スラムロード

写真はクロム・エルボーグ40番地の裏側です。この通りはドルドレヒトで最も古い通りの一つでしたが、20世紀には最も貧しい住民が住む通りでもありました。スラム街の大家たちは、建物を維持管理することなく、できるだけ多くの利益を得ようとしました。賃貸スペースを増やすために、あらゆる増築工事が行われました。この写真は1960年のものです。数年後、これらの家々は取り壊されました。

スラムロード（またはスラム大家）とは、一般的に複数の物件を所有する不在地主を指す俗語で、物件の維持費を最小限に抑えることで利益を最大化しようとし、通常は借主を脅迫して賃料を支払わせる。深刻な住宅不足により、スラムロードは高額な家賃を請求することができ、許されれば賃貸法を破ることもある。^{[ 1 ] [ 2 ]}

「小売スラムロード」とは、ショッピングモールを劣悪な状態に維持し、政府が買い取るか没収するまで税金を払わない 人のことである。

「スラムロード」という用語の起源は不明ですが、1927年に学術誌『ガーデン・シティーズ・アンド・タウン・プランニング：住宅、タウン・プランニング、シビック・インプルーブメント誌』に掲載されたウィリアム・L・ヘアによる論文「理論、事実、そして数字」に初期の言及が見られます。ヘアは、当時の「論争的な新聞」が、スラムと呼ばれる地域の地主を「スラムロード」と呼ぶようになったとしています。^{[ 3 ]}

手術

伝統的に、不動産は多くの購入者にとって長期的な投資と見なされています。特に先進国では、多くの家主は、たとえ短期的には費用がかさむとしても、長期的に見てより高い家賃とより魅力的な入居者を引き付けるために、物件を適切に維持管理します。適切に維持管理された物件は、潜在的な購入者にとってより高い価値を持つのです。

対照的に、スラムロードは通常、不動産管理会社と契約しておらず、物件のメンテナンスをほとんど、あるいは全く行いません。場合によっては、居住のための最低限の地域基準を満たす程度のメンテナンスしか行いません。例えば、大移動の初期段階のクリーブランドでは、家主がアフリカ系アメリカ人の住宅確保の困難さにつけ込み、家賃を値上げしていました。その後、クリーブランド商工会議所が調査を実施し、黒人の入居者は白人の入居者よりも同等の住宅に65%も高い家賃を支払っているという結論に至りました。^{[ 4 ] : 166}

また、スラムロードは、性犯罪者登録簿に載っている人物など、身元調査に合格できない、あまり好ましくない入居者にも喜んで賃貸することが多い。そのため、彼らは通常、長期賃貸契約を結ばず、法律で定められた最短期間（例えば月単位）のみを締結し、その結果、多くの立ち退き訴訟を起こしている。また、スラムロードは、税務上の開示を避けるため、家賃を現金で受け取ることも多い。したがって、アメリカ合衆国では、スラムロードは、受け取った収入をすべて報告し、物件を良好な状態に維持する義務があるため、セクション8などの政府補助金プログラムに参加することは通常ない。

スラム街の大家は、都市再開発の一環として、政府が最終的にその価値よりも高い金額で自分の物件を買い取ってくれることを期待したり、その物件が位置する地域がジェントリフィケーションを進める中で投資家が買い取ってくれることを期待したりすることもある。ヨハネスブルグでは、都市の荒廃に苦しむ地域では、政府が借家人を搾取し、消防基準を満たさない建物に住まわせていると見なしている家主が頻繁に見られる。^{[ 5 ]}イギリスでは、地方議会が民間の家主と交渉を行っているが、十分な調査が行われなければ、家主が賃貸基準を満たさない物件を補助金付きの借家人で埋め尽くしてしまう可能性がある。^{[ 6 ]}

スラムロードの中には、賃貸収入による利益よりも、投機の一種である不動産の「転売」で得た利益に関心を持つ者もいます。こうした「ビジネスモデル」を持つスラムロードは、物件を全く維持せず、高額になりがちな市の固定資産税や罰金を支払わないこともあります。自治体が物件を差し押さえ、あるいは取り壊すまでには何年もかかることを知っているスラムロードは、そうなる前に売却しようと目論んでいるのかもしれません。こうしたスラムロードは、資産は豊富でも現金が不足している場合、あるいは、差し押さえられて金融機関に差し押さえられる前に物件を売却できると判断すれば、住宅ローンの支払いさえ滞るかもしれません。差し押さえは通常最短でも6～8ヶ月で完了します。

