イングランド法において登録されている土地は、総土地面積の約88%を占めています。1925年以来、イングランドの土地法では、土地の所有権は登録することが義務付けられています。ただし、登録が合理的に期待できない社会的または家族的利益を保護するために必要な場合を除きます。イングランド法では、未登録の土地約12%についても、同様の制度が適用されています。
歴史
土地は多くの人々にとって多様な用途に利用でき、また固定的な性質のため所有者が常に見えるとは限らないため、20世紀初頭には登記制度が不可欠であると考えられるようになりました。人々が自発的に登記できる機関を設立した1862年土地登記法[1]から、一連の政府報告書と断片的な改革を経て、最終的に1925年土地登記法[2]によって統一された強制的な登記制度が確立されました。この制度の支持者たちは、登記制度によって土地の市場性が向上し、土地の譲渡が株式登記制度と同様に流動的になると主張しました。1963年から主任登記官を務めたセオドア・ルオフは、登記簿の主な3つの機能は(1)土地の所有権を反映すること、(2)土地譲渡事業において回避（または「過剰に」行使）される可能性のある、あるいは衡平法上の権利を遮断すること、(3)登記上の不備によって財産を失った人々に登記官基金を通じて保険を提供することであると述べています。 [3]したがって、理想的な目標は、特定の不動産において優先権を有する包括的な人々の権利が登記簿に反映されることを確保することでした。旧法を改正した2002年土地登記法に基づき、登記所は「電子登記」に重点を置いています。第91条から第95条に基づき、電子登記は証書とみなされ、21世紀において紙による登記に代わるものとなることを目指しています。
登記による土地の取得
土地を取得する主な方法は、贈与、信託、相続、契約の4つであり、いずれも明示的または少なくとも推定される同意を伴う。生前における通常の贈与の場合、1925年財産法第52条(1)項は、譲渡の効力発生前に証書（財産法（雑則）法1989年第1項で定義）が必要であると規定している。その後、譲渡を登録しなければならない。2002年土地登記法第27条(2)項は、土地の譲渡、7年を超える賃借権、および担保権のすべてについて登録を義務付けている。[4] 2002年土地登記法第27条によれば、自分の権利を登録しなかった場合、その財産を譲渡され登録した別の人物は法的に拘束されない。土地の譲渡が遺言によって行われた場合、1837年遺言法第9条は同様の文言で、遺言書に署名し、2人の証人を立てることを規定している。遺言の受益者は、土地の権利を自分の名義で登記するための手続きを行う必要があります。遺言を残さずに亡くなった場合、その財産（土地を含む）は、法律の定めにより、近親者に、または共有持分による共有財産の場合は共有者に承継されます。
いかなる状況においても、形式的な手続きが人々の同意の質を高めると考えられている。最も有名なのはロン・フラーによる論法で、面倒な形式手続きを経ることで、人々は譲渡を本当にしたいのかどうかを真剣に考えるようになるとされている。また、手続きは取引の証拠を提供し、取引の執行可能性の閾値を簡単に判断できるようになる。[5]これは契約の場合に最もよく見られる。土地に対する権利が契約の対象となっている場合、法律は3つの段階に分けられる。まず、売買が行われるが、LPMPA 1989第2条によれば、売買は署名された書面によってのみ行うことができる（ただし、第2条(5)および1925年不動産法第54条(2)により、3年未満のリースは署名なしで行うことができる）。第二に、技術的には、1925年不動産法第52条(1)に基づき、譲渡証書によって移転が行われる必要があります（ただし、譲渡証書を用いてステップ1と組み合わせることも可能）。第三に、2002年土地権利法第27条から第30条 に基づき、法的権利の効力が発生するためには、土地が登記されている必要があります。
優先利益
土地の社会的利用を反映し、土地登記の優先権制度と登記簿における土地に関するすべての権利の記録は、土地に関する権利、特に衡平法上の権利の取得における非公式な方法に対して重要な例外を設けています。2002年土地登記法第27条から第30条では、登記された土地に対する権利（例えば、自由保有権、長期リース、抵当権）は、後から登記される権利、または登記簿に記載されていない権利よりも優先されます。最初に登記された権利が優先します。しかし、2002年土地登記法附則第3条には、一連の例外、すなわち「優先権」が列挙されています。附則第3条第1項では、7年未満のリースは登記の必要がなく、他の当事者を拘束します。これは、土地を長期間保有する可能性のある所有者と、住宅として賃貸する可能性のある者との間のバランスを取るためです。最も社会的に重要なのは、附則3第2項（旧1925年土地登記法第70条(1)(g)）に基づき、「現に居住」している人の権利は登記簿に記載する必要はないが、後日登記された権利を拘束する点である。この規定は、住宅に対する社会権が「登記の混乱の中で失われる」のを防ぐために必要だと言われていた。[6]この規定は、典型的には、権利証書に名前が記載されていない家族の家の配偶者など、権利を登記していない人々に最も有利に適用される。彼らは、正式な契約や明示的な契約、贈与ではなく、本人の貢献、あるいは他人の保証への依存によって権利を取得したと法律で認められている。このような人が「現に居住」している場合、非公式に取得した権利（通常は、家族生活への金銭的または労働の貢献を認める「建設的信託」を通じて）は、後日権利を取得する当事者を拘束する。
