賃貸援助デモンストレーション

賃貸援助デモンストレーションは、2012年の統合および継続的歳出法^{[ 1 ]}の一部として制定され、米国住宅都市開発省（HUD）によって管理されている連邦住宅プログラムです。賃貸援助デモンストレーション（RAD）の目的は、一般的に、連邦政府の援助を受けている非常に手頃な賃貸住宅の満たされていない資本ニーズに対処するための一連のツールを提供し、物件の存続可能性と長期的な手頃な価格の両方を維持することです。また、連邦政府による物件の管理監督を簡素化します。具体的には、RADは、最初の形式が民間資本投資に対する構造的な障害となっており、新しい形式（プロジェクトベースのセクション8）が貸し手や投資家に馴染み深いだけでなく、1974年の制定以来、非常に手頃な賃貸住宅の開発と改修に数十億ドルの民間投資を活用してきた場合に、物件に対する連邦資金の形式を変更することを承認します。

RAD は次の 4 つの法律によって改正されました。

• 2014年統合歳出法
• 2015年統合および継続歳出法
• 2016年統合歳出法および
• 2017 年統合歳出法。

当初、議会はRADに基づいて転換できるユニットの数を60,000ユニットに制限しましたが、2014年10月までにHUDが184,000ユニット以上の転換申請を受けたと報告されました。^{[ 2 ]} 2015会計年度に議会はRADを再承認し、上限を185,000ユニットに引き上げました。^{[ 3 ]}プログラムの開始から2015年秋までの独立した評価では、既存の2億5,000万ドルのリソースを使用して、プログラムが約25億ドルの資本投資を活用したことがわかりました。 2017会計年度に議会は再びRADを再承認し、今度は上限を225,000ユニットに引き上げました。これは2018会計年度にさらに455,000ユニットに引き上げられました。^{[ 4 ]}

プロジェクトベースのセクション8資金調達プラットフォーム

HUDは複数の賃貸支援プログラムを運営しています。RADは、これらのプログラムの一部に基づく支援を、プロジェクトベースのセクション8支援に変換することを承認しており、その形態は以下の2つのいずれかとなります。

• 1937年米国住宅法第8条に基づいて認可されたプロジェクトベースの賃貸援助（PBRA）^{[ 5 ]}（「法」）または
• 法律第8条(o)(13)に基づいて認可されたプロジェクトベースのバウチャー（PBV）援助。

プロジェクトベースのセクション8資金調達プラットフォームは、PBRAまたはPBVプログラムの支援を受けた物件が資本投資を有効活用できるようにする多くの機能を備えています。所有者または開発者の観点から、最も重要な4つの機能は次のとおりです。

• 長期賃貸援助契約（通常 20 年）を利用できること。
• 契約期間中、毎月の援助額が予測可能で、信頼性が高く、安定しており、契約に十分な資金（つまり、契約で指定されたレベル）が提供されるという期待。
• 実質的に同じ条件で契約を更新するオプション。
• HUD によって課せられる管理上の負担が軽減されます。

基本的に、住宅支援給付（HAP）契約として知られるセクション8の長期プロジェクト契約は、所有者または開発者が借入金の返済能力の証明として銀行に提出できるものです。HAPは、借り手の返済能力を保証するだけでなく、連邦低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）プログラムの投資家にとって物件の魅力を高め、自己資本投資を可能にします。（借入金の債務不履行は、控除の回収につながり、投資家に損害を与える可能性があります。）

HAP契約では、所有者は所得基準を満たす（つまり低所得の）世帯に賃貸する義務を負い、補助金は借主の調整所得の30%と事前に承認された契約賃料との差額を補填します。したがって、HAP契約により、所有者は物件の財務的な存続可能性を損なうことなく、低所得世帯へのサービス提供が可能になります。

PBRAおよびPBV契約の資金調達は、毎年の歳出によって左右される。現在まで、PBRA契約には常に十分な資金が確保されており、これは議会がPBRA口座から資金提供される契約をカバーするために十分な資金をPBRA口座に割り当てなかったことがないことを意味する。^{[ 6 ]}議会が住宅選択バウチャー（HCV）プログラム（PBVプログラムはHCVプログラムから資金提供されている）に割り当てた資金は年ごとに変動するが、PHAにはPBV HAP契約に十分な資金を提供する十分なインセンティブがあり、実際契約上（PBV HAPによって）拘束されているため、難しい選択（例えば、テナントベースのバウチャーの発行数を減らす、またはHCVコスト全体を節約する他の方法を見つける）を迫られる可能^性がある。

