必要となったため、1917年頃、他の大都市や建築業界から、全国的な都市計画制度の制度化を求める声が高まりました。政府は内務省に都市計画課を設置し、初代課長は池田博でした。池田は、1919年に制定された旧都市計画法（後に「旧法」または「旧都市計画法」と呼ばれる）と、市街地建築物法を起草しました。[2]
1923年の関東大震災で東京圏がほぼ壊滅すると、東京と横浜を7年以内に復興させるため、復興庁が設立されました。旧都市計画法は、用途地域、建築線規制、土地区画整理を規定し、1930年末までに100以上の都市に適用されました。[2]
第二次世界大戦後、軍国主義の源泉であった内務省は廃止され、 1948年に建設省に置き換えられました。都市建築法も建築基準法に置き換えられました。[3]
新しい都市計画法（1968年）
1950年代から1980年代にかけての日本の経済奇跡は、大都市圏を物質的な繁栄で満たしました。開発業者は高層オフィスビル、都市のスプロール化、重工業の工場、高速道路網、新幹線、ニュータウン、ゴルフ場を建設しました。地価は高騰しましたが、都市の拡大に伴い、環境は悪化し、交通渋滞や幹線道路網の崩壊が起こりました。国会は1968年に「新法」と呼ばれる都市計画法を制定し、旧法を廃止しました。従来の基本的な枠組みはほぼ維持されました。[3] [4]
新都市計画法は、都市計画、土地利用規制、建築規制、都市施設に関する事業の基盤となる法律である。この法律は、他の土地利用法と連携して日本の土地利用を規制し、都市計画の構成、都市マスタープランの事業計画等の基準を定め、公共の福祉に資する国土の均衡ある発展を促進する。[5]この法律は、3つの基本理念を掲げている。第一に、都市と農林水産業の健全な調和、第二に、健康で文化的な都市環境の確保と機能的な都市生活、第三に、合理的な国土計画である。[6]この法律は、都市計画区域（CPA）の概念、過剰な開発と開発許可を抑制するための区域の指定、都道府県と市町村への計画権限の一部委譲、住民参加の手続きを導入している。 [3]
新都市再開発法は、従来の再開発計画と新規の再開発計画を統合した「新法」として制定されました。また、建築基準法も2度にわたり改正され、建物の高さ制限が撤廃され、より詳細な用途地域規制が可能となりました。[3]
1969年には地方自治法も改正され、地方自治体は長期的な経済社会の発展のための将来を見据えた基本計画（基本計画）を策定することが義務付けられました。この計画は、約25年間有効です。各計画は、地方財政に関する決定と結びついた包括的な計画策定プロセスの一環として、選出された地方議会の承認を受けなければなりません。[7]
都市計画区域
都市計画法に基づく区域は都市計画区域（CPA）と呼ばれ、日本最大かつ主要な地域区分である。これは、日本の国土の約25%を占める広大な土地の潜在的な開発にとって極めて重要である。日本における開発のほとんどは都市計画区域内で行われている。これは、都市計画区域外では開発が厳しく制限されているためである。都市計画区域を指定する責任者は、市町村長および審議会との協議を経て、都道府県知事である。都市計画区域は通常、国土交通省（MLIT）の認可を受ける必要があるが、2つ以上の都道府県にまたがる都市計画区域の場合は、国土交通省が代わりに都市計画区域を指定できる。[8]
都市計画区域の申請者は、第一に区域区分を指定すること、第二に開発許可を受けること、第三に建築基準法に定められた建物と都市の関係について規定されている集団規定[明確化が必要]を適用することが求められます。 [9]都市計画区域のもう一つの目的は、公共投資の効率化と正当な理由のある土地利用の支援です。
ゾーニング法の変更の範囲は、1つの行政区域の100％に適用、多くの行政区域の100％に適用、1つの行政区域の一部（100％未満）に適用、多くの行政区域の一部（100％未満）に適用の4つのカテゴリーに分類されます。[9]
主要地域
