デンマークの住宅ローン業界

デンマークの住宅ローン業界は、資本市場参加者の資金調達条件に近い条件で、借り手に柔軟で透明性の高い融資を提供しています。[要出典]同時に、カバード・モーゲージ債[1]は、市場リスクを発行する住宅ローン銀行から債券投資家に移転します。最後に、厳格な不動産評価規則、住宅ローン銀行による信用リスク管理、いわゆる「バランス原則」を含む厳格な規制も、歴史的に住宅ローン債をデフォルトリスクから保護してきました。[2] 業界の高い集中度と自動安定化装置も、安定性を維持する役割を果たしています。[3]

デンマークでは、抵当銀行は、担保付抵当債（デンマーク語：Realkreditobligationer ）を発行することにより、不動産を担保とした融資を行うことが認められている唯一の金融機関です。抵当銀行に認められている業務範囲は、抵当貸付の組成および管理、抵当貸付債の発行による資金調達、および付随業務に限定されています。2007年現在、デンマークの抵当市場には8つの抵当銀行が活動しており、その中には商業銀行と提携しているものもあります。[2]

一般

「バランス原則」

デンマーク抵当信用法は、抵当信用機関の資産（例：抵当貸付）と負債（例：抵当債券）の間に厳格なマッチングルールを課しています。新規融資は原則として、同額で同一のキャッシュフローおよび満期特性を持つ新規抵当債券の発行によって賄われます。これはバランス原則、あるいは[4]ではバランスブック原則（p. 29）と呼ばれています。債券の売却益は借り手に渡り、同様に、利息と元本の支払いは抵当債券を保有する投資家に直接支払われます。さらに、抵当信用法は、融資対象となる不動産の種類に応じて異なる厳格な融資ルールを定めています。最大ローン対価値比率（LTV）と融資期間は、不動産のカテゴリーごとに設定されています。すべての不動産カテゴリーにおいて、最大融資期間は30年までとされていますが、最大融資限度額は抵当不動産の性質によって大きく異なります。持ち家、賃貸物件、コーポラティブハウス、住宅プロジェクトの場合、住宅ローンは物件価値の最大80%まで融資可能です。一方、LTV比率の上限は、農地の場合は70%、商業用不動産およびセカンドハウスの場合は60%、未開発地の場合は40%に制限されています。[2]

デンマーク初の住宅ローン法は1850年に制定され、（非営利）協会として設立された新しい住宅ローン信用機関が設立されました。不動産担保ローンは、債券のシリーズ発行によって賄われます。当初、借り手は対応する住宅ローンプールの債務に対して連帯責任を負っていました。その後もこの制度は進化を続け、特に1970年代初頭には住宅ローン融資が簡素化・標準化されました。1989年には、商業銀行による住宅ローン信用機関の所有が認められるなど、大きな改革が行われました。2001年以降、住宅ローン債券の大部分は借り手の連帯責任なしで発行されるようになりました。[2]

不動産登記と融資の承認

抵当制度は、土地の所有権と権利の有効な登録に依存しています。国立測量地籍局[5]が管理する土地台帳は、各土地区画と所有権を識別します。この識別情報は、他の国の情報システムでも利用されています。[6]土地登記裁判所は、土地の所有権、抵当権、その他の担保の登録を扱います。抵当銀行は、抵当証書が登録されていることを条件にのみ融資を行い、その他の担保は提供しません。また、借り手に対する詳細な信用調査は行われません。融資の担保は借り手ではなく不動産です。抵当融資の手続きの詳細は英語で説明されています。[7]デンマークの地方自治体は、ゾーニング、建物の構造の詳細、課税価値などを記録する情報システムを維持しており、税務当局は一括評価システムを維持しています。後者の両システムは、地方自治体を通じて収集された所有権証書の強制的な抜粋によって更新されています。[8]

差し押さえ

抵当権者が住宅ローン関連の債務を支払わない場合、抵当銀行は不動産を強制売却することがあります。強制売却は、通常の裁判所制度の一部である執行裁判所（Fogedretten）によって行われます。抵当権者は優先順位に従って保護され、保護されていない住宅ローンは土地登記簿から削除されますが、抵当権者は借り手に対する（保護されていない）債権を個人債権として保持します。通常、借り手がローンを返済しなくなってから強制売却が実行されるまでに6ヶ月以上かかることはありません。[2]これは、例えばフランスでは差し押さえに数年かかることがあるのとは対照的です

家族が路上生活を送ることによる人的コストは、社会住宅によって軽減される。デンマークには250万戸の住宅があり、そのうち19%が社会住宅協会の所有である。協会は政府と地方自治体から、金利や住宅ローンの返済額の減額、融資保証といった形で補助金を受けている。また、他の賃貸住宅と同様に、住民は収入、世帯人数、アパートの面積に応じて個別に家賃補助を受けることができる。緊急に住宅を必要としている人々は、自らの住宅問題を解決できない場合、自治体に支援を求めることができる。[9]差し押さえは、離婚など他の原因の一つとして挙げられている。[10]の59ページを参照。

