住宅ローン保険
保険の種類

住宅ローン保険（住宅ローン保証、住宅ローン保険とも呼ばれる）は、住宅ローンの債務不履行による損失を、貸し手または住宅ローン担保証券の投資家に補償する保険です。住宅ローン保険は、保険会社によって公的保険と民間保険に分けられます。この保険は、特に英国では住宅ローン補償保証（MIG）とも呼ばれます。

オーストラリア

オーストラリアでは、住宅ローンの借入額が購入価格の80%を超える場合、借り手は貸し手住宅ローン保険（LMI）を支払わなければなりません。[1] [要出典]

シンガポール

シンガポールでは、 HDBフラットの所有者は、中央積立基金（CPF）口座の残高を住宅ローンの月々の返済に充てている場合、住宅ローン保険への加入が義務付けられています。ただし、CPF理事会が管理する住宅ローン保険、または指定された民間保険会社が提供する住宅ローン保険のいずれかを選択できます。[要出典]

一方、シンガポールでは個人住宅の所有者が住宅ローン保険に加入することは義務付けられていません。

アメリカ合衆国

民間住宅ローン保険

民間住宅ローン保険（PMI）は、通常、頭金または自己資本が物件価格の20%未満の場合、ほとんどの従来型（政府保証なし）住宅ローンプログラムで義務付けられます。つまり、従来型住宅ローンで住宅を購入または借り換える場合、ローン残高比率（LTV）が80%を超える場合（または自己資本が20%未満の場合）、借り手は民間住宅ローン保険への加入を義務付けられる可能性が高くなります。

PMI金利は、ローン保証額の割合、LTV、固定金利または変動金利構造、および信用スコアに基づいて、年間元本残高の0.14%から2.24%の範囲で変動します。[2]金利は、一括払い、年払い、月払い、またはこれら2つを組み合わせた分割払いで支払うことができます。ほとんどの人は、住宅ローンの支払いの一部として、PMIを12ヶ月に分割して支払います。

米国では、借り手によるPMIの支払いは2018年まで税控除の対象となっていました。

借り手が支払う民間住宅ローン保険

借り手負担型プライベートモーゲージ保険（BPMI）は、今日の住宅ローン市場において最も一般的なタイプのPMIです。BPMIは、高いローン対価値比率（LTV）の住宅ローンに伴う追加リスクを貸し手側が負担することで、借り手が20%の頭金を支払うことなく住宅ローンを取得することを可能にします。1998年米国住宅所有者保護法（HPA）は、借入額がLTVの80%に減額された場合、借り手がPMIの解約を請求できることを認めています。[3]この法律は、特定の日付に達した場合、借り手負担型モーゲージ保険の解約を義務付けています。この日付とは、固定金利ローンの場合は当初の償還スケジュール、変動金利ローンの場合は現在の償還スケジュールに基づき、ローン残高が当初評価額の78%に達するか、売却価格に達するかのいずれか低い方の日付です。BPMIは、特定の状況下では、サービス会社が新たな評価を依頼し、ローン残高が住宅価値の80%未満であることを示すことで、早期に解約することができます。通常、少なくとも2年間の期日通りの返済が必要です。PMI（住宅ローン担保証券）のキャンセルに必要なLTV（ローンの返済額）は、ローンの年数と住宅の現在の居住状況または元の居住状況によって異なります。この法律は、決済時に戸建て住宅を主たる居住地とみなす場合にのみ適用されますが、投資家であるファニーメイとフレディマックは、住宅ローンサービス会社がセカンドハウスについても同様の規則に従うことを認めています。投資物件では通常、LTVは低くなります。

ファニーメイの3%頭金プログラムとBPMIを組み合わせる傾向が高まっています。場合によっては、貸し手が借り手にBPMIの費用を賄うためのクレジットを付与することがあります。

貸し手が支払う民間住宅ローン保険

貸し手負担型プライベートモーゲージ保険（LPMI）は、貸し手が支払い、住宅ローンの金利に組み込まれている点を除けば、BPMIに似ています。LPMIは通常、LTVの高いローンで住宅ローン保険が不要と謳っているローンに付帯するものです。LPMIの利点は、月々の住宅ローン支払総額がBPMI付きの同等のローンよりも低くなることが多いことです。しかし、金利に組み込まれているため、借り手は自己資本比率が22%に達した場合でも、借り換えを行わない限りLPMIを解約することはできません。

契約

他の保険と同様に、保険契約は保険取引の一部です。住宅ローン保険では、銀行やその他の住宅ローン保有者（保険契約者）に発行されるマスターポリシーに、保険証書に基づく補償の条件と条項が規定されています。証書には、個々のローンの特定の特徴と条件が記載されています。マスターポリシーには、除外事項（補償を拒否する条件）、債務不履行の通知条件、保険金支払い条件など、さまざまな条件が含まれています。[4]マスターポリシーの契約条項は、米国のサブプライム住宅ローン危機以来、より厳しい監視を受けています。マスターポリシーでは通常、債務不履行の適時通知が求められ、月次報告、訴訟提起期限、仲裁合意、過失、虚偽表示、既存の環境汚染物質などのその他の条件に関する除外規定が含まれています。除外規定には「無争議条項」が含まれる場合があり、12回連続して支払いが行われた場合、保険契約者の虚偽の申告に対する保険金支払いを住宅ローン保険会社が拒否する権限が制限されるが、この無争議条項は通常、明らかな詐欺には適用されない。[5]

虚偽の申告や詐欺行為があった場合、保険契約は解除される可能性があります。2009年、カリフォルニア州中部地区連邦地方裁判所は、住宅ローン保険を「プール全体」で解除することはできないとの判決を下しました。[5]

