空き家管理命令

空き家管理命令（EDMO ）はイングランドとウェールズで使用されている法的手段であり、地方自治体が空き家を住宅として再利用することを可能にする。EDMOは2004年住宅法によって創設され、関連法は2006年半ばに施行されたが、[ 1 ] 2010年末までの3年半で発行されたのはわずか43件であった。

サルフォードの板で覆われた住宅。

背景

英国では、常に相当数の住宅物件が空家となっている。その多くは、例えば改修工事や所有者の変更などの一時的なものであるが、長期間空き家のままになっている物件も多数ある。[ 2 ]このような物件は2つの点で問題を引き起こしている。1つは、破壊行為などの温床となり、その地域の生活の質を低下させる傾向があり、もう1つは、利用可能な住宅のプールを制限することで 間接的にホームレス問題の一因となっている。

地方自治体は伝統的に、放棄された建物を強制的に再利用させるための様々な権限を有してきましたが、中でも特に顕著なのは、強制収用と強制売却です。強制収用の場合、建物は地方自治体によって買い取られ、強制売却の場合、所有者は公開市場で売却することを強制されます。しかし、どちらの場合も所有権の強制的な変更が必要であり、特に強制売却の場合、建物が実際に再利用される保証はありませんでした。

2001年、空き家対策庁は、地方自治体が物件の売却を強制するのではなく、借家人に賃貸することを強制する「強制賃貸」制度を提案した。議会の特別委員会はこの案を採択したが、政府の法案支持は限定的だった。2003年、政府は住宅改革計画を策定する中で、「空き家管理命令」の提案に関する協議文書を発表したが、最終的な住宅法案には盛り込まれなかった。この文書は、デイビッド・キドニー議員による修正案によって、超党派の幅広い支持を得て、現在「空き家管理命令」と題されている法案に追加された。[ 3 ]

EDMOは議会で広く支持されていたものの、一部のメディアからは強い批判を受けた。デイリー・エクスプレス紙は政府が25万戸の住宅を接収しようとしていると報じ、サンデー・タイムズ紙のあるコラムニストは英国が「共産主義国家」になったと断言した。[ 3 ] 2015年、地方自治体協会の広報担当者ピーター・ボックス氏は、地方自治体はEDMOを「複雑で使いにくい」と考えていると述べた。ブランドン・ルイス住宅大臣は、EDMOは「前政権の非効率的で不人気な政策であり、市民の自由を損ない、全く機能していなかった」と述べた。[ 4 ]

この法律は2006年に初めて施行されましたが、同年には命令は発令されませんでした。2009年6月時点で、24件の暫定EDMOが承認されており、そのうち「ほぼ半数」は過去12ヶ月間に承認されたものでした。[ 5 ] 2010年末までに、合計43件が承認されました。[ 6 ]

パワーズ

EDMOの利用を希望する地方自治体は、手続きの第一段階として、住宅財産審判所に仮命令の承認を申請する必要があります。審判所は、物件が少なくとも2年間空室であること、また、物件がひどく破壊されているか、「反社会的」な目的で積極的に使用されていることを納得する必要があります。[ 7 ]当初の規則では、住宅は6ヶ月間空室であり、近い将来に居住される可能性が低く、EDMOが認められれば再び使用される可能性が高いことが必要条件とされていました。[ 8 ]しかし、この期間は2010年の英国総選挙後に連立政権によって延長され、[ 7 ]新しい政策は2012年11月に施行されました。[ 9 ]新しい規則では、物件が「地域社会に迷惑をかけている」こと、およびEDMOの利用に対する地域住民の支持があることも条件とされています。[ 10 ]

特定の種類の不動産は完全に免除される。例えば、居住者が介護を受けているために一時的に空き家となっている住宅や、別荘などである。売却または賃貸中の不動産も同様に免除される。裁定所は、要件を満たす申請を必ずしも認める義務はなく、申請を認めた場合でも、不動産所有者は控訴手続きを行うことができる。[ 11 ]この命令は、一部居住者が居住している建物には適用されないため、住宅内の空き居室や非居住用不動産には適用されない。[ 12 ]

暫定EDMOが認められると、その期間は最長12ヶ月間であり、その間、当局は所有者と協力して、物件を再び使用可能にする方法を模索し、合意に達する。この期間中、当局は物件を法的に占有（管理）しているものとみなされるが、法的所有権は取得しない。つまり、鍵を交換することはできるが、家を売却することはできない。この期間中に合意に至らず、建物が空き家のままの場合、当局は最終EDMOを発行することができ、その期間は最長7年である。[ 12 ]最終EDMOは、当局が物件の借主を探す前に所有者の同意を得る必要がない点で、暫定EDMOと異なる。[ 13 ]当局が物件の占有者を見つけられなかった場合、または合理的に物件を占有させることができないと判断した場合、所有者に占有を返還しなければならない。[ 12 ]

EDMOに基づき借主が見つかった場合、家賃は地方自治体に支払われます。地方自治体は、物件の引き渡しと居住可能状態への改修に要した費用、および日常的な維持管理費や賃貸料を回収することができます。ただし、これらの費用を超える金額は、物件の所有者に支払われます。[ 14 ]

注記

  1. ^ウィルソン、ウェンディ、クロマティ、ハンナ、バートン、キャシー（2020年10月21日）。「空き住宅（イングランド）」（PDF）。英国下院図書館。英国議会。ブリーフィングペーパー3012。2021年9月2日閲覧。
  2. ^ 「英国、10年間空き家が11,000軒以上」 BBCニュース、2018年1月1日。 2018年1月1日閲覧。
  3. ^ a b「これまでの話…」、空き家管理命令ガイド
  4. ^オズボーン、ヒラリー（2015年2月11日）「空き家を活用できるようにする権限は『無視』されている」「ガーディアン紙、ロンドン。 2019年2月20日閲覧。
  5. ^ルートンのマッケンジー卿による貴族院の書面による回答、2009年6月24日
  6. ^下院のアンドリュー・スタネルによる書面回答、2011年2月1日
  7. ^ a bエリック・ピクルズ下院声明、2011年1月10日
  8. ^空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、3ページ
  9. ^ウィルソン、ウェンディ (2012).空き家管理命令（EDMO） - コモンズライブラリ標準注記.
  10. ^ 2012年住宅（空家管理命令）（規定期間および追加の規定要件）（イングランド）（改正）命令。法定規則2012年第2625号。
  11. ^空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.4
  12. ^ a b c空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.5
  13. ^空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、p.1
  14. ^空き家管理命令：住宅所有者向けガイダンス、10ページ

参考文献

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