パークマーセド、サンフランシスコ

パークマーセド地区の一部であるヴィダル・ドライブ

パークマーセドは、カリフォルニア州サンフランシスコの西側に位置する地区です。1940年代初頭に建築家レナード・シュルツとトーマス・ドリバー・チャーチによって設計されました。パークマーセドは、ロサンゼルスのパーク・ラ・ブレアに次いで、ミシシッピ川西側で2番目に大きな単一所有者の集合住宅地区です。サンフランシスコ南西部に計画的に建設された、中所得層向けの高層マンションと低層のガーデンアパートメントの 地区です。

パークマーセドには3,221戸の住宅（サンフランシスコ州立大学（SFSU）に5ブロックが売却された後、9,000人以上の居住者）があり、米国に残る4つの民間所有の大規模ガーデンアパートメント複合施設の1つです。[ 1 ]この複合施設は、SFSUの南、19番街の西、マーセド湖とハーディングパークゴルフクラブの東に位置しています。地区の西端の境界はマーセド湖大通りまで広がっており、サンフランシスコ州立大学に近いため、学生や教職員に人気の地区です。

2005 年 10 月、この物件はJP モルガン チェースとカーメル パートナーズの合弁企業から Stellar Management とRockpoint Groupの合弁企業に約 6 億 8,700 万ドルで売却されました。

18億ドルの融資が不履行となった後、この物件は2025年3月に破産管財人の管理下に置かれ、ダグラス・ウィルソン・カンパニーズが管財人となり、サンフランシスコを拠点とする不動産管理会社ブリック+ティンバーが運営を引き継ぎました。

パークマーセッドの数多くのユニークな中庭の1つ
パークマーセドには高層マンションもいくつかあります。
パークマーセッドの高層マンションの航空写真。特徴的な形状がわかる。
フアン・バウティスタ・サークルに囲まれたパークマーセド・コモン

デザインと歴史

アパートタワーは、戦後シュルツ・アンド・ウィーバー社の後継会社となったレナード・シュルツ・アンド・アソシエイツ社が、著名な造園家トーマス・ドリバー・チャーチ氏と共同で設計しました。この開発は、ニューヨーク市でのパークチェスター開発の成功を受けて、メトロポリタン生命保険会社が施工しました。開発は 1939 年に開始されましたが、第二次世界大戦のために遅延しました。フォント大通りの建物に最初の入居者が入居したのは 1944 年初頭です。開発は 1950 年代初頭に完了し、第二次世界大戦と朝鮮戦争から帰還した多くの軍人家族の最初の住まいとなりました。メトロポリタン生命保険社は、ロサンゼルスのパーク・ラ・ブレア、バージニア州のパークフェアファックス、マンハッタンのリバートン・ハウス、パークチェスター、スタイベサント・タウン - ピーター・クーパー・ビレッジなど、他の大都市でも同様のアパートブロックを建設しています。

パークマーセドの独特なパイ型の区画は、建築家レナード・シュルツによって設計され、彼のパーク・ラ・ブレアの設計と多くの特徴を共有しています。シュルツは、パークマーセドの計画を洗練させるため、最先端の現代建築家と頻繁にコラボレーションしてきた造園家トーマス・ドリバー・チャーチと緊密に協力しました。チャーチは、オフィス・インターンのロバート・ロイストンの協力を得て、個別に設計され段階的に整えられた各庭園の中庭、さまざまな街路タイプ、フアン・バウティスタ・サークルのロバート・ペンダー公園（2009年5月3日開園）などのオープンスペース、草地、レクリエーションエリアの造園のための統一コンセプトを開発しました。[ 1 ]

メットライフは1970年代初めまでこの不動産を所有し、注意深く維持管理していたが、その後レオナ・ヘルムズリーに売却し、不動産は劣化し始めた。[ 1 ] 1990年代後半から、所有者と管理会社が次々と変わった。開発の商業エリアは投資家に売却され、他の部分はサンフランシスコ州立大学向けにカリフォルニア州立大学システムに売却された。[ 1 ] 2008年現在、元の150エーカー（0.61 km 2）のうち116エーカーは1人の投資家によって所有・維持されており、この投資家は6億8,700万ドルで不動産を購入し、1億1,000万ドルの改修を約束している。[ 1 ] 2000年代初めには、この不動産はザ・ヴィラズ・パークマーセッドとして販売されていたが、2009年の時点で、看板と広告は元のパークマーセッドの名前に戻っている。

