セントジョージプレイス、ヒューストン

セントジョージプレイスを示す標識

セントジョージプレイスは、アメリカ合衆国 テキサス州ヒューストンにある地区です。

セントジョージプレイスは、ヒューストンのアップタウンエリアにある610ループの外側、ベルトウェイ8号線の内側に位置しています。セントジョージプレイスは、1990年代初頭に 、ラマーテラスという古い分譲地の一部から形成されました。

歴史

ラマーテラスは第二次世界大戦後に設立されました。[ 1 ]この分譲地は1949年にオープンしました。[ 2 ]

アドナン・カショギの不動産取引と差し押さえ

1982年、サウジアラビア国籍のアドナン・カショギ氏のフロント企業がラマーテラスで住宅の購入を開始した。1982年から1985年にかけて、カショギ氏が経営する企業は75軒の住宅を購入した。資金を提供したのは、メインランド貯蓄協会とダラスのサミット貯蓄協会であった。ユタ州に拠点を置き、カショギ家が所有するトライアド・アメリカ社は、ラマーテラス東側の21エーカー（8.5ヘクタール）の細長い土地に、高層ビルと1,000室のホテルを含む複合施設を建設する計画だった。[ 3 ]トライアド社は1970年代半ばにこの土地を取得していた。[ 4 ] 1983年、同社はプロジェクトを中止したと発表した。1985年、トライアド社はホテルの敷地をメインランドに売却し、信用枠を獲得した。 1986年、サミットはトライアド・アメリカの子会社であるトライアド・プロパティーズ社に500万ドル（現在の貨幣価値で1億4,342万7,443.8ドル）を融資し、47戸の住宅を差し押さえるために融資差し押さえ手続きを申請した。[ 3 ] 1986年、サミットは住宅の差し押さえを拒否した。[ 5 ] 1986年後半、住宅は差し押さえられた。[ 4 ]

都市の荒廃

1980年代後半には、都市の荒廃がラマーテラスに影響を及ぼし始めていた。[ 1 ] 1989年、ヒューストン・クロニクル紙のラルフ・ビビンズ氏は、ラマーテラス地区の一部の住宅は「芝生にゴミ、タイヤ、古い車が散乱し、老朽化し​​た賃貸物件となっている」と述べた。[ 6 ] 1990年代初頭、ラマーテラスは「ガレリア・ゲットー」と呼ばれていた。ヒューストン・クロニクル紙のシンディ・ガブリエル氏は、ラマーテラスは「第二次世界大戦後に建てられた老朽化した家屋、放置された車、野良動物、そして高い犯罪率で、隣のガレリア地区とは著しい対照をなしている」と述べた。[ 7 ] 1987年、投資家のロバート・L・シルバーズ氏は、ヒューストンを長期間離れていた後にラマーテラス地区を訪れた。シルバーズ氏はラマーテラスの現状を見て衝撃を受けたと述べた。シルバーズ氏は、このコミュニティは「惨状」にあると述べた。[ 8 ] 1989年にシルバーズは「タングウッドとガレリアの間にあるのに、まるでスラム街にいるようだ」と述べた。 [ 6 ] 1987年、ヒューストン市議会G地区の候補者クリス・チャンドラーは、ヒューストン・クロニクルのキム・コブの言葉を引用して、ラマー・テラスはG地区で「最も問題のある地区」であり、「固形廃棄物管理局による徹底的な清掃が必要になるだろう」と述べた。[ 9 ]

ロバート・シルバーズによる再開発

住民はギャラリアが西に拡張して強力な商業用不動産市場を形成すると期待していたため、ラマーテラスの権利制限を投票で撤回した。[ 1 ] 1989年、ラマーテラスには、そのエリアに比べて小さくて古い家が多かった。その時期、ラマーテラスはアップタ​​ウンに近かったため、多くの投資家がこのエリアで不動産の購入を検討していた。[ 6 ]シルバーズは1980年代後半にラマーテラスで不動産の購入を始めた。[ 1 ]彼は1989年11月10日火曜日、アドナン・カショギが以前所有していたラマーテラスの区画50区画の購入を確定した。カショギの区画のほとんどは空き地だった。 [ 6 ]彼は後に同じ代理店からさらに47区画を購入した。[ 10 ]シルバーズは最終的に合計107区画を購入し、そのすべてを連邦貯蓄貸付保険公社から購入した。シルバーズは手入れの行き届いていない様々な賃貸住宅を取り壊した。[ 11 ]