RAD変換の対象となる物件

以下の HUD 賃貸支援プログラムの支援を受けている物件は、RAD 変換の対象となります。

• 公営住宅
• セクション8中程度のリハビリテーション（中程度のリハビリテーションシングルルーム居住（SRO）プログラムを含む）
• 家賃補助/家賃支援プログラム。

以下では、RAD 変換によって排除される資本投資の障害に焦点を当てながら、これらの各プログラムについて説明します。

公営住宅

1937年に制定された公営住宅プログラムは、同法第9条に基づいて認可されている。^{[ 8 ]}第9条の援助は、公営住宅庁（PHA）によって地方レベルで管理されており、PHAは住宅都市開発省（HUD）から資金提供を受け、公営住宅の運営と資本ニーズを支援している。2010年現在、^{[ 9 ]}全国に3,040のPHAがあり、合わせて7,340件の公営住宅を管理しており、総戸数は約1,105,380戸である。220万世帯以上が同プログラムの支援を受けている。これらの世帯のうち、32%は高齢者（世帯主または配偶者が62歳以上）、21%は障害者がいる世帯、39%は子供がいる世帯である。

公営住宅プログラムにはHAP契約に類似するものはありません。代わりに、PHAとHUDの間で締結された年次拠出契約（ACC）を通じて、各PHAに資金が流れます。運営費と資本支援のための資金は、それぞれ別の計算式に基づいて毎年配分されます。^{[ 10 ]}公営住宅プログラムには、PBRAまたはPBVの支援を受けた物件の所有者が民間資本投資を活用できるようにする、プロジェクトベースのセクション8契約の3つの主要な特徴がすべて欠けています。

長期援助契約。ACCは本質的に永続的な契約です。ACCに基づき、PHAが運営資金および資本資金の援助を受ける場合、その援助を低所得世帯へのサービス提供に使用しなければなりません。

予測可能で信頼性が高く安定した資金。公共住宅局（PHA）に提供される資金の額は、議会が承認した予算額に基づいて、ある年から翌年にかけて変動します。通常、PHAは比例配分された運営資金（つまり、運営基金の算定式で定められる額よりも少ない額）と、修繕ニーズへの対応どころか、建て替えニーズへの対応にも著しく不十分な資本資金を受け取ります。PHAは、運営を支えるために、運営目的のために資本基金の資金をある程度柔軟に使用することができます。住宅都市開発省（HUD）が入手し、2011年6月に発表した報告書によると、公営住宅ポートフォリオ全体で満たされていない資本ニーズは合計で約260億ドルに上ると推定されています。^{[ 11 ]}

同一条件で更新するオプション。ACCは永続的な性質を持つため、「更新」の概念は公営住宅プログラムには適用されません。PHAが毎年運営資金と資本資金を受け取る限り、公営住宅プログラムに留まり、「HUDが発行するすべての適用法令、大統領令、および規則（随時改正されるものを含む）」を遵守しなければなりません。^{[ 12 ]}これは、議会が公営住宅プログラムに影響を与える新しい法律を制定したり、HUDが新しい規則を発行したりすると、PHAはそれに伴う費用に関わらず、それらの法律と規則​​を遵守しなければならないことを意味します。ある意味では、ACC契約の条件は、新しい法律が制定され、新しい規則が公布されるのと同じくらい頻繁に変更されます。^{[ a ]}

第8節：中等度のリハビリテーション

1978年に制定された^{[ 13 ]}セクション8中程度改修（Mod. Rehab.）プログラムは、大幅な改修を必要としない物件を支援するレベルで、プロジェクトベースの賃貸援助を提供することを目的としていました。^{[ 14 ]}新しいMod. Rehab.契約の権限（ホームレスの個人にシングルルーム居住（SRO）住宅を提供することを目的とした契約を除く）は1990年に廃止されました。既存の契約は、修正された1997年の多世帯住宅支援改革および手頃な価格の法律（MAHRAA）^{[ 15 ]}に基づいて更新の対象となり、すべてのセクション8 PBRA契約の更新を規制しています。

改良リハビリテーションプログラムは、民間所有者とHAP契約を締結するPHAによって運営されています。2010年時点で、改良リハビリテーションの支援を受けているユニットは約22,804ユニットあり、49,000人弱が利用しています。プログラムの対象世帯のうち、24%は高齢者、34%は障がいのある家族がいる世帯、21%は子供がいる世帯です。

