低所得者向け住宅税額控除
民間の手頃な価格の住宅開発に対する米国連邦政府の優遇措置

低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）は、住宅開発業者に対し、一定割合の住宅を低所得世帯向けに家賃制限付きで確保することに同意する代わりに、税額控除を付与する米国の連邦制度です。 [1]住宅開発業者は、税額控除を売却して開発費用を賄うことができます。この制度は、1986年税制改革法（TRA86）に基づき、手頃な価格の住宅開発におけるプライベートエクイティの活用を奨励するために創設されました。[2] LIHTC控除を受けて開発されるプロジェクトは、一定期間（通常30年間）にわたり、一定の割合の手頃な価格の住宅を維持する必要があります。ただし、15年後には所有者がオプトアウトできる「適格契約」プロセスがあります。[3]指定された手頃な価格の住宅に請求できる最高家賃は、地域の中央値所得（AMI）に基づいています。[4] LIHTC対象物件の居住者の51%以上は、極低所得者（AMIの30%以下）とみなされています。[5] [6]現在の信用支出の10％未満が個人投資家によって請求されています。[7]

1987年から2022年までに、少なくとも365万戸の住宅がLIHTCプログラムを通じて供用開始された。[8] 2012年時点で、LIHTCプログラムは米国で新たに建設されたすべての手頃な価格の賃貸住宅の約90％を占めていた。[9] GAOによる2011年から2015年を対象とした2018年の報告書によると、LIHTCプログラムは年間約5万戸の低所得者向け賃貸住宅に資金を提供し、新築のユニットあたりの平均コストはテキサス州で12万6000ドル、カリフォルニア州で32万6000ドルであった。[10] :  1  [11] :  1 

2010年、大統領経済回復諮問委員会（PERAB）は、LIHTCプログラムにより、2008年から2017年にかけて参加企業からの税収が連邦政府に610億ドル（年間平均約60億ドル）減少すると推定した。また、一部の専門家は、低所得世帯への支援にはバウチャー制度の方が費用対効果が高いと考えていると指摘した。[12] 2023年には、LIHTCプログラムは政府に年間平均135億ドルの費用がかかると推定されている。[1]

仕組み

申請プロセス

このプロセスの最初のステップは、プロジェクトオーナーが州当局に申請書を提出することです。州当局は申請書を競争的に審査します。申請書には、プロジェクトの予想費用の見積もりと、「セットアサイド」と呼ばれる以下の条件のいずれかを遵守するという誓約が含まれます。

  • 開発地域の住宅ユニットの少なくとも 20% 以上は、家賃制限があり、その地域の中央総所得の 50% 以下の所得を持つ個人が居住している (「20/50」)。
  • 開発地域の住宅ユニットの少なくとも 40% 以上は、家賃制限があり、その地域の中央総所得の 60% 以下の所得を持つ個人が居住している (「40/60」)。
  • 開発地域内の住宅ユニットの少なくとも40%以上は、家賃制限が設けられており、かつ、当該ユニットについて納税者が設定した帰属所得制限額を超えない所得を有する個人が居住している。帰属所得制限額の平均は、当該地域の中央値総所得の60%を超えてはならない（「所得平均化」）。

通常、プロジェクトオーナーは、これらの最低利用率よりも高い、最大100%までの低所得者向け使用率に同意します。[12]低所得の入居者には、住宅都市開発省（HUD）が決定する世帯規模に応じて調整された地域の中央値収入の60%に相当する、最大適格所得の30%までの賃料を請求できます。低所得ではないが同じプロジェクトに居住する入居者には、請求できる賃料に制限はありません。

2008年の金融危機によるLIHTCへの影響

まず、復興法第12条は、米国住宅都市開発省（HUD）が管理するHOME投資パートナーシップ（HOME）プログラムに、LIHTCプロジェクトへの資本投資資金を提供するための助成金プログラムとして22億5000万ドルを割り当てました。HUDは、 2006年10月1日から2009年9月30日までの間にLIHTC助成金を受けたプロジェクトの開発を促進するため、州の住宅金融機関に税額控除支援プログラム（TCAP）助成金を交付しました。州の住宅金融機関は、対象物件に対して助成金または融資のいずれかの形で支援を提供することが許可されました。[13]

第二に、復興法第1602条は、州の住宅局に対し、州のLIHTC配分額の最大40%について、税額控除の代わりに現金給付を受けることを選択できるようにした。財務省は、2009年度の州への支出額を30億ドルと見積もった。州の住宅局は、一般的に前述のLIHTC要件（当該建物の賃料、所得、使用制限を含む）の対象となる、適格低所得者向け建物の取得または建設に資金を提供するため、補助金を用いて補助金を交付することが義務付けられていた。第1602条のプログラムは、2006年10月1日から2009年9月30日までの間に行われたLIHTC交付に適用された。[14] 最近の議会法案では、このプログラムを2010年の住宅クレジットにまで拡大することが提案されている（下記参照）。

2010年後半には、非伝統的な投資家が投資ギャップを埋め始めたことで市場は安定化しました。LIHTC（住宅住宅投資制度）の支持者たちは、短期的にも将来的にも投資の安定を確保するための法案提出に尽力しました。ハーバード大学住宅研究共同センターとマサチューセッツ工科大学不動産センターは、LIHTCをより効率的に改善するための潜在的な機会を特定しました。[15] [16] [17]

