土地登記

土地登記とは、土地の所有権、占有権、その他の権利に関する事項を（通常は政府機関または部署に）正式に記録する様々な制度の一つであり、所有権の証拠を提供し、取引を円滑にし、違法な処分を防止することを目的としています。記録される情報と土地登記によって提供される保護は、管轄区域によって大きく異なります。

コモンロー諸国、特にイギリス連邦諸国では、証書登録制度に代わる権利登録制度は、大きく分けて2つの基本的な種類に分類されます。トーレンス権利登録制度と、トーレンス制度の修正版である英国制度です。[ 1 ]

地籍制度と土地登記はどちらも土地の記録の一種であり、互いに補完し合っています。[ 2 ]

実装

アメリカ大陸

カナダ

フォークランド諸島

フォークランド諸島の登記所には1844年からのすべての王室特許状写しが保管されている。[ 3 ]

アメリカ合衆国

アメリカ合衆国では、土地登記は各州の管轄事項です。したがって、各州は、その州内の土地の所有権に関する役人、当局、およびその機能と義務を定めます。詳細は、指定された主記事に記載されています。

ヨーロッパ

オーストリア

チェコ共和国

デンマーク

フィンランド

フィンランドは、フィンランド国土調査局[ 4 ]（フィンランド語：Maanmittauslaitos、MML） が運営する地籍システムを運用している。

フランス

フランスの制度では、フランスの公的土地登記所が管理する地籍簿が用いられます。地籍簿には土地区画の境界が記載されていますが、土地所有者の詳細や正確な境界線は示されていません。[ 5 ]

ドイツ

ドイツ民法典第873.1条は、土地の所有権の移転、土地への権利の抵当権設定、および当該権利の移転または抵当権設定は、土地登記簿（Grundbuch）への登記を必要とすると規定しています。法律で明示的に規定されている場合を除き、それぞれの合意は登記された時点で初めて拘束力を持ちます。公益の目的で使用される土地は、この要件の対象外となります。

アイルランド

アイルランド共和国では土地登記が義務付けられており、土地登記簿 (アイルランド語でClárlann na Talún ) と権利書登記簿 ( Clárlann na nGníomhas ) の 2 つの並行登記簿が維持されています。

アイルランドの制度は英国の制度を踏襲しているが、トーレンズ制度の特徴（例えば、誰でも登記簿を閲覧できる）を備えている。ロバート・トーレンズ自身は、譲渡された権利を記録するために、1865年に「アイルランド権利記録法（Record of Title Act）」を起草した。土地財産裁判所は「権利記録」と呼ばれる登記簿を作成していた。記録は非公開であったものの、索引は誰でも閲覧可能であった。今日では、索引とフォリオは管理手数料を支払えば誰でも閲覧できる。この法律に基づく権利記録は任意であり、これがこの法律が効果を発揮しなかった理由の一つであった。[ 1 ]

土地登記所は1892年以来、登録された土地に関するすべての取引（購入、販売、抵当、抵当の借り換え、その他の負担）の登録を扱っており、2007年1月1日までは登録所有者の正当な権利に対する国の保証である土地証明書を発行していました。土地証明書は、2006年の証書および権利証書登録法の第23条に基づいて廃止されました。郡ごとに整理されている登録簿にあるすべての土地には、フォリオ番号が付与され、その番号に基づいて、要求に応じて、現在5ユーロの手数料を支払った後、土地に関連するすべての取引を調べることができます（2020年6月現在）。面積で約90％の土地と権利証書の85％が登録されています。

登記所は1708年以来、遺言、婚姻契約書、権利証書、抵当証書、その他土地の所有権の付与に関する文書の登録を扱ってきました。当初はカトリック教徒による土地所有に関する法律を施行するために設立されました。登録証書は未登録証書よりも優先されました。登記所は原本の証書とその附属明細書を保管せず、代わりに不動産譲渡証書と抵当証書の詳細な要約（「覚書」と呼ばれる）に印紙を貼付し、登記官が保管します。これらの文書は通常、当事者の少なくとも1人と証書の証人1人によって署名されます。所有権の証明書や保証書は発行されません。登記所は、特定の不動産に対して提出された証書に関する情報、そして特に重要な、提出された順序（例えば、最後に名前が挙がった所有者や最後に提出された抵当証書など）を提供することに努めるのみです。