シルバーズはラマー・テラスの土地所有者と定期的に会合を開いた。当時市の計画局長代理を務めていたパトリシア・クヌーセンは、シルバーズに公共改善地区の設立を検討するよう助言した。[ 8 ]ある弁護士はシルバーズに、税収増加再投資地域（TIRZ）を設立できると伝えた。[ 1 ] TIRZが実施されると、税収は直ちに凍結される。[ 7 ] TIRZに参加する課税主体が所有する不動産には、「基準年」の評価額が設定される。[ 8 ]開発が進むにつれて、不動産価値の上昇により税収が増加する可能性がある。この追加税はTIRZ地域に再投資される。[ 7 ]弁護士はまた、テキサス州がTIRZに対し、ゾーニング条例制定の請願を許可していることをシルバーズに伝えた。[ 1 ]

1990年12月12日、[ 11 ]セントジョージプレイスを管轄するヒューストンの税収増加再投資ゾーン1号[ 8 ]がヒューストン初のTIRZとなった。シルバーズはラマーテラスを再建するため、ヒューストン市議会に20年分の固定資産税収入を要請していた。 [ 11 ] TIRZ1号に参加していた課税主体には、ヒューストン市、ハリス郡、ヒューストン独立学区が含まれていた。[ 8 ] TIRZの1992年の課税基盤は1200万ドルだった。1993年、ヒューストン市議会はセントジョージプレイスのゾーニング条例を可決した。[ 1 ]セントジョージプレイスの境界は1993年に現在の境界を含むように拡大された。[ 2 ]

セントジョージプレイスの開発

セントジョージ・プレイスでは新築住宅の建設が低迷していました。住宅建設を促進するため、シルバーズはアイアンウッド・ホームズを設立し、同社が住宅建設を開始しました。アイアンウッド・ホームズの活動は他の住宅建設業者の注目を集めました。シルバーズ氏は、デベロッパーになる計画も希望もなかったと述べています。[ 12 ]

1999年8月、セントジョージプレイス市民協会が法人化され、住民はTIRZ理事会とより容易に交流できるようになりました。[ 7 ]シルバー氏は1999年、セントジョージプレイスの改善は喜ばしいものの、開発のペースが遅いことに不満を感じていると述べています。彼はTIRZを設立しなければよかったと後悔しています。なぜなら、TIRZを設立することで、1980年代後半に購入した不動産をすぐに売却していた場合よりも、より多くの収益を得ることができていたからです。[ 12 ]

2000年頃、ラマーテラス地区に建設されたインフラが新築住宅の供給に不十分だったため、下水道や水道などの新たなインフラが新築住宅への供給のために設置された。[ 2 ] 2002年、シルバーズ氏はヒューストン・クロニクル紙のトム・マーシャル氏の言葉を引用し、「この地区の開発は今頃までに完了する予定だったが、まだ半分しか進んでいない。[...] 市は開発を行っていない投資家から不動産を差し押さえるために収用訴訟を起こすつもりはないからだ」と述べた。[ 10 ]

2006年、TIRZの課税基盤は1億6000万ドル（現在のレートで2495億6091万1190ドル）を超えました。同年、ヒューストン・クロニクル紙のマイク・スナイダー氏は、セント・ジョージ・プレイスの住民は「主に新築の高級住宅、整備された道路、そしてショッピング、娯楽、主要な雇用センターへの容易なアクセスを楽しんでいる」と述べました。[ 1 ]

政府とインフラ

セントジョージ再開発局は、ヒューストン市議会によって任命された9名の委員からなる委員会を擁し、セントジョージプレイスを管理しています。委員のほとんどは不動産所有者と住民です。[ 7 ]

セントジョージプレイスTIRZは、ヒューストン市内で唯一ゾーニング条例が制定された地域であり、また唯一のゾーニングエリアでもあります。ヒューストン・クロニクル紙のマイク・スナイダー氏は、「しかし、ゾーニングによってセントジョージプレイスが、近隣のリーダーたちが周囲で次々と起こる開発形態に影響を与える力がないと感じることが多いこの街でよく見られる土地利用をめぐる争いから逃れられるわけではありません」と述べています。[ 1 ]スナイダー氏は、ゾーニングこそが​​セントジョージプレイスにとっておそらく最も「大切な資産」であると述べています。[ 1 ]