このプログラムはHAP契約を通じて運営されていますが、HUDの慣行と議会によって定められた更新条件により、Mod. Rehab支援物件への民間資本投資は不利となっています。

長期援助契約。様々な理由から、住宅都市開発省（HUD）は、Mod. Rehab.契約を1年ごとに更新する慣行を採用しています。^{[ 16 ]}一般的に、短期契約は所有者や開発業者が「銀行に持ち込む」ようなものではありません。

予測可能で信頼性が高く安定した資金。住宅改修計画（Mod. Rehab.）は、住宅都市開発省（HUD）による支援契約の締結方法に関するスキャンダルにより廃止されました。このスキャンダルの影響は、比較的不利な契約更新条件という形で残っており、これは住宅都市開発法（MAHRAA）に盛り込まれています。^{[ 17 ]}具体的には、更新時の賃料は、調整後の現在の賃料、適正市場賃料、または市場賃料のいずれか低い方の金額でなければなりません。つまり、市場賃料を下回る物件は、通常わずかな金額で調整された、同様の賃料水準でのみ更新できます。住宅都市開発省（HUD）は複数年契約を提供していないため、賃料は毎年契約更新時に再設定されます。

同一条件で更新するオプション。HAPは実質的に同一の条件で毎年更新できますが、上記の理由により賃料は変動します。

家賃補助金/家賃支援金

家賃補助（Rent Supp.）プログラムと家賃支援支払い（RAP）プログラムは、それぞれ1965年^{[ 18 ]}と1968年^{[ 19 ]}に制定され、どちらも民間所有者とHUDの間の契約によって管理される家賃支援プログラムです。両プログラムの資金調達プラットフォームは、この点でプロジェクトベースのセクション8 HAPに似ていますが、どちらのプログラムも、MAHRAAの下で更新の対象となるセクション8プログラムではありません。実際、どちらのタイプのプログラム支援契約も更新できません。数年前にプログラムが制定された時点で完全に資金が提供されていたため、各家賃支援契約は単に期限が切れるだけで、その日を過ぎると入居者は入居者ベースの家賃支援を受けることができますが、物件自体はもはや十分に手頃な価格ではありません。多くの家賃補助/RAP支援物件（Mod. Rehab.支援物件など）は部分的に支援されています。これは、時間の経過とともにユニットあたりの支援レベルが運営コストに比べて低下したため、支援を受けられなくなったユニットが増えていることが一因です。 RAD に基づくプロジェクトベースのセクション 8 プラットフォームへの変換により、家賃補助/RAP 支援物件の所有者は更新可能な形式の契約に移行し、物件に新たな資本投資を受け取り、そこに居住する収入基準を満たす入居者に非常に手頃な家賃を維持することが可能となります。

2010年現在、家賃補助（RAP）の対象ユニットは約13,723戸で、18,908人が居住しています。これらのユニットに居住する世帯のうち、52%は高齢者、15%は障がいのある家族、24%は子供がいる世帯です。

RADの第一および第二のコンポーネント

RADは通知を通じて実施された。実施通知は3回改訂されている。^{[ 20 ]}最新版はプログラムを規定しており、RADの第一および第二の構成要素に基づく援助の転換について規定している。

第一要素。RADの第一要素は、法第9条に基づく支援（すなわち、公営住宅資金）をPBRAまたはPBV支援に転換することについて規定しています。RADを認可する文言では、公営住宅への転換は全国で22万5000戸に制限されています。この要素に基づく転換を希望するPHAは、選考プロセスを経る必要があります。これらの転換には追加資金は付与されません。代わりに、PHAは公営住宅資金を、現在の資金水準とほぼ同水準でPBRAまたはPBV支援に転換します。

第二の構成要素。RADの第二の構成要素では、セクション8 Mod. Rehab.（Mod. Rehab. SROを含む）、Rent Supp.、および/またはRAPプログラムの支援を受けている物件の所有者は、PBRAまたはPBVの支援に切り替える資格があります。これらの第二の構成要素の切り替えには上限はなく、所有者は競争的な選択プロセスを経る必要もありません。その代わりに、切り替えはテナント保護バウチャー（TPV）の利用可能性に依存します。^{[ 21 ]} TPVは契約の終了または満了時に発行されます（RADとは無関係）。RADの第二の構成要素では、2006年10月1日以降の契約の終了または満了に従って発行されたTPVは、PBRAまたはPBVの支援に切り替える資格があります。

