工場改修または工場リハビリテーションは、歴史的な工場や工業工場の建物を住宅、小売店、オフィス、またはこれらの非工業的要素の組み合わせ（複合用途）など、別の用途に修復または改修する適応再利用の一形態です。
歴史的背景
アメリカ合衆国では、19世紀から20世紀初頭にかけての産業の発展により、全国各地に数千もの工場や、典型的にはレンガや石積みで建てられた工場が建設され、北東部に多く集中していました。1920年までには、繊維や靴、機械などの他の製品を生産するための工場街がこの地域中に数百ありました。しかし、1920年代初頭から、これらの企業の多くが倒産し、南部の工場との競争が激化したため、北部の繊維産業は大きな打撃を受けました。特に20世紀後半には、グローバル化によって経済が変わり、産業全体が海外の発展途上国に移転し始めました。20世紀を通して、多くの工場が、本来の用途とは別に、さまざまな産業目的で稼働しました。多くは倉庫やその他の小規模事業に使用されました。それでも、20世紀半ばから今日に至るまで、多くの工場がほとんど空きのまま、十分に活用されていないまま残されています。多くの空き工場は、破壊行為や放火の標的となり、多くの地域社会の 都市荒廃の一因となっています。
同様のシナリオは、同じ時期に イギリスやヨーロッパの他の地域でも発生しました。
歴史認識運動
1960年代以降、1950年代に全国の大都市や小都市で都市再開発プロジェクトによって始まった歴史的建造物の喪失を阻止するため、歴史的建造物の保存強化を求める国民の大きな抗議がアメリカ全土で起こりました。同様の運動は数十年前に イギリスでも起こりました
この抗議の結果、 1966年に連邦政府によって国家歴史登録財が設立されました。それ以来、全国の様々な種類の建造物や場所について、100万件以上のリストが国家歴史登録財に追加されました。建造物が決して取り壊されないという確実な保証はありませんが、国家歴史登録財は所有者に、建物の修復を可能にする可能性のある国および州の税額控除、助成金、その他の支援を求めるための手段を提供しています。
1960年代以降、全国の地域社会は、歴史的文脈において重要とみなされる資産を保存し、破壊を防ぐために、歴史地区と特別な条例を制定してきました。
製粉所から博物館への転換
アメリカ合衆国で最初に成功した繊維工場は、1793 年にサミュエル・スレーターによってロードアイランド州ポータケットに設立されたスレーター ミルでした。スレーター ミルは歴史的価値が非常に高いため、20 世紀半ばに、この工場を復元して公立博物館にしようという動きが始まりました。
1971年、ペンシルベニア州チャズフォードにある南北戦争時代の製粉所を改装したブランディワイン・リバー美術館が開館しました。製粉所（と追加の8.5エーカー）は、新たに設立されたブランディワイン保護協会によってオークションで購入されました。改修工事は1970年に始まり、美術館は1971年に開館しました。改修工事はボルチモアのジェームズ・R・グリーブス・アソシエイツ社によって行われました。グリーブスは、19世紀の建物をそのまま残したいと相談した唯一の専門家でした。他の建築家は、建物を取り壊して最初からやり直すことを勧めました。美術館ではワイエスとアメリカ美術を展示しており、ノースカロライナ州、アンドリュー、ジェイミー・ワイエスの作品を展示するギャラリーがあります
1976年、マサチューセッツ州ローウェルにローウェル・ヘリテージ州立公園が設立されました。1978年、米国議会はローウェル国立歴史公園とローウェル歴史保存委員会を設立しました。公園設立の法案は、ローウェル出身の米国上院議員ポール・ツォンガス氏によって後援されました。1980年代には、運河と旧工場施設を博物館に改修し、ウォーターフロントの遊歩道を建設するなど、修復が勢いを増しました。
1980年代、ローウェル国立歴史公園の例に倣い、マサチューセッツ州は州の貴重な歴史的（主に産業）の歴史を称え、保存するために、州全体に一連のヘリテージ州立公園を設立しました。市内の産業運河地区にある旧工場寄宿舎を利用したローレンス・ヘリテージ州立公園は、その好例です
1999年、マサチューセッツ州ノースアダムズにあった旧アーノルド・プリント・ワークスの工場は、マサチューセッツ現代美術館（MassMOCA） に改装されました。
すべての歴史的な工場が美術館にうまく改装できるわけではありませんが、ごく少数の、特に重要な歴史的建造物においてのみ、それが実現しました。
工場の住宅への改装
20世紀半ばから後半にかけて、ほとんどの工場は当初「工業用」として区画指定され、ゾーニング条例が制定されました。そのため、多くの計画者や開発業者にとって初期の障害の一つは、工場が産業の継続に有用である可能性は限られていることを地方自治体の当局に納得させることでした。商習慣は変化し、古い工場の建物はもはや産業にとって効率的でも実用的でもありません。今日でも、ほとんどの管轄区域では、改装を行うために何らかの特別な許可または区画変更が必要です
歴史的な繊維工場を住宅用アパートに転換した最も初期の例の一つは、ロードアイランド州セントラルフォールズにあるバレーフォールズ・カンパニー南工場です。このプロジェクトは1979年に完了し、現在は133戸の高齢者用住宅が含まれています。[1]
1980年代の他の工場改装プロジェクトには、マサチューセッツ州フォールリバーにあるボーダーシティ・ミル・アパートメンツがあります。これは、1870年代の歴史的なレンガ造りの綿工場に位置しています