交通

パークマーセドを通るバスサービスは、主にサンフランシスコ市営鉄道57番パークマーセド路線によって提供されています。さらに、18番、28番、28R番、29番のバス路線、およびMuniメトロMオーシャンビュー・ライトレール線が、近くの19番街に沿って運行しています

進行中の建設および開発計画

パークマーセドは現在、再建工事の真っ最中です。現在進行中のプロジェクトには、古いエレベーターの交換、タワーへのエントランスの改修、ガーデンタウンハウスへの木製窓枠の設置とその他装飾、造園の改修、新しい郵便受けの設置、そして2009年までに全棟の外壁塗装などが含まれます。パークマーセドは、地区西側の牧草地で開催される土曜の朝のファーマーズマーケットを独自に開設しました。

近隣の公共スペースの美観向上に加え、空きとなったガーデンアパートメントやタワーアパートメントでも大規模な改修工事が行われています。ステンレス製の家電製品、花崗岩製のカウンタートップ、ラミネートフローリング、木製キャビネットなど、様々な設備が導入されています。開発チームは持続可能性を重視しています。

2010年、パークマーセドの各区画の所有者と管理者は、老朽化し​​たガーデンアパートメントを段階的に取り壊して高密度の建物に建て替え、一部の道路を再編する大規模な再開発を提案した。2011年5月、サンフランシスコ市管理委員会は6対5でこの再開発計画を承認した。 [ 2 ]この再開発計画には、低層のガーデンアパートメントのほぼすべてを新しい中層建築に建て替えることも含まれていた。さらに、この計画では移転するテナントの家賃統制を維持すること、数百の新しいユニットの建設（一部は賃貸、その他は販売）が求められている。計画にはまた、小売店、食料品店、パフォーマンスセンターの建設、Mオーシャンビュー地下鉄線のパークマーセドへのルート変更も含まれている。2023年2月現在、再開発に向けた工事は開始されていない。[ 3 ]

パークマーセドの最新計画はスキッドモア・オーウィングス・アンド・メリル社によって策定された。[ 4 ] [ 5 ]

批判

この複合施設は、以前の所有者による家賃統制と虚偽の価格設定に関する方針をめぐって大きな論争の的となっていました。賃貸契約締結時に大幅な割引が提供されたため、アパートは低価格で提供されていたとされています。最初の賃貸契約の満了時に、サンフランシスコの家賃統制法で認められている最大の割合で家賃を値上げすることができましたが、割引前の最初の家賃から計算されるため、場合によっては28%もの家賃上昇につながりました。この複合施設は集団訴訟を起こされましたが、法廷外で和解しました。現在の所有者であるParkmerced Investors, LLCは、この問題で訴えられていません

こちらもご覧ください

参考文献

注記
  1. ^ a b c d eアーロン・グッドマン「カリフォルニア州サンフランシスコ、パークマーセド：「都市の中の都市」- 危機に瀕する近代的な景観と都市計画の傑作」 。 2007年6月28日時点のオリジナルよりアーカイブ
  2. ^ 「市職員：監督委員会 – 提出日：2011年6月13日 – 請負業者：Parkmerced Investors, LLC」サンフランシスコ倫理委員会2011年6月14日. 2024年1月4日閲覧.
  3. ^ Nguyen, Danny (2023年2月27日). 「サンフランシスコのパークマーセドの再建が約束されていたのに、なぜまだ実現していないのか」 . SFGATE . 2024年1月4日閲覧。
  4. ^ 「ミスター・ハートマンズ・ネイバーフッド」。モダン・ラグジュアリー・マガジン。2010年5月。モダンラグジュアリーマガジン
  5. ^ 「Parkmerced Vision Plan Project Page」 。2010年4月28日時点のオリジナルよりアーカイブ。
参考文献

北緯37度43分06秒 西経122度28分45秒 / 37.718353°N 122.479234°W北緯37.718353度 西経122.479234度

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