セントジョージプレイスは、市議会G地区と市議会J地区に分かれている。[ 13 ] [ 14 ] 1990年代と2000年代には、セントジョージプレイス/ラマーテラスは市議会C地区に属していた。[ 15 ] [ 16 ] 1980年代には市議会G地区に属していた。[ 9 ]

ヒューストン消防署の第 28 消防署は、3100 Chimney Rock @ Dolores にあります。

この地域はヒューストン警察中西部パトロール課が管轄している。[ 17 ]

セントジョージプレイスはテキサス州第7選挙区に属しています。[ 18 ]

都市景観

現在のセントジョージプレイスと旧ラマーテラス地区は、ウェストアラバマストリート、チムニーロックドライブ、リッチモンドアベニュー、サウスライスアベニューに囲まれています。[ 7 ] [ 19 ]ギャラリアの西側のコミュニティ。[ 20 ]

2000年当時、住宅価格は35万ドル（現在の価値で639,062.8ドル）から45万ドル（現在の価値で821,652.17ドル）であった。[ 2 ] 2002年4月18日現在、セントジョージプレイスには242戸の新築住宅が建設されており、そのうち50戸は2002年1月1日から4月18日の間に建設された。同時期に、150戸の古い住宅と80区画の開発用空き地が残っていた。この間、セントジョージ市民協会のビル・ハッツ会長は、5年以内に古い住宅が完全に新しい住宅に建て替えられると予想していると述べた。[ 7 ]

1999年、シルバーズ氏と開発の停滞について話し合った際、ヒューストン・プレス紙のブライアン・ウォールスティン氏は「美的観点から言えば、シルバーズ氏の言うことはもっともだ。低層の平屋住宅と、そびえ立つ高層レンガ造りの大邸宅が並置されているセント・ジョージ・プレイスは、まるで散髪したような印象を与える」と述べた。[ 12 ]シルバーズ氏の投資と再開発以前、ラマー・テラスには多くの庭付き自動車整備工場と放置された住宅があった。1999年までに放置された住宅は取り壊され、自動車整備工場は廃業した。[ 12 ]

2016年までに、セントジョージプレイス（不動産リストではラマーテラス地区として記載されることが多い）の住宅と土地の価値は大幅に上昇し、中古住宅と新築住宅の価格は57万5000ドルから150万ドル（現在のお金で753,352.05ドルから1965,266.22ドル）になりました。[ 21 ]

セントジョージプレイス管理地区の地図（TIRZ 1の当初および改訂後の境界を含む）:セントジョージプレイス管理地区/TIRZ 1の境界

人口統計

1990年代、ラマーテラスで家を借りていた人の多くは低所得のヒスパニック系の人々でした。[ 22 ]

2016年には、これらの人口統計は、裕福な子育てが終わった夫婦や、様々な国籍の若い専門職家族へと進化しました。[ 23 ]

教育

公立学校

セントジョージプレイス小学校

セントジョージプレイスはヒューストン独立学区の管轄下にあります。セントジョージプレイスは、セントジョージプレイス小学校[ 24 ]とタングルウッド中学校（旧グレイディ中学校） [ 25 ]の学区に指定されています。セントジョージプレイスの生徒は、マーガレットロングウィズダム高校（旧リー高校）[ 26 ]の学区に指定されており、ラマー高校またはウェストサイド高校への進学を選択することもできます。[ 27 ]

セントジョージプレイス小学校は、86,000平方フィート（8,000平方メートル）の校舎で、750人の生徒を収容できる。[ 28 ] 610ループの東西の地域を対象としており、その境界の大部分はウェストハイマーロードの南、ウェストパークドライブの北、ファウンテンビューの東、ウェスレイアンの西である。また、ウェストハイマー、 610ループ、バッファローバイユー、鉄道の線路に囲まれた区画もある。セントジョージプレイス小学校のほか、アフトンオークス、ラーチモント、ウェスレイアン地域も対象としている。校舎には、クラスが集中する様々な色分けされた「ポッド」があり、この配色は幼児の学習を支援するために用いられている。理科室、舞台付き多目的室、美術室、メディアセンターと図書館が一体となった部屋がある。[ 29 ]モリナ・ウォーカー・アーキテクツ社が施設の設計を担当し、ヒーリー・インターナショナル社が1400万ドルの費用で建設した。[ 28 ]