両方の登記所は不動産登記局によって管理されている。登記所は1か所、すなわちダブリンのヘンリエッタ通りにあるキングス・インズの建物の半分を占めており、土地登記所はダブリン、ウォーターフォード、ロスコモンに事務所があり、本社はダブリンのフォー・コーツにある。COVID-19以前は、両方とも一般人が自由にアクセスでき、訪問に予約は必要なかったが、現在は必要である。アイルランド共和国が1922年に独立して以来、その登記所は26の州（旧アイルランド自由国、1922～37年）に含まれる土地のみを扱ってきた。1922年以来、北アイルランドの残りの6つの州には独自の土地登記所があり、現在は北アイルランド財務人事省の土地財産サービスによって管理されている。しかし、ダブリンの登記所には、1708年から1922年までの期間の北アイルランドの6つの州に関する記念碑が今も保管され、提供されています。

最近の法改正により、権利登記が義務化されました。索引とフォリオへの一般公開は、不動産登記局にアカウントを持つ個人に限定されています。

アイルランドの不動産登録局は、欧州土地情報サービスEULISに接続されています。

イタリア

リトアニア

土地台帳（nekilnojamojo turto registras）には、土地や建物などの不動産に関する事実データ（面積、高さ、容積、建築年、所有者名）と法的データ（共有所有契約、裁判所の判決、地役権、抵当権）が記載されています。[ 6 ]

不動産売買契約は、登記簿への登記がなくても法的拘束力を有し、公証人による認証のみが必要となる。ただし、新所有者が不動産を売却、譲渡、または抵当権を設定するには、登記が必要となる。さらに、登記によってのみ、第三者による譲渡の対抗が可能となる。[ 7 ] [ 8 ] [ 9 ]

オランダ

ポーランド

ポーランドの土地および抵当登記システムは公開されており、オンラインでアクセスできます。[ 10 ]土地抵当法第25条によると、不動産の権利に関する公式で構造化された登記簿が提供され、不動産および関連する権利の指定 (I)、所有者または永代使用権者に関する情報 (II)、限定された財産権および請求 (III)、および抵当 (IV) の4つのセクションに分かれています。[ 11 ]ポーランドの不動産法の原則は、土地と抵当の記入が現実と一致していると推定することであり、開示された権利は存在するとみなされ、削除された権利は存在しないとみなされます。[ 12 ]また、公的信用原則により、登記簿が実際の法的状態を反映していなくても、土地登記簿に記載された情報に基づいて善意で行動する購入者は保護されます。ただし、この保護は無償の取引や悪意で行動する購入者には適用されません。さらに、法定抵当権や法律で定められた地役権などの特定の権利は、登記簿への記載の有無にかかわらず有効である。[ 13 ]

