リースオプション（正式には購入オプション付きリース）は、住宅用不動産と商業用不動産の両方で使用される契約の一種です。リースオプションでは、不動産所有者と借主は、特定の不動産の指定された賃貸期間の終了時に、借主が当該不動産を購入するオプションを有することに合意します。
リースオプションはリース購入契約とは異なり、リース購入では両当事者が売買に拘束されるのに対し、リースオプションでは買い手がオプションを持ち、売り手はオプションを持たない。[1]
住宅の例
以下の例は、住宅物件の一般的なリース オプションについて説明しています。商業用リース オプションは通常、より複雑です。
契約は通常、借主（借主または借主購入者とも呼ばれる）と、不動産を所有または賃貸または処分する権利を持つ家主（貸主）の 2 つの当事者間で締結されます。
有効なオプション権を得るためには、ほとんどの場合、借主兼購入者はオプション権に対する「対価」（手数料）を支払う必要があります。一般的に、売主は可能な限り高額な対価、多くの場合購入価格の3～5%程度を要求します。一方、借主兼購入者は通常、可能な限り少額の対価を支払いたいと考えます。100ドルといった少額の金額でも「対価」となります。このオプションは、借主に後日物件を購入する権利（義務ではありません）を与えます。リースオプションは売主の売却義務のみを課し、買主の購入義務は課しません。そのため、これは「一方的」な契約となります。一方、リース購入は双務的な契約です。
リース オプションの基本要素は次のとおりです。
1. 買主がオプションを購入します。両当事者はオプションの費用について合意します。前述の通り、費用は少額から物件価格の5%（またはそれ以上）までの範囲となります。オプション料は通常返金されません。つまり、借主である買主がオプションを行使しなかった場合、その金銭は売主の手に渡り、返金されません。その理由は、オプション料は手付金ではないからです。オプション料は、価値のあるもの、つまりオプションを購入するために使われたからです。
2. 当事者は購入価格について合意します。オプション行使時の評価額を価格とすることもできますが、通常はオプション開始時に購入価格が合意されます。
3. 住宅不動産の契約期間は通常1～3年です。しかし、テナント購入者が短期間（多くの場合2年以下）に同意するのは賢明ではありません。テナント購入者は、特に合意した購入価格がオプション開始時の公正市場価格と同等かそれ以上である場合、物件の価値が上昇することを期待していることが多いからです。さらに重要なのは、テナント購入者が信用情報やその他の経済的な問題を抱えており、すぐに購入できない場合が多いことです。オプション期間は、テナント購入者の信用力を強化し、家賃控除を積み立て、購入準備を整えるために利用されます。これには数年かかる場合がよくあります。
4. 月々のリース料はいくらか、リース料の一部を購入価格に充当して減額するかどうか。多くの場合、月々のリース料は物件の適正市場賃料と同額か、わずかに上回る額になります。これは完全に交渉可能ですが、15%～25%の範囲で控除が提供されることが多いです。例えば、ある物件の適正市場賃料が1,000ドルの場合、売主は1,100ドルを請求し、そのうち200ドルを購入価格に充当するといったことが考えられます。
5. テナント兼購入者が物件を占有するか、あるいは転貸権やオプション売却権を有するか。ほとんどの場合、テナント兼購入者が物件を占有します。売主は通常、これを契約条件の一つに含めようとします。
6. 投資家は、リースオプション付きの不良資産を取得し、物件に改良を施す場合があります。その後、投資家は、新たな市場価格を支払う意思のある買い手にオプションを売却することで利益を得ることができます。これは投資家にとって一般的な資金調達手法です。しかし、投資家が物件を管理するために利用できる他の方法よりもリスクが高くなります。リスクには、投資家がオプションを行使しようとした際に、売主が明確な所有権を移転できないことが含まれます。この場合、投資家は、所有しておらず、取得できない可能性のある物件に（場合によっては大幅な）改良を施すことになります。投資家が外観の改善以上のものを検討している場合、土地信託や「subject to」（またはSub 2）取引と呼ばれる取引を利用した物件の取得など、別の管理方法を検討する場合があります。
6.a 例：売主は相当の修繕が必要な物件を所有しています。一般の購入者は通常、融資を受けることができないか、選択肢が多すぎて物理的に問題のある物件に手を出せません。投資家は例えば10万ドルでリースオプション契約を締結し、約2万ドルで物件を改修します。市場価格が約13万5千ドルになった時点で、投資家は購入権を3万5千ドルで売却し、新しい購入者は元の売主と10万ドルで契約を締結します。