規制当局は、CPAを適用して大都市圏を都市と定義する際に、5つの相互に排他的な定義を用いています。都市とは、市街地内に1万人以上の住民がおり、労働者の50%が商工業に従事している都市、10年後には1万人以上の人口が見込まれる都市、都市の中心部には3000人以上が居住している都市、観光産業があり開発の必要性がある都市、そして災害に見舞われた都市は復興支援を必要とする都市です。[9]これらの5つのカテゴリーに属する大都市は、市街化促進地域（UPA）と市街化調整地域（UCA）の2つの地域に区分することが義務付けられています。この方法により、公共投資がより効果的になり、都市のスプロール現象が抑制されます。小都市は地域を区分する義務はなく、代わりに未区分地域（UA）と呼ばれます[10] UPA、UCA、UAの開発は、都市周辺部における不規則な開発を防ぐことを目的としています。[11]ゾーニングと開発は3つのエリア間で合法ですが、実際には、プロセスが最も容易なUPAで大部分が行われます。[12]
- 市街化区域（UPA）とは、既に市街地を形成している地域のうち、おおむね10年以内に具体的かつ計画的に市街化が図られる区域と定義される。[13]道路や下水道などの公共施設の整備は、UPA内で優先的に行われる。[11]
- 市街化調整区域（UCA）は、市街化の規制が行われる地域として定義されています。[13] UCA内での建築計画の開発は原則として認められていません。[11]
- 小規模都市のための未区分地域。ミセンビキ地域とも呼ばれる。 [12]
サブエリア
1980年に法律が改正され、ドイツの計画システムであるBプランを参考に、都市計画にミクロプランとボトムアップアプローチを導入しました。これは自治体と住民によって運営され、柔軟なシステムで、住民が参加できます。[14] CPAには約30種類のサブゾーンがあり、地方自治体は計画とゾーニングを行う際にいずれかを選択できます。[15]
用途地域
用途地域規制は、土地利用と建築形態を規制するもので、[11] 12番目から13番目まであります。この枠組みは、8種類の住宅地域、2種類の商業地域、3種類の工業地域で構成されており、ほとんどはUPAで規定されています。例えば、低密度住宅地域にはホテルを建てることはできません。各地域の規制は、建築被覆率、容積率、高さ制限、道路幅員制限、道路と隣接地の斜線制限、日影制限によって決定されます。すべての基準は建築基準法に関連しています。[10]
次の表は 13 の土地利用ゾーンを説明しています。
| 色 | ゾーン | 詳細 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 小規模な店舗や事務所、小中学校としても利用される低層の住宅。 | |
| 第二種低層住宅（第二種低層住居専用地域） | 低層住宅には、床面積が150平方メートル以下の小規模な店舗や事務所、小中学校などが含まれます。 | |
| 第一種中高層住宅（第二種中高層住居専用地域） | 中規模から大規模の住宅、病院、大学、床面積が最大 500 平方メートルの店舗などが含まれます。 | |
| 第二種中高層住宅（第二種中高層住居専用地域） | 中規模から大規模の住宅、病院、大学、床面積が最大 1,500 平方メートルの店舗などが含まれます。 | |
| 第一種住居（第二住居地域） | 居住環境には、床面積が最大3,000平方メートルの店舗、オフィス、ホテルが含まれます。 | |
| 第二種住居地域（第二種住居地域） | 居住環境には、店舗、オフィス、ホテルのほか、カラオケボックスのある建物も含まれます。 | |
| 準住居地域 | 道路沿いの車両関連施設と調和した居住環境 | |
| 田園住居地域 | 農業振興に関連する、500平方メートル以下の低層住宅 | |
| 近隣商業地域 | 近隣住民のための日常的な買い物施設には、小さな工場の建物も含まれます | |
| 商業地域 | 銀行、映画館、レストラン、デパート、住宅、小規模工場の建物が含まれます | |
| 準工業地域 | 軽工業およびサービス施設では、環境を著しく悪化させると考えられるものを除き、ほぼすべての種類の工場が許可されます。 | |
| 工業地域 | あらゆる種類の工場には住宅と店舗が含まれますが、学校、病院、ホテルは許可されていません | |
| 工業専用地域 | あらゆる種類の工場。住宅、店舗、学校、病院、ホテルは許可されていません |
オーバーレイゾーン
オーバーレイゾーンは、12の土地利用ゾーンの上に4つのゾーンを設定することが許可されています。これらのオーバーレイゾーンは市町村長によって指定されます。[16] [17]
| ゾーン | 詳細 |
|---|---|
| 特別用途地区 | 環境保護、産業振興、教育、レクリエーションなどの特別な目的を促進する |