ロシア

この編集の内容は、既存のロシア語版Wikipedia記事ru:Титул Торренсаから翻訳されたものです。帰属については履歴を参照してください。

トーレンス制度の利点は、ロシアでその導入直後から顕著に見られましたが[ 14 ]、臨時政府の打倒と制憲議会の解散によりロシアの法制度は廃止され、ロシア帝国の法学者たちが提唱したすべての考えは歴史に葬り去られました。現在ロシアで運用されている不動産権利の会計および登記制度は、その要素と原則の一部がトーレンス制度に該当するものの、完全なシステム、あるいはトーレンス地籍制度と呼ぶことはできません。ロシアにおける土地、建物、自然遺産の会計は、2007年の連邦法第221-FZ号「国家不動産地籍について」に基づき、国家不動産地籍データベースに整理されています。[ 15 ]これらの施設のアカウント所有者は、1997年の連邦法第122-FZ号「不動産権利及びその取引に関する国家登録について」に基づく、不動産権利及びその取引に関する統一国家登録簿という別のデータベースで管理されています。[ 16 ]両法は、地籍簿と登記簿情報の公開を確立し、その管理を単一の組織であるRosreestrに委託しました。不動産権利に関する統一国家登録簿への登録は、不動産権利の発現に必要かつ十分な条件です。地籍簿と登記簿に含まれる不動産情報は、十分に詳細かつ構造化されており、公開地籍地図で物件に関するほとんどの重要な情報が網羅されています。[ 17 ]非常にシンプルなウェブフォームで、あらゆる物件に関する情報の一部を検索・閲覧できます。[ 18 ]ただし、これらの法律は、データベースに含まれる情報の正確性について、国家が直ちに全責任を負うことを規定するものではありません。 2015年、国家院は、不動産所有者に関する情報への一般公開を規定する法案を審議した。[ 19 ]この法案は政府によって支持された。[ 20 ]一部の専門家によると、情報公開の制限は、違法な蓄財の公的な事例を特定する機会を減らし、ビジネスリスクを増大させるという。[ 21 ]

スロバキア

スペイン

イギリス

英国には、イングランドとウェールズのHM 土地登記所、スコットランドの登記所、北アイルランドの土地および財産サービスなど、いくつかの土地登記所があります。

イングランドとウェールズ

土地登記の全国的なシステムは、 1862年の土地登記法に基づいてイングランドとウェールズで初めて試みられ、ミドルセックス州（ロンドン市を除く）で1709年から運用されていました。 [ 22 ]この自主的な全国的なシステムは効果がないことが判明し、1875年と1897年のさらなる試みの後、 1925年の土地登記法によって現在のシステムが施行されました。[ 23 ]これはHM土地登記所によって運営されています。

国土の様々な地域が、時を経て命令により強制登記地域に指定され、強制登記の実施期間も地域によって異なります。最後の命令は1990年に発令されたため、現在では事実上すべての土地取引に強制登記が義務付けられています。ただし、死亡後の土地の所有権移転、つまり売却ではなく贈与による土地の所有権移転は、1998年4月に強制登記の対象となりました。同様に、抵当権が設定された土地の登記も1998年に義務化されました。

2002 年土地登記法は、 1925 年のシステムを実質的にそのまま残していますが、将来的には、資産の譲渡および登録に 電子署名を使用する電子譲渡の強制導入を可能にします。

土地登記所は、欧州土地情報サービスEULISに接続されています。

登録の詳細は、所定の料金を支払えば誰でも閲覧できます。近年、所有権の記録を変更しようとする者の身元を確認するための予防措置が導入されました。関連する取引が記録されていない土地については、詳細は記録されません。これは、特定の地域で強制登録が導入される前に所有権が最後に移転された場合などによく発生します。所有権と登録済み図面は、PDF 形式で、イングランドおよびウェールズ土地登記所で有料で公開されています。航空写真上の境界のデジタル版は、Land Registry UK - Map Searchで公開されています。

法的境界は、土地の所有権の正確な分離を規定するものです。これは、ある人の土地と別の人の土地を区切る目に見えない線です。境界には厚みや幅はなく、通常は壁、柵、生垣などの物理的な境界要素の中またはそれに沿った位置にありますが、必ずしもそうとは限りません。法的境界の正確な位置は、登記済みの権利図や陸地測量図には記載されていないことがほとんどです。

土地登記所（イングランドおよびウェールズ）と陸地測量局の共同声明では、次のように述べられている。[ 24 ]

この権利図は境界線のおおよその位置を示すものであり、境界線を正確に示すものではありません。この図に基づいて算出された測量は、地上の同一地点間の測量結果と一致しない場合があります。

スコットランド

スコットランドは、世界で最初に土地登記制度を導入した国の一つです。スコットランドにおける土地登記は、1617年登記法による「土地登記簿」の創設とともに始まりました。

詳しい説明については、土地登記（スコットランド法）を参照してください。

北アイルランド

北アイルランドにおける土地登記は、北アイルランド財務人事省傘下の執行機関である土地・不動産サービス局によって運営されています。2007年4月1日以前は、北アイルランド政府機関である土地登記局が担当していました。