6.b 別の例：購入者が同じ物件を購入し、自己資金でリフォームを行い、その資金を頭金に充当することもできます。これにより、購入者は多額の頭金とリフォーム費用を用意する必要がなくなります。
購入者が物件の購入を決定できるスケジュールがあることを除けば、すべてはリースのように機能します。
賃貸契約の条件についても交渉が必要です。これには、賃貸契約によくある項目、例えばメンテナンス、光熱費、税金、ペット、入居者数、保険、物件の改修の可否などが含まれます。注意点として、リースオプションにおけるメンテナンス条件は、通常の賃貸契約とは異なる場合が多いです。一般的な賃貸契約では、多くの場合、オーナーがすべての修理費用を負担しますが、場合によっては、1件あたり50～100ドルの免責金額が課せられることもあります。基本的に、オーナーは事実上すべての修理費用を負担します。リースオプションでは、多くの場合、修理費用の負担の大部分がテナント（購入者）に転嫁されます。
リースオプションの期間中、借主は物件の使用料として、双方が合意した条件に基づき、貸主にリース料を支払います。契約終了時に、借主は物件を完全に購入するオプションを有します。借主は住宅ローンを組むことで物件を購入します。
超過クレジットは、最終的な物件購入資金や住宅ローンの頭金に充当することもできます（注意：売主と買主は希望する金額で合意できますが、買主がローンを組む場合、銀行は頭金または購入資金に充当できる金額に関するガイドラインを定めています。通常、銀行は頭金として市場賃料を上回る金額のみを認めています）。この場合、リースオプションは借主にとって自動貯蓄プランとして機能します。この頭金は「オプション手数料」の一部として充当されます。リースオプション購入においては、これは物件購入権に対して課される手数料です。
リースオプションを使用する理由
バイヤー
- 購入者は転居するため、新しい家を購入する資格を得る前に、別の地域にある不動産を売却する必要があるかもしれません。
- 購入者は、オプション期間中に解決できる信用上の問題を抱えている可能性があります。
- 購入者は新しいビジネスを開始した可能性があり、その他の点では資格を満たしており、支払いを行う余裕があります。
- 購入者は頭金を支払うための十分な資金を持っていない可能性があります。
- 購入者は転居を控えており、新しい地域に馴染みがありません。安全性、学校の質、利便性など、その地域の雰囲気を「掴みたい」と考えています。
- 購入者はVAローンを希望していますが、物件はVA査定基準を満たしていません。購入者は、賃貸期間中に必要な修繕を行い、物件がVA査定基準を満たすよう努めることに同意します。
家賃が滞納した場合、売主は立ち退きによって借主を立ち退かせることが可能であり、これは抵当権付き物件の差し押さえよりも費用が安く済む可能性が高いです。また、リースオプションは初期費用が少なく済む場合もありますが、抵当権付き物件の場合は借主から多額の頭金が必要になる場合があります。
借主がリース期間終了までに物件購入オプションを行使しない場合、通常、オプション料前払い金に加え、借主が当該オプションのために支払った市場賃料に加えて支払われた金額は、契約内容に応じてオーナーが留保する場合があります。これは、借主が物件の購入を希望しなくなった場合、または購入を希望しているものの必要な資金を調達できない場合に発生する可能性があります。
売り手
リースオプションを利用することで、売主は本来売却できなかった物件を売却することが可能になります。多くの場合、売主は買主に有利な条件を提示することで、より多くの利益を得ることができます。また、売主はリースオプション契約を利用することで、不動産業者への手数料を回避できる場合が多くあります（既に買主を見つけているため）。
「価格か条件か、どちらかを選べ」という表現があります。売り手は買い手に魅力的な条件を提示することで、より良い価格で（あるいは物件をそのまま売却することで）売却できる可能性があります。買い手が有利な価格を得るためには、通常、条件は売り手に有利である必要があります。
買主が債務不履行に陥り、契約書が適切に作成されている場合、自動的に借地人・貸主の関係が成立します。通常、すべての金銭的対価は放棄され、その後、立ち退きが命じられます。
一部のリースオプション契約は、搾取的であると批判されてきました。例えば、購入オプションを行使する可能性が現実的に低い借主にリースオプションが提供される場合があります。また、リースオプション期間が極めて短い（例えば6か月）場合もあり、借主である購入者は信用を回復したり、頭金を貯めたり、その他の問題に対処する機会がほとんどありません。
参照
参考文献
- ^ 「リースオプションとは？ 要件、メリット、例」Investopedia . 2023年5月25日閲覧。