| 高層住宅誘導地区 | 建物の建蔽率、延床面積、敷地面積に特別な上限を設けています。カテゴリー I および II の住宅地域、準住宅地域、近隣商業地域、準工業地域でのみ許可されます。 |
| 高さ地区 | 環境保全のため、建物の高さの最小値と最大値を定めています |
| 高度利用地区 | 「論理的かつ健全な」高度利用と都市再開発を計画するために、 建ぺい率、FAR 、建ぺい率およびセットバックの最小値に関する具体的な最小および最大制限を定めています |
特別区域
これらの特別区域は、CPA内のどこでも法的に許可されています。[18]
| ゾーン | 詳細 |
|---|---|
| 特定使用制限区域 | 環境保護と土地利用の合理化の促進。建物の容積および密度に関する特別な制限（UCAのみ許可） |
| 特定都市地区 | 敷地面積、高さ、壁の位置について特別な制限を設けることができますが、これらの地区が隣接する場合は、地区間での敷地面積の移転が許可されます |
| 防火地域 | 火災からの保護 |
| 美観地区 | 市町村の美観保護のため、条例（条例）により建築構造物に特別な制限を設けることができる。 |
| 風致地区 | 省令（風致地区法）に基づき、建築、住宅開発、樹木の伐採などを規制することにより、自然景観を保護すること |
| 港湾地区 | 港湾におけるあらゆる業務 |
| 歴史的風土特別保存地区 | 古代都市の歴史的風土（不動）の保存。 |
| クラスIおよびII歴史的気候保存地区 | 地域の現状の変更を制限する |
| 緑地保全地区 | 適切な緩衝、伝統的、文化的、自然環境的目的のための計画 |
| 流通業務地区 | 建物は、貨物駅、倉庫、卸売流通市場、店舗などの構造物に限定されます |
| 生産緑地 | UPA内にある500平方メートル以上の農地に使用できます。 |
| 伝統的建造物群保存地区 | 伝統的な建造物とその周辺地域の保存 |
| 航空機騒音障害防止地区 | 騒音防止のため空港周辺の土地に指定されている |
| 航空機騒音障害防止特別区 | 騒音防止のため、一般的に学校、病院、住宅での使用は許可されません。 |
| 駐車施設地区 | 都道府県は、2,000平方メートルを超える建築物の建設または改築に駐車施設の設置を義務付ける条例を制定することができます |
プロモーションエリアゾーン
| ゾーン | 詳細 |
|---|---|
| 市街地再開発促進区域 | 未利用市街地の開発 |
| 土地区画整理促進地域 | 地方自治体は道路や公園などの公共スペースの境界を再設定することができる。 |
| 住宅地整備促進地区 | 未利用住宅地の開発 |
| 都市防災復興促進地区 | 大災害に見舞われた地域を復興するための緊急計画 |
地区計画
地区計画は、高層住宅の建設、都市再開発、火災および騒音防止、容積率（FAR）および譲渡可能開発権（TDR）制度の実施を目的とした、地域規模の詳細な計画です。これらの6つの基本カテゴリーに加えて、地方自治体はさまざまなサブカテゴリーを作成することができます。[19]
| ゾーン | 詳細 |
|---|---|
| 地区計画 | 非常に地域的な規模で都市地域の計画のための利用基準と性能基準を定めます |
| 住宅高利用地区計画 | 住宅地区の中高層建築物に特別な用途・性能基準を適用する |
| 再開発地区計画 | 再開発活動はUPA内でのみ |
| 防火整備地区計画 | 自然災害による火災に関する特別な安全規制。 |
| 道路区画計画 | UPA内の主要道路から発生する騒音の緩和のみ |
| 村落区画計画 | UPCにおける農業および住宅ニーズの計画のみ |
都市計画事業
都市計画事業は、促進区域を除き、原則としてUPA内でのみ許可されます。[20]
| プロジェクト | 詳細 |
|---|---|
| 市街地開発プロジェクト | A. 新興住宅地開発プロジェクト
B. 工業団地開発事業 C. 新都市基盤管理事業 D. 土地計画整備事業 E. 市街地再開発事業 F. 住宅地管理事業 |
| 都市インフラプロジェクト | A. 20ヘクタールを超える住宅地開発のためのインフラ
B. 官庁街インフラ
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| 都市開発事業計画区域 | 投機的な投資を防ぐための早期計画エリアと大規模開発・インフラエリアの確保
A. 新規住宅地開発事業計画区域
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ゾーニング指定に関する政府の管轄権
