売買比較法（SCA）は、不動産鑑定評価手法の一つで、物件の価値は、物件の属性や重要な特徴のマトリックスによって決まるという仮定に基づいています。例えば、戸建て住宅の場合、こうした属性としては、床面積、眺望、立地、浴室数、敷地面積、築年数、物件の状態などが挙げられます。この手法は、不動産価格算定における他の2つの主要な手法である原価法と収益価格法とは対照的です。
経済基盤
売買比較アプローチは、需要と供給の原則と代替の原則に基づいています。需要と供給は、買い手と売り手双方の典型的な市場行動を通じて価値を示します。代替とは、建設に過度の遅延がないと仮定した場合、購入者は、同等の効用を持つ敷地で代替可能な価格よりも高い価格で改良された物件を購入することはないということを意味します。
方法の例
実務上、不動産業者や不動産鑑定士が用いる最も一般的なSCA手法は、売上調整グリッドです。この手法では、対象物件のすぐ近隣にある少数の最近売却された物件を用いて、その物件の属性価値を推定します。比較対象物件への調整は、トレンド分析、マッチドペア分析、あるいは簡単な市場調査によって決定されます。
より高度な研究者や鑑定士は、重回帰分析に基づく統計手法を一般的に用いて、地理的に分散した多数の不動産取引を比較することで、様々な属性が不動産価値に与える影響の重要性と規模を判断するのが一般的です。研究によると、売上調整グリッドと重回帰モデルは理論的には同じであり、前者はよりヒューリスティックな手法を適用し、後者は統計的手法を用いていることが示されています。[1]
空間的自己回帰はこれらの統計手法に悪影響を及ぼします。高額な不動産は密集する傾向があり、ある不動産の価格が近隣の不動産価格から独立していないためです。不動産インフレと価格サイクルを考慮すると、サンプル取引間の時間間隔が長すぎると、どちらの比較手法も信頼性が低くなる可能性があります。空間的自己回帰の単純な適用を阻むもう一つの要因は、都市の近隣地域が進化する性質です。しかし、実際には都市の進化は緩やかに進行するため、この価値評価手法への影響は最小限に抑えられます。
訴訟や汚染された不動産の評価など、より複雑な状況では、鑑定士は、リピートセールモデル（時間の経過に伴う住宅価格の上昇を測定するため）、調査研究（例：コンティンジェントバリュエーション）、ケーススタディ（複雑な状況での調整を開発するため）、またはその他の統計に基づく手法など、広く受け入れられている高度な手法を使用してSCA調整を開発します。[2]
参照
さらに読む
- 不動産鑑定協会発行の『不動産鑑定、第 12 版』は、業界で認められた教科書です。
- 鑑定財団による「鑑定専門家としての統一基準」は、2006 年版まで毎年更新され発行されており、今後は 2 年に 1 回更新版が発行される予定です。
- 売上比較アプローチ、ロイド・D・ハンフォード・ジュニア著、MAI
参考文献
- ^ 例えば、Lentz and Wang, Journal of Real Estate Research、1997を参照
- ^ 例えば、Kilpatrick、Throupe、Mundy、Spiess著『価値が下がった不動産の評価、良い不動産に悪いことが起こったとき』Robert Simons編、2006年を参照。