RADの追加機能

援助の変換を承認することに加えて、RAD には他のいくつかの要素があります。

選択モビリティオプション

RAD物件（すなわち、RADの下でPBRAまたはPBVに支援が転換された物件）に居住する入居者は、一定期間物件に居住した後、住宅選択バウチャー（HCV）を受け取る権利がある。^{[ 22 ]}具体的には、PBRA付きの物件に居住する入居者は2年後にHCV支援を受ける権利があり、^{[ 23 ]} PBV支援対象の物件に居住する入居者は1年後にそのような支援を受ける権利がある。 PHAの回転HCVが、この移動オプションを行使することを選択したRAD物件の入居者によって大部分が消費されるというシナリオを防ぐため、RADはPHAに対して、PHAのHCV支援の待機リストに載っている家族とは対照的に、RAD物件の入居者に1年間で提供される回転HCVの数に上限を設定する権限を与えている。同様に、個々の物件における過度な転居は不安定化や費用の増加につながる可能性があるため、PBRAの支援を受けている物件の所有者は、1つの物件において年間にモビリティを利用できる世帯数を15%に制限することができます。HCV支援を実施していないPHA、およびHCV支援を実施するPHAの管轄区域外にあるPBRA支援を受けている物件の所有者に対しては、RADは正当な理由に基づく限定的なChoice-Mobility免除を提供しています。

年間家賃調整

RADに基づく補助金の適用対象となった物件は、PBRAまたはPBVプログラムに適用される年次調整プロトコルの対象となります。具体的には、PBRAに転換された物件は、予算の充当状況に応じて、毎年HAP契約の締結記念日に年次運営費調整の対象となります。この調整は、契約賃料から債務返済分を差し引いた金額に適用されます。PBVに転換された物件は、賃料が妥当な水準（すなわち、補助金を受けていない同等の物件の賃料を超えない水準）である限り、所有者の要請があれば調整の対象となります。

費用のかからない資金移転

議会は、RADの第一要素に基づく転換のための資金提供を一切行いませんでした。各公営住宅物件が「無償」転換を経るにつれ、資金はセクション9口座（公営住宅）から対応するセクション8口座（PBRAまたはPBV）に単純に移管されます。実際には、これは、新しいHAPに基づく当初の契約賃料が、PBRAまたはPBVプログラムで適用される賃料上限を考慮した上で、転換前の資金水準に基づいて設定されることを意味します。HUDは、RAD実施通知の一環として、国内の各公営住宅プロジェクトの契約賃料を算出しました。HUDが採用した計算方法は、実施通知の添付資料1Cに記載されています。^{[ 24 ]}

居住者の権利

RAD物件の入居者は、RAD特有の権利とPBRAまたはPBVプログラムの一部を含む一連の権利を有します。前述のChoice-Mobilityを行使する権利もこれらの権利の一つです。その他の権利については、以下で説明します。

現世帯の再審査は行われない。RAD転換手続き中の物件の現入居者は、事実上、資金が転換されると直ちにPBRAまたはPBVプログラムへの「新規入居者」となる。こうした入居者を立ち退かせることを防ぐため、RADを認可する文言では、彼らを新規入居者として扱うことを禁止している。例えば、審査（信用調査など）を禁止したり、所得資格の判定や所得目標の要件を免除したりすることは禁じられている。^{[ 25 ]}しかし、これらの入居者がユニットから退去すると、そのユニットは他の入居基準を満たす所得資格のある世帯にのみ賃貸される。

帰還権／移転支援。PBRAまたはPBVへの転換の場合、転換前の物件に居住するすべての借主は、引き続き居住する権利を有します。転換の一環として物件の大規模な改修が行われている場合には、借主は一時的な移転後に元の物件に戻る権利を有します。統一移転法^{[ 26 ]}は、買収、新築、または改修に伴うあらゆる移転に適用されます。

賃料の段階的引き上げ。賃借人の月額賃料が、転用のみの結果として一定額以上上昇する場合、賃料の引き上げは最長5年間にわたり段階的に実施されなければなりません。PHAは段階的引き上げ期間を決定する裁量権を有します。

家族自立支援（FSS）プログラムおよび居住者機会・自立支援サービスコーディネーター（ROSS-SC）プログラムへの継続的な参加。FSSプログラムおよびROSS-SCプログラムは、家族が自立に向けて前進し、または住み慣れた場所で高齢期を迎えられるよう、インセンティブ、サービス、およびサービス調整を提供します。すべてのPHAがこれらの助成金プログラムに参加しているわけではありません。公営住宅の入居者がこれらのプログラムのいずれかに参加しており、支援内容の変更により、当該家族の住宅支援がプログラムに参加していないPHAによって管理されることになった場合でも、当該家族はプログラム完了（FSSの場合）または助成金が使い果たされるまで（ROSS-SCの場合）参加を継続する権利を有します。

