上場契約
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売買契約（または売買合意）は、不動産仲介業者と不動産所有者の間で締結される契約であり、仲介業者に不動産の売却において所有者の代理人として行動する権限を与えるものである。[ 1 ]
ブローカーが全米不動産業者協会の会員である場合、契約には以下の条件がすべて含まれている必要があります。
- 開始日と終了日。
- 物件が販売される際の定価。
- ブローカーに提供される報酬の額。定額料金または販売価格のパーセンテージの形式になります。
- 売主が仲介手数料を支払う条件。
- ブローカーがサブエージェントまたは購入者のエージェントとして他のブローカーと協力することを承認し、購入者を獲得した場合にそれらのブローカーに提供される報酬の詳細を規定します。
- ブローカーが以前受け取ったオファーの存在を明らかにするか明らかにしないかを許可します。
さらに、契約書に記載される可能性のあるその他の条件には次のようなものがあります。
- 看板を掲示し、物件を宣伝し、ドアに鍵付きのボックスを設置する権限をブローカーに付与するとともに、売主が物件の状態についてブローカーに助言する義務と、売却に影響を与える可能性のある規制や法律について売主に対して助言する義務をブローカーに付与します。
通常、住宅用不動産、土地、商業用不動産または事業用不動産の売却には別々の上場契約が存在します。 [ 2 ]
不動産会社は、物件を掲載した後、その物件の購入者を獲得しようと努力し、満足のいく購入者が見つかったことに対する対価として、仲介業者は仲介業者が提供したサービスに対する手数料（料金）を受け取ることを期待します。
手数料または料金の支払い
契約条件は異なる場合がありますが、通常、仲介業者への手数料（または料金）の支払いは、以下の条件に従います。
- 満足のいく買い手と売り手の間で売買契約の交渉が成功し、その後買い手が取引を完了する能力と意欲があること、または
- いかなる条件もなしに、売り出し中の不動産の記載価格全額（またはそれ以上）を支払う用意があり、その意思があり、支払い能力のある、満足できる買い手を見つけること。
上記2つの条件のいずれかに該当するにもかかわらず売主が不動産の売却を拒否した場合、通常は不動産業者が満足のいく買い手を見つけるという職務を果たしたとみなされ、売主は依然として手数料を支払う義務があります。ただし、詳細は売買契約書によって定められます。売買契約書に「決済」（または「決済」あるいは「エスクローの終了」と呼ばれる）の条件が定められていない限り、買い手が取引を完了できなかったとしても、売主は不動産業者に手数料を支払う義務を負わない場合があります。
手数料は通常、物件の販売価格のパーセンテージで、2～3%から最大10%程度の範囲ですが、戸建て住宅の場合は通常3～7%程度です。手数料は、交渉によって定額制、または定額制とパーセンテージの組み合わせとなる場合もあります。手数料率と料金は交渉可能であり、規制されていません。市場における平均販売日数、広告費、人件費、契約期間の長さ、競争状況などは、売却契約締結前に不動産仲介業者が受け入れ可能な手数料率に影響を与える可能性があります。
手数料は売主から売り出し不動産ブローカーに支払われ、ブローカーは売り出しエージェントおよび協力ブローカー/エージェントとの別個の契約によりこの手数料から報酬を受け取ります。
掲載価格と最終契約価格
売買契約には通常、物件の売出価格と契約満了日が記載されています。しかし、物件が売出価格より低い価格または高い価格で売却された場合、売主はそれに応じて低い金額または高い金額の手数料を支払います。売主が売出価格より低い価格を受け入れない場合、仲介業者は満足のいく売却が成立するまで手数料を受け取ることができません。
複数のオファーが提示された場合、売主は、たとえ最高価格でなくても、最も適切なオファーを受け入れることができます。受け入れた価格に応じて、一定のパーセンテージの手数料が支払われます。売主は、多くの場合不動産業者の同意を得て、提示された売買契約書の条件や条件、あるいは競合する買主の財務状況の違いなど、様々な理由から、最高額よりも低いオファーを受け入れることを選択する場合があります。
通常、不動産業者は売主の物件に適切な売出価格を決定する経験とデータを有しており、売主に対して売出価格を推奨します。売主は、契約に基づき、その価格を受け入れるか、拒否するか、あるいは異なる売出価格への交渉を試みることができます。売主の提示価格が非現実的に高く、不動産業者が売主を納得させることができない場合は、不動産の売却を断ることもできます。
有効期限
物件を売り出すには、一般的に売り出し業者に一定の費用がかかり、売り出し担当の営業担当者には時間と労力がかかります。売り出し期間を有効活用するには、物件を売却できる可能性を高めるために、一定の最低売り出し期間を設定する必要があります。しかし、売り出し契約には有効期限が必要です。一般的な売り出し期間は3～6か月です。期限までに物件が売却されない場合、または売買契約が締結されない場合、売主は、異なる売り出し価格で、同じまたは別のブローカーやエージェントを起用して、物件を再度売り出すか、あるいは売り出し自体を中止するかを決定する場合があります。売主が物件を内覧または売却に向けて準備する時間を確保するため、物件の売り出しは、売り出し契約の締結日よりも後の日付から開始されることもあります。
リスティング契約の種類
リスティング契約にはいくつかの種類があります。
- 独占販売権：売主は、売買契約の有効期限までに不動産が売却された場合、買主が仲介業者を通して獲得したかどうかに関わらず、仲介業者に手数料を支払わなければなりません。売主自身が買主を見つけた場合でも、仲介業者には手数料を支払う義務があります。さらに、売主は、物件が売れずに売買契約の有効期限が切れるまで、他の仲介業者に物件を売却することはできません。
- 独占代理店：売主は、物件が未売却のまま売買契約が終了するまで、1つの仲介業者にのみ物件を売却できます。当該仲介業者を通じて獲得した買主に物件が売却された場合、売主は当該仲介業者に手数料を支払う必要があります。合意により、売主が自ら買主を見つけた場合は、売主は手数料を支払う必要はありません。協力仲介業者が関与しないため、物件はMLSに掲載されません。
- オープンエージェンシー：売主は、オープンエージェンシーリストにおいて、複数の仲介業者と物件の売買契約を締結することができます。売主は、不動産の購入者を紹介した仲介業者にのみ手数料を支払う必要があります。通常、売主自身が購入者を見つけた場合は、手数料を支払う必要はありません。[ 1 ] [ 3 ]
参照
参考文献
- ^ a b「上場契約」 Investopedia, LLC . 2016年2月2日閲覧。
- ^ 「事業売却の投稿前に知っておくべきこと」エメラルド・ビジネス・ボード。 2016年5月26日閲覧。
- ^ 「第3章 各種リスティング契約の定義」全米不動産協会。 2016年2月2日閲覧。