歴史

住宅ローン保険は1880年代にアメリカ合衆国で始まり、1904年にニューヨーク州で最初の法律が制定されました。この業界は1920年代の不動産バブルの波に乗って成長しましたが、大恐慌後に「完全に破産」しました。1933年までに民間の住宅ローン保険会社は存在しなくなりました。[6] : 15 この破産は、住宅ローン証券化に類似した初期の慣行である「住宅ローンプール」への業界の関与に関連していました。連邦政府は1934年に連邦住宅局と退役軍人局を通じて住宅ローン保険を開始しましたが、大恐慌後、1956年にウィスコンシン州で大恐慌後初の保険会社である住宅ローン保証保険公社（MGIC）の設立を認める法律が可決されるまで、アメリカ合衆国では民間の住宅ローン保険は認可されていませんでした。これに続き、1961年にはカリフォルニア州で法律が制定され、これが他の州の住宅ローン保険法の基準となりました。最終的に全米保険監督官協会がモデル法を制定した。[7]

ミルウォーキーの不動産弁護士マックス・H・カールは、現代の民間住宅ローン保険を発明しました。1950年代、カールは、当時利用できる唯一の保険であった連邦政府の保険で担保された住宅を取得するために必要な時間と書類手続きに不満を感じました。1957年、カールは故郷のミルウォーキーで友人や他の投資家から調達した25万ドルを使って、住宅ローン保証保険公社（MGIC）を設立しました。世界恐慌中に破綻した多くの住宅ローン保険会社とは異なり、MGICは債務不履行となった住宅ローンの最初の20％の損失のみを保証することでリスクを制限し、貯蓄貸付組合やその他の貸し手が、支払い能力のある住宅購入者にのみローンを提供する動機を高めました。この保証は、全国の貸し手が頭金が住宅価格の20％未満の購入者に住宅ローンを提供するのに十分でした。信用の普及は、1960年代と1970年代の住宅建設ブームを後押ししました。カールが1995年に亡くなるまでに、全米の約4兆ドルに上る住宅ローンの12%以上が民間住宅ローン保険に加入していました。[8]

1999年、アメリカ合衆国連邦法として1998年住宅所有者保護法が施行されました。この法律は、住宅のローン比率が78%に達した場合、一定のケースにおいて住宅所有者の住宅ローン保険の自動解約を義務付けています。この法律が施行される前は、住宅所有者が解約できる手段は限られており[9]、ある推計によると、25万人の住宅所有者が不要な住宅ローン保険に加入していました[10] 。この法律が成立した時点で、同様の州法は8つの州に存在していました[11] 。2000年には、エリオット・スピッツァーが起こした訴訟で、住宅ローン保険会社が1984年のニューヨーク州法（一定額を超えると住宅所有者への保険料請求を停止することを義務付けていた）を遵守していなかったため、保険料の払い戻しが行われました[12] 。これらの法律は引き続き適用される可能性があり、例えばニューヨーク州法は「より広範な保護」を提供しています[13] 。

連邦住宅局保証ローンの場合、キャンセル要件はより厳しくなる可能性があります。[14]

参照

参考文献

  1. ^ 「初めての住宅購入者：貸し手の住宅ローン保険（LMI）とは｜RAMS」www.rams.com.au . 2018年3月14日閲覧。
  2. ^ 「借り手負担の月額保険料」（PDF）。2019年2月24日時点のオリジナル（PDF）からのアーカイブ。
  3. ^ 「ローンから民間住宅ローン保険（PMI）を削除できるのはいつですか？」消費者金融保護局。2021年8月18日閲覧。
  4. ^ 住宅ローン保険のマスターポリシーおよびその他の文書は、各州の保険規制当局に提出され、一般公開されています。ワシントン州保険局のオンライン料金・フォーム提出検索など、一部の州ではこれらの提出書類をオンラインで公開しています。例えば、フロリダ州リパブリック・モーゲージ保険会社の住宅ローン保険証券については、OICトラッカーID 202889をご覧ください。
  5. ^ ab Ellison JN. (2010). 新興住宅ローン保険の補償範囲紛争 Archived 2012-07-22 at the Wayback Machine . Reed Smith LLP. MBA 法律問題/規制コンプライアンス会議.
  6. ^ Herzog TN. (2009). 住宅ローン金融の歴史：住宅ローン保険に重点を置いたもの。アクチュアリー協会。
  7. ^ Jaffee D. (2006). モノライン規制、住宅ローン保険および権原保険への適用.産業組織論.
  8. ^ Quint M. (1995). マックス・H・カール（85歳）、住宅ローン保険のパイオニア。『ニューヨーク・タイムズ』
  9. ^ 連邦準備制度理事会。2013年6月3日、FHA（連邦住宅局）は、78%のLVT（住宅ローン金利）に達した場合でも住宅ローン保険の適用を停止しません。FHAは、住宅ローン保険の支払をローン期間中継続することを義務付けています。住宅所有者保護法（HOPA）改訂審査手続き。消費者問題CA 04-5。
  10. ^ Harney K. (1998). 議会、不必要な住宅ローン保険法案の廃止を約束.デイリープレス (バージニア州) .
  11. ^ Harney K. (1998) 「新しい住宅ローン保険法案は不必要な過払いを終わらせる可能性がある」Daily Press (バージニア州)。
  12. ^ Fried JP. (2000). 10,000人の住宅所有者が住宅ローン保険の払い戻しを受ける. New York Times .
  13. ^ NY保険第6503条(d) FAQ: 住宅所有者保護法に基づく住宅所有者保険の解約および返金可能保険料と返金不可保険料 2013年5月18日アーカイブ、Wayback Machine。United Guaranty。
  14. ^ McMahon B. (2011). 住宅ローン保険の解約：神話と現実. RIS Media.
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