住民参加と資金提供。RADに基づいてPBRAまたはPBV支援対象物件に転換された入居者は、「生活環境に関連する問題に対処することを目的として」住民組織を設立し運営する権利を有する。^{[ 27 ]}住民組織は住民参加資金の対象となる。

居住者の手続き上の権利。PBRAまたはPBV支援の対象となった公営住宅の居住者は、苦情処理手続きおよび解約通知に関する一定の手続き上の権利を有します。

勤労所得控除。勤労所得控除（EID）は、HUD（住宅都市開発省）のいくつかのプログラムに見られる特徴であり、EIDがない場合に賃借人の家賃支払いが増加する勤労所得の増加を一定期間無視することで、就労と継続雇用を促進することを目的としています。RADの下では、賃借人がEIDに参加しており、補助金の転換により給付の受給資格を失う場合でも、^{[ 28 ]}受給資格期間中は引き続き給付を受けることができます。

ジョブズ・プラス。ジョブズ・プラスは、公営住宅居住者の雇用と収入の増加を支援する戦略を実施できるよう、公営住宅局（PHA）に助成金と対象を絞った柔軟性を提供するパイロット・プログラムです。RADに基づき、ジョブズ・プラスの助成金受給者が所有する公営住宅物件がPBRAまたはPBVの支援に転換された場合、助成金が終了するまでジョブズ・プラス・プログラムへの参加を継続できます。

所得超過世帯。公営住宅をPBRAまたはPBV支援に転換した場合、入居者の家賃支払い額^{[ 29 ]}がユニット家賃を超える状況が発生する場合があります。通常、入居者の家賃支払い額がユニット家賃を超えると、その入居者は支援を受けられなくなり、居住するユニットはHAP契約から除外されます。RADの主要目的は民間資本投資の活性化であるため、ユニットをHAP契約から除外することは逆効果となります。したがって、RADへの転換では、そのような入居者はユニット家賃を支払うだけで、ユニットはHAP契約の下に留まります。また、入居者は引き続き「プログラム参加者」とみなされ、チョイス・モビリティ、手続き、その他プログラム参加者に付随するすべての権利を保持します。

入居者不足のユニット。公営住宅に居住する家族は、世帯人数に基づいて必要数を超える寝室数を持つユニットに居住している場合、PBRAまたはPBVの支援への切り替え後もそのユニットに留まることができますが、その敷地内で適切な広さのユニットが空いた時点で、そのユニットに移転する必要があります。

リースの更新。PBV支援物件の所有者は、更新不可の理由がない限り、契約満了時にすべてのリースを更新する必要があります。

待機リストの設定。公営住宅局（PHA）は、公営住宅とHCV/PBVプログラムでそれぞれ個別の待機リストを設定することも、統合された待機リストを設定することもできます。同様に、集合住宅の所有者は、PBRAの支援を受けている物件ごとに1つの待機リストを設定することも、地域全体で待機リストを運用することもできます。RADは、公営住宅物件の待機リストに登録されている世帯に対し、支援の切り替えについてどのように通知し、新しい待機リストへの申請方法を伝えるかを規定しています。

一般からの意見

RADへの参加を申請する物件の適格性および選定基準、ならびに物件選定手続きを定めるにあたり、HUD長官はパブリックコメントの機会を提供する義務があります。また、RADに基づくPBRAまたはPBV支援への転換が提案されている公営住宅の居住者にも意見を述べる機会が与えられるようにすることも長官の義務です。これらの要件はいずれも、RADを認可する文言に組み込まれています。後者の要件を実施するため、HUDは実施通知^{[ 30 ]}において、 RADへの転換はPHAの年次計画または5カ年計画に対する「重要な修正」とみなされ、義務的なパブリックコメントプロセスが開始されると述べています。RAD以外では、PHAは通常、計画のどの変更または修正が重要な修正を構成するかを決定する裁量権を有しています。

免除および代替要件

RADを認める文言は、国務長官にPBV法のいかなる規定についても、また「実証に基づいて不動産を転換するための援助や[公営住宅およびPBRAプログラム]に提供される資金の使用を規定するいかなる規定についても、免除または代替要件を指定する権限を与えている」[31]。^{[ 32 ]このような}免除や代替要件を実施するには、国務長官はそれらが必要であると決定し、免除や代替要件を発効させる10日前までに、その内容を明記した 通知を連邦官報に掲載する必要がある。