マンダリン・チャイニーズ・ランゲージ・イマージョン・マグネット・スクール（MCLIMS）の新キャンパスは、セント・ジョージ・プレイス小学校に隣接しています。11万8000平方フィート（11,000平方メートル）の施設は、3200万ドルをかけて建設され、太陽と月をテーマにしています。建設資金は2012年のHISD債券によって賄われ、2014年12月に起工式が行われました。[ 30 ]

学校の歴史

1993年、HISDはラマーテラスの20エーカー（8.1ヘク​​タール）の敷地に中学校を建設する計画を立てていた。HISDの職員はグレイディ中学校を小学校に改築し、ラマーテラス中学校をグレイディ、パイニーポイント小学校、ピルグリム小学校の生徒の教育に充てる計画だった。HISD教育委員会の委員であるロン・フランクリンは、ラマーテラス地域はこの地域で購入可能な唯一の土地であり、この地域に新しい中学校を建設する必要があると述べた。ラマーテラス地域の住民の中には、近隣にHISDの中学校を建設する計画に反対する者もいた。[ 19 ] 1995年、HISDはラマーテラス地域の新しい学校のための場所を作るために、取り壊すために不動産を購入していた。[ 22 ]最終的にHISDは新しい学校の敷地として94区画を取得し、[ 31 ]土地収用権を行使してすべての家屋が取り壊された。HISDは区画整理に1000万ドルを費やした。[ 31 ]

2000年時点では、新校舎建設のための債券が承認されていなかったため、学校はまだ建設されていませんでした。[ 2 ] 2002年時点でHISDは未だ土地開発を行っておらず、学区はいつ学校建設を開始するかは不明であると述べました。HISDの広報担当者は、学区は学校建設が必要になった場合に備えて土地を取得していると述べました。[ 10 ] 2003年時点でHISDは未だ土地開発を行っていませんでした。[ 31 ]

セントジョージプレイス小学校は2006年に開校した。[ 32 ]学校建設資金のほとんどはHISD債券から、一部はTIRZから提供された。[ 29 ]開校前、セントジョージプレイスにはピルグリム小学校があった。[ 33 ]セントジョージプレイスは、YMCAで運営され、地域の学校の過密状態を緩和するために設立されたチャータースクール、スクールアットポストオークの後継校であり、約180人の生徒がスクールアットポストオークからセントジョージプレイスに転校する予定であった。[ 28 ]

公共図書館

最も近い図書館はヒューストン公共図書館のユングマン支店です。

公園とレクリエーション

ヒューストン市はヨークタウン1700番地にあるグレイディパークを運営している[1]。

ジェラルド・D・ハインズ・ウォーターウォール・パークはセント・ジョージ・プレイスから徒歩 3 ブロック以内です。

参考文献

  1. ^ a b c d e f g h i jスナイダー、マイク。「ヒューストンの区画指定地区、変化に抵抗」ヒューストン・クロニクル。2006年12月18日（月）。2012年10月13日閲覧。
  2. ^ a b c d eヴォーン、キャロル。「セントジョージの再生は進展／10年にわたる変化がコミュニティを変革」ヒューストン・クロニクル。2000年10月11日水曜日。ThisWeek1。2012年10月14日閲覧。
  3. ^ a bドラモンド、ジェームズ。「カショギ氏の子会社の住宅に対する差し押さえ手続きが進行中」ヒューストン・クロニクル、1986年5月5日（月）。ビジネス1。2012年10月14日閲覧。
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  27. ^ 2005年5月9日現在のホームページ。Lee High School。
  28. ^ a b c Baird, Annette (2005年8月4日). 「School year brought changes」 . Houston Chronicle . 2018年5月19日閲覧。
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  30. ^「マンダリン・チャイニーズ・ランゲージ・イマージョン・マグネット・スクール、新施設の起工式」ヒューストン独立学区。2014年12月8日。2014年12月15日閲覧。HISDTVビデオ参照。
  31. ^ a b cマーシャル、トム。「遊び場戦争の解決策を探る」ヒューストン・クロニクル。2003年1月10日（金）。A21。2012年10月14日閲覧。
  32. ^「学校の歴史：名前の裏に隠された物語」（アーカイブ）ヒューストン独立学区。2012年10月14日閲覧。
  33. ^「ピルグラム小学校通学区」（アーカイブ）ヒューストン独立学区。2012年10月14日閲覧。
ウィキメディア・コモンズには、ヒューストンのセントジョージプレイスに関連するメディアがあります。

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