マサチューセッツ州ローウェルにある巨大なマサチューセッツ・ミルズは、1990年から445戸のアパート複合施設に改装され、近くのマーケット・ミルズ・アパートメントには230戸のユニットがあります。近年、マサチューセッツ州の歴史的税額控除プログラムにより、ブート・ミルズとローレンス・ミルズも住宅に改装され、ローウェルの歴史的なウォーターフロントエリアの継続的な活性化が進められています。
1997年に完成した ニューオーリンズのコットン・ミル・コンドミニアムなど、アメリカの他の地域でも工場の改装が行われています。
近年、高い天井、むき出しのレンガ、高い窓、木製の床、むき出しの梁や構造要素を備えた ロフトスタイルのアパートやコンドミニアムが流行しています
近年の最も野心的な工場改装プロジェクトの一つは、マサチューセッツ州ローレンスにある巨大なウッド・ミルの改装です。1906年に建設され、当時世界 最大の繊維工場でした。このプロジェクトは「メリマックのモナーク」として知られています
工場の複合用途への転換
かつての工業工場を住宅に改修する動きと並行して、特定の敷地を小売店、オフィス、レストラン、その他の非工業用途に転換する動きもありました。1980年代には、マサチューセッツ州フォールリバーの歴史的な綿花工場の多くが、仕切りやカーペットの設置以外は物理的な変更は最小限に抑えられていましたが、ファクトリーアウトレットストアに改装されました。フォールリバーのファクトリーアウトレットストアは長年にわたり大成功を収めていましたが、近年はマサチューセッツ州レンサムなど の近隣の郊外地域に新しい「プレミアムアウトレット」モールがオープンしたことで衰退しています
ニューイングランドにおける工場から複合用途への転換の優れた例の一つは、マサチューセッツ州メイナードという小さな町にあるクロックタワー・プレイスです。この巨大な工場群は、元々はアサベット・マニュファクチャリング・カンパニーのもので、19世紀には毛織物を専門とする州内最大の繊維会社の一つに成長しました。その後、アメリカン・ウーレン・カンパニー、さらにデジタル・イクイップメント・コーポレーションに買収され、2001年に最終的にこの場所から撤退しました。それ以来、複合施設全体がオフィスパークへと変貌を遂げ、現在ではさまざまな市場の多くの企業が拠点を置いています。最も有名なテナントはおそらくMonster.comでしょう
しかし、ニューイングランドで最大の工場から複合用途への転換は、ニューハンプシャー州マンチェスターで行われています。かつて世界最大の繊維会社であったアモスキーグ・ミルヤードの改修と転換が成功しました。アモスキーグ・ミルヤードはマンチェスターのウォーターフロントの中心であり、オフィス、レストラン、博物館、住宅、大学が併設されています。 [2]
歴史的税額控除
工場転換プロセスの一環として、駐車場、ユーティリティ、その他のインフラをアップグレードする必要があることがよくあります。多くの古い工業用地には高レベルの汚染物質が含まれており、開発者がそれを軽減するには非常に費用がかかる可能性があります
近年、多くの州が「歴史的に重要」とみなされる古い建造物の改修を可能にするために、歴史的税額控除プログラムを制定しています。通常、この決定の主な基準は、国家歴史登録財への登録であり、通常は州および地方機関による審査が続きます。開発会社は通常、税額控除を利用して、通常は費用のかかる改修と敷地の清掃プロセスを相殺します。
州の歴史的建造物税制を活用した工場改修の一例として、ロードアイランド州ウェスト・ワーウィックにあるロイヤル・ミルズが挙げられます。これは、歴史的建造物保存プロジェクトの長い歴史を持つボルチモアに拠点を置く企業であるSBERによって再開発されました。この工場は長年空き家となっており、取り壊しの危機に瀕していました。その後、この敷地は住宅用アパートに改装され、ポートゥックスト川沿いに位置し、近くには遊歩道と自転車道があります。
ロードアイランド州の歴史的建造物税額控除プログラムは、州の財政危機により最近中断されましたが、全米で最も成功したプログラムの1つとみなされ、制定以来数年間で州全体の数百の歴史的建造物を保存することができました。
歴史的建造物税額控除プログラムが州の予算にもたらす利益についてはしばしば議論の的となっていますが、地域社会には間接的な経済的利益が数多くあります。[3]
修復された工場の固定資産税評価額は、通常、既存の十分に活用されていない工場建物の約10倍になり、改修プロセス中に多くの建設工事やその他のサービスが提供されるという追加のメリットもあります。歴史的な工場建物を将来の世代のために保存することの無形の価値と、地域社会への利益は、しばしば計算が難しいものです。修復された工場建物は、しばしば地域社会の中心となります。
参照
参考文献
- ^ Bruner/Cott & Associates ポートフォリオ、Wayback Machineで2009年1月6日にアーカイブ
- ^ Brady Sullivan Properties
- ^ ロードアイランド州歴史税額控除プログラム
外部リンク
- マサチューセッツ州メイナード、クロックタワープレイス
- バーモント州ウィヌースキー、シャンプレーン工場
- ニューハンプシャー州の改修プロジェクト
- ロイヤル・ミルズ - ロードアイランド州ウェスト・ワーウィック