実施通知^{[ 33 ]}のセクション1.5には、この権限に従って採用された免除および代替要件が列挙されている。

公営住宅から転用された物件の所有権の継続

RADを認可する文言は、公営住宅物件の継続的な公的所有または管理を義務付けています。具体的には、PBRAまたはPBVの支援に転換する公営住宅物件については、公的機関または非営利団体が所有権または管理権を維持することが求められます。転換後の民間団体への譲渡は、差し押さえ、破産、または重大な違反または大幅な債務不履行による支援の終了と譲渡の場合にのみ許可され、その場合も、所有権を引き継ぐ公的機関がない場合に限ります。営利団体への所有権の譲渡は、低所得者向け住宅税額控除へのアクセスを容易にするためだけに許可され、その場合もPHAが当該物件への権益を維持する場合に限ります。

さらに、援助がセクション 9 からセクション 8 に変更される際に公開される公営住宅信託宣言は、長期的かつ更新可能な使用と手頃な価格の契約に置き換えられます。

最後に、旧公営住宅物件に付随する各 PBRA または PBV 契約の期限が切れると、長官は更新契約を提示する義務があり、所有者はそのような提示を受け入れる必要があります。

入居者保護バウチャーのプロジェクトベースの支援への転換

RADを認可する文言は、米国会計検査院長に対し、2012年度および2013年度のテナント保護バウチャー（TPV）をプロジェクトベース・バウチャー（PBV）に変換することによる長期的な影響を調査することを義務付けました。この調査の目的は、テナントベース支援からプロジェクトベース支援への変換が、長期的に見て、支援対象居住者の住宅選択に影響を及ぼす可能性があるかどうかを評価することでした。具体的には、会計検査院長は、TPVとPBVの比率の変化を調査するよう求められました。

この報告書は2014年4月24日に公表された。^{[ 34 ]}

調査結果を評価し公表する要件

最後に、HUD は、RAD に「[公営住宅の] 転換が以下のものに与える影響について評価し、調査結果を公表する」権限を与える文言に基づいて、以下の事項を実施することが求められています。

• 旧公営住宅の保存と改善
• こうした転換の結果として活用される民間資本の量、および
• このような転換が住民に与える影響」^{[ 35 ]}

2014年9月30日のRAD進捗報告書^{[ 36 ]}では、2014年8月までのプログラムの成果がまとめられ、議会によって要求されたより大規模な独立評価の時期と内容が説明されました。

2016年9月21日、HUDは「HUD賃貸支援デモンストレーション評価中間報告書」を発表しました。^{[ 37 ]}このプログラムの独立した評価により、議会が義務付けた評価の第一段階が完了しました。報告書の調査結果は以下に要約されています。近日中に発表される第二の調査では、「RAD対象物件と非RAD対象物件のサンプルにおける物理的な評価、RAD対象物件と非RAD対象物件の財務報告書の分析、RAD居住者の所在地に関する行政データの調査、そしてRAD居住者のサンプルを対象とした調査を実施し、プログラムが彼らにどのような影響を与えたかを把握する」予定です。^{[ 38 ]}

中間報告のハイライト

HUDの賃貸援助実証（RAD）の評価 - 中間報告書^{[ 39 ]}は、プログラムの開始から2015年秋までの実績に関する独立した評価です。報告書の全体的な調査結果を以下に要約します。

• 申請受付数: 1,078件 (423 PHAから)
• 完了したコンバージョン: 185件のプロジェクト、合計19,255ユニット
• 資金調達：既存の2億5000万ドルのリソースを活用し、25億ドルのレバレッジをかけ、レバレッジ比率は9:1

RADに参加しているPHAの規模は、小規模が8%、中規模が29%、大規模が48%です。本報告書では、PHAがRADへの参加を選択した理由、転換対象となるプロジェクトをどのように選定したか、そしてPBRAまたはPBVプラットフォームへの転換を選択した理由を詳細に調査しています。複数のPHAが複数の申請を提出し、保有物件を可能な限りセクション8プラットフォームに転換しようとしています。

転換を実施したすべてのプロジェクトが、同時に改修工事を行ったわけではありません。例えば、転換を行ったプロジェクトの18%は、将来の修繕のための資本準備金の積み立てを開始するため、セクション8融資制度への移行によって可能になりました。改修工事を実施した63%のプロジェクト（19%は深刻な資本不足のため、取り壊しと再建を実施）では、ユニット当たりの建設コストは平均61,000ドル弱でした。

