ノードキュメントローン（No-Doc）またはロードキュメントローン（Low-Doc）とは、借り手が貸し手に対して収入証明書類を提出する必要がない、または多くの書類を必要としないローンを指します。これは、自営業者など収入が変動したり証明が難しいために通常のローン商品に申し込めない消費者や、信用力の高い長年の顧客に対して、住宅ローン貸し手が一般的に提供する金融商品です。 [1] 申請者は多くの場合、多額の頭金、つまり担保権または個人貯蓄による多額の預金を提供することが求められます。
自営業者、失業者、季節労働者、そして新移民は、一般的にローンの資格を得るための厳しい要件を満たすのに苦労します。書類提出や信用履歴の要件がほとんど、あるいは全くないローンは、資格を得やすいものの、一般的に金利が大幅に高くなります。[2]この用語は、2008年の金融危機の際に注目を集めました。当時、新規住宅ローンの最大3分の1がノードキュメントローンまたはロードキュメントローンでした。[3]
低書類ローン
住宅ローン（ロードキュメントローン）は、所得証明として納税申告書を提出できない自営業者向けに設計されています。借り手の所得を証明する何らかの証拠書類（通常はBAS明細書）が必要ですが、会計士の申告書や銀行取引明細書を受け付ける貸し手もいます。
2008年以前に行われた低書類ローンの延滞率の高さから、貸し手は新規の低書類ローン申請に対して厳しい信用スコアリングを適用するようになりました。[4]この理由により、大手銀行による低書類ローンの割合は大幅に減少しました。
書類不要ローン
ノードキュメントローンでは、借り手の収入を証明する書類は不要で、借り手が提示された返済額を支払う能力があることを確認する宣言のみが必要です。これは、担保物件の売却可能性と提案された出口戦略に主に焦点を当てた融資審査であるため、アセットレンドと呼ばれます。
ローンは、 NCCP （全米消費者信用保護法）の規制対象外である必要があります。NCCPは、借り手の状況を合理的に確認するための要件を満たしていないためです。そのため、ほとんどのノードキュメントローンは、事業目的、または住宅以外の不動産への投資を目的としています。
民間融資はノードキュメントローンの主な資金源であり、金利は月2～6%（年24～72%）となることが多いです。非適合融資業者は、リスクの低いノードキュメントローンに特化し、より競争力のある金利を提供しています。どちらの融資業者の場合も、融資期間は通常6～12ヶ月で、高額な手数料や融資期間延長時の高金利が課せられることが多いです。
オーストラリアでは
オーストラリアのロードキュメントローンおよびノードキュメントローンは、給与明細書や団体証明書などの書類が不足しているため通常は個人ローンの取得が不可能な状況において、自営業者に個人ローンの取得機会を提供することを主な目的として創設されました。[5]これらのローンは通常、通常のローンよりも高い金利が適用されます。オーストラリア準備銀行によると、ロードキュメントローンは銀行資産の約5%を占めており、これらのローンを利用する借り手は、通常の住宅ローンの借り手よりも債務不履行に陥る可能性が4倍高いとされています。[6]
論争
これらのローンは、必要書類が最小限であったため、銀行、住宅ローンブローカー、借り手、そして銀行によって広く悪用されていました。[7]上院の調査において、オーストラリアの銀行は、返済能力のない人々に低書類ローンを提供し、ローンが実行可能であるように見せかけるために書類を改ざんしたとして告発されました。規制は最終的に2008年の金融危機の間に強化されました。消費者擁護団体のデニス・ブレイリー氏は、約400件の低書類ローンまたは無書類ローンの申請書を見たと主張し、それらはすべて署名後に改ざんの兆候を示していました。ある申請書では、年収4万ドルの人が年収18万ドル近くであると記載されていました。[8]
高齢者はウエストパック銀行などの銀行の標的となることが多く、ポンジスキーム型の不動産やその他の投資に多額の融資をさせられることが多かった。これらの融資は、しばしば金融の「蓄え」として高い利回りを約束していた。多くの投資家がこうしたスキームによって貯蓄や住宅を失い、一部の金融機関はその後、借り手に融資申込書のコピーを提供することを拒否した。[9] 調査で提出された文書には、銀行の事業開発マネージャーが住宅ローンブローカーに対し、貸し手側の要件を覆すための手法を推奨していたことが示されている。ジョン・ウィリアムズ上院議員は、オーストラリア証券投資委員会（ASIC）がこの件に無策であることを批判し、王立委員会による調査を求めた[10]。