柴田の2011年のデータによれば、中央政府から地方自治体までの管轄範囲は明確である。[20]
| 政府レベル | 管轄 |
|---|---|
| 国土交通省 | 2つ以上の都道府県境にまたがる都市計画区域 |
| 都道府県 | 都市計画区域（複数の都道府県にまたがる場合を除く）指定都市の区域内又はその周辺の区域内にある都市計画区域内の高層住居誘導地区、風致地区（10ヘクタール以上）、臨海地区、緑地保全地区（10ヘクタール以上）、歴史的風土特別保存地区、第一種及び第二種準歴史的風土特別保存地区、流通商業地区、航空機騒音障害防止地区など、限られた数の区域
都市開発事業予定地、市街地開発事業、国道・県道等の都市施設、公園、緑地、広場（10ヘクタール以上）、港湾、大学、商業・専門学校、官公庁、流通業務地区、住宅戸数2,000戸以上の住宅地等の事業及び施設 |
| 市町村 | 都道府県の管轄区域を除く標準的な地域（用途地域、特殊地域、高度利用地域、特定街路・特殊街路、防火地域、準防火地域など）
地区計画区域、促進区域、市街地開発事業、土地計画調整事業（50ヘクタール未満）、市街地再生事業（3ヘクタール未満）、住宅市街地整備事業（その他は都道府県の管轄）、未利用地転用促進区域、市街地防火地域再生促進区域、都市施設 |
土地利用法（1974年）
1974年に制定された土地利用法は、人口と産業の大都市への集中、投機的な土地投資、異常に高い地価、そして無秩序な開発といった問題を抱えていた。これらの問題を解決するため、同法は、第一に公共の福祉を最優先に考慮し、第二に自然資源の保全のための計画を策定し、第三に健康で文化的な生活環境を守り、第四に土地利用の均衡ある発展のための計画を策定するという基本原則を掲げている。[21]
1987年、土地利用法に土地取引監視制度が追加され、都道府県内の土地の取引または譲渡を監視することになりました。この法律により、知事は投機性の高い取引を禁止する文書を発令する権限を有しています。地方自治体には取引を禁止する法的権限はありませんが、さらなる投機を抑止するための告示が存在します。[22]
国計画、都道府県計画、市町村計画
この法律には、国、都道府県、市町村の三レベルの行政すべてが関与しています。三レベルの行政すべてが国土利用計画を作成することが義務付けられています。国土交通省が策定する国土利用計画（全国計画）から始まり、内閣の承認を受けなければなりません。全国計画に基づいて都道府県計画が策定され、都道府県計画に基づいて市町村計画が策定されます。[23]
土地利用基本計画
都道府県は、都道府県計画に基づき、土地利用基本計画（BLP）を作成する必要があります。BLPは、都市計画法の細分区域に似ていますが、より大規模な5つの用途地域を規定しています。これらの5つの用途地域には異なる法律が適用され、重複する可能性があり、1つの地域に複数の用途地域を指定することもできます。[24]
| 色 | ゾーン | 法律 | 割合（2014年） |
|---|---|---|---|
| 市街地 | 都市計画法における都市計画区域 | 27.4% | |
| 農業地域 | 農振法における農業振興地域 | 46.2% | |
| 森林面積 | 森林法における地域森林計画の対象となる民有林および国有林 | 68.0% | |
| 自然公園地域 | 自然公園法に基づく国立公園・国定公園（第5条）、都道府県条例による都道府県立自然公園（第72条） | 14.7% | |
| 自然環境保全地域 | 原始自然環境保全地域（第14条）及び自然環境保全地域
自然環境保全法における地域（第22条）、都道府県条例による都道府県自然環境保全地域（第22条） |
0.3% |
地方分権化
地方分権が始まった2011年以降、地方計画は内閣総理大臣の承認を必要としなくなり、「承認」から国土交通省への「協議」へと変更された。2009年には、地方分権改革推進委員会が「協議」から「意見聴取」へと変更するよう勧告した。最終的に2011年には、国との協議は不要となったが、計画策定の技術的課題が高いため、協議は必要となった。[24]
土地基本法（1989年）
日本は経済大国となり、土地特有の問題を引き起こした。その問題には「地価の高騰、公共施設やインフラ整備のための土地取得における政府の困難、都市開発の混乱」などがあった。[25]