概念実証としてのRAD

公営住宅に関しては、制度制定から数十年後に問題点が明らかになった。制度承認からわずか11年後の1948年、住宅関連法案の策定を担う上院特別小委員会は、公営住宅の増設に関する「物議を醸す」^{[ 40 ]}提案を採用しないことを決定した。最終的に、1949年住宅法^{[ 41 ]}により81万戸の公営住宅の増設が承認されたが、この目標が達成されたのは1969年になってからだった。その間、民間事業者に非常に手頃な賃貸住宅の開発・運営を補助するプログラムが制定されていた。1985年に出版された『連邦住宅政策とプログラム：過去と現在』^{[ 42 ]}は、この時期の出来事と、公営住宅制度の否定的な現実と否定的な認識に影響を与えた力学について、徹底的に論じている。

1980年までに、アーバン研究所のレイモンド・J・ストライクは、公営住宅の資金調達システムを「セクション8プログラムにおける補助金支給に用いられる方式」に変更することを提案する書籍を出版した。^{[ 43 ]}この提案は、RAD制定の先駆けとなったいくつかの提案の一つであった。例えば、超党派で議会の委託を受けたミレニアル住宅委員会は2002年に報告書^{[ 44 ]}を発表し、公営住宅プログラムをプロジェクトベース（すなわちセクション8）のアプローチに段階的に移行することを求めている。

RADには批判者もいる。^{[ 45 ]} 2015年10月7日、米国下院議員マキシン・ウォーターズ氏（カリフォルニア州民主党）は、このプログラムについていくつかの懸念を表明し、議会による審査を求めた。

最近の動向

以下の数字はHUDが発行する RAD Talkの2018年1月号^{[ 46 ]から引用したものです。}

• プログラム開始から2017年12月までに、PHAとそのパートナーは、818件の公営住宅プロジェクト（合計88,039戸）の建設と改修に50億ドル以上を活用しました。
• この投資により、約 94,700 件の雇用が創出されました。
• PHA が連邦政府から割り当てられた資金のみを使用してこの作業を完了するには 47 年かかります。
• 公営住宅全体の 27 パーセントが RAD に基づいて転換されています (57 パーセントが PBV 支援に、43 パーセントが PBRA に)。
• 家賃補助/家賃支援支払い契約に関しては、25,000 ユニット以上を含む 200 件の物件が維持されており、これらの従来のプログラムから残っているのは 24 件の物件のみです。
• 2,500 台を超える以前の中程度リハビリテーションおよび中程度リハビリテーション SRO ユニットが RAD によって保存されており、さらに 31,500 台が RAD パイプラインにあります。

2017年、住宅都市開発省は移転ガイダンスを改訂し、建設工事が要求通りに完了し、居住者が物件に戻り、所有者が連邦政府の定める雇用要件を遵守することを確実にするための追加措置を講じました。^{[ 47 ]}

注記

1. これは、RADに基づくPBV支援に移行する公営住宅プロジェクトにも当てはまります。ただし、PBRAに移行するプロジェクトは、HAP契約期間中に発生する法令または行政上の変更、特に物件の物理的存続可能性を危うくする可能性のある変更に対して、一定の保護を受けます。