元住宅ローンブローカー、ケイト・トンプソン氏は、借り手の資産と収入を水増しして申告していたことを認めた。しかし彼女は、銀行から、住宅価格の上昇などの資本増加を収入として申告するなどの金融トリックを用いて、この詐欺を実行するよう唆されたと主張している。トンプソン氏はまた、銀行が彼女のオフィスに出向き、自らこれらの申請書を作成していたこともあったと主張している。資産と収入の偽造に加え、個人に事業融資を提供するために一時的なABN（オーストラリア事業者番号）が設定されたとも言われている。これまでに、ウエストパック銀行、マッコーリー銀行、ナショナル・オーストラリア銀行、ANZ銀行、コモンウェルス銀行がこの事件に関与していたとされている。[11] MFAAは、世界金融危機以前の低書類ローン詐欺の発生率は「ごくわずか」であったと主張している。[12]
アメリカでは
ノードキュメントローンも米国では物議を醸しています。金利と手数料が高かったためです。 2004年から2006年の住宅バブル期に人気が高まりました。2005年頃になると、書類提出が少額で書類提出が不要なローンは、収入が変動したり証明が難しい借り手向けの、あまり知られていない特殊なローンではなくなりました。
そして、全く異なる様相を呈した。非優良金融機関は、借り手に迅速な判断と膨大な書類提出の手間を省く利便性を提供できると豪語するようになった。その見返りとして、彼らは高い金利を課した。この考えは広まり、2000年から2007年にかけて、低書類ローンおよびノードキュメントローンは、未払いローン全体の2%未満から約9%へと急増した。Alt -A証券化においては、2006年に発行されたローンの80%は、書類が限られているか全くなかった。元銀行規制当局のウィリアム・ブラックがFCICで証言したように、住宅ローン業界の詐欺専門家は、申告所得ローンを「業界用語の『嘘つきローン』を正当化する、あからさまな『詐欺への誘い』」と表現した。[13]
アンジェロ・モジロのカントリーワイド・ファイナンシャルは、住宅ローン会社ファニーメイ向けに「ファスト・アンド・イージー・ローン」を設計した。「このローンは、借り手の収入や資産に関する書類を必要とせず、他の貸し手が要求する水準よりもはるかに高い（50%）債務対収入比率の借り手に融資を行った。」[14] 2005年には、カントリーワイドとワシントン・ミューチュアルが組成した「オプションARM」ローンの68%が、書類提出要件が低かったり、全くなかったりした。[15]
責任ある融資センターのマイケル・カルフーン氏によると、住宅購入者はW-2を持って貸し手のところに行き、「ブローカーと貸し手の報酬が増え、ローンの金利が高かったためウォール街に余分な利回りが残ったため、結局ノードキュメントローンになる」という。[16]
参考文献
- ^ 金融危機調査報告書(PDF) GPO. p. 110.
- ^ 「No-Doc Mortgages let you pay for privacy - MSN Money」。2008年4月23日時点のオリジナルよりアーカイブ。2008年5月12日閲覧。
- ^ 「10年後：住宅市場は崩壊からどう変わったか」ワシントン・ポスト。 2024年10月3日閲覧。
- ^ 低い書類未払い率 - ムーディーズ・インベスター・サービス
- ^ ロング、スティーブン・ブローカーがサブプライムローン不正問題を告発 ''ABCニュース'' 2012年8月14日
- ^ Klan, Anthony & Creighton, Adam RBAが低書類ローンのリスクを暴露 ''The Australian'' 2012年8月22日
- ^ Klan, Anthony & Creighton, Adam RBAが低書類ローンのリスクを暴露 ''The Australian'' 2012年8月22日
- ^ 銀行が住宅ローンを不正に利用していたと調査で判明、『オーストラリア通信』2012年8月8日
- ^ ウエストパックの低書類「詐欺」で人生が台無しに ''The Australian'' 2012年10月8日
- ^ 規制当局、銀行破綻に「慎重」 『オーストラリアン』 2012年8月9日
- ^ ロング、スティーブン・ブローカーがサブプライムローン不正問題を内部告発 ''ABCニュース'' 2012年8月14日
- ^ MFAA、GFC以前の詐欺申し立てを却下 ''Australian Broker Online'' 2012年8月22日
- ^ 金融危機調査報告書(PDF) GPO. p. 110.
- ^ モーゲンソン、グレッチェン（2011年）『無謀な危険：野心、貪欲、腐敗がいかにして危機に陥ったか』マクミラン、182ページ。ISBN 9781429965774。
- ^ 金融危機調査委員会の結論(PDF) GPO p. xxiii.
- ^ 金融危機調査報告書(PDF) GPO. 90ページ。