今日、夫婦の家を担保に融資を行う者は、妻もその家への利害関係を有する可能性があることを認識すべきです。融資者は、妻の同意を確認するか、あるいは妻の家に出向いて事情を尋ねるべきです。貸し手が妻の利害関係やその可能性を無視し、後に妻が実際に居住していることを知らなかったという言い訳で妻とその家族を追い出そうとするのは、全く間違っているように思われます。私たちが暮らす社会において、銀行がその責務を果たすのであれば、夫婦の家の健全性を認識するべきです。現在の高金利下で、夫の借金を全額返済するためだけに、妻の利害関係を無視して、その家を破壊するべきではありません。私たちは社会正義よりも金銭を優先すべきではありません。
代表的な判例であるウィリアムズ・アンド・グリン銀行対ボーランド事件[7]では、ボーランド氏は自身の建設会社に借り入れた銀行ローンの返済に苦労していた。ローンはボーランド氏がボーランド夫人と暮らすベディントンの自宅を担保としていた。しかし、ボーランド夫人は抵当契約に同意していなかった。彼女は家の権利証書に登録されていなかったが、家に多額の経済的貢献をしていた。テンプルマン判事は第一審でボーランド夫人は夫を通じてのみ家に住んでいたと述べたが、控訴院と貴族院はともにボーランド夫人が実際に家に住んでいたこと、そして彼女の権利が銀行に拘束力を持つことに同意した。後の判例では、実際の占有の基準は原告の社会的状況に応じて目的に応じて、かつ寛大に決定されなければならないことが示されている。例えば、Chhokar対Chhokar事件では、別居中の夫の友人からサウスオールの自宅から追い出そうとして暴行を受け、自宅が登録された当時、Chhokar氏の子供を出産し入院していた女性が、依然として実在の住居に居住していた。これは、彼女が住宅購入費用を負担していたため、居住し続ける権利があったことを意味する。彼女の権利は、後に登録された権利に拘束され、優先する。2002年土地権利法附則3第2項によれば、実在の住居に居住している人が、その権利について尋ねられたにもかかわらず何も答えなかった場合、または相当慎重な調査を行っても権利が明らかでない場合にのみ、実在の住居に居住している人は登録された人に敗訴する。
利益を失うことへの暗黙の同意
住宅を占有し、かつその住宅に利害関係を有する者は、他者のその後の利害関係を条件として、その取得に黙示的に同意した可能性があると判示されている。ブリストル・アンド・ウエスト・ビルディング・ソサエティ対ヘニング事件[8]とアビー・ナショナル・ビルディング・ソサエティ対キャン事件[9]の両事件において、夫婦は住宅金融組合からの融資を受け、その融資は不動産を担保として行われた。両事件において裁判所は、買主は融資なしでは住宅を取得できなかったため、銀行が優先権を得ることに全員が黙示的に同意しており、登記前に配偶者が実際に居住していたと言える期間の空白はなかったと判断した。
行き過ぎた
1925年財産法第2条および第27条は、もともと土地の譲渡を容易にするために制定されたもので、受託者が2人いる場合、土地に衡平法上の権利を有する者は、土地の購入者に対してその権利を主張できないという規定を設けている。ある人が不動産に衡平法上の権利を有する場合、その権利は不動産から切り離されるか、あるいは「超過」して土地と交換に支払われた金銭に再付与される。ただし、その交換が少なくとも2人の受託者によって行われた場合に限る。しかし、これは専門の受託者による不動産取引の目的ではなく、シティ・オブ・ロンドン・ビルディング・ソサエティ対フレッグ事件において住宅所有者に対して適用された。[10]この事件では、フレッグ夫妻という2人の親が自宅を子供たちに譲り渡し、子供たちが不動産を抵当に入れ、ローンの返済を怠った。貴族院は、法令の文言が履行され、不動産の権利（つまり、子供たちが浪費したローン）の購入代金が2人の受託者に支払われたため、フレッグ夫妻は占有を放棄しなければならないと判断しました。最後に、1980年時効法第15条から第17条に基づき、たとえ登記されていたとしても、12年後には他人による不法占拠によって土地の権利を失う可能性があります。
参照
注記
- ^ SRシンプソン、土地法と登録（1976）44、1885年までに登録された土地はわずか118件だった。
- ^ 所有権登録委員会報告書(1857) HCP xxi 245、土地譲渡法運用に関する王立委員会(1870) HCP xviii 595、1875 年土地譲渡法、1897 年土地譲渡法、土地譲渡法に関する王立委員会第 2 次および最終報告書(1911) 553-554、およびサー・レスリー・スコット委員会報告書(1919) Cmd 424 を参照。
- ^ TBFルオフ『イギリス人がトーレンズシステムを考察する』（1957年）
- ^ 2002年土地登記法第118条は、国務長官が命令によってこの期間を短縮することを認めています。第4条では、これまで未登記であった土地の登記義務の発生原因となる同様の事象を列挙しています。
- ^ L・フラー「考察と形式」（1941年）41 CLR 799
- ^ Strand Securities v Caswell [1965] Ch 958, 979, Lord Denning MR , 「その根本的な目的は、土地を実際に占有している人が、登記の混乱の中で権利を失うことを防ぐことです。その人はそこに留まり、何もしないこともできます。それでも保護されます。誰もその人の土地を購入して、その人の権利を奪ったり、減らしたりすることはできないのです。購入者は購入前に敷地について調査を行う義務があります。調査を行わない場合、自己責任となります。占有者がどのような権利を有していても、購入者はそれに従う必要があります。」
- ^ [1980] UKHL 4
- ^ [1985] EWCA Civ 6、[1985] 1 WLR 778
- ^ [1990] UKHL 3、[1991] 1 AC 56
- ^ [1987] UKHL 6
参考文献