評価と研究

2010年、大統領経済回復諮問委員会（PERAB）は、LIHTCプログラムにより、2008年から2017年にかけて参加企業から連邦政府に610億ドル（年間平均約60億ドル）の税収損失が発生すると推定し、専門家はバウチャーの方が低所得世帯を費用対効果の高い方法で支援できると考えていると指摘した。[12]

2011年から2015年を対象としたGAOの2018年の報告書によると、LIHTCプログラムは年間約5万戸の低所得者向け賃貸住宅に資金を提供し、新築にかかる1戸あたりの平均費用はテキサス州で12万6000ドル、カリフォルニア州で32万6000ドルに及んでいる。 [10] :  1  [11] :  1  その他の注目すべき調査結果は以下のとおりである。

  • 単位当たりのコストの範囲は劇的に異なり、ジョージア州では単位当たりのコストの最低額と最高額の差が最も小さく（104,000ドル）、カリフォルニア州では606,000ドルと最も差が大きかった。（つまり、カリフォルニア州の単位当たりのコストは約140,000ドルから約750,000ドルまで変動した。）[10] :  1 
  • 大規模プロジェクト（100ユニット以上）は、小規模プロジェクト（37ユニット未満）よりもユニット当たり約85,000ドル安価でした[10] :  1 
  • 都市部のプロジェクトは非都市部のプロジェクトよりもユニット当たり約13,000ドル高いコストがかかる[10] :  1 
  • 高齢者向けプロジェクト（全プロジェクトの約3分の1）は、ユニット当たり約7,000ドル安くなる（ユニットの規模が小さいためと考えられる[10] :  1 

2022年の調査では、LIHTCプロジェクトが周辺地域の土地価値を高めることが判明しました。[18]

2018年のアーバン研究所の報告書は、このプログラムに恒久的な住宅購入能力要件が欠けていることを批判し、最貧困世帯のニーズを完全に満たしているかどうか疑問視した。[19]

参照

  • 住宅都市開発局
  • 州住宅金融公社一覧
  • HUDユーザーLIHTCデータベース
  • 全国州住宅公社協議会
  • LIHTC税法
  • ノボグラダック社 LIHTC データベース
  • ナショナル・エクイティ・ファンド LIHTC

注記

  1. ^ ab Keightly, Mark (2023). 「低所得者向け住宅税額控除の概要」(PDF) .議会調査局.
  2. ^ 「住宅クレジット」NCSHA . 2023年11月9日閲覧。
  3. ^ 国家住宅法プロジェクト（2022年）。「LIHTCの保全とコンプライアンス」
  4. ^ 「LIHTCプログラムの仕組み」NHLP . 2017年9月7日. 2023年11月9日閲覧。
  5. ^ 「2022年LIHTCテナント表」（PDF） HUDユーザー。
  6. ^ 「タイトル24」連邦規則集。
  7. ^ 投資可能な税額控除：低所得者向け住宅税額控除の事例、23ページ
  8. ^ 「低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）：物件レベルデータ｜HUD USER」www.huduser.gov . 2023年11月9日閲覧。
  9. ^ 「維持する価値のある税額控除」ニューヨーク・タイムズ、2012年12月21日。
  10. ^ abcdef Garcia-Diaz, Daniel (2018年9月18日). 「低所得者向け住宅税額控除：データと監視の改善はコスト評価と不正リスク管理を強化する」GAO . 2018年10月13日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年6月6日閲覧。
  11. ^ ab Capps, Kriston (2018年9月21日). 「なぜ手頃な価格の住宅はより手頃な価格にならないのか - 地方自治体の規制とその背後にあるNIMBY感情は、低所得者向け住宅開発業者のコストの大きな要因となっている。なぜ正確な金額が分からないのか？」Citylab . 2018年9月22日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年6月6日閲覧。
  12. ^ abc 大統領経済回復諮問委員会 (2010年8月1日). 「税制改革の選択肢に関する報告書：簡素化、コンプライアンス、法人税」(PDF) . whitehouse.gov . p. 77. 2017年1月26日時点のオリジナルよりアーカイブ(PDF) . 2010年10月1日閲覧 –国立公文書館経由.
  13. ^ 米国住宅都市開発省。「TCAP資金提供通知」Wayback Machineで2010年3月7日にアーカイブ。2010年11月3日閲覧。
  14. ^ 米国財務省。「2009年度税額控除配分に代わる低所得者向け住宅補助金に関するファクトシート」Wayback Machineで2010年5月27日にアーカイブ。2010年11月3日閲覧。
  15. ^ 「低所得者向け住宅税額控除：HERA、ARRA、そしてその先」（PDF） 。 2011年6月29日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。 2011年3月8日閲覧。
  16. ^ 「長期低所得者向け住宅税額控除政策に関する質問」[永久リンク切れ]、ハーバード大学住宅研究共同センター
  17. ^ 「低所得者向け住宅税額控除プログラムの混乱：原因、結果、対応、そして提案された是正策」ハーバード大学住宅研究共同センター、2009年12月
  18. ^ Voith, Richard; Liu, Jing; Zielenbach, Sean; Jakabovics, Andrew; An, Brian; Rodnyansky, Seva; Orlando, Anthony W.; Bostic, Raphael W. (2022). 「集中的なLIHTC開発が周辺の住宅価格に及ぼす影響」『住宅経済ジャーナル』56巻101838号. doi : 10.1016/j.jhe.2022.101838 . ISSN  1051-1377. S2CID  247788358.
  19. ^ アーバン研究所 (2018). 「低所得者向け住宅税額控除：その仕組みと対象者」（PDF） .
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