スラムロードの一例としては、1950年代から1962年に亡くなるまでロンドンのノッティングヒルで地主を営んでいたピーター・ラックマンが挙げられる。彼は借家人への搾取で悪名を馳せ、「ラックマン主義」という言葉がオックスフォード英語辞典に掲載された。彼の取り巻きには、黒人権力運動の指導者として名声を築いたマイケル・デ・フレイタス（別名マイケルX/アブドゥル・マリク）や、ジャズとブルースのプロモーターとなり、脚光を浴び続けたジョニー・エッジコムなどがいた。 ^{[ 7 ]}

闇レンタル

家賃統制があり、借主が法的に保護されている地域では、家主が違法に物件を貸し出すことがあります。例えば、英国では、借主が公営住宅を違法に高額な家賃で貸し出す違法転貸が横行しています。 ^{[ 8 ]}スウェーデンでは、規制家賃の賃貸契約書は闇市場で購入可能です。^{[ 9 ]}借主は、現在の借主から、あるいは時には直接、物件所有者から購入します。専門の闇取引業者が、このような取引において物件所有者を支援しています。^{[ 10 ]}

非公式賃貸

非公式賃貸は、アメリカ、ブラジル、ナイジェリア、インド、イギリス、バルト諸国などで行われている。^{[ 11 ]}通常、非公式賃貸では支払いの証明が提示されないため、スラムロードは家賃を日々変更し、入居者が地方自治体に助けを求めないように脅迫することができる。

反応

スラムロードに否定的な意見を持つ人々は、地域の不動産価値の低下と、最終的にはスラム街一帯の住宅街の形成に、スラムロードが主な原因であると考えています。中には、スラムロードは将来の世代や現在の入居者の福祉をほとんど考慮せずに、貧困層の「富」を吸い上げていると主張する人もいます。つまり、彼らはスラムロードをジェントリフィケーションに正反対の勢力と見なしているのです。ジェントリフィケーションとは、複数の地元の家主が賃貸物件に大胆な改良を加えることで、賃貸物件の価値を高め、家賃の値上げを正当化し、裕福でない入居者を排除し、地域の不動産価値を全体的に上昇させることを指します。一方、スラムロードは、当然のことながら、生活環境、公共の安全、地域の評判、そして最終的には不動産価値の緩やかな低下をもたらします。

参照

• 家主による嫌がらせ
• レンティア資本主義

参考文献

1. ディラン・ウェルチ (2014年7月18日). 「スラム街の大家が違法宿泊ネットワークで2ベッドルームのアパートに14人を詰め込む」 7.30オーストラリア放送協会.
2. マイルズ・ゴッドフリー (2014年7月5日). 「シドニーのスラム街の大家たち：最悪の宿泊施設の実態」デイリー​​・テレグラフ.
3. ヘア、ウィリアム（1927年1月～12月）「理論、事実、そして数字」『ガーデンシティ＆タウンプランニング』第17巻（住宅改革者を組み込んだもの）102～ 107ページ。hdl：2027/mdp.39015047769248 。 2020年9月23日閲覧。
4. クスマー、ケネス・L. (1976). 『ゲットーの形成：クリーブランドの黒人社会、1870-1930』 アーバナ：イリノイ大学出版局. ISBN 978-0-252-00690-6。
5. 「スラムロードを阻止するための戦略」 Joburg.org.za .ヨハネスブルグ市.2011年4月20日.
6. ディスパッチ、「地獄の地主たち」、チャンネル4、2011年12月5日。
7. "– historytalk.org" (PDF) . www.historytalk.org . 2016年10月3日時点のオリジナルよりアーカイブ(PDF) 。
8. イングランドの公営住宅の転貸詐欺を追跡、パノラマ、 BBC、2011年5月4日。
9. 「平等主義的」ストックホルムの家賃が闇市場を生む、 The Local、 2010年8月30日。
10. “Hyrestvåan är din för 300 000” (スウェーデン語で、「賃貸 1 ベッドルーム [アパート] は 300 000 [SEK] であなたのものです」)、 Svenska Dagbladet、2013 年 5 月 5 日。
11. 「スラム街における非公式賃貸契約を合法化する」 2019年2月12日。