デンマークの住宅ローンの 98% は住宅ローン担保証券に証券化され、住宅ローン発行者によって販売されています。

ビジネス

プロセスウォークスルー

  • 住宅ローン銀行は、申請データを入手し、住宅ローンを提案するオリジネーターの書類や評価を審査します。
  • 各住宅ローン銀行は毎日、1セントの債券を新規発行し、その日の新規融資額に相当する金額を既存の債券プールに積み増します。住宅ローン機関の資金運用担当者は、新規債券が同じシリーズの他の債券と同一であるため、いつ流通市場で売却するかを決定します。
  • 金利が上昇または下落した場合、新しい債券プールは以前の債券プールとは 0.5% 異なる利率で開始される可能性がありますが、利回りは同等です。
  • 債券価格は取引日終値で提示され、日中価格も変動します。住宅ローン機関からオリジネーター（借り手）に送金される現金の額は、発行された債券の数量と前日の相場に基づいて決定されます。
  • ローン残高が減るたびに、同数の債券が抽選で選定され、同じく額面1セントの別の債券に転換されます（この債券は次回の返済日に額面金額で現金化されます）。このことと、当初発行された債券の総額がローンの全額と同額であるという事実が、バランス原則を強制しています。
  • ローンの繰り上げ返済は、債券市場が今後の返済状況を予測できるよう、一定の事前通知条件を満たせば現金で行うことができます。実質的には、提示された現金が次回の返済日に繰り上げ返済に充てられるという契約が事前に締結されることになります。
  • ローンは債券を使って前払いすることもできます。これらの債券は、取引されている場合は割引価格で購入でき、額面価格で前払いクレジットを受け取ることができます。債券によるローンの前払いには、ローンの資金となったシリーズの債券を提示する必要があります。債券投資家は、前払いによって消滅する債券には投資家が保有する債券が含まれていないため、債券によるローンの前払いを前払いとは全く見なしません。

費用

国連欧州経済委員会が発表した調査では、ドイツ、米国、デンマークの住宅ローン制度が比較されました。ドイツの住宅ローン組合（Bausparkassen）は、過去40年間（2004年時点）の名目金利が年約6%であると報告しています。さらに、管理手数料とサービス手数料（融資額の約1.5%）を請求しています。米国では、住宅市場における固定金利住宅ローンの平均金利は、1980年代に2桁台後半から始まり、2004年時点では年約6%に達しています。しかし、総借入コストは名目金利よりも大幅に高く、過去30年間で10.46%に達しています。デンマークでは、米国の資本市場と同様に、金利は年6%に低下しています。リスク管理手数料は、未払い債務の0.5%に相当しますさらに、元本の1％に相当する取得手数料が請求されます（46ページ）。[4]

参照

参考文献

  1. ^ 「世界金融市場における住宅金融」、CGFS出版物第26号、2006年1月、ボックス3
  2. ^ abcde 国際通貨基金：デンマークの住宅ローン市場 - 比較分析、IMF国別報告書No. 07/123、2007年3月
  3. ^ マイケル・シムコビッチ「住宅ローン証券化における競争と危機」
  4. ^ ab 移行期にある国々の住宅金融システム - 原則と事例。国連、ニューヨークおよびジュネーブ、2005年
  5. ^ 「Forside」
  6. ^ 「土地登記裁判所」www.domstol.dk。2007年6月10日時点のオリジナルよりアーカイブ
  7. ^ 北欧諸国における財産形成 - デンマーク. National Survey and Cadastre (2008) 111-114.
  8. ^ Ejendomsregistring i de Nordiske lande (北欧諸国における不動産登録)。コルトとマトリケルスタイレルセン。 2006年
  9. ^ 「Hedvig Vestergaard (2002) デンマークの住宅制度、政策動向、研究。2002年12月、アイルランド、ダブリンで開催されたENHRセミナー「手頃な価格の住宅」向けに作成された論文。10ページ」(PDF) 。 2011年7月19日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。 2008年10月15日閲覧。
  10. ^ Socialministeriet (2006) Den almene boligsektors fremtid。 2007 年 10 月 30 日、 archive.today にアーカイブ済みISBN 87-7546-510-8
  • 「デンマークの住宅ローン市場 ― 住宅金融が進化する中、デンマークモデルに従う理由はあるか？」国際決済銀行（BIS）四半期レビュー、2004年3月、95～109ページ
  • 「ウォール・ストリート・ジャーナル・オピニオン：デンマークは模範的な住宅ローン市場を提供している」ジョージ・ソロス、ウォール・ストリート・ジャーナル、2008年10月10日。
  • デンマークの住宅ローン信用制度について
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