1988年、常務行政改革推進審議会は、地価対策等に関する報告書を首相に提出し、土地投機による不当利得の発生を指摘した。土地投機による高地価、いわゆる「暴利」は、土地基本法（BLL）、あるいは柴田が「土地基本法」と呼んだ法律の起草に関わった国会議員にも影響を与えたと伝えられている。[26]
土地利用法の主目的は、土地利用の基本原則を確立することである。第一に、土地における公共の利益は私的利益に優先する。第二に、土地利用は、当該地域の自然的、社会的、経済的、文化的条件に適切な用途に合致するものとする。第三に、土地への投機的な投資は抑制されるものとする。第四に、地価上昇によって利益を得る者には「適切な負担」が課されるものとする。 [27]
土地法はそれ自体では個人の権利に影響を与えるものではないが、不動産関連融資の総合規制法など、より具体的な土地法の基礎となっている。[28]さらに、土地課税と地価統制が認められている。土地法第14条により、中央政府と地方自治体は「社会資本」サービスから利益を得る者に対し、適切な負担を課す権限を与えられている。[29]
注釈
- ^ ラーソン 2012、68-69ページ
- ^ abc 渡辺 1980、65ページ
- ^ abcd 渡辺1980、66頁。
- ^ 石井・重田 2010, p. 212.
- ^ 柴田2002、186-187頁。
- ^ 柴田2002、187頁。
- ^ エジントン 2019、121-122頁。
- ^ 柴田 2002, p. 189.
- ^ abc 富永 2011、p. 30-31。
- ^ 富永 2011, p. 32より。
- ^ abcd 石井・重田 2010, p. 213.
- ^ 柴田 2002, p. 190より。
- ^ 富永 2011, p. 30より。
- ^ 富永 2011, p. 33.
- ^ 柴田2002、191頁。
- ^ 柴田2002、192-193頁。
- ^ 柴田2002、258-259頁。
- ^ 柴田2002、193頁。
- ^ 柴田2002、195-196頁。
- ^ 柴田 2002より。
- ^ 柴田 2002, p. 179.
- ^ 柴田2002、p.180-181。
- ^ 柴田 2002, p.182=183.
- ^ ab 国土交通省都市・地域整備局都市計画課 2016年。
- ^ 株式会社学陽書房、『不動産法規総解説』1（日下千秋・坂本一博編、2000年第22版）（1975年）、柴田（2002年、172頁）で引用。
- ^ 柴田 2002, p. 172.
- ^ 柴田2002、173頁。
- ^ 柴田 2002, p. 175.
- ^ 柴田 2002, p.176-177.
参考文献
- 論文
- 渡辺俊一（1980）「日本の都市計画史」 都市史年鑑[ 7 ]：63-75。ISSN 0306-0845。JSTOR 44609200
- 富永真凛（2011）。 「日本の都市と空間計画」。都市主義。建築。構築。2 (4) : 29–36。ISSN 2069-6469 。
- エッジントン, デイビッド・W. (2019年1月2日). 「日本の大都市における総合計画」.都市計画展望. 34 (1): 115–132 .書誌コード:2019PlPer..34..115E. doi :10.1080/02665433.2017.1389655. S2CID 149131285.
- 石井喜三郎；重田裕彦（2010年9月） 「日本の都市計画法の全面改正」。タウン＆シティマネジメントジャーナル。1 (2): 211 – 220.
- 柴田バイロン（2002年1月1日）「アメリカ合衆国と日本の土地利用法：基礎的概観と比較分析」ワシントン大学法政策ジャーナル10 (1): 161-266 . ISSN 1533-4686 .
- ラーソン、トーマス（2012）『土地と忠誠：タイにおける財産権の安全保障と発展』
- 報告書
- 国土交通省都市・地域整備局都市計画課（2003年1月）、日本における都市土地利用計画制度の導入（PDF）、東京、 2022年7月13日閲覧
{{citation}}：CS1 maint：場所、出版社不明（リンク）CS1 maint：複数名：著者リスト（リンク） - 国土交通省都市・地域整備局都市計画課（2016年）「土地利用基本計画制度」、東京
{{citation}}：CS1 maint：場所、出版社不明（リンク）CS1 maint：複数名：著者リスト（リンク）
