収益還元法

収益還元法は、不動産鑑定評価方法の 一つです。鑑定士が用いる評価アプローチと呼ばれる3つの主要な手法群の1つです。特に商業用不動産鑑定や事業鑑定でよく用いられます。基本的な計算方法は、財務評価、証券分析、債券価格設定に使用される方法と似ています。しかし、不動産や事業の評価において、 いくつかの重要な変更点があります

収益アプローチという名目で受け入れられる方法は数多くありますが、そのほとんどは、直接資本化、割引キャッシュフロー、総収益乗数の 3 つのカテゴリに分類されます。

直接還元

これは、年間純営業収益（NOI）を適切な還元利回り（キャップ​​レート）で割った商です。収益不動産の場合、NOIは不動産の純収益（事業権益は含まない）に、利息費用と非現金項目（減価償却費など）を加え、再調達価額を差し引いたものです。キャップレートは、市場抽出法、投資バンド法、積み上げ法など、いくつかの方法のいずれかで決定できます。複雑な不動産、または異常な要因（汚染など）によりリスク調整が行われる不動産を評価する場合は、リスク調整キャップレートが適切です。[ 1 ] 直接還元における暗黙の前提は、キャッシュフローは永続的であり、キャップレートは一定であるということです。キャッシュフローまたはリスクレベルのいずれかが変化すると予想される場合、直接還元は失敗し、割引キャッシュフロー法を使用する必要があります

英国の実務では、純利益は市場利回りを用いて資本化されます。物件がラック賃貸されている場合は、オールリスク利回りが使用されます。ただし、経過賃料が推定賃貸価値（ERV）と異なる場合は、期間・返還方式、レイヤー方式、または等価利回り方式のいずれかが適用されます。これらの方式は、基本的に、異なる収益源（現在賃料または経過賃料と、完全賃貸価値への返還）を、異なる調整利回りで割り引くことを意味します。

しかし、資本化率には本質的に投資固有のリスクプレミアムが含まれています。投資家はそれぞれリスクに対する見方が異なるため、特定の投資に対して異なる資本化率を導きます。この関係は、資本コストモデルを用いて割引率から資本化率を導出することで明確になります。収益成長率が0の場合には、両者は等しくなります。[ 2 ]

割引キャッシュフロー

割引キャッシュフローモデルは、金融における正味現在価値（ NPV）の推定に類似しています。しかし、鑑定士は市場から算出されたキャップレートやNOIを、割引率や年間キャッシュフローの代用として誤って用いることがよくあります。キャップレートは、割引率に予想される成長率を加減した値です。市場価値を目標とする場合はNOIを使用できますが、投資価値を目標とする場合は、他のキャッシュフロー指標が適切です。[ 3 ]

総賃料乗数

GRMとは、月額（または年間）賃料を売却価格で割った比率です。最近、市場で類似物件が複数売却された場合、それらのGRMを計算し、対象物件の予想月額賃料に適用することができます。GRMは、賃貸住宅、メゾネット、シンプルな商業用物件において、他のより高度な手法を補完するものとして役立ちます

ショートカットDCF

ショートカットDCF法は、リーディング大学のニール・クロスビー教授が開発したモデルに基づいています（最終的にはウッドとグリーブスによる以前の研究に基づいています）。RICSは、適切な状況でこの手法を使用することを推奨しています。[ 4 ]ショートカットDCF法は、金融で広く使用されているDCF法を不動産評価に応用したものです

ショートカットDCF法では、賃貸期間中一定（名目または実質）の経過賃料が適切な収益率（おそらく、リスク調整後および不動産資産の非流動性調整後の国債の無リスク収益率を参照して算出）で割り引かれます。復帰賃料は、市場から算出されたオールリスク利回り（ARY）で割り引かれ、復帰収益ストリームの成長を正しく示唆します。復帰収益は、現在の推定賃貸価値（ERV）に適切な年間成長率（またはCAGR - 複合年間成長率）を乗じたものです。クロスビー・ウッド・モデルの核心であり、従来のDCF法と異なる点は、成長率が収益率とオールリスク利回りの関数として、数式によって算出される点です。例えば、収益率が年10%、ARYが年8%で、賃料が毎年見直される場合、成長率は2%になります。（この単純な減算は、賃料が毎年見直される場合にのみ有効です。それ以外の場合は、成長率はクロスビーの式を用いて算出されます。）このように、ショートカットDCFは数学的に一貫性のある評価と国別評価を生み出します。

最近の進歩：完全に明示的なショートカットDCF

ナタリー・ベイフィールド（2025）は、収益アプローチの強化として、完全に明示的なショートカット割引キャッシュフロー（DCF）モデルの開発を提案した。[ 5 ]従来の収益アプローチは、多くの場合、暗黙的または部分的に明示的なDCF法に依存しており、ターミナルバリューは資本化率を用いて計算される。ベイフィールドの手法は、これを成長とリターンの入力から直接導き出される明示的なターミナルバリュエーションに置き換えることで、資本化率の必要性を排除し、参入と退出の仮定が一貫して適用されない場合に生じる可能性のある循環性を回避している。[ 5 ]このモデルは、暗黙的評価アプローチと明示的評価アプローチの整合性を促進し、複雑なリースパターンや保有期間の異なる物件のより正確な評価をサポートする。完全に明示的なショートカットDCFフレームワークは、より透明性の高い、分析的に堅牢な手法の使用を奨励する最近の評価ガイダンスと一致している。[ 6 ]

参照

参考文献

  • Baum, A. and Mackmin, D. (1989) The Income Approach to Property Valuation (Third Edition), Routledge, London
  • Baum, A. および Crosby, N. (1988) 『不動産投資評価（第 2 版）』、Routledge、ロンドン。
  • Havard, T. (2004) Investment Property Valuation Today、Estates Gazette、ロンドン。
  • 不動産鑑定（第 12 版）、The Appraisal Institute、シカゴ。
  • キルパトリック、ジョン・A.（2007）ブラウンフィールドの評価、ブラウンフィールド法と実務（レクシスネクシスマシューベンダー）第29章

参考文献

  1. ビル・マンディ博士、「危険物質の価値への影響」、鑑定ジャーナル、1992年
  2. ^直接資本化法と割引評価法の同等性。
  3. ^ジョン・A・キルパトリック博士、「市場価値」、鑑定協会へのプレゼンテーション、2000年、 http://www.greenfieldadvisors.com/publications/marketvalues.pdf 2007年4月13日アーカイブ、 Wayback Machineにて
  4. ^ RICS（1997）「商業投資不動産：評価方法 - 情報ペーパー」を参照。
  5. ^ a b Bayfield, Natalie (2025年3月14日). 「不動産評価のための完全明示的割引キャッシュフロー（DCF）モデルの定義と既存手法における潜在的な価格ミスの観察」 Preprints.org . 2025年3月25日閲覧。
  6. ^ 「RICS評価 - グローバル基準（レッドブック）」（PDF）英国王立公認測量士協会（Royal Institution of Chartered Surveyors） 2024年 2025年3月25日閲覧。
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