参考文献

1. 2011年11月18日制定の公法112–55
2. 「民間資金で公営住宅の屋根の補修に成功」 2014年11月4日. 2016年7月13日閲覧。
3. 歳出法：（公法112–55、公法113–235により改正）」(PDF)。Nhlp.org 。2014年12月16日。 2016年7月16日閲覧。
4. HUDは2017年8月23日に連邦官報にこの増加がどのように実施されるか通知を掲載した。
5. 1937年9月1日制定の公法75–412
6. PBRA HAP契約は、HUDが特定の年間予算から12か月未満の資金を義務付けているため、資金不足に陥るケースが時折ありましたが、このようなケースでは、残りの月数分の資金は次の予算サイクルで補填されました。資金不足の契約であっても、全額（つまり、契約で定められた金額）が調達されています。
7. 公営住宅公社は、バウチャープログラム全体に対して資金提供を受けます。このプログラムには、入居者ベースの支援とプロジェクトベースの支援の両方が含まれる場合があります。資金額は通常、議会歳出委員会によるプログラムへの資金配分レベルに応じて毎年変動します。予算が前年より削減された年には、公営住宅公社がサービスを提供できる世帯数が前年より減少する可能性があります。
8. 42 USC 1437g
9. 2015年の補助金受給世帯の状況（2010年国勢調査の地域に基づく）
10. 資本金の額については、同法第9条(d)(1)が規定しています。運転資金の額は、同法第9条(e)(1)に定める算式に従って算定されます。
11. 公営住宅プログラムにおける資本ニーズ
12. 年次拠出契約書、パートA、セクション5
13. 1978年住宅・地域開発法改正、1978年10月31日制定（公法95–557）
14. セクション8プログラムを認可した1974年住宅・地域開発法（公法93–383、1974年8月22日制定）は、新築住宅、大幅に改修された住宅、または既存の住宅にのみ居住する家族に代わって援助金を支払うことを許可した。
15. 1997年10月27日に、退役軍人省、住宅都市開発省、独立機関歳出法1998（公法105–65）の一部として制定された。
16. 最初のMod. Rehab.契約は1995年度に満了を迎えました。1995年度と1996年度には、満了する契約は更新されませんでした。その代わりに、満了する契約の対象となるユニットに居住するテナントに対して支援が提供されました。1997年度歳出法において、議会は、Mod. Rehab.支援プロジェクトの所有者の要請に応じて、期限切れとなる契約をプロジェクトベースの支援として1年を超えない期間更新することを省に義務付けました。1998年にMAHRAAが制定されたことで、Mod. Rehab.契約の更新権限が恒久化され、HUDは原則として1年間のみ契約を更新する慣行を継続しました。
17. 改修計画の支援を受けた物件をLIHTCで保全することも、同様の理由で禁止されていたが、2008年に住宅経済復興法が制定され、禁止が解除された。
18. 1965年住宅都市開発法、1965年8月10日制定（公法89-117）
19. 1968年住宅都市開発法、1968年8月1日制定（公法90–448）
20. 賃貸援助デモンストレーション - 最終実施、改訂第3版
21. テナント保護バウチャー
22. HCV 支援は、あらゆる賃貸物件で利用できる入居者ベースの賃貸支援です。RAD 支援物件の入居者に住宅選択バウチャーを発行すると、その入居者は住宅を手放すことなく物件から退去することができます。
23. HCV 援助を受ける権利は、HAP 契約の締結日から 24 か月後 (転換時の物件の入居者の場合)、または入居者の入居日から 24 か月後のいずれか遅い方から開始されます。
24. 賃貸援助デモンストレーション、前掲書。
25. 「所得ターゲティング」とは、毎年一定数の極度に低所得の世帯をPBRAおよびPBVプログラムに受け入れることを義務付ける法定要件を指します。
26. 統一移転支援および不動産取得法（1970年）
27. 賃貸援助デモンストレーション、前掲書。
28. 例えば、HCVプログラムでは、EID給付の受給資格は障害者のみに限られますが、公営住宅プログラムではこのような受給資格の制限はありません。RADの受給資格継続規定がない場合、PBV支援に転換された公営住宅に居住する障害のないEID受給者は、EID給付を受けることができなくなります。
29. 借主の賃料支払いは所得に基づいており、借主の調整所得の 30% に相当します。
30. 賃貸援助デモンストレーション、前掲書。
31. 42 USC 1437f(o)(13)
32. Public Law 112–55、前掲書。公正な住宅、差別禁止、労働基準、環境に関する要件は、免除または変更することはできない。
33. 賃貸援助デモンストレーション、前掲書。
34. HUD賃貸援助デモンストレーション：プロジェクトベースのバウチャーへの初期変換に関する情報
35. 公法112–55、前掲書。
36. HUDの賃貸援助実証（RAD）評価の現状とこれまでの結果
37. HUDの賃貸支援実証の評価 - 中間報告
38. HUD賃貸支援実証（RAD）の評価 - 中間報告（要約）
39. 中間報告書、前掲書。
40. 上院文書80–202、1948年8月7日
41. 公法81-171、1949年7月15日制定
42. 連邦住宅政策とプログラム：過去と現在、 J.ポール・ミッチェル編、ニュージャージー州立大学ラトガース校都市政策研究センター
43. 公営住宅のための新しいシステム：国家資源の救済、レイモンド・J・ストライク、都市研究所、ワシントンD.C.
44. 我が国の住宅問題への対応：米国議会により任命された超党派ミレニアル住宅委員会の報告書、 2002年5月30日
45. 「ボルチモアで不当な取引？ 公共住宅問題の解決に向けたHUDのRAD計画 - Nonprofit Quarterly」 Nonprofitquarterly.org 2015年9月9日. 2016年7月13日閲覧。
46. RADトーク
47. 1968年住宅都市開発法第3条