共同名義1031交換
1031交換（テナント・イン・コモン）は、アメリカ合衆国で用いられる不動産共有構造の一種で、2人以上の者がそれぞれ同一の不動産に分割不能な部分持分を保有する形態です。所有権の持分は必ずしも均等である必要はなく、通常は個別に売却、譲渡、相続することができます。各共有者は、不動産全体に対する分割不能な持分について個別の証書を受け取り、通常、共有契約および適用法に従い、収益、資産価値、および税制優遇措置の比例配分を受ける権利を有します。[ 1 ] [ 2 ]
TIC 1031交換では、納税者は、単一区画の100％の所有権ではなく、交換用不動産の分割されていない共有持分（TIC）を取得することにより、内国歳入法第1031条に基づく同種交換を完了します。 [ 3 ] [ 4 ] TIC構造は、内国歳入庁が歳入手続2002-22を発行した後、2000年代初頭に顕著になりました。この手続では、TIC権益が第1031条の目的においてパートナーシップ権益ではなく不動産として尊重されるかどうかに関する要請を判断するためのガイドラインが定められました。[ 1 ] [ 2 ]
2018年に税制改革法によって制定された改正が施行されて以来、第1031条の同種交換の取扱いは、一般的に不動産の交換に限定されていますが、適格不動産のTIC権益は、適切な状況下では依然として代替資産として使用することができます。[ 3 ] [ 5 ]
規制ガイダンス
歳入手続2002-22において、内国歳入庁は、第1031条に基づく交換において使用される共有持分テナントとして構成された共同所有契約について、有利な私的レター・ルーリングの発行を検討する際の一連の条件を規定した。[ 1 ]このガイダンスでは、不動産の直接所有として扱われるTIC契約と、第1031条に基づく非認識取扱いの対象とならない事業体への持分として特徴付けられる可能性のある契約を区別するためのいくつかの要素が概説されている。[ 2 ]
収益手続き2002-22は正式な「セーフハーバー」を設けていないが、そこに記載されている要因は、同種代替資産としての資格を得ることを意図したTICオファリングを構築するスポンサーやアドバイザーによって実際に広く利用されてきた。[ 2 ]
証券規制
TIC 1031権益はブローカーディーラーを通じて複数の投資家に提供されることが多いため、米国証券規制当局は、セクション1031交換に関連して提供される多くのTIC権益は証券であり、それらを推奨する企業は適用される適合性、監督、および広告規則を遵守しなければならないという立場を取っています。[ 6 ] [ 7 ]学術的な論評では、セクション1031、TIC構造、連邦証券法の交差点が検討され、税務計画の機会と、そのような提供に伴う複雑さとリスクの両方が強調されています。[ 8 ] [ 9 ]
1031交換の実現方法
内国歳入法第1031条に基づく同種資産交換は、通常、資格のある仲介業者の雇用、放棄資産の売却、そして代替資産の特定と決済（交換資産の特定には45日、交換の完了には180日の法定期限内）を含む一連の手順に従います。[ 3 ] [ 4 ]次の順序は、典型的な1031交換の手順の順序を表しています。
- 投資家は投資用不動産を売却し、1031エクスチェンジを行うことを決定しました。彼は適格仲介業者（QI）に連絡し、契約を締結しました。
- 投資用不動産が市場に出されます。
- 投資不動産の購入申し込みが QI によって受諾され、署名されます。
- 売却のためのエスクローが開始され、予備的な権利報告書が作成されます。
- QI は、不動産取引の締結時に署名を得るために、必要な交換書類をエスクロー締結者に送付します。
- エスクローが終了します。
- 譲渡物件の売却に関するエスクロー契約締結後45日以内に、投資家は法律で定められた代替物件を特定します。これは「特定期間」と呼ばれます。
- 譲渡物件の売却に関するエスクロー契約の締結から180日以内に、投資家は特定した代替物件のうち1つの購入を完了します。これは「交換期間」と呼ばれます。これにより交換が完了します。交換者は現金（いわゆる「ブート」）を受け取ることはありません。
1031交換の代替案
ストラクチャードセール・アニュイティ（構造化売却年金）は、「保証分割売却」とも呼ばれ、売主が一括払いではなく、譲渡会社と年金を通じて分割払いを受け取るキャピタルゲイン税の繰り延べ手法です。 [ 10 ]これは、一般的な分割払い売却とストラクチャードセール・アニュイティのハイブリッドと説明されており、売主が一連の支払いを受け取り、税務上の収入のタイミングを管理することを可能にします。[ 10 ]実際には、ストラクチャードセールは、セクション1031交換を所定の期間内に完了できない、または完了する意思がなく、分割払いを希望する納税者が、対象となる不動産を処分したまま分割払いを希望するケースで利用されます。[ 10 ]
参照
参考文献
- ^ a b c「歳入手続き 2002-22」（PDF）内国歳入庁、2002年。 2025年11月20日閲覧。
- ^ a b c d「セクション1031の課税繰り延べ交換における共有賃貸借について解説」。リーダーを信頼せよ。スミス、ガンブレル＆ラッセル法律事務所。2004年春。 2025年11月20日閲覧。
- ^ a b c「同種資産交換 - 不動産税に関するヒント」内国歳入庁2025年5月1日. 2025年11月20日閲覧。
- ^ a b「TIC 1031 Exchangeのタイムラインとプロセス」。1031 Exchange Place 。 2025年11月20日閲覧。
- ^ 「フォーム8824（同種資産交換）の記入手順」（PDF）内国歳入庁、2024年10月18日。 2025年11月20日閲覧。
- ^ 「NASD、不動産提供における特定の共有持分に対する不動産の交換に関するセクション1031税繰り延べに関するガイダンスを発行」（PDF）FINRA、2005年3月2日。2025年11月20日閲覧。
- ^ 「ブローカー・ディーラー登録ガイド」米国証券取引委員会、2009年10月6日。 2025年11月20日閲覧。
- ^ケイン、マリリン・B.、エルデイ、ジェニファー・C. (2006). 「1031 テナント・イン・コモン・エクスチェンジ：不動産、証券、税法の交差点における時限爆弾か？」マイアミ大学ビジネスローレビュー14 (2): 273– 317 . 2025年11月20日閲覧。
- ^ホイットマン、エリザベス A. (2007). 「TICの時限爆弾：規則506条と1031条の出会い」 .フォーダム・ジャーナル・オブ・コーポレート＆ファイナンシャル・ロー. 12 (1): 121– 179. 2025年11月20日閲覧。
- ^ a b c Wood, Robert W. (2006年8月). 「構造化売却による評価益資産売却のメリット」(PDF) . The Tax Adviser . 2025年11月20日閲覧.
外部リンク