アジア

香港

香港土地登記所は、土地登記条例を施行し、公共機関および政府機関による土地登記簿および関連記録の検索を支援しています。また、 建築管理条例に基づく所有者法人の登記も担当しています。

インド

土地登記はインドでは各州の管轄事項である。したがって各州は、その州内での土地の所有権に関する役人、当局、およびそれらの機能と義務を定義する。[ 25 ]各州にはそれぞれ異なる記録および管理システムがある。近年、インド連邦政府と多くの州政府は、州レベルの土地記録を近代化するためにさまざまなプログラムを開始している。[ 26 ]ウッタル・プラデーシュ州政府は、住民が土地記録を簡単に入手できるようにした。UP Bhulekhはウッタル・プラデーシュ州政府が住民が自分の土地や財産の記録をオンラインで保管できるように開始したデジタルサービスである。[ 27 ]他の州でも土地記録と土地登記のデジタルサービスを提供している。今ではどの州でも簡単に自分の土地関連情報を確認することができる。

イスラエル

日本

マレーシア

ニュージーランド

ニュージーランドでは、 1870年に制定された登記証書制度に代わるトーレンス登記制度が採用されている。[ 28 ]土地登記は1952年の土地譲渡法によって規定されている。[ 29 ]

証書制度は1841年に導入され[ 30 ] [ 31 ]、トーレンズ制度は1870年に導入されました[ 32 ]。両方の方法は、1924年に土地譲渡法（トーレンズ制度）に基づく登録が義務付けられ、すべての財産に権利証を発行するプロジェクトが開始されるまで並行して実行されました[ 33 ] 。所有権や調査に疑問がある場合は、 権利証書を「限定権原」または「区画限定権原」として発行することができました。

フィリピン

シンガポール

タイ

オセアニア

オーストラリア

参照

注記

  1. ^ a bライアル、アンドリュー.アイルランドの土地法. ISBN 1-85800-186-2; 第24章
  2. ^ Jo Henssen, BASIC PRINCIPLES OF THE MAIN CADASTRAL SYSTEMS IN THE WORLD, "Error404" . 2018年3月27日時点のオリジナルよりアーカイブ。2018年3月26日閲覧。
  3. ^ “土地登記” . 2016年8月8日時点のオリジナルよりアーカイブ。2017年5月23日閲覧。
  4. ^ “Etusivu – National Land Survey of Finland” . maanmittauslaitos.fi . 2018年3月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。2018年5月6日閲覧。
  5. ^ 「フランスの土地登記：Cadastre France」 French-Property.com 2017年7月27日時点のオリジナルよりアーカイブ。2018年5月6日閲覧。
  6. ^ 「欧州電子司法ポータル - 土地登記簿」。2020年11月16日時点のオリジナルよりアーカイブ。2020年11月9日閲覧。
  7. ^ “リトアニアで不動産を購入する | リトアニアで家を購入する方法” . 2019年1月9日. 2020年11月9日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2020年11月9日閲覧。
  8. ^ 「Valters Gencs - 不動産ガイド：リトアニアでの不動産購入、リトアニアでの不動産購入」 www.gencs.eu 。 2020年11月15日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2020年11月9日閲覧。
  9. ^ 「リトアニアにおける土地と不動産投資の機会」 2013年10月14日。2020年11月17日時点のオリジナルよりアーカイブ。2020年11月9日閲覧。
  10. ^ "EUKW - strona główna" . ekw.ms.gov.pl 。2025 年11 月 11 日に取得。
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  12. ^ 「ポーランドの不動産法 - 2025年ガイド」 Dudkowiak & Putyra 2025年8月4日. 2025年11月11日閲覧。
  13. ^ "EKW - Pytania i odpowiedzi - 大臣２ Sprawiedliwości - Portal Gov.pl" .大臣2 Sprawiedliwości (ポーランド語) 。2025 年11 月 11 日に取得。
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参考文献

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