ショート・リファイナンスとは、アメリカ合衆国における住宅ローンの借り換えの一種で、貸し手が差し押さえを回避するために、借り手の住宅を現在の市場価格で借り換えることに同意するものです。貸し手は現在のローンを新しいローンに置き換えることに同意し、その差額を支払います。この新しいローンは通常、残高が少なく、借り手は通常、以前の金利よりも低い新しい金利を受け取ります。その結果、住宅ローンの支払額が減ります。銀行または貸し手は損失を被りますが、住宅を差し押さえた場合よりも損失は少なくなります。ショート・リファイナンスは、住宅ローン法でこのような取引が認められているアメリカ合衆国特有のものです。
ショートリファイナンスは、通常、住宅価格が下落しているときに発生します。借り手のローン残高が物件の価値を上回る場合、ショートリファイナンスが発生する可能性があります。例えば、2008年の金融危機では、金融システムの住宅ローン供給能力が圧迫され、アメリカ人の住宅ローンの借り換えと住宅購入の能力が制限されました。
借り手にとって最大の課題は、貸し手に短期の借り換えに同意してもらうことであり、貸し手が同意した場合、それが借り手の信用格付けにどのような影響を与えるかということです。
プロセスと影響
貸し手には短期借り換えに同意する義務はなく、多くの場合、これはリスクの高い取引とみなされます。このため、手続きには数ヶ月かかる場合があり、完了する保証はありません。借り手の銀行が短期借り換えに同意したとしても、借り手の信用が必ずしも悪影響を受けるわけではありません。この意味では、短期借り換えはショートセールよりも優れているとは言えません。しかし、借り手にとって、物件の差し押さえを許容するよりもはるかに良い結果となります。ショートセールは信用格付けに50ポイントしか影響しませんが、差し押さえは信用格付けに300ポイント以上影響する可能性があります。差し押さえに代わる譲渡は、借り手の信用にはるかに壊滅的な影響を与えます。さらに、ショートセールまたは短期借り換えは、信用調査機関に全額支払い済みまたはそれ以下の金額で決済されたものとして記録されます。
連邦住宅局（FHA）のガイドラインに精通していない不動産専門家から、ショートセールやショートリファイナンスは差し押さえと何ら変わらないという誤った情報を住宅所有者に伝えることは非常に一般的ですが、米国住宅都市開発省（HUD）によると、これは事実ではありません。実際には、借り手がFHAのガイドラインに従っていれば、ショートセールの翌日から新たなFHA住宅を購入できる可能性があります。[ 1 ]
しかし、 2009年から2016年にかけて連邦政府が実施した住宅購入支援プログラム（Making Home Affordable Programs）では、そうではありませんでした。住宅購入支援プログラム（HAFA）を利用する場合、ショートセールや差し押さえに代わる譲渡は、他のプログラムや選択肢ほど借り手の信用情報に悪影響を与えませんでした。当時、Making Home Affordableのウェブサイトには、「従来のショートセールとは異なり、HAFAショートセールでは、物件を売却することで住宅ローン債務から完全に解放されます。つまり、未払い残高に『不足』した金額については、もはや返済義務を負うことはありません。この不足額は、サービサーによって免除されることが保証されています。HAFAショートセールでは、住宅ローン会社がお客様と協力して、適切な売却価格を決定します。HAFAは、差し押さえや従来のショートセールよりも信用スコアへの悪影響が少ないです。」と記載されていました。 [ 2 ] [ 3 ]
FHAガイドライン
2012年以来、連邦住宅局の短期借り換えオプションにより、借り手は住宅を短期で借り換えやすくなりました。これらのガイドラインは、負債残高があり、自己に落ち度のないローン不履行となった借り手を支援するために開発されました。新しい修正により、住宅ローンサービス会社とオリジネーターはより柔軟に、失業中の住宅所有者を支援できるようになりました。これらの変更は、不良資産救済プログラムによって住宅プログラムに割り当てられた500億ドルで賄われました。これらのプログラムは、常に期日通りに支払いを行っているような責任感のある住宅所有者が差し押さえを回避できるようにするために開発されました。住宅ローンサービス会社には、短期返済の借り換えに応じる義務はありません。そのため、ほとんどの借り手は、専門の交渉担当者を雇って借り手のために短期交渉を担当させる住宅ローンブローカーを雇っています。合意に達すると、新しいFHA貸し手がローンの借り換えを要求されます。
参考文献
- ^ 「FHAショートガイドライン」（PDF） HUD。 2013年11月27日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。
- ^ 「住宅を手頃な価格にする」。プログラム探索／住宅差し押さえ代替策（HAFA）プログラム。 2012年8月19日閲覧。
- ^ 「リソース」。入植準備。